스크랩 변화의 길목에선 고급주거변모의 "목동역" 상권

[청청]

대표상권 시리즈 21 변화의 길목에 선"목동역상권" - 일일 유동인구 4만여명의 고급주거변모 역세상권 -

● 상권범위

● 인구현황

● 주요시설

● 집객시설

● 업종추이

● 학교

● 유동인구

● 업종상권 지도

[목동역 상권설명]

대단위 주거지역으로 익히 알려져 있는 목동은 70년대부터 서울의 무질서한 개발방지와 인구분산을 위해 도시개발장기 구상의 1순위지역으로 예정되어 있었다.

당초 목동지구는 주거중심기능을 갖추면서 영등포의 부도심의 역할을 하는 것으로 기본계획이 잡혀 있었으나, 80년대들어 심화되는 인구증가와 서울시의 개발압력 그리고 영등포지역의 개발한계성으로 인해 현재의 목동지역에 기존의 주거중심기능에 더해 중심상권의 기능까지 확보할 수 있는 기틀이 형성될 수 있었다.

양천구목동에는 총 14개아파트단지를 중심으로 15만명 이상이 거주하고 있는데 이는 서울시인구의 4.5%이상에 해당하는 수치이다. 안정된 소득의 대단위아파트단지와 고층주상복합건물들로 이루어진 이곳의 풍부한 배후수요는 목동상권의 최대장점이라 할 수 있다.

지하철 목동역은 오목로, 등촌로, 신정로가 만나는 오거리에 위치해 있다. 5호선을 따라 이어지는 ‘오목로’는 목동역을 기준으로 동쪽방향은 오목교역, 서쪽은 신정역으로 이어진다. 목동역을 남북으로 관통하는 ‘등촌로’를 따라 북쪽으로 올라가면 홍익병원사거리, 목동사거리, 등촌삼거리로 이어지고, 남쪽으로 내려오면 법원검찰청, 양천구청을 거쳐 구로역까지 연결된다. 아울러 제물포길을 통해 경인고속도로, 남부순환로와의 접근이 용이하여 인천, 부천등지에서의 유입인구또한 무시할 수 없는 부분으로 볼 수 있을 것이다.

이처럼 목동오거리는 지하철역과 함께 사통팔달의 교통중심지로서 상권이 형성되기에 최적의 조건을 갖고 발달된 곳이며, 목동뿐만 아니라 양천구, 강서구의 폭넓은 수요계층까지 확보하고 있는 강서지역 최대의 상권으로 분석되고 있다.

목동역인근의 유동인구는 10대~50대까지 비교적 다양한 분포도를 보이지만 역시 20대여성과 주부들의 비율이 높게 나타난다. 유동인구가 가장 많은 시간대는 학생들이 하교하는 저녁시간대이며, 6시이후에는 청소년유동층의 비율이 급속히 높아진다.

목동역 하면 일반적으로 로데오상권을 떠올리는 경우가 많다. 하지만 여러해째 계속되고 있는 경기침체와 백화점의 강세로 목동로데오상권이 전반적인 어려움을 겪고 있는 가운데 목동상권의 중심이 2번출구쪽으로 상당부분 옮겨간것이 최근의 특징이다.

실제로 목동오거리 2번출구앞 하나은행에서부터 로데오거리입구를 지나 맥도날드매장까지의 메인거리(맵지도상 A지역)를 걸어올라가보면 점심시간대부터 밤늦은 시간까지 활기차게 움직이는 유동인구를 눈으로 확인할 수 있다.

주업종은 역시 의류, 이동통신, 화장품, 커피숍, 아이스크림, 쥬얼리 등 역세권주요상권의 대표적인 업종들이며, 하나은행옆건물 신축상가1층과 그 옆건물에는 ‘자바커피’와 ‘농협’이 제법 큰 평수의 매장을 사용하고 있다.

로데오거리입구 쪽으로 올라가면 매장크기가 점차 작아지면서 쥬얼리, 이너웨어, 화장품 등 여성들을 대상으로 한 업종들이 주류를 이루고 있다. 이 상권에서 매물자료를 확보하기는 정말 어려운 일이었으나 분양상가와 중개업소 등을 대상으로 조사해 본 결과 1층 실평수10평안팎의 매장을 기준으로 권리금1억5천~2억5천, 보증금5천~1억, 임대료200~330 정도인 것으로 파악되었다.

한때 목동상권의 자랑거리였던 로데오거리(맵지도상 B지역)는 아직 속단하기는 이르지만 예전과 비교했을때 유동인구나 매출규모가 확연히 감소한 것으로 알려지고 있다. 목동역에서 홍익병원방향으로 올라가면서 좌측으로 빠지면서 시작되는 목동로데오는 1층상권이 백화점에 상권을 잠식당한 대표적인 지역으로 꼽히고 있다.

다른 로데오상권들에 비해 유동인구가 그리 많지는 않았지만 고객의 상당수가 실수요층으로 한때 전성기를 구가했던 목동로데오상권이지만 동일상권반경내에 목동현대백화점과 ‘행복한세상’ 등이 들어서면서 직접적인 피해를 경험해야만 했다.

2004년과 2005년 사이에 서울시내의 다른 로데오상권들도 전반적으로 매출이 20~30%정도 감소한 것으로 조사되고 있지만 목동의 경우는 그 정도가 더욱 심각하다는 것이 이곳 점주들의 말이다. 경기가 살아나지 않는데다 서울에서도 매출증가폭이 크기로 유명한 현대백화점과 중저가브랜드위주의 행복한세상백화점이 주로 가족끼리 매장을 찾는 주거밀집상권을 공략하는데 성공하면서 기존의 로데오거리는 비록 할인매장들로 이루어져 있기는 하지만 예전처럼 장사가 되기를 기대하기는 힘든것이 현실이다.

실제로 이곳을 답사해 보면 주말이나 저녁시간대에 사람들로 북적여야 할 이곳이 너무나도 한산한 모습을 관찰하게 된다. 점포매물시세를 조사해보면 1층20평매장기준 권리금1억~2억2천, 보증금7천~1억5천, 임대료250~350 수준으로 아직은 낮은 임대료를 기반으로 경기회복에 대한 기대와 함께 대부분의 매장이 그런대로 버텨내고 있는 것으로 보이기는 한다.

최근들어 압구정이나 건대, 연신내 등 유명한 로데오상권들이 매출감소로 동일하게 어려움을 겪고 있다는 점을 감안하면 목동로데오의 약세를 단지 대형유통시설과의 연관성만으로 결정짓기보다는 시장상황의 변화요소와 실물경기의 침체 등의 복합적인 요인이 어우러져 나타난 복합현상으로 풀이하는 것이 더욱 타당하다고 할 수 있다.

목동역 8번출구에서 신정역방향의 오목로와 2번출구하나은행에서 화곡고가사거리방향의 신정중앙길에도 약간씩의 상권이 형성되어 있다. 오거리에 위치한데다 지하철출구와 인접해 있어서 유동인구가 활발히 움직이는 오목로와 신정중앙길(맵지도상 C지역)의 시세는 1층10평매장을 기준으로 권리금5천~1억7천, 보증금2천~8천, 임대료110~250 수준으로 업종선택만 제대로 된다면 실속있는 영업을 할 수 있는 곳이다. 의류, 이동통신, 보석, 약국등의 다양한 업종이 섞여 있는 상권이다.

등촌로를 사이에 두고 로데오거리 건너편에는 목동아파트 7단지가 자리잡고 있는데 로데오입구에서 횡단보도를 건너면 7단지로 진입하는 길이 나오며 초입부에 약간의 로드샾이 형성되어 있는 것을 보게 된다. 7단지주민들의 소비가 현대백화점과 까르푸, 행복한세상 등으로 치우치는 경향을 생각해 볼때 대단지아파트 입구에 이렇다할 상권이 없다는 점이 그리 이상하게 느껴지지는 않는다.

단지내상가의 이미지보다는 일반적인 상권의 느낌이 더 강한 이곳에는 제과점, 분식(김밥,만두), 죽전문점, 치킨, 약국, 화장품, 안경점이 입점해 있으며 1층10평매장을 기준으로 권리금4천~1억5천, 보증금5천~1억2천, 임대료200~370 수준에 형성되어 있다.

등촌로를 따라 목동사거리방향으로 조금 더 올라가면 홍익병원이 나오고 이 홍익병원앞이 제물포길과 등촌로가 만나는 사거리로 음식점, 패밀리레스토랑, 대형미용실 등이 입점해 있지만 상권의 힘은 그리 크지않다.

풍부한 배후수요와 편리한 교통여건을 갖추고 있는 목동역상권은 어느덧 백화점과 대형할인마트 등에 밀려 2번출구 등 일부입지를 제외하고는 이러다할 메리트를 보여주지 못하고 있는 것이 최근의 모습이다.

특히 로데오상권의 고전은 목동이라는 상권의 분위기마저 침체시키면서 상권의 이미지에 적지않은 타격을 입혀왔던 것이 사실이다. 그나마 05년 하반기들어 2번출구앞을 중심으로 매출이 조금씩 살아나고 로데오거리도 04년의 모습과 달리 다소간의 회복세에 있다는 상인들의 말이 희망적이지만 기존의 현대백화점, 행복한세상, 하나로마트, 까르푸에다 할인점업계 1위인 이마트역시 목동상권에 곧 진입할 예정에 있어 그와 같은 현상이 얼마나 지속될지도 지켜봐야 할 것으로 보인다.

목동지역을 창업의 적합지로 여기고 있는 사람이라면 이와 같은 시장분석을 통해 창업시기를 신중하게 판단하고 특히 매장을 선택할 때 심사숙고할 필요가 있다. 단순히 시세보다 낮은 금액에 나왔다고 해서 선뜻 점포를 고르는 것은 창업실패의 주된 요인중 하나이다.

목동상권처럼 대형유통시설들의 영향력이 강한 상권의 경우 그런 시설들이 근린상가나 아울렛에 미치는 힘이 클 수 밖에 없고 따라서 상권의 섹터에서 바깥쪽에 위치한 자리들은 항상 위태로운 영업을 할 수 밖에 없다. 또한 업종을 선택할 때에도 현재 목동상권에 이미 많이 들어와 있는 의류, 화장품, 쥬얼리 등을 고집하기보다는 1군브랜드가 아니더라도 확실한 소비계층을 끌어들일 수 있는 업종을 찾아보고 정확한 사업성분석을 할 수 있다면 객단가가 다소 높더라도 높은 구매력을 보이는 목동상권에서의 생존확률을 높일 수 있을것이다.