[황박사·역세권脈]투자가치 높은 역세권개발 시가화예정용지

[황박사]

[황박사·역세권脈]투자가치 높은 역세권개발 시가화예정용지

▲ 수인선 복선전철 월곶역(경기도 시흥시)

시가화예정용지로 반영되었던 월곶역주변 월곶동 일원 235,780㎡(약 71,000여 평)의 면적이 월곶역세권 도시개발사업지구로 승인됨

   시가화예정용지란 자연녹지지역 등의 보전지역에 속한 땅을 도시가 팽창함에 따라 주거·상업·공업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발예정지로 지정하는 것을 말한다.

이는 도시기본계획에 의한 도시관리계획 수립 시 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시계획이 시행될 예정인 일단의 토지를 포함한다.

   시·군·구 등 각 지방자치단체는 개발이 필요한 지역에 대해 도시기본계획에서 시가화예정용지로 먼저 지정한 후 시간을 두고 이에 대한 세부계획을 수립하고 개발한다. 시가화예정용지로 지정할 수 있는 땅은 주로 자연녹지지역이나 계획관리지역이다. 이 지역 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역을 중심으로 시가화예정용지를 지정하게 된다. 각 지자체가 시가화예정용지를 지정할 때에는 주변지역의 개발상황, 도로 등 도시기반시설의 현황과 수요 등을 먼저 고려한 후 각 지역별, 생활권별로 개발목적과 수용인구, 개발방법, 적정밀도 등을 제시하여 이를 도시기본계획상에 반영한다. 이때 각 지자체 인구배분, 지역균형발전 계획 등을 감안해 각 시가화예정용지 개발의 우선순위를 결정하게 된다(부사친카페)

시가화예정용지와 시가화조정구역의 차이점

   흔히 시가화예정용지와 시가화조정구역을 유사한 개념으로 알고 있지만 이는 분명 다르다.

   시가화조정구역은 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적으로 개발하기 위하여 일정 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우, 이를 시가화조정구역으로 지정 또는 변경할 수 있도록  한 지역을 말한다. 이는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조'에 의거하여 도시관리계획으로 결정할 수 있다. 주로 신도시 개발 이전 단계에서 해당 토지에 대한 개발 및 건축제한을 규제하는 지역이 이에 해당된다.

   유보기간은 사안에 따라 차이가 나지만 대략 5년에서 20년 이내의 기간이며 용도지역·지구에 관계없이 개발 및 건축 시 허가를 받아야만 가능한 지역이다. 이 시가화조정구역 안에서는 법에서 정한 일련의 행위 제한을 받게 되며 위반 시에는 관련법에 의거 처리된다.

   한편, 시가화예정용지는 장기적인 발전 방향을 제시하는 정책계획으로 도시기본계획 수립지침에 의거하여 각 지자체별로 지정하게 되므로 별도의 행위 제한을 받지는 않는다. 그렇다 해도 지구단위계획 등에 의한 개발행위 제한지역으로 묶여 신·증축 등의 개발행위가 일정기간 제한될 수 있다(황박사)

시가화예정용지 투자, 이것만 주의하자

   시가화예정용지는 2020년 까지의 제4차국토종합계획수정계획에 의해 그 개발의 시급성에 따라 각 단계별로 순차적으로 개발된다. 시가화예정용지는 1,2단계(2006~2010)에서 4단계까지 구분되는데,현재 1,2단계(2006~2010)와 3단계(2011~2015년)가 끝나고 4단계(2016~2020년)가 진행되고 있다. 때문에 시가화예정용지가 해당 지역이나 그 주변지역에 투자할 때에는 해당 시가화예정용지의 개발시기가 어느 단계로 잡혀 있는지 반드시 확인해야 한다.

   이는 해당 시·군·구청 도시과를 방문해서 도시기본계획 도면을 열람해보면 확인할 수 있다. 또한 시가화예정용지의 지정 역시 각 지자체별로 수시로 지정되기 때문에 지자체별로 발표하는 도시기본계획을 정기적으로 확인하는 것이 중요하다. 시가화조정구역은 토지이용계획확인원에 표시되지만, 시가화예정용지는 토지이용계획확인원에는 표시되지 않는다.

   시가화예정용지는 장차 도시개발이 이뤄질 필요가 있다고 판단하여 계획한다. 하지만 예상보다 인구증가. 도시발전이 더딘 경우에는 개발이 안 되거나 5년마다 재검토되는 도시기본계획에서 탈락될 수도 있다. 따라서 계획만을 무작정 믿고 투자하는 것은 자칫 위험할 수 있으니 주의를 요한다. 또한 도시계획의 확장에 따라 향후 주택이나 상가 등으로 개발이 예정된 땅이어서 그만큼 투자가치는 높고 또 땅값이 크게 상승할 여지가 있다. 따라서 투자자들이 관심을 갖는 당연하다. 하지만 시가화예정용지 대부분은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 외지인이 구입하기가 쉽지 않다.

   시가화예정용지는 토지 투자자라면 누구나 관심을 기울여야 할 대상이다. 각 지자체별 도시계획을 꼼꼼히 들여다보고. 예정지역은 물론 인근지역까지 범위를 확대하여 주의 깊게 살펴본다면 기대 이상의 투자수익을 올릴 수 있다(황박사)

참고로, 시가화예정용지가 역세권 도시개발사업으로 확정승인된 사례

▶ 경강선(성남여주 복선전철) 부발역, 이천역, 여주역, 능서역(세종대왕릉역), 광주역 등도  이천시, 여주시, 광주시 해당 2020도시군기본계획에 시가화예정용지로 지정 반영되어 역세권 도시개발사업으로 확정이 됨.

▶ 수인선 복선전철 월곶역세권(시흥시)이  2020시흥시도시기본계획에 시가화예정용지로 반영되어 시흥시 관리계획에 의해 그린벨트가 해제되고 월곶역세권 도시개발 실시계획이 승인되었음.

그외 경춘선, 전라선, 경전선, 경원선, 경의중앙선 복선전철 등등의 역세권 도시개발사업.

정보통 역세권 명가(名家) 부사친카페♧ http://cafe.daum.net/my1179

잠깐만요?? 신설역세권이라 클릭하고 가실게요~~!!

[황박사]

시가화예정용지는 시군도시기본계획에서만 반영이 가능합니다~

[조이라이더]

감사합니다. 박사님.

[인생정거장]

시흥시투자에도 시흥시 2020도시기본계획에 입각해서
근거있는 곳에 해야할 듯~~

[하이멘탈]

월곶역세권이 확정됐나보죠~

[평행선]

시가화예정용지가 투자로서는 가장 확실해 보이네요~

[내사랑 아톰]

시가화예정용지 투자성이 높은 토지이네요

[알낳고 알까자]

좋은 땅이군요. 시가화예정용지란 것이.

[돌직구여자]

자, 가자! 시가화예정용지 잡으러~~

[하얀색채]

현재 시가화예정용지로 역세권 개발한 곳이 어디인지 알려주세요