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[무원]

광교신도시 상가조합 주요 Q&A

1. 판교 상가조합 사업에 문제가 많다고 하는데?

판교의 경우 무분별한 조합난립으로 인해, 일부 조합원 확보에 과잉경쟁으로 이중가입에  따른 조합와해나 계약무효사태가 발생하였다. 또한 조합과 공동사업약정을 체결한 시행사가 토지비대납 등 부담을 실질적으로 수행하지 못하여 계약금 미납으로 인한 계약무효, 계약금을 납입하였지만 사채 등 부적절한 방법으로 계약금을 충당함으로써, 가압류 ? 가처   분형태의 사업부지에 대한 권리제한 사항 등으로 협약대출을 체결하지 못하여 사업진행이  좌초되는 현상이 야기됨.

2. 상가준공시점과 전철 개통시기가 3~4년 차이나는데 상가가 활성화되는데

   문제는 없는지?

상권이 활성화되기 위해서는 인지도 입지, 배후세대수, 유동인구, 소득, 소비수준, 구매력,   주변업무시설 유무, 집객요인 그리고 신도시인만큼 아파트수분양자의 초기 입주율 등 많은 요인 및 변수가 있다.  또한 이러한 요인들이 모두 동시에 갖추어져 있으면 금상첨화이겠지만, 순차적으로 갖추어 질것이 확실하다면 현재가치뿐만 아니라 투자의 미래가치가  보장된다 할 것이다. 전철(지하철) 개통시기는 3~4년 갭이 있다하겠지만 개발재료의 효과는 계획 발표, 착공, 준공으로 나누어 3번의 가치 및 가격상승에 영향을 미치는 걸 고려하면, 미래 가지의 3분의 2는 충족되었다 할것임.

3. 분양가 산정의 근거 기준은 무엇이며 분양가 적정성 여부는 어떻게 확인

   가능한지?

분양가 산정은 2기신도시 중 판교의 조합상가(근린상업시설)분양가와 판교역세권 예상분양단가를 기준으로 하였으며, 그 외 강서발산지구, 송파장지지구 등 유사사례를 참고하여  결정하였습니다. 또한 광교조합상가외 일반입찰예상가를 예측하여 낙찰가액의 1.2배~1.3 배수로 1층 평당가격을 산정하였음. 참조 ex) 발산지구 분양가 내역

4. 투자금액이 1억원이라 했을 때 어떻게 구성 되어있나요?

1억을 투자하였을 경우, 생활대책용지 우선분양권리 중 1군 또는 우량물건(이주자택지대상자와 사업자)을 우선 매집하여 권리금 및 나머지 제세공과금으로 사용될 것임.

5. 딱지를 살 경우 투자의 안전성은 어떻게 보장받는가요?

투자의 안정성 측면에서, 투자약정서를 근거로 하여 우량물건 위주의 매집을 통해 매매계약서 및 권리확보서류 등은 매수인 또는 매수인이 지정하는 자가 보관하고, 제세공과금은  지정계좌에 예치함. 또한 상업용지 공급대상자 또는 공급대상자의 지위를  승계하는 자는 경기도시공사로부터 필지가 확정될 때까지 상업용지를 공급받을 기회를 부여함.

6. 딱지 매도자 양도세는 어떻게 처리하나요?

매도인의 양도세는 판교신도시 및 흥덕지구등 기타 택지개발지구 관례에 따라 매수인이 부담키로 하였음.

7.생활대책용지공급 중에는 일반상업지역과 근린생활시설용지가 있는데, 어떤 차이가 있나요?

일반상업지역은 상현역 16필지, 경기대역 12필지 총 28필지 중 대부분 조합에게 공급하고, 나머지 근린생활용지 111필지 중 가장 입지성이 탁월한 약 30여필지가 조합원 물량으로 우선 할당되기 때문에 수익성에서는 큰 차이가 없을 것으로 사료됨.

※ 일반상업지역 공급가(감정가) : 평당 약 2,000만원(약간변동가능성 있음)

   근린생활용지 공급가(감정가) : 평당 약 1,200만원(약간변동가능성 있음)

   그 외 필지 일반입찰분양의 경우 : 감정가의 200% 이상 낙찰가 형성(수익성 악화,사업성 의문)

8. 흔히 물딱지라고 하는것이 있는데 어떻게 구분할 수 있나요?

물딱지라 함은 원주민 보상대상자가 아니거나, 보상합의 계약서 원본이 아닌 사본을 통해  2중매매, 3중매매가 이루어진 경우를 말함. 권리유무 및 이중가입?이중매매는 예비조합등록시 경기도시공사가 적격여부심사하여 조합에게 통보함으로써 제도적으로 안정장치를 보강하였음.

9. 명의변경은 언제, 어떤방식으로 하나요?

명의변경은 원주민명의로 조합을 설립하여, 필지신청을 하고 필지확정된 후 토지 계약금  10% 납입 후 2~3개월 후 투자자 또는 조합원자체가 개인사업자나 법인체를 설립하여,  그 사업자에게 명의변경을 하여 사업 정산시까지 사업주체로서 역할을 수행함.

10. 수익배분은 언제 어떻게 하나요?

수익배분은 수익계정이 원활한 시점(손익분기점)부터 원금을 상환할 충분한 자금의 유동성이 있을 때 일부 원금을 상환하고, 90%이상 분양과 중도금, 잔금이 불입된 시점에 수익금을 순차적으로 지급하고, 나머지 최종 정산할 계획임.

11. 분양이 안될 경우 수익정산은 어떻게 하나요?

분양이 일부 저조하여 미분양 발생시, 시공사와 협의에 따라 대물약정계약을 할 것이며,  미분양 물량은 본 분양가격의 20-30% D/C가격으로 협의할 예정이며, 최악의 경우에 수익대비 10%정도 수익이 감소할 것이라 판단됨.

12. 시행대행사의 과거 주요 시행 실적은 어떤것이 있나요? 또 대길이 부도나면 투자원금회수가 되나요?  

시행대행사의 과거 주요 시행실적은 수도권 남부지역인 죽전?동백?동탄에서 시/대행 및 분양대행업무를 수행해 왔으며, 광교신도시 조합상가 규모와 유사한 규모의 근린상가를 전문적으로 개발해왔음(신속한 분양 및 수익률 극대화). 신탁회사와 자금관리 대리사무계약을 통해 자금운영의 투명성?안전성을 확보하고, 시공사의 책임준공, 지급보증, 채무인수를 통해  투자자 및 수분양자의 권리는 보장됨.

13. 시행대행비용이 너무 많은것 아닌가요?

시행대행비용은 원칙적으로 수익배분비율을 시/대행사 20% : 투자조합(원주민조합 포함)   80%로 책정. 투자자는 권리금 매입비 및 제세공과금 부문만 투자하고 시/대행사는 토지비 계약금?중도금 및 잔금에 대해 자금을 조달하고 개발사업의 전 과정을 자체 사업비 및   운영경비를 부담하기 때문에, 실질적으로 시/대행사 부담이 적지않기 때문에 수익배분  20%는 적정하다 판단됨. 추후조정가능(판교의 예) 50:50, 40:60, 30:70, 10:90)             

14. 여러조합건을 진행하는데 개별 사업별로 수익배분하나요. 아니면 전체를

    통합해서 하나요. 그런 경우 세무처리는 어떻게 되나요?

원주민조합형태와 투자조합형태 모두 형평성을 고려하여 각각 분리하되, 원주민조합의 수익배분은 조합원 전체(특정필지가 아닌)필지의 총 수익을 1/n로 배분, 투자조합은 특정필지에 따라 개별적으로 1/n로 배분(추후변동가능성 있음)

15. 판교신도시와 비교하면 광교신도시 사업은 어떤 차별적 메리트가 있나

    요?

판교신도시 조합상가(근린상업지역) 물건은 역세권과 무관한 입지지만, 광교상가조합 입지는 주로 역세권이며, 자족도시라는 측면에서는 판교와 광교는 유사하지만 판교는 자칫 분당상권에 흡수 될 위험성이 있는 반면, 광교는 수원구도심상권 및 용인서남부지역을 광역적으로 흡수할 수 있는 충분한 대규모시설(광역행정타운, 비지니스파크, 파워센타, 어뮤즈파크, 컨벤션시티, 대학상권)들이 유입됨으로 인해 폭발적 인구유동성을 확보하리라 판단됨.

16. 최근 부동산 경기가 많이 안좋은데 또한 고유가로 인한 물가 상승에 따른 제반비용이 커져 수익성 악화가 예상되는데?
고유가에 따른 건축비용증가는 일시적 현상으로써 미미한 수준에 그치리라 예상. 유가보단 원자재(철근, 모래, 시멘트, 샷시, 유리 등) 및 인건비 등의 비용이 더 민감한 변수로   작용할 것임.

건축비용증가에 따른 우려보단 시공자의 도급단가를 낮추는게 현실적으로 고려해봐야 함.

17. 부동산개발등록업체와 공동사업약정을 해야만 상가개발사업을 추진할

    수 있다던데?

2007.11.18일부터는 비주거용 건축물의 연면적 2000㎡(605평)이상은 각종 개발행위 인?허가 과정에서 부동산개발업등록업체가 아니고서는 부동산을 개발해 분양하거나 임대를 법적?제도적으로 할 수 없다. 따라서 부동산개발업등록을 하지않은 상가 시행사나 상가조합은 필수적으로 부동산개발업등록업체와 공동사업약정 또는 시행대행 약정을 체결해야만 비주거용 건축물인 상가를 개발?분양할 수 있다.