건축과 관련된 여러 이야기들-1

[freelando]

여러 글의 요점들

2018년 08월 경, 정보:

건축자재는 지역에 따라 가격이 다르다. 

같은 지역이라도 발품에 따라 10~15%가 +,- 차이가 있다.

건축을 할려면 제일 중요한 것은 좋은 건축가를 만나는 것.

직접 자신의 손으로 짓는다면 철종경기와 같은 몇달을 현장에서 살아야 한다.

그리고 주인은 건축 현장에 붙어 있으면서 자재들을 매일 체크해야 한다.[도난이 많다.]

직접 지으려면,

무엇보다 건축의 진행 과정을 잘 알아야 한다.

<주요 건축자재의 가격(반드시 있어야 하는 것, 주요자재)>[ 최근 가격은 0.5배 추가 예상 ]

- Cord sand = 모레 - 1 큐빅당(1㎥) 800~900P
- YY sand = 자갈 =  1큐빅(1㎥) 800~900P
- 시멘트 1포 당 300~500P
- Hallow block  블럭 : 규격 400×200×80mm) 1장 10~15P
- Iron reinforcing rod steal  철근종류
    8mm = 80P~90P
  10mm = 130~150P
- 건축용 나무
코코넛 나무 =  Bulpit 당 20~30P
리멜리나 나무 = Bulpit 당 30~40P

백평을 건축하면 스퀘어당 15.000 페소 정도 = 한국 돈으로 환산하면 35만원 정도 

한국식 평수로 계산하면 1 평당 120~150 만원 정도 됩니다.

땅 값을 제외한 순수한 인건비 + 재료비 만 예산입니다.

본 건물만 구축하는 비용이며, 담장이나 대문이나 그 외 다른 것은 포함되지 않았음.

직접 건축하면 약 6개월 이상 걸림.

건축업자에게 맡기면 추가 3개월 이상 더 걸림(공기 연장으로 인건비 추가)

건축업자는 스퀘어 당 20.000 페소 이상 예산 필요함 

한국식으로 평당 건축비는 약 4~5만 정도 예산
철저한 시장 조사와 자재비, 건축에 필요한 것들을 사진을 찍고, 예산을 잡아야 한다.

사전 가격과 시장조사만 6 개월이 상이 필요함.

건축에 관한 주택 인/허가 비용을 별도로 준비해야 한다.

허가를 받으려면 공무원의 뒷주머니에 주는 돈도 고려할 것.

일반적 로컬로 건축 하면  평 당 최소한 120(저렴한 자재)~150(조금 낫은 자재) 정도

한국인 식으로 고급 디자인과 시설을 할려면 180~200만원 정도 예산이 필요함

30평짜리 주택이면 최하 36.000.000원 정도, 고급은 60.000.000원 정도
 

비용과 시간을 고려하면 만들어진 집을 사서 내부 확장과 리모델링 하는것도 고려해 볼만함.

훨씬 쉽고, 저렴하고 간단하다. 단, 확장과 리모델링이 가능할지 부터 확인할 것.

다 부수고 다시 짓는다면 비용이 더 많이 든다.

필리핀의 로칼집을 건축하려면 평 당 단가는  50.000 페소에서 100.000 페소 정도 예산

이 금액의 차이는 자재를 직접 고르고, 일하는 인건비만 준다면

금액 차이는 2배로 나온다.

처음 집을 지을 때는(2013년) 엔지니어에게 도급을 주고(건물 33평, 파고라 7평-2.5M페소)

집 짓기는 건축 사양에 따라서 허술하면 무너질 가능성이 많음

할로블럭 사용하는 방법이 있고,

스틸 판넬을 이용해서 내력 벽 구조로 집을 짓는 방법이 있다.(조립식 주택처럼)

조립식 주택 공장을 방문해서 견적을 뽑을 만하다.

장점 : 빠르다. 그리고 내부 인테리어가 함게 갖추어진다.

단점 : 내부가 덮다.( 큰 나무 그늘이 필요하다. )

건물의 Quality에 따라 다르겠지만, 대략 P10,000 ~ P15,000/M2 정도 들겁니다. 공사기간은 인허가 기간 제외하고
6개월 ~ 9개월 정도 걸릴것으로 생각합니다. 현지설계사무소에 설계 - 건축허가 (Bldg. Permit) 신청 - 허가 후
공사를 하시면 되고. 건축을 좀 아시는 분이면, 건축 Foreman (주변에 수소문 해서 좋은 사람) 고용해서 직접
건설하는 것이 저렴할 것으로 생각합니다. Depot 가면 거의 모든 건축, 전기 설비자재 다 구할 수 있고, 창호업체도 Depot 안에 사무실이 있는 곳도 많습니다. 주변사람 조심하시고, 준공 후 시청에 Tax 납부 후 Occupancy Permit 받아서,Title 만들고 (BIR 에 세금납부) 지역 Registry (등기소)에 가서 등기를 하면 됩니다.
외국인은 Condo (집합건물)를 제외하고 부동산 소유가 안되니, 필리핀인 명의로 진행하셔야 하고 (Local Firm)

전 한국의 라이선스 있는 건축사입니다 이곳에서도 설계 인허가 진행, 감독 등 경험이 있습니다 지으실 건물의 디자인과 마감정도에 따라 공사비 차이가 많이 나긴하지만 일반적으로 보면 12000페소/m2 전후 정도가 될 것 같습니다 구체적인 공사진행이나 인허가 진행과 공사 관리감독이 필요하시면 연락 주십시요
09179570263

단순 sqm당 단가를 적용하는 건 대략적으로 얼마정도 할까 생각하시는 거구요. 용도에 따라 특히 마감은 차이가 심하기 때문에 가격을 알기가 어렵습니다.

대지 지적도가 나오고 그 위에 어떻게 짓겠다라는 설계가 나와야 각각의 견적을 통해서 가격이 산출될 것이고 실제 건축하는 데에는 또 상황에 따라서 변동이 생기기도 합니다.

건축회사에 계약을 하고 진행할 경우에는 그 계약금액으로 진행하면 되겠으나, 필리핀에서 제대로된 회사가 아니면 돈은 돈대로 들어가고 진행이 안되서 중간에 문제가 발생하는 경우가 의외로 많습니다.

많은 분들이 말씀하시는 것처럼 sqm당 1,2000페소 정도로 말씀을 하시는데,
이 금액은 평당 100만원이 채 안되는 금액입니다.
우리나라에서 건축을 할 경우 평당 300~400만원정도 아무리 창고라도 150~200만원 이상은 들어갑니다.
--> 필리핀은 벽을 이중벽으로 하지 않고 중간에 단열재를 사용하지 않으며, 바닥에 보일러 배관을 하지
않기 때문에 건축비가 적게 들어가는 것은 사실입니다. 하지만, 건축자재등이 우리나라보다도 오히려 비싸기
때문에, 유리벽으로 진행한다던가, 창호등을 많이 사용하면 단가가 생각보다 많이 들어갑니다.

지금 계획하고 있는 것이 허름한 집이 아닌 상가 앞쪽을 전면 통유리로 하고 현대식 건물을 지으려고 하는 것이기 때문에 얘기하는 많은 분들이 얘기하는 것첨 sqm당 12000페소라는 대략적인 건축예산가지고는 많이 부족할 것으로 생각됩니다.

제대로 짓는 회사인 경우라면.. 그정도 규모이면 골조2~3개월, 내장 2개월해서 4~5개월이면 완공합니다.
그렇지만 실제로는 필리핀의 여건상 여러가지 문제에 직면하기 때문에 길게는 6~9개월까지도 걸리기도 합니다. 여기에는 인허가 관련 기간은 포함되지 않았구요.

바닥 면적 250sqm정도되는 2층 고급 빌라는 다수 건축경험이 있는데, 처음 예상보다는 상당히 많은 자재가 들어가게 되더군요. 경험이 많은 필리핀 foreman이 공사에 대한 금액을 뽑은 것보다는 자재, 인건비에서 엄청난 차이가 생기는데.. 필리핀 현장 기술자들 말은 참고로 하시고 그대로 믿으면 낭패를 볼 수 있습니다.
세부적인 부분에서 작은 부분은 믿고 해도 되는데, 전체적으로 보는 눈이 없습니다.
그래도... 설계 경험과 실제 건축경험이 많은 엔지니어급은 좀더 정확한 산출이 가능합니다.

재미있는 것이, 건축할때 건설 기자재 유로폼, GI 파이프, 비계(스카폴딩), 유로폼등이 구비되어 있는
업체의 경우에는 이미 있는 기자재를 사용해서 진행하기 때문에 많은 골조 작업에서 단가가 많이 절약될 수
있습니다. 하지만, 그렇지 않은 경우 구입이나 임대로 진행하는 것과 유로폼등이 아니라 모두 목재로
제작해서 만들고 버릴 경우에는 1회용으로 쓰게 되기 때문에 각각 목재가격과 제작인건비로 들어가게 되죠
직접 수행하실 경우에 이런 비용이 많이 들어가게 됩니다.

어떤분이 5천만원 정도에 건물을 지을 수 있다고 하셨는데..
전면 통유리로 2층을 하는 것... 견적을 받아봐야 알겠지만.. 그것만 2천이 넘을 텐데...
제 견해로는 1억5천 근처 들어갈 것으로 생각이 듭니다.

P12,000/M2 정도면 가능합니다. 한화로 6,000만 원정도되는 공사를 제대로 된 건설회사가 할 리도 없고,
개인적으로 건설회사 명의 빌려서 하는 곳에 맡기면, 준공 장담이 어려울 것으로 생각됩니다.
필리핀 현지사정을 어느정도 알고, 필리핀 지인이 있으면 (좋은 사람), 필리핀인 foreman 소개받아서,
급여를 좀 많이 주면, 잡자재나 인원등은 본인이 알아서 하고, 도면해석과 자재산출도 할 것입니다.
돈만 직접 관리해서, 자재 구입 시 Home Depot 같은 곳에서 (정찰제) 직접 구입하시고, 노임도 직접 지불하면,
간단한 공사로 어렵지 않을 것입니다. 인 허가나 행정처리는 필리핀 변호사 저렴하니, 좋은 변호사 소개받아
시키면 얼마 안 듭니다. 단 Foreman 이나 변호사 좋은 사람 만나야 합니다.

자재 Spec.은 설계사무소에서 도면 그릴 때 도면과 시방서에 표시가 되니, 자재와 레미콘, 단열재, 창호 등은
그대로 구입하시면 됩니다. 물량 산출은 설계사무소에 의뢰하면, Take Off 하는 업체 있습니다. 건물이 작아서
얼마 들지 않을 것입니다. Foreman이 자재산출한다는 것은 가설재 기타 잡자재 등이고, 설계의뢰시, 도면과 시방서 물량산출서 의뢰하면 다 만들어 줍니다. 좋은 필리핀인 만나고, 돈은 직접 관리하시고해서 직접 공사관리
하시면 저렴하게 건설할 수 있습니다. 전부는 아니지만 개인적으로 공사를 한다는 분 만나서 고생하는 사례
여러번 보았습니다. 11년 필리핀 생활. 현재는 한국에 있으며 필리핀에서 건설업무 (대형) 했습니다.

지금 필리핀에서 9년 건축 업을 및 건축 설계 를 하고 있고 ,(공장 및 상가) 지금도 현장이 있습니다 ,
그냥 건축비를 뽑으시려면 , 평당/스퀘어 미터당 이라는 말은 ,초도 말이고 또한 필리핀에서 그런 말만 가지고 손대면 낭패 을 봅니다 ,
먼저 설계를 하십시요 , 그 이후 공사 업체를 선정 하시면 됩니다 ,
설계 와 시공은 분리를 할수 있으니 ,
그러면 정확한 공사비 산정이 가능 합니다 , 또한 계약도 정확히 하겠죠,
설계는 지금 건축물을 지으시려는 지역 시청에 가면 , 시 건축 행령이 있습니다 ,
행령이란 도로에서 얼마나 떨어져서 건축물을 지어야 하는지 , 방화벽은 어느 쪽으로 해야 하는지 , 등 각종 건축물에 대한 규제가 있습니다 ,
이것을 기준으로 설계 의뢰 하시고 ,
설계가 완료 되면 시공사 를 선정 하시면 됩니다 ,
필리핀에서 는 설계 비용이 그렇게 비싸지 않습니다 ,
그러니 설계 먼저 하시고 ,
시공사 견적을 받으시는게 제일 빠르고 정확한 길입니다 .

그럼 상가 잘 올리 십사요

처음엔 골조공사만 컨츄랙이라면서 681,143페소 의 견적이 나왔습니다.
지금 중간에 1밀리언이 훨씬 넘어 가길래,
디테일한 견적서를 요구했습니다.
뭐 견적서라고 적어 주더군요.
웃기는 견적서지만요 ㅎㅎ.

이제는 컨츄랙이 아니랍니다.
그냥 메니저 역할을 하는 거랍니다.
그렇다면 모든 품목에 대해 얼마에 구입하고,개수 등등 알려줘하 하는 거고
자기는 얼마의 돈을 챙기는지 알려줘야 하는 것이 아니냐? 했더니
묵묵부답입니다.
처음 계획은 2층인데 이층은 경회루 처럼 기둥과 지붕을 올리는 형태였습니다.
2층인데도 불구하고 처음 골조공사 견적이 681.143페소가 나왔습니다.
사정에 의해서 1층만 짓기로 하고 그리고, 집의 5분의 2정도의 넓이에 반지하 주차장을
만들기로 했읍니다.
이렇게 저렇게 따져봐도 오히려 돈이 적게 들텐데 휠씬 많이 나오네요.
정화조 설치를 보태더라도 처음 얘기보다는 훨씬많이 나왔네요.
1.3밀리언이 나왔네요.
아직 Concreting Works.. 라는 항목은 견적서가 안나왔으니..
골조공사만 해서 한 1.5밀리언이 나오지 않을까 생각합니다.
처음 말했던 거보다 2배가 더 나온 샘이지요.
견적서를 다들 이렇게 쓰는지 모르겠습니다.
딴 곳에서는 어떻게 하는지 알려주시면 감사하겠습니다.
처제 남편이 조언을 하는데,
골조공사만 업자에게 맡기고, 나머지 Architectural 부분은 목수와 일꾼을 써서
직접하라고 합니다.
이제부터 집의 세밀한 부분이 진행되는데,
직접 구매해서(창문,문,변기...) 직접 목수나 일꾼을 고용해서(플러밍,전기) 하라구요.
나도 그렇게 해볼까 하는 생각중입니다.
이웃집에 혼자서 2명 고용해서 집짓는 곳에도 기웃거려보곤 합니다.
내일은 목수나 일꾼을 구할 수 있는 정보를 좀 얻어볼까 합니다.
정말 집짓기 쉬운일이 아닙니다.
누구 말 마따나 도닦는 기분으로 집을 지어야 겠읍니다.

필코로드 (2009-09-04 09:39:11)
안녕 하세요, 필코로드 입니다.
우선 저희 사이트를 찾아 주신 것에 대하여 감사를 드립니다.
님의 질문에 대한 답변 입니다.
1. sqm은 스퀘어미터를 말하는 것으로 우리나라 말로 하면 평방미터라는 이야기 입니다.
1평방미터는 0.3025평 입니다. 그리고 1평은 약 3.3 평방미터입니다. 1평방미터는 가로세로 1미터를 말하며, 1평은 가로세로 1.8미터를 말한답니다.
2. 필리핀의 건축비는 평방미터당 약 2만페소 전후 합니다. 물론 그것이 단층이냐 2층이냐 고층이냐에 따라 비용도 틀려지겠지요. 또한 자재도 무엇을 어떻게 쓸 것이냐, 집의 구조가 어떠냐, 방을 몇개로 할 것이냐에 따라 또 비용이 틀려지겠지요.
하지만 일반적인 주택의 건설 비용은 평방미터당 약 2만페소에서 2만5천페소 잡으시면 될 것입니다. 한국돈으로 본다면 평당 약 180만원 전후에서 220만원 사이 정도로 보시면 될 것 같네요.
그럼...

마닐라 파식에 2층짜리 타운하우스 80스퀘어짜리(땅50스퀘어) 240만페소 분양가격을 기준으로
계산해본적이 있는데 땅값하고 건축사 이익금 30%정도 잡고 건축비를 계산해보니
1스퀘어당 12,000페소정도 나오더군요 실제로 건설회사 이익률이 몇%인지 정확하게
알수는 없으니 대략 참고만 하시면 될듯합니다.

제 생각에는 마닐라 시내같이 위치만 좋다면 타운 하우스 지어서 임대하는것 참 좋은 아이디어인듯 합니다.
저도 제가 직접 인부 구하고, 자재 구입해서 저희집 지었거든요.

윗분들 말씀처럼 생각보다 신경쓸게 많습니다.  인부들의 기술을 떠나서, 굉장히 비능률적입니다.
오전에는 열심히 하다가 점심시간 이후부터는 끝날때까지 눈치보면서 시간만 때우려고 합니다.
오픈된 건설현장이면, 없어지는 자재도 많구요.    문제 터지면 소리소문 없이 사라집니다.

아무튼 이런저런 고충은 감당하시면서 본인이 원하시는 디자인으로 하나하나 자기집 만들어가는것도 나쁘진 않다고 봅니다.

 저희집은 72스퀘어미터에 3층으로 지었습니다. 돈이 있을때마다 조금씩 지어나가고 있어 아직 완공은 안되었지만 80%가량 완료되었으며 사는데는 지장 없습니다.

까비테 지역을 기준으로 말씀드릴께요.
주로 들어가는 자재 : 시멘트 20킬로 한포 약200페소, 벽돌 장당 7페소, 9미리 철근 개당 약130페소, 12미리 180페소, 14미리 230페소, 모레 한차에 1300페소, 자갈 2천페소 정도로 기억합니다.
(처음에는 정가로 주다가, 몇일 후부터는 싸게 주기 시작합니다)

저희집은 1층에 차고지, 주방,거실,화장실,아떼룸
2층에 방3개, 화장실1개
3층에 방1개+옥탑방 작은거(4층), 화장실1개, 절반은 옥탑이며 화단으로 꾸몄습니다.
이렇게 해서 저는 대략 2밀리언 조금 안되게 들어갔습니다. 땅값 빼고, 인건비와 자재 모두 포함입니다.

층과 층사이 슬라이브 칠때 한번에 해야 하기때문에 당일만 인부 20명정도 필요했구요, 철근 엮어서 기둥 세우고 땅 고르게 펴서 바닦 공구리 치고... 평소에는 5명정도로 약 4~6개월정도 하면 집의 형틀은 모두 지어집니다.

그 뒤부터가 모두 인테리어인데, 여기서부터 시간과 돈이 많이 들어갑니다. 
타일 종류는 WILCON 가셔서 직접 구해오시는게 가장 저렴할거같구요, 취향에 맞게 와이프분과 함께 가셔서 욕조며 세수대, 전기선 스위치, 손잡이 등등 다양하게 있으니 골라서 차가 없으시면 한번에 배달 시키는게 좋지만, 한꺼번에 사셔서 보관하는건 비추 입니다. 인부들이 슬쩍슬쩍 합니다. 그때그때 필요한만큼 구입을 권합니다.

 방문이나 계단, 창문 등등은 윌콘 보다는 집근처 목공소가 쌉니다. 무늬도 원하는데로 넣어주고요.
시장조사 한번 해보세요. 대략 문틀 포함 80센티짜리 3천~3,500페소 합니다.

참고로, 저는 빌리지가 아닌 일반 로컬지역에 거주중입니다. 로컬 마켓이 바로 옆에있어 저는 불편함 없이 지내는데, 삶의 질을 생각하신다면 빌리지를 권합니다. 아이들도 생각해야죠.. ^^;
 저는 도면 없이 건축설계 허가 같은거 안받고 저희 부부가 디자인한데로 지었습니다. 아직은 문제 없내요.... 하지만 마닐라 시내 또는 빌리지에서는 건축허가 받아야 하는걸로 압니다. 꼭 확인해보세요.

제 사견으로는 님이 생각하시는 아이디어 참 좋은듯 합니다.   대신에 현지인과 커뮤니케이션 문제가 있으므로 와이프분께서 많이 도와주셔야 할겁니다. 의사소통만 된다고 다가 아니거든요...