지목이 무엇인가요?(토지변경,시골에 집짓기에 들어가는 비용과 절차,건축 건물을 짓기위한 법적인 내용 기타 등)

지목이 무엇인가요?(토지변경,시골에 집짓기에 들어가는 비용과 절차,건축 건물을 짓기위한 법적인 내용 기타 등))유튜브 귀농귀촌tv에서 퍼옴현재 우리나라는 28개의 지목이 있다 지목이란=지목은 토지관리의 효율화를 위하여 일 필지별 주된 사용목적 또는 용도에 따라서 토지의 종류를 구분 표시하는 명칭을 말한다. 농지(지목변경)예)전=논, 답=논, 과=과수원, 대=집지을 수 있는 땅,장=공장용지 기타 등 대지인데 도로에 붙어 있으면 대지인데대지가 도로에 붙어 있지 않으면 맹지이다 대와 대지는 다르다 대는 현재의 사용 목적이 건축물을 할 수 있는 형질을 가진 토지라는 것이지 바로 건축이 가능하다는 뜻은 아니다 즉 지목이 대인데 건축법에서 건축법에서 건축이 허용되어야 한다. 즉 건축법에서 건축이 가능한 땅을 대지라 한다. 4M이상이 되는 도로에 2M 이상이 접하고 있는 토지이어야건축허가가 나는 것이지 주변에 도록 없는데 지목이 “대”라하여 건축이 가능한 것이 아니라는 말이다 1.개인적인 개발행위로 지목을 바꿀 수는 없다 단 용도지역은 바꿀 수 있다지목변경의 목표는 대부분이 대지이다2.지목이 대인 경우는 별다른 법률의 재판이 없고 도시계획과 건축법에 의해서 건축행위가 가능하다3.토지형질사업의 목표는 결국대지이다 예를 들면 농지가 형질변경되었다고 지목이 대지로 변경되는 것은 아니고 건축물을 건축한 후 사용승인이 난 후 건축주가 지목변경을 신청함으로써 지목이 대로 변경된다 예를들어 전 이면 대로 바꾸면 되고 지목변경이 허용되지만용도지역변경은 안된다 만약 이사람 땅이 주거지역인데 상업건물을 짓고 싶다고 해서 마음대로 바꾸는게 아니고 행정계획에서 도시계획을 짜야한다.도시계획상 여기는 주거지역용도인데 상업으로 써라 이거는우리가 못 바꾸고 해당 도시계획과 공무원들이 매년 5년마다 타당성을 따진다 지목이란=땅의 쓰임새,현재 28개가 있고,현재 지목이 대로 되어 있고그리고 대로 되어 있고 변경이 가능하면 집을 지울수 있는 가장 좋은 조건이다 이용목적에 따라 28개로 분류하고전=전,2.답=답,3.과=과수원 4.목=목장용지 5.임=임야 6광=광천지 7.염=염전, 8.장=공장용지 9.학=학교용지 10.대=대 11.차=주차장 12.주=주유소용지 13.창=창고용자ㅣ 14.도=도로 15.철=철도용지 16.제=제방.17.천=하천 18.구=구거 19.유=유지 20.양=양어장 21.수=수도용지 22.공=공원 23.체=체육용지. 24.원=유원지 25.사=사적지 26.종=종교용지 27.묘=묘지 28.잡=잡종지=27가지중 포함 안되는 것은 모두 잡종지이다28가지 중 바로 건물을 지을 수 있는 것은 대,공장용지,학교용지,주차장,주유소용지,,창고용지 입니다28가지중 임야는 임야대장에 들어가 있고 나머지 27가지는 토지대장에 들어가 있다 토지대장=축적 1/500~1/1500(cm) 임야대장은=축적 1/3000~1/6000(cm) 지적도를 보게되면 예를 들어 556-11대 를 보게 되면 566-11이 번지이고 대가 지목(형질)을 가르킨다 참고)구거=도로 옆에 물이 흘러가도록 흄관 같은 것을 묻어 두고 물이 흘러 가게 하는 것을 구거전용허가라고 한다 지목중 “전”이란1.전=물을 상시적으로 이용하지 않이하고 곡물 원예작물(과수류를 제외 한다) 약초,뽕나무,닥나무,묘목,관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 “전”으로 한다농업용 고정식 온실은 전 또는 답이다 2.”답”답은 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼,연,미나리,왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 답으로 한다참고)연,왕골이 자생하는 배수가 잘 되지 않는 토지=유지버섯재배사부지=전 또는 답3”과”=과수원=사과,배,밤,호도,귤나무,등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저창고 등 부속시설물의 부지는 과수원 으로 한다다만 주거용 건축물의 부지는 대 로 한다전 또는 답에 키위 및 포도나무를 식재하여 이용 중인 경우는 과수원 토지를 볼 때에는 지목부터 보지 말고 거시적으로 용도지역과 토지개발계획등을 먼저 검토하는 것이 최우선이다토지를 볼 때에는 지목부터 보지말고 지목은 언제든 바꿀 수 있다이 토지가 현재 주거지역이냐 상업지역이냐 농림지역이냐 자연환경보전지이냐를 먼저보고 그다음 지목이 머로 되어 있는가 봤더니 전으로 되어 있다 그러면 바꿀 수 있는지 먼저 보는 것이다 바꾸지 못한다면 토지를 포기 하는 것이다  1필지 1목은 1나에 땅에1나의 지목만 들어간다지적에 표시된 축적의 의미1.임야도=임야도는 통상 1/6000을 사용한다산 번지가 붙은 임야를 표시하며 도면상 1cm는 실제로 60cm가 된다 2.지적도=지적도는 통상1/1200를 사용한다산 번지 임야 외의 토지를 표시하며 도면상 1cm는 실제로는 12cm가 된다 3.5000/1 지적 임야도지적도와 임야도를 합쳐서 28개 지목 모두를 표시해 준다축적은 1/200과 1/6000의 1/5000을 사용하며 일명 오천도라고 한다도면상 1cm는 실제론 50cm가 된다따라서 어느 토지 도로에서 도면상 3cm정도 떨어져 있다면 실제로는 3*50=150 정도떨어져 있는 것이다  지목변경이란=지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다 지목변경을 하고자 하는 자는 그 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 지적 소관청에 지목변경을 신청하여야 하며 지목변경을 신청 할 수 있는 경우는 다음고 같다 1.관계 법령에 따른 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우2.토지나 건축물의 용도가 변경된 경우3.도시개발사업 등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청 하는 경우 지목 변경의 절차1.농지(전,답.과),산지(임야),잡종지 등을 소유 및 매입 2.개발행위허가(관할 특광, 특, 특, 시군)받음 3.해당부지조성공사 4.건축행위 5.개발행위에 따른 준공공사 6.지목변경신청(대,창,창 기타 등)금액은 1200원정도 든다 지목이 전인데 건물을 다 짓고 난 다음에 사용승인서가 나오면지목변경 신청을 한다 신청을 한하면 그대로 전으로 되어 있다 지목변경을 변경하지 않는 이유는 세금이 싸기 때문이다재산세를 줄이려고 변경 신청을 하지 않은 것이다 예를 들어) 전일 때 개별공시지가가 기존 1제곱센터 당 17만원 일 때대지는 25만원으로 바뀐다  2.개발행위허가(관할 특광, 특, 특, 시군)받음에서 쟁점은 개발행위허가여부판단이 핵심이다개별행위허가 기준 기억, 건축조건(진입로,경사도,농취득여부확인)토목설계사무소,공무원 문의  첫 번째 매각시기=부지조성공사두 번째 매각시기=지목변경 후 지목변경토지소유자는 토지의 지목변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청 그다음에 서류를 제출 할 것 1.관계 법령에 따라 토지의 형질변경 등의 공사가 준공 되었음을 증명하는 서류의 사본 2.국.공유지의 경우:용도폐지 또는 사실상 공공용으로 사용되지 않음을 증명하는 서류 3.토지 또는 건축물의 용도가 변경되었음을 증명하는 서류의 사본 예)전으로 되어 있는 땅을 단독주택을 지으려고 하고 지목변경을 하려고 하는데절차와 비용은 어느 정도 드는가 토지이용계획확인원에는 제2종일반거주지역에는 농지취득자격증명이 필요없다(주거로 사용하라고 만들어 났기 때문) 공시지가는 178000원 면적은253제곱미터 농지는 농지취득자격증명이 발급되어야 진행이 된다 지목이 전에서 대로 바꿀려면농지보전부담금을 납부해야 한다 1제곱미터당 공시지가의 30% 공시지가 178000원에서 30%면 53400원이며 3400원을 버리고 50000원이 나온다 50000*253=12605.000원=농지보전부담금  도로가 있는지 확인 없으면 4미터 도로 개설 1.토목측량설계허가(토목측량사무소 기본150만원)2.지적공사측량 (경계 및 분할 120만원)3.농지전용부담금 )50000*253=12605.000원=농지보전부담금 4.건축설계허가(건축사무소 30평 미만 건축 기본 150만원) 5.건축시공 및 준공 6.준공허가후 전에서 대지로 지목변경처리됨 7.취득세납부(공시지가 인상분의 2.2%)=토지가치상승에 따른 세금 8.지목변경완성 농지에 집짓기 위한 기초모든 토지에 건축하기 위해서는 착수하기 전에 신고나 허가 필수 해당전문업체 의뢰해야 하는 것 1.농지전용=토지인근의 토목측량사무소 2.전기(외선)공사=토지인근의 전기 공사면허업체 3.지하수개발=토지인근의 지하수 업체 4.가스설치=토지인근의 가스업체 5.측량=해당 지적공사 6.건축인허가=토지인근의 건축사 사무실 참고)바닥면적 100미터제곱(약30평) 이하면 소형건축=건축신고 대상으로 1.착공신고 후 2.사용승인 후 3.보존등기 4.유지관리 건축 인허가 대행료는 150만원(건축설계 비용이 포함된 금액이 아니며,건축설계도면은 건축주가 제공,건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용) 추가)건축준공에 필요한 정화조 준공별증,가스사용승인서,측량성과도 등도 별도로 제공 기간=인.허가에 소요되는 기간은 대략 1~2주(농지전용후 건축을 한다면 동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간 단축가능 농지에 집짓기 위한 기초 건축허가 위한 조건:대지로 전용허가 득해야 대부분의 도시지역외 지역(관리,농림,자연환경보전지역)은 건폐율 20~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물18평+데크 5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만 이 보다는 여유있게 200평 가량을 전용하는 것이 유리함 나중에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 있을 뿐만 아니라 대지면적에 여유가 있다면 잔디를 심는다거나 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유롭고 , 지가가 상승되어 재산가치가 높아질 수 있기 때문에 따라서 위의 사진처럼 건축물을 짓기위한 부분만 전용하는 것보다는 가능한 많이 전용허가를 받는 것이 차후 시세차익을 더 얻을 수 있다. 건축하기 위한 조건 유의)농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도 인지를 확인해야 함 시.군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평,농가주택200평으로 정하고 있으며 전용가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의 농지전용은 누구에게 의뢰하는가 농지전용은 본인이 작접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에 수차례방문해야 하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 된다 농지전용은 건축사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로 해당 토지를 관할하는 군청 부근의 토목측량 설계사무소에 의뢰해야 한다 비용안내1.농자보전부담금=전용농지의 개별공시지가*30%*전용면적 (미터제곱)2.경계측량 및 분할측량=약60만원(지역과 면적에 따라 차이)3.농지전용대행료(토지측량설계사무소)=약200만원(업체에 따라)3.기타 공채,인지대,면허세 등=약10만원 가량