부동산 경매란
옛날 옛적에 견우라는 청년과 직녀라는 처녀가 살고 있었습니다. 견우는 계속되는 사업실패로 항상 경제적으로 어려웠고, 반면에 직녀는 물려받은 유산과 성공적인 재테크로 인하여 풍요로운 삶을 살고 있었습니다. 하루는 급하게 돈이 필요하게 된 견우가 직녀를 찿아와 돈을 빌려달라고 하였습니다. 견우는 직녀의 친구였지만, 빌려달라는 돈이 작은 액수가 아니기 때문에 선뜻 빌려주지 못했습니다. 다음날 견우는 자신의 마지막 재산인 아파트의 집문서(등기권리증)를 가지고 다시 직녀를 찿아왔습니다.
직녀는 견우에 부탁을 거절할 수도 없고, 또 차용금에 대한 담보도 제공하였기 때문에 아파트에 근저당권설정을 하고 차용기간은 7월 7일가지로 하고 돈을 빌려 주었습니다.
7월 7일이 되자 직녀는 견우에게 빌려준 돈을 받기 위해, 약속 장소인 오작교로 갔습니다. 잠시 후 견우도 오작교에 도착했습니다. 그러나 견우는 돈은 가져오지 않고 지급기간을 1달만 미뤄달라고 하였습니다. 직녀는 그렇기로 하고 집으로 돌아왔습니다.
그러나 1달이 지나고 직녀가 차용금의 반환을 요구하였음에도 견우는 돈을 갚지 않았습니다.
직녀는 어쩔 수 없이 견우가 담보로서 제공한 아파트를 처분하여 빌려준 돈을 충당하려고 했으나 자력구제(채무자의 재산을 채권자가 임의적으로 처분하여 채권을 회수하는 것)가 금지되어 있었기 때문에, 견우가 직녀에게 돈을 차용함에 있어 자신의 부동산(아파트)을 담보로 제공하였음을 증명하는 서류(근저당권설정 권리증)를 증명자료로 하여, 견우의 부동산을 처분하여 채권을 변제 받을 수 있게 해달라는 신청을 하였고, 법원은 가장 큰 금액으로 집을 사겠다는 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 매각대금으로 견우의 채권을 변제해 주었습니다.
이와 같이 채무자가 약정한 기일까지 돈을 갚지 않을 경우, 채권자의 신청에 의하여 채무자나 채무자를 위해 담보를 제공한 보증인의 부동산을 법원이 처분하고, 그 처분한 금원으로 채권자의 채권을 충당하는 일련의 절차를 말합니다.
부동산경매의 종류
1.임의경매
견우가 돈을 빌리면서 자신의 부동산을 담보로 제공했다는 것은, 지급기일까지 돈을 갚지 못했을 경우에 담보로 제공한 부동산을 처분하여 차용한 돈을 충당하여도 좋다는 합의가 채무자인 견우와 채권자인 직녀 사이에 이루어졌음을 의미하는 것입니다.
이와 같이 채권자가 대여해준 돈에 대하여 보장을 받기 위해 채무자나 보증인의 부동산에 담보권(근저당권)을 설정하게 되는데, 만약 채무자가 지급기일까지 채권을 변제하지 않을 때에는 채권자가 담보권을 원인으로 하여 경매신청을 하고, 이것으로 채권을 회수하게 되는데, 이와 같은 경매를 임의 경매라 합니다. 금융기관에서 행하는 경매 대부분의 이에 속하며 '담보권 실행을 위한 경매'라고도 합니다.
[임의경매 신청 시 필요서류] (1) 경매신청서 (2) 근저당권설정 권리증(전세권설정 권리증) 사본 (3) 금전소비대차약정서(및 차용증서) 사본 (3) 부동산등기부등본 (4) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자.채무자.소유자 중 일부가 법인인 경우)
2.강제경매
만약 직녀가 아무런 담보 없이 돈을 빌려주었다면 어떻게 될까요?
견우가 약정한 지급기일에 차용금을 변제한다면 문제가 되지 않겠지만, 그렇지 못하다면, 직녀는 견우를 상대로 법원에 민사소송(대여금 청구 소송)을 제기하여 '직녀는 견우로부터 얼마의 받을 돈이 있음'을 증명하는 판결문(채무명의)을 받아야 하고, 그 판결문으로 견우소유의 부동산에 경매신청을 하여야 합니다.
즉, 채무명의(집행력 있는 판결정본, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서 등 채권자의 채권에 대한 채권의 존재와 범위(금액)를 증명할 수 있는 증서)를 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산에 경매신청을 하고 이 부동산을 압류. 환가(처분=낙찰) 한 후 그 매각대금으로 채권을 반환 받게 되는데, 이와 같은 경매를 강제 경매라 합니다.
[강제경매 신청 시 필요서류] (1) 경매신청서 (2) 채무명의(집행력 있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음 공정증서) (3) 채무명의에 대한 송달증명 (4) 부동산등기부등본 (5) 주민등록등본 및 법인등기부등본(채권자.채무자.소유자 중 일부가 법인인 경우)
3. 임의경매와 강제경매의 공통점 및 차이점
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부동산경매는 민사소송법에 규정한 강제경매와 경매법으로 규율 하는 임의경매로 양분되어 있었으나, 개정 민사소송법[1990년 1월 13일 법률 제4201호, 1990년 9월 1일 시행]은 경매법을 폐지하고 민사소송법으로 통합하였습니다. 그후 2002년 1월 26일 민사소송법중 강제집행편을 떼어네 신민사집행법을 제정하고 2002년 7월 1일부터 시행하게 되었습니다. 여기서 주의를 할 것은 새 경매규정인 민사집행법이 적용되는 물건은 '7월 1일 이후 경매신청 접수된 물건'이며 6월 30일이전에 경매신청 접수된 물건은 구법인 민사소송법이 적용된다는 것입니다.
부동산경매의 장.단점
부동산경매의 장점
1. 시가보다 싸게 구입할 수 있다. 최초경매가격은 보통 시가(시세)보다 10-20%정도 낮은 가격으로 정해지며, 법원마다 차이는 있으나 대부분 1회 유찰될 때마다 20%-30%씩 감액되므로, 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다. 그리고, 상가나 임야, 전, 답과 같이 환금성(물건을 처분하여 현금화 할 수 있는 성질)이 낮은 부동산의 경우는 더 낮은 가격으로 취득할 수 있습니다.
2. 소멸기준권리 보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다.
3. 부동산경기에 영향을 받지 않는다. 부동산경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그 만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로, 결과적으로 부동산경기에는 영향을 받지 않게 됩니다.
4. 경매투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다. 아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게 됩니다.
5. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다. 투기적 거래가 성행하는 지역과 지가가 급격히 올라 일정면적(주거지 247㎡)이상의 취득을 금지하는 지역의 부동산을 취득할 때에는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.
하지만, 농지의 경우에는 일반 취득과 같이 농지취득자격 증명을 발급 받아 낙찰기일 전까지 제출하여야만 취득이 가능하게 됩니다.
6. 임야매매증명이 없어도 임야를 취득할 수 있다.
7. 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단이다. 주식투자는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산경매는 의외성 보다는 경매에 대한 지식과 노력으로 수익을 올릴 수 있습니다.
8. 경매시장은 아직 폐쇄적이다. 입찰자가 컨설팅업체의 도움 없이 부동산경매에 입찰하기 위해서는, 권리분석(임차인분석), 물건분석, 가격분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 합니다. 대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고, 경매교육의 부족과 경매에 대한 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있습니다. 현재는 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 그 수는 아직도 많지 않습니다. 이런 폐쇄적 시장, 일부만이 경매에 참여하여 이익을 얻는 오늘의 경매시장은 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것 입니다.
부동산경매의 단점
1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성 부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘 못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다.
2. 낙찰부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도의 지연 낙찰 후 낙찰대금의 10%-20%을 납부하였다 하더라도, 세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다.
경매의 대상
부동산경매의 대상은 부동산입니다.
부동산(不-아니 부. 動-움직일 동. 産-재산 산)이라 함은 토지와 그 정착물(건물 등)을 말하며 부동산과 연속적 관계에 있는 권리(광업권, 지상권 등 부동산과 분리하여 존재 할 수 없는 권리)도 그 대상에 포함됩니다. 1. 토지. 건물
(1) 건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매 대상이 되지만 아파트 같은 집합건물은 원칙적으로 토지와 분리해서 경매를 할 수 없습니다.
(2) 토지에 정착된 공작물 중에서 담장, 구거 등 독립된 부동산으로서 취급할 수 없는 것과 수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하며 독립적인 경매 대상이 되지 못합니다. 그러나 '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권보존등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급되어 경매의 대상의 됩니다.
(3) 토지의 공유지분 및 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립된 경매 대상이 됩니다.
(4) 미등기 부동산이라도 채무자의 부동산임이 입증되면, 경매의 대상이 됩니다. 소유권보존등기는 원칙적으로 소유자가 하는 것이 원칙이나, 소유자가 보존등기를 하지 않아 채권자의 강제집행이 불가능할 경우, 채권자가 소유자를 대신하여 등기신청(대위등기)을 하여 소유자(및 채무자)에게로 등기를 한 후, 경매신청을 하는 방법으로 강제집행을 실행하게 됩니다.
2. 공장재단, 광업재단 공장저당에 의한 공장재단, 광업재단저당법에 의한 광업재단은 하나의 부동산으로 취급되어 경매 대상이 됩니다. 즉, 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계. 기구 등은 동산(動-움직일 동. 産-재산 산)이라 하더라도 유체동산으로 보지 않고, 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 대상이 됩니다.
3. 광업권, 어업권 광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급되어, 경매 대상이 됩니다.
4. 소유권보존등기 된 입목 수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하므로 독립적인 경매의 대상이 되지 못하지만 '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권보존등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급되어 경매 대상이 됩니다.
5. 지상권 부동산을 목적으로 하는 지상권은 경매 대상이 됩니다.
6. 자동차, 중기 및 항공기 자동차, 중기, 항공기는 동산이지만, 등록된 자동차, 중기는 민사소송규칙에 규정된 경우를 제외하고는 부동산경매와 동일하게 취급되며, 등록된 항공기는 선박에 대한 강제집행절차로서 경매가 진행되게 됩니다.
집행법원
부동산경매는 부동산 소재지의 법원이 집행법원이 됩니다.
하나의 부동산이 수개의 법원에 중복되어 위치한 경우에는 각 법원에 관할권이 있으며, 법원이 필요하다고 인정될 때는 사건을 한쪽 관할 법원으로 이송하여 경매를 진행할 수 있습니다.
법원 |
지원 |
관할지역 |
서울중앙지법 |
본원 |
강남구, 관악구, 동작구, 서초구, 성북구, 종로구, 중구 |
서울동부지법 |
본원 |
강동구, 광진구, 성동구, 송파구 |
서울서부지법 |
본원 |
마포구, 서대문구, 용산구, 은평구 |
서울남부지법 |
본원 |
강서구, 구로구, 금천구, 양천구, 영등포구 |
서울북부지법 |
본원 |
강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 중랑구 |
의정부지법 |
본원 |
가평군, 구리시, 남양주시, 동두천시, 양주시, 연천군, 의정부시, 철원군, 포천시 |
고양 |
고양시 덕양구, 고양시 일산구, 고양시 일산동구, 고양시 일산서구, 파주시 |
인천지법 |
본원 |
강화군, 계양구, 남구, 남동구, 동구, 부평구, 서구, 연수구, 옹진군, 중구 |
부천 |
김포시, 부천시 소사구, 부천시 오정구, 부천시 원미구 |
수원지법 |
본원 |
과천시, 군포시, 수원시 권선구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 안양시 만안구, 오산시, 용인시, 용인시 처인구, 용인시 기흥구, 용인시 수지구, 의왕시, 화성시 |
성남 |
광주시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 하남시 |
여주 |
양평군, 여주군, 이천시 |
평택 |
안성시, 평택시 |
안산 |
광명시, 시흥시, 안산시 단원구, 안산시 상록구 |
춘천지법 |
본원 |
양구군, 인제군, 춘천시, 홍천군, 화천군 |
강릉 |
강릉시, 동해시, 삼척시 |
원주 |
원주시, 횡성군 |
속초 |
고성군, 속초시, 양양군 |
영월 |
영월군, 정선군, 태백시, 평창군 |
대전지법 |
본원 |
대덕구, 동구, 서구, 유성구, 중구, 금산군, 연기군 |
홍성 |
보령시, 서천군, 예산군, 홍성군 |
논산 |
논산시, 부여군 |
천안 |
아산시, 천안시 |
공주 |
공주시, 청양군 |
서산 |
당진군, 서산시, 태안군 |
대구지법 |
본원 |
동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 수성구, 달서구, 달성군,경산시, 성주군, 고령군, 영천시, 청도군, 칠곡군 |
안동 |
봉화군, 안동시, 영주시 |
경주 |
경주시 |
김천 |
구미시, 김천시 |
상주 |
문경시, 상주시, 예천군 |
의성 |
군위군, 의성군, 청송군 |
영덕 |
영덕군, 영양군, 울진군 |
포항 |
울릉군, 포항시 남구, 포항시 북구 |
부산지법 |
본원 |
강서구, 금정구, 동구, 동래구, 부산진구, 북구, 사상구, 사하구, 서구, 연제구, 영도구, 중구 |
동부 |
기장군, 남구, 수영구, 해운대구 |
울산지법 |
본원 |
남구, 동구, 북구, 울주군, 중구, 양산시 |
창원지법 |
본원 |
김해시, 마산시, 의령군, 진해시, 창원시, 함안군 |
진주 |
남해군, 사천시, 산청군, 진주시, 하동군 |
통영 |
거제시, 고성군, 통영시 |
밀양 |
밀양시, 창녕군 |
거창 |
거창군, 함양군, 합천군 |
광주지법 |
본원 |
광산구, 남구, 동구, 북구, 서구, 나주시, 곡성군, 담양군, 영광군, 장성군, 화순군 |
목포 |
목포시, 무안군, 신안군, 영암군, 함평군 |
장흥 |
강진군, 장흥군 |
순천 |
고흥군, 광양시, 구례군, 보성군, 순천시, 여수시 |
해남 |
완도군, 진도군, 해남군 |
전주지법 |
본원 |
김제시, 무주군, 완주군, 임실군, 전주시 덕진구, 전주시 완산구, 진안군 |
군산 |
군산시, 익산시 |
정읍 |
고창군, 부안군, 정읍시 |
남원 |
남원시, 순창군, 장수군 |
청주지법 |
본원 |
괴산군, 보은군, 진천군, 청원군, 청주시 상당구, 청주시 흥덕구 |
충주 |
음성군, 충주시 |
제천 |
단양군, 제천시 |
영동 |
영동군, 옥천군 |
제주지법 |
본원 |
남제주군, 북제주군, 서귀포시, 제주시 |
부동산경매의 이해관계인
이해관계인 이라 함은 경매부동산에 대한 경매절차에서 중대한 권리를 가진 자를 말하며, 민사소송법은 법률로서 이들의 권리를 보호하고, 경매절차의 전반에 걸쳐 경매에 관여할 자격을 주고 있습니다.
이해관계인의 범위
1. 압류채권자와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 채권자
여기에서 말하는 압류채권자는 경매신청을 한 채권자를 말합니다. 가압류채권자는 이해관계인은 아니지만, 압류가 경합 된 경우 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구 한 압류채권자는 이해관계인에 포함됩니다. 국세 등의 체납처분에 대한 압류채권자는 압류가 경합 된 경우에 경매신청자와 동일하게 취급 하므로 이해관계인이 됩니다.
2. 채무자 및 소유자
3. 부동산등기부등본에 기입된 권리자
경매신청기입등기 전에 부동산등기부등본에 기입 된 권리자를 말합니다.
(1) 용익물권자 전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자
(2) 담보권자 저당권자, 저당채권에 대한 질권자
(3) 공유지분의 일부 부동산의 경매 시, 다른 공유자 아파트, 상가 또는 다세대주택 등에서 구분 소유적 공유자의 경우에는 공유자라 하더라도 이해관계가 없다 할 것이므로 이해관계인이 되지 않습니다.
(4) 가등기권리자
-처분금지가처분 채권자, 예고등기권리자, 재경매를 실시하는 경우 전경매의 낙찰인은 이해관계인이 아닙니다.
4.부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자
부동산 위의 권리자라 함은 경매신청기입등기, 즉 압류의 효력발생 시기 전에 부동산등기부등본에 권리 기입이 되어 있지 않더라도 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 취득한 자를 말합니다. (1) 유치권자 (2) 점유권자 (3) 특수 지역권자(입회권) (4) 건물등기 있는 토지 임차인 (5) 부동산의 인도와 주민등록을 마친 주택임차인(대항력 있는 임차인) (6) 경매신청기입등기 후에 경매부동산을 취득한 자나 용익물권, 담보물권의 설정등기를 한 자 <대법원 1964. 9. 30. 자 64마525 결정>
그러나, 위의 권리자들은 경매집행법원에 그 권리를 증명할 경우에만 이해관계인으로 인정 받게 됩니다. <대법원 1967. 1. 31. 자 66마1124 결정, 1973. 9. 9. 자 73마 129 결정>
이해관계인의 가지는 권리
1. 집행에 관한 이의신청권 2. 배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리 3. 매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리 4. 경매기일에 출석할 수 있는 권리 5. 경락기일에 경락의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리 6. 경락허가 및 불허가의 결정에 대해 즉시항고를 할 수 있는 권리 7. 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리 8. 입찰을 신청할 수 있는 권리 9. 경락 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리 <대법원 1961.5. 5.자 4294 민 재항13 결정>
꼭 알아두세요!! 부동산경매의 이해관계인
1. 압류채권자와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당요구를 한 채권자 2. 채무자 및 소유자 3. 부동산등기부등본에 기입된 권리자 4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자 |