상가등 건물 양도, 임대.( 포괄양도양수 계약서)

[고구마]

상가등 건물 양도, 임대시 중개사님 주의!

상가, 사무실, 공장등 주택이외의 양도물건이  부가가치세 과세 대상인 경우 부가가치세

문제를 확실히 해두지 않으면 계약체결후 당사자간은 물론, 중개업자까지 분쟁이 생길 수

있으므로 주의하지 않으면 곤란해 지는 경우가 많다.

그러나, 사업의 포괄양도양수계약을 하는 경우에는 부가가치세를 고려할 필요가 없다.

1. 상가, 사무실, 공장등 임대하는 경우

   (1) 임대업자가 일반과세사업자인 경우 상가 임대계약체결시 월 임대료에 부가가치세가 포함된 금액인지 또는 제 

       외된 금액인지 반드시 명시해야 하여야 하며, 임대업자가 간이과세사업자인 경우에는 부가가치세의 별도 표

       시 여부가 필요없다.

   (2) 임대업자가 일반과세사업자인 경우 월임대료에 10% 부가가치세를 포함하여 임대료를 받아야 하며 반드시 매월

       세금계산서를 발행하여 교부해야 한다.

   (3) 임대업자가 간이과세사업자인 경우에는 월임대료에 따른 세금계산서를 교부할 수 없고 부가가치세 10%를 받을

       수 없으며 임대업자가 공급대가의 3%를 부가가치세로 부담하여야 한다.다만, 6개월간 공급대가가 1200만원 미

       만인 경우 부가가치세 납부의무가 면제 된다.

2. 상가등을 양도하는 경우

   (1) 양도자가 일반과세사업자인 경우

      ① 상가등을 매매시 건물부분에 대한 부가가치세를 산출하여 매매대금에 부가가치세

         가 별도인지, 포함가격인지 반드시 매매계약서에 표기 하여야 한다.

      ② 건물 양도자는 원칙적으로 세금계산서를 교부하고 10% 부가가치세를 포함하여

         매매대금을 수령한후, 신고기한내(폐업일로부터 25일내 확정신고) 관할세무서에

         부가가치세를 확정신고 납부 하여야 한다.

      ③ 건물 양수자는 일반과세자로 사업자등록후 교부받은 세금계산서를 세무서에 제출(부가가치세 신고)하여 징수

          당한 부가가치세를 환급 받아야 한다.

      ④ 이 경우, 건물 가격과 토지가액  구분은 실제 거래금액으로 하되 실지가액이 불분명시  감정가액, 기준시가 순

         서로 안분 계산한다.

      ⑤ 실지거래가액이란 게약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으

         면, 구분표시된 토지와 건물가액등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당해야 한다.

      ❋ 기준시가로 안분계산 하는 경우 안분계산 방법

        ① 총거래가액에 부가가치세가 포함된 경우

            건물등의 과세표준 = 부가가치세 포한된 거래금액 ⅹ 건물등의 기준시가 /

            (토지의 기준시가 + 건물등의 기준시가 + 건물등 기준시가의10%)

        ②총거래가액에 부가가치세가 포함되지 않은 경우

            건물등의 과세표준 = 총거래가액 ⅹ 건물등의 기준시가 / (토지의 기준시가 +

            건물등의 기준시가)

  (2) 양도자가 간이과세사업자인 경우

      양도자가 간이과세자인 경우에는 세금계산서를 교부할 수 없고 건물 양도가액의

      3%를 부가가치세로 확정신고납부 하여야 한다.

  (3) 사업의 포괄양도양수

     ① 건물등 양도자와 양수자가 사업의 포괄적인 양도 양수계약을 체결하고 포괄양도

        양수하는 경우 세금계산서를 발행할 필요가 없고 부가가치세를 별도로 계산할

        필요도 없다.

     ② 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장 별로 그

        사업에 관한 모든권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다.

     ③ 양도자가 부동산 임대업을 영위하는 경우 또는 양수자도 부동산 임대업을 영위하는

        경우( 사업장 별로 양도되는 사업전부를 동일성이 상실되지 아니하는 범위내에서)

        에만 사업양도가 되며, 양수자가 직접  건물을 사용하거나 임대업 이외의 다른

        목적으로 사용하는 경우 포괄양도양수가 안된다.

     ④ 사업의 포괄양도양수한 경우 양도자는 부가가치세 확정신고시 양도양수계약서

        사본을 제출 하여야 하며, 양수자는 사업자등록신청시 양도양수계약서 사본을

        역시 제출하여야 한다.

     ⑤ 여기서 주의 해야 할 것은 사업양도 당시 양도인에게 확정된 국세는 양수인이

        양수한 재산가액을 한도로 제2차납세의무가 있으므로 양수자에게 이를 반드시

        알려 주어야 한다.

사업(부동산)의 포괄양도 양수 계약서

부동산 소재지:

양도자(갑) 

   성  명:            주민등록번호:

   주  소:

양수자(을)

   성  명:            주민등록번호:

   주  소:

  “갑”이 소유하고 있는 상기 부동산에 관한 일체의 권리와 의무를

  포괄적으로 양도, 양수함에 관하여 다음과 같이 계약을 체결한다.

제 1 조(목적): 본 계약은 “갑”이 소유해온 상기 부동산(이하 양도물건이             

      라 칭한다.)을 “을”에게 양도하기로 하고 “을”은 이를 양수하고자 하는                           

      데있다.

제 2 조(양도,양수 기준일): 양도 물건의 양도, 양수 기준일은     년  월 

     일로 한다.

제 3 조(양도,양수 가액): “을”은 양도일 현재 양도물건의 총 매매대금

   (           원)을 “갑”에게 지급하고, 건물분에 대한 부가가치세는  포

   괄 양도,양수 한다.(부동산 매매계약서 참조)

제 4 조(대금지불 조건): 대금지불 조건은 부동산매매계약서상에 의한

   계약(특약사항)대로 정산한다.(부동산매매계약서 참조)

제 5 조(협조의무): “갑”은 양도물건의 양도,양수와 관련하여 “을” 소유권

   이전에 필요한 전반적인 업무에 협조를 하여야 한다.

제 6 조(기타): 본계약서에 정하지 아니한 사항은 “갑”과“을”이 협의하여

   처리하며 본계약을 증명하기 위하여 “갑”과“을”은 쌍방간 날인하여

   각각 1부씩 보관 한다.

                                        년    월    일

                           양도자(갑):               인

                           양수자(을):               인

 

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