대지
대지란 각 필지로 구획된 토지를 말하는 것으로, 하나의 건축물을 그 필지 이상에 걸쳐 건축할 때는 그 건축물이 건축되는 모든 필지의 최외곽선으로 구획된 토지를 일컫는다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지로 나눈 토지로써 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. 결과적으로 대지란 건물을 지을 수 있는 땅으로, 건물을 새로 짓기 위해서는 땅이 일정한 요건을 갖추어야 한다.
대지는 도로와의 관계가 중요한데, 주요 도로와 얼마나 떨어져 있는지, 진입로가 확보되어 있는지, 도로와 접해 있는지 등을 봐야한다. 아무리 좋은 형상의 땅이고 배산임수라고 하여도 도로가 확보되지 못하면 추가적인 비용이 발생한다. 건물을 짓기 위해서는 2미터 이상이 도로에 접하여야 하고, 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항에 따라야 한다.
대지에 적합한 건물을 지을 때는 경관이 좋아야 하지만 강변이나 계곡, 골짜기 주변, 고지대나 저지대, 성토지나 절토지 등은 피해야 하는데, 안전상의 이유나 추가적인 비용이 들기 때문이다. 끝으로 군사시설, 문화재보호시설, 비행시설, 묘지시설 등의 주변은 피해야 하며 철도나 도로가 바로 접해 있는 대지도 권하지 않는다.
대지면적이란 건축법상 대지면적 안에 건물이 들어서는 수평 투영 면적을 말하는데, 대지에 건축선이 정해진 경우 건축선과 도로 사이의 대지 면적이나 대지에 도시계획시설인 도로 등이 있는 경우 도시계획시설에 포함되는 대지면적은 대지면적에서 제외한다. 집합건물의 경우 대지지분이라는 표현을 쓰는데, 아파트(다세대) 전체단지에 대지면적을 가구수로 나누어 등기부에 표시되는 면적을 말하는 것으로, 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 의미이다.
일반적으로 건설사의 입장에서는 대지지분이 확보된 아파트의 경우 재건축사업에 사업성이 있다고 판단한다. 대지지분만 넓다면 추가 분담금을 내는 것이 아니라 추가 보상을 받는 경우도 생긴다.
농지
전, 답, 과수원 등의 농지는 통상 농지취득자격증명원을 필요로 한다. 농지취득자격증명을 필요로 하는 경우 낙찰 후 매각결정기일 내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다. 농업인이 아닌 개인이 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우는 동일 세대에 한해 1,000m2 미만의 농지를 소유할 수 있다.
또한 2003년 1월 농지법 개정에 따라 농업회사법인의 경우도 농지를 소유할 수 있다. 정책적으로 이용가능성이 낮은 농업진흥지역을 해제하려는 등 농지에 대한 규제를 푸는 추세이고, 임야에 대한 규제는 강화하고 있는 실정이다.
지난해 농촌지역 경제활성화를 위해 정부에서는 일명 ‘절대농지’라고 불리는 농업진흥지역 1만5,000ha를 푼다고 발표하였다. 도로, 철도, 하천 등으로 분리된 산간지 농지와 주차장, 주유소용지의 비농지, 자투리 토지 등이 해당 대상이었다.
변경 또는 해제된 지역은 산업화 시설, 농어촌 승마시설, 농수산업 산업시설 등의 설치를 추진 중에 있다. 자세히 보면 부지면적이 3ha 이하의 단독 부지, 도시지역 중 녹지지역 내 경지정리가 되지 않은 부지, 자연취락지구로 중복 지정된 부지 등이 앞으로 해제가 될 것으로 보인다.
농지투자는 적은 비용으로 주변 개발계획에 따라 큰 지가상승을 기대할 수 있는데, 농업진흥지역 해제되는 지역, 역세권 예정 부지를 비롯하여 도시계획이나 도시개발, 산업단지 부근의 농지 등의 매입은 큰 기대가치가 있어 보인다. 가족농원을 만들어 직접 농작물을 재배하여 건강을 챙기는 것도 좋은 의미가 있어 보인다. 농지투자는 대도시 인근 40km 이내가 좋으며, 분할이 가능하고 도로의 접근성 등을 고려해야 한다.
농지를 경작하기 힘들다면 농지은행(http://www.fbo.or.kr)을 통해 임차인을 물색하는 것도 방법인데, 이에 대한 내용은 사이트 검색을 통해 자세히 알아볼 수 있다. 농지은행은 효율적인 농지이용과 농업구조 개선을 통해 경쟁력을 확보하고 농지시장의 불안정에 대응하기 위한 농지임대 수탁사업을 비롯하여 다양한 사업과 지원을 하고 있다.
농지 위에 수목이 식재되어 있는 경우를 볼 수 있는데, 수목은 토지의 부합물로 인정되기 때문에 토지 소유권과 함께 수목 소유권도 이전되는 것이 원칙이다. 다만 입목등기를 하거나 별도의 명인방법으로 이를 알렸다면 적법한 권원에 의해 식재가 된 것인지를 확인하여 그 소유를 정하게 된다.
감정평가액에 수목이 평가되는 경우 나무의 종류와 수량이 표기되기도 하고, 자연목인 경우 평가되지 않기도 하고 통상 ‘제시외 물건’이라고 표기하기도 한다. 낙찰 이후 수목소유자와 분쟁이 있을 수 있지만 다량의 수목이 식재되어 있다면 부가적인 수익을 얻을 수도 있다.
농지를 활용하기 위해 주변에 농가주택을 알아보는 경우도 있다. 이를 위해 우선 인터넷 지도, 지적도 등을 통해 토지의 형상과 건물의 형태를 살펴보고 현장을 방문하여 집 상태를 둘러보는 것이 좋다. 도시에서 살다가 시골에서 생활을 하려면 약간의 현대화를 위한 작업이 필요하다.
이를 위해 주택을 개조할 것인지, 멸실 후 새로 신축할 것인지 결정하되, 어느 정도의 불편함을 감수하겠다는 생각이면 지붕과 벽면, 문, 창, 바닥의 상태를 보고 안전여부를 판단한 후 결정하면 된다. 우선 지붕상태와 주춧돌을 확인하고 전체적으로 단열과 방수상태를 점검하여 하나씩 공사하면 된다. 필요에 따라 지붕이나 벽면의 일부를 개조하면 집의 인상을 변화시킬 수 있고, 창문의 경우 홑창이 많으므로 이중창으로 바꾸면 단열과 보안에도 도움이 된다.
기존의 바닥은 구들장이 많으므로 난방방식을 결정한 후 적합한 보일러로 시공해야 한다. 이 외에도 욕실, 화장실, 주방 등도 약간의 비용을 들이면 편리한 생활이 가능하다. 별도로 원하는 위치에 창고를 세워주면 농가보다 쉽게 활용이 가능한데 별도의 시설을 배제하고 최대한 비용을 줄여서 공간 활용이 좋게 만들면 된다.
임야
임야는 기본적으로 경사도와 임목도를 알아야 한다. 거기에 연접개발제한이나 분묘기지권 등의 권리도 알아야 한다. 이를 위해 산지정보시스템을 적극 활용할 필요가 있다. 임야는 임야의 경계를 정확하게 특정하기가 어렵기 때문에 해당 지자체에서 임야도와 지형도를 확인하여 주변의 건축물 등을 참고로 비교하면 된다.
임야는 거래가 잘 되지 않으므로 정확한 시세 판단이 어렵다. 인근에는 중개업소도 많지 않기 때문에 비교가 어려워 꼼꼼히 확인해야 하는데 지역의 개발사항에 관한 내용은 해당 지자체에 방문해서 담당자에게 문의해 보는 것도 좋다. 나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우 해당 수목의 소유자가 누구인지도 확인해야 한다. 입목에 관한법률에 의해 별도등기 되어 있거나 명인방법에 의한 소유권 명시가 되어 있다면 분쟁의 소지가 있다.
임야를 다른 용도로 전용할 것을 고려한다면 경사가 급한 것보다 완만한 것이 비용이나 전용허가를 받는 데 유리하다. 임야에도 진입도로가 있어야 하는데, 도로가 없으면 통행로 확보에 많은 비용이 소요되고, 마을에서 외진 곳에 있거나 경사가 심하면 매입비용은 싸지만 개발비가 많이 들 수 있다. 도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용을 계산해 봐야 한다.
임야에도 주택을 지을 수 있는데, 농지와 마찬가지로 준보전임지의 경우 외부인도 전용허가와 형질변경을 통해 지을 수 있다. 다만 보전임지의 경우 농업이나 임업에 종사해야 하는데, 재촌자경 임업인, 농업인이라면 벌목을 하거나 농가주택을 짓거나 버섯재배사나 과수원 등을 만들 수 있다.
보전임지는 생산임지와 공익임지로 나누는데, 생산임지는 산림자원의 조성과 산림업을 촉진시키기 위해 국유림 등에 적합한 산림을 뜻하고 공익임지는 자연환경의 보전, 휴양림, 생태계 보전지역 등으로 전용이 제한되는 산림을 말한다. 농지전용을 할 경우 대체농지 조성비를 납부해야 하는 것처럼 임야도 대체조림비를 납부해야 하는데 산림이 다른 용도로 전용됨에 따라 감소되는 산림자원을 대체 조성하는 비용을 말한다.
분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하는 것으로서, 분묘의 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 분묘의 기지 주위의 공지를 포함한 지역에 미치는 것이고, 필요한 최소의 면적으로 제한된다. 분묘기지권은 봉분 같이 외부에서 분묘의 존재를 알 수 있는 형태를 갖추고 있는 경우에 인정되며 평장, 암장, 사장된 경우에는 인정되기 힘들다.
분묘기지권이 발생하는 경우는 먼저 분묘설치 후 자기소유 토지에 분묘를 설치하고 이를 타인에 양도한 경우이다. 또한 타인의 토지에 합법적으로 분묘를 설치하거나 타인의 토지에 그 승낙을 얻지 않고 분묘를 설치한 자일지라도 20년간 평온, 공연하게 분묘의 기지를 점유한 때에는 인정되지만, 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설한 권능은 포함되지 않는다.
장사 등에 관한 법률에 의하면 공동, 종중, 법인 묘지 안의 분묘 1기에는 상석 · 비석 등의 시설물을 포함하여 10㎡(합장은 15㎡)까지 가능하며, 개인 묘지의 경우 30㎡까지 가능하다. 경매의 경우 매수인은 분묘기지권 때문에 이장을 요구할 수 없어 토지사용에 제한을 받게 되는데, 토지소유자는 지료를 청구할 수 있으나 분묘기지권이 성립하는 경우 지료 청구가 불가능하다.
다만 자기 토지 내에 분묘를 가지고 있던 자가 토지를 처분하여 분묘기지권을 취득한 경우에는 지료 청구는 가능하기도 한다. 매각 물건 명세서상에 ‘분묘수기 있음’이라고 표기돼 있을 때 임야 전체에 분묘기지권이 성립하는 것은 아니다. 문제는 임야의 어느 부분에 몇 기의 분묘가 존재하느냐가 관건이다. 즉 경매 목적물의 한가운데에 묘지가 있느냐 구석에 있느냐에 따라 임야의 가치가 달라질 수 있다.
분묘의 처리 방법으로는 연고자를 알 수 있는 유연고 묘지의 경우 토지 소유자 등은 개장을 하고자 할 때에는 3개월 이상의 기간을 정해 연고자에게 통보해야 한다. 분묘기지권 여부 등을 확인하고 해당되면 이장 및 기타 비용과 협상을 하고, 임야 소유자의 승낙 없이 분묘를 쓴 경우에는 분묘기지권을 주장할 수 없기 때문에 연고자 스스로 분묘를 개장하도록 유도하면 된다.
연고자를 알 수 없는 무연고 묘지의 경우 묘지 주변과 산 입구 등에 주인을 찾는 게시판을 설치하고 사진촬영 후 증거자료로 보관해 두어야 한다. 노력에도 불구하고 확인할 수 없을 때에는 분묘개장 신문 공고를 내야 한다. 중앙 일간신문을 포함한 2개 이상의 신문에 분묘의 위치 및 장소, 개장 사유, 개장 후 안치 장소 등에 필요한 사항의 내용을 2회 이상 공고해야 한다.
관련 증빙서류 등을 구비하여 관할 지자체장에게 개장허가 신청을 내고 동 개장허가증을 받아 납골당에의 안치 등 개장절차를 밟게 된다.(이장 비용은 분묘 1기지당 250만원 내외로 잡으면 된다.)
잡종지
잡종지는 28개에 달하는 각종 지목에 해당하지 아니할 경우 설정하는 지목이다.
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상 잡종지는 갈대밭, 야외시장, 비행장, 공동우물과 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 주차시설, 납골당, 유류저장시설, 송유시설, 주유소, 도축장, 자동차운전학원 등의 부지와 다른 지목에 속하지 않는 토지를 말한다. 잡종지는 특별히 정해진 용도가 없는 땅이므로 어떤 용도로도 지목변경이 쉽고, 여러 가지 종류의 용도로 사용할 수 있는 토지이다.
잡종지는 언제나 건축허가를 받아서 건축이 가능하기 때문에 주택을 지으면 대지, 공장을 지으면 공장용지로 지목변경이 가능하다. 대지로 만들려면 먼저 건축허가를 받아서 건축을 완료하여 관계서류를 가지고 시군구청 지적계에 지목변경 신고서를 제출하면 변경이 가능하다. 다만 토지의 형질변경이 되어야 하는 것으로, 전용부담금은 내야 한다.
잡종지이면 농지보다는 전용부담금의 부담이 적으며, 허가청을 방문하여 납부금액을 확인하고 납부해야 건축허가를 받을 수 있다. 부담금의 금액을 줄이려고 하면 토지의 전체면적을 형질을 변경을 할 필요가 없고 건축에 필요한 면적에 대해서 전용부담금을 납부하면 된다. 인허가 문제는 시군구청 앞에 있는 토목측량설계사무실에 상담하여 맡기면 된다.
개발을 하기 위해 경우에 따라 토지의 형질변경이 필요하다. 성토절토 허가를 받아 매립하는 것으로 매립비용 외에 별다른 비용이 들지는 않는다. 단순하게 가정한다면 가로, 세로 길이와 성토, 절토할 높이를 감안하여 10m(가로)×10m(세로)×1m(높이) = 100㎥, 100㎥(루베)당 15ton 트럭 10대가 필요하다.
매립할 토사의 차량 대수가 감안하여 토취장을 확보할 수 있으면, 덤프트럭 및 포크레인을 일당으로 얻어서 직접공사 하면 비용을 아낄 수 있다. 잡종지는 농지와 달리 면적의 크기와 상관없이 매매가 자유로운데, 지목이 전이지만 사실상 잡종지로 사용하고 있을 경우 읍면동장의 농지이용확인서를 발급 받아 농지취득자격증명을 대신할 수 있다. 토지를 개발하여 건축을 하면 부가가치가 올라가지만 용도가 제한되는 문제도 있다.
일반적으로 땅값에 비해 건축비용이 많이 들어가기 때문에 창고의 수요가 얼마나 되는지 확인하여 매립만 하거나, 개발행위허가까지만 받아놓고 땅을 매도하는 방법도 있다. 창고 수요자에게 매도하거나, 공장으로 용도변경 해서 매도하면 건축비용을 투자하지 않고 수익을 올릴 수 있다.
도로
도로 보상평가는 크게 4가지로 구분이 가능한데 ①도로법상의 도로 ②사도법상의 사도 ③사실상의 사도 ④그 밖의 도로 등으로 구분할 수 있다. 공도란 도로법상의 도로, 국토계획법상 설치된 도로, 농어촌도로정비법상 설치된 농어촌도로를 말한다. 사실상의 사도는 자신의 편익을 위해 개설한 도로로 이로 인해 주변 토지가 이익을 누렸음으로 1/3 이내로 평가하는 것과 달리 공도의 경우 소유권만 갖고 있을 뿐 사권을 행사할 수 없기 때문에 표준적인 이용 상황의 표준지 공시지가를 기준으로 정상 평가하고 있다.
사도법상의 사도란 도로법에 따른 도로, 도로법에 준용받는 도로, 농어촌도로 정비법에 따른 도로 등을 말하는 것으로, 인근토지에 대한 평가금액의 1/5 이내로 평가하고 있다. 사실상의 사도란 사도법상의 사도 외의 도로로써 사도와 유사한 용도적 기능을 갖는 경우로, 토지보상법시행규칙 제26조에 의해 도로 개설 당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 도로와 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로를 말하며 인근토지에 대한 평가액의 1/3 이내로 평가하고 있다.
그 밖의 도로의 경우 택지개발사업, 농지개량사업, 농어촌정비사업 등으로 인해 설치된 도로로 토지보상평가지침 제37조에 의하면 공도 등의 부지의 평가를 준용하되, 도로로 이용되고 있지 않은 경우 표준지 공시지가를 기준으로 평가하고 있다. 다만 개발사업에서 도로의 가치로 인해 토지의 평가가 상향되었다면 인근토지의 평가액의 1/3 이내로 평가하도록 되어 있다.
미불용지(미지급용지)는 대부분 도로개설과정에서 발생하는 것으로 현재시점에서 도로부지로 평가되는 경우 보상액이 적을 수 있다. 다행히 공익사업법시행규칙 제25조에 의거 미불용지에 대한 가격시점 현재의 이용 상황에 따른 평가가 아니라, 종전의 공익사업에 편입될 당시 이용 상황을 기준으로 평가가 가능하기 때문에 이에 보상도 투자의 대안이 될 수 있다.
보상금 지금에 있어서 가격시점은 현재 계약체결 당시를 기준으로 하되, 이용 상황만 편입될 당시 이용 상황을 고려하면 된다. 용도지역 또한 현재 시점이나, 개발제한구역 내에서 택지개발사업으로 인해 용도지역이 상향되었다면, 이는 이전 평가로 보는 것이 적당하다. 미불용지가 되는 경우는 공공기관이 공익사업을 시행하기 위해 민간 토지를 강제로 수용하고 도로를 건설하는 과정에서 토지소유자가 이를 알지 못하여 정상적으로 보상금이 지급되지 못한 경우이다.
또한 1960년~1970년대 산업화 과정에서 국가나 지자체가 도로를 포장하여 다수의 통행을 위해 제공하거나, 마을 소로를 새마을사업이라는 명분하에 관습적으로 사용하던 길을 포장한 경우, 수해로 인한 파손도로를 건설하는 과정에서 다시 재건하는 과정에서 생기는 경우, 정부가 하천을 국유화 하면서 별도의 보상규정을 두지 않은 상태에서 민간 토지가 미불용지가 되는 경우로 하천법 개정에 따른 매수청구권이 인정되고 있다.
어떤 도로가 미불용지라고 특정되었다고 하는 것보다는 이를 지자체에서 법적절차에 따라 미불용지에 대한 보상을 요청하고, 이에 대한 증명을 해야 한다. 증명은 기존의 이용 상황을 확인할 수 있는 내용을 파악하여 정보공개요청을 통해 공식적으로 자료를 받아, 이에 대한 내용을 정리하고 입증자료를 첨부하여 보상을 청구하면 된다.
일반적으로는 개인이 주택신축 인허가를 받기 위한 사실상의 사도의 경우 보상이 어려우며, 중앙선이 존재하는 2차선 이상의 도로이거나 소로2류(폭 8m) 이상의 경우 보상이 될 수 있다. 미불용지라면 도로관리청을 대상으로 소송을 통해 최근 5년간의 부당이득반환청구도 가능하며, 필지 중의 도로 외에 애매하게 자투리 토지가 남게 되면 잔여지매수청구도 가능하다.
통상 민원으로 미불용지에 대한 보상 가능여부를 요청하면 확장계획이 잡히지 않으면 보상이 어려우며, 장래 계획도 알 수 없다고 답하곤 한다. 그렇기 때문에 통상 미불용지 보상과 관련해서는 소송으로 진행해야 어느 정도 가능성을 알 수 있기 때문에, 개인이 무작정 투자하기에는 무리가 있을 수 있다.
도로보상과 관련하여 경매를 통해 투자를 해 본다면 우선 도로를 기준으로 검색해 보면 상당수의 도로와 관련된 사건이 나온다. 경매에서 도로에 입찰하는 경우는 미불용지로 인한 보상을 받는 경우와 재개발 등의 사업으로 인한 분양권을 목적으로 받는 경우이다. 재개발 분양권에 관심이 있다면 재개발 구역 안에 최소 90㎡ 이상의 면적을 확보해야 한다.
현금 보상의 기준은 표준지 공시지가에 상황을 고려 통상 1/3~1/5 정도의 평가가 예상되는데, 사실상의 사도로 보는 1/3의 평가가 많다. 여기서 경매 감정가도 1/3을 감안하여 평가한다. 그런데 일반적인 도로는 1/2~1/3 수준에서 낙찰이 되고 있기에, 보상만 빨리 이루어진다면 충분한 투자매력은 있어 보인다. 다만 경매감정가가 보상감정가 보다는 높다는 점은 감안해야 한다.