관주도공공주택 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

[김석중법무사]

공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안

국토교통부

2021.02.04. 10:0028,867 읽음

정부는 2.4(금) 관계부처 합동으로 정부․지자체․공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 발표하였습니다.

저금리와 풍부한 유동성, 지속적인 국민소득 증가와 최근의 이례적인 가구 분화로 주택 수요가 급격하게 늘어났습니다. 아울러 주택 공급에 대한 불안심리 때문에 주택 매수가 이어지면서 시장 불안이 지속되고 있습니다. 우리 정부는 역대 어느 정부보다 많은 주택을 공급하였고 3기 신도시 등 공급기반도 확충하였지만, 불안심리 해소를 위해서는 추가적인 주택공급이 절실한 상황입니다. 특히 내 집에 사는 분이 적고, 상대적으로 주거여건이 열악한 곳이 많은 서울과 같은 대도시는 집중적으로 주택을 공급할 필요가 있습니다.

그래서 정부는 2025년까지 전국 80만호, 서울 30만호 이상을 추가로 공급하는 공공주도 3080 플러스 대책을 준비했습니다. 30만호는 분당 신도시의 세 배, 강남 3구 아파트 수(34.1만호)와 비슷한 규모입니다. ｢주거복지로드맵｣, 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호에 이번 공급대책 물량을 합치면 200만호 이상으로 역대 정부 최대의 공급계획입니다.

【 압도적 물량 공급으로 수급 불안심리 해소 】
◇ (물량) 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급
◇ (속도) 건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)
◇ (품질) 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계‧시공 + 충분한 생활 SOC
◇ (가격) 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급
◇ (청약) 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편
* 분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(15→50%) + 추첨제 도입(일반공급 30%)

【 과감한 규제혁신과 개발이익 공유 】
◇ (도시‧건축규제 완화) 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화
◇ (재초환 미부과) 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과
◇ (인허가 신속 지원) 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의
◇ (개발이익 공유) 토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가‧임대

【 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출 】
◇ (토지주) 10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담
◇ (민간) 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)

이번 혁신방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있습니다.

➊ 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 풀겠습니다.
도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠습니다.

➋ 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 하겠습니다.
공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축하겠습니다.

➌ 그 결과 발생하는 이익은 함께(多) 공유합니다.
규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠습니다.

이번 대책에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있습니다.

많은 국민들이 직주근접성이 우수한 대도심 내에서 양질의 부담가능한(Affordable Housing) 주택에 거주하기를 희망합니다. 그러나, 최근 이례적 초저금리 지속으로 주택가격이 상승하고, 산업․주거․생활 트렌드 변화와 가구분화 등으로 도심 주택에 대한 수요 증가세가 더해지면서 도시민들의 전반적인 주거비 부담이 증가하고 있습니다. 정부가 그간 도심 내 주택 공급기반을 강화*하기 위한 노력을 지속해 왔지만, 집값 상승기대가 지속되고, 도심 내 주택이 부족하다는 우려가 커지면서 내 집 마련 불안 심리**가 확산되고 있습니다. 이에, 주택 시장 안정을 위해서는 국민들이 원하는 입지와 유형의 주택을 도심 내에 공급할 수 있는 획기적 공급방안이 시급합니다.
* 전국 연평균 주택공급(만호) (‘05～’07) 36.3 (‘08～’12) 35.7 (‘13～’16) 45.0 (‘17～’20) 54.6
** 서울아파트 매수자 중 30대이하 비중 : (‘19년) 33%→ (’20.上) 36%→ (‘20.下) 41%

또한, 4차 산업혁명, 제로 에너지 등 신기술 발전, 비대면 소비 등 생활패턴 변화에 맞춰 도시공간구조 개편 필요성도 높아지고 있습니다. 그러나, 우리 도시는 이러한 메가트렌드를 쫓아가기에는 다소 경직적인 모습을 보이고 있는 것이 사실입니다.
역세권은 대중교통과 녹색기술을 접목하여 저탄소 주거-상업 복합지구를 갖춘 고밀개발이 필요합니다. 입지가 우수한 역근처에 인접할수록 오히려 소형필지와 노후 건축물의 비율이 높아지면서 낮은 밀도로 이용되고 있는 경우가 많습니다.
4차 산업 전진기지로 탈바꿈되어야 할 준공업지역도 마찬가지입니다. 기존 산업이 쇠락해 건축물의 노후화가 진행되고 있으며 서울의 일부 준공업지역은 사실상 주거지로 사용되고 있는 실정입니다. 보육, 헬스, 택배, 안전시설을 갖춘 양질의 보금자리여야 할 저층 주거지는 사업성 부족, 주민갈등으로 슬럼화가 진행되고 있습니다.
* 서울시 내 준공업지역의 평균 주거비율은 약 43%이며, 자치구 중에서도 A구(77%)·B구(56%)·C구(54%)가
  특히 높은 주거비율을 보임

현재의 개발수단만으로는 한계가 있습니다.

도시가 변화하지 못하고 쇠퇴하는 것은 토지주, 세입자, 상인들의 이해관계가 다양하고 복잡하며, 마땅한 개발수단이 없기 때문입니다. 재개발, 재건축 등 정비사업은 그간 도심 공급에 큰 역할을 해 왔지만, 절차가 복잡하고 조합원간 이해상충으로 사업에 장기간이 소요되었습니다.
주거환경 개선을 위한 도시․건축규제 완화의 이익이 사유화되고, 이를 노리는 투기성 수요 유입으로 역대 어느 정부도 과감한 규제개혁을 추진하지 못했습니다. 특히, 비대위와 조합 간 갈등, 조합원 간의 갈등, 시공사와의 유착, 조합 비리 등 각종 사회문제도 발생하고 있습니다.

많은 분들이 서울에서 더 이상 집을 지을 공간이 없다고 생각합니다. 그러나, 서울을 비롯한 도시를 잘 살펴보면 제대로 이용되지 못하고 있는 땅이 많습니다.
서울에만 지하철역이 307개, 역세권이 서울 면적의 4분의 1을 넘지만 역에서 가까울수록 땅값이 비싸고 이해관계가 복잡해 개발되지 못한 채 방치된 땅들이 많습니다.
분당 신도시만한 면적의 서울시 준공업지역도 마찬가지입니다. 새로운 기술 변화에 적응하지 못하고 공장과 상가들이 쇠락해가고 있습니다.
저층 주거지도 있습니다. 좁은 도로 등 기반시설이 제한되어 통합적인 개발이 어려우나, 주민들 간 합의가 어렵고 사업성이 부족해서 개발 가능성이 낮은 지역입니다.
도시재생 사업지도 정비사업과의 연계가 부족하여 주택공급에는 큰 역할을 하지 못하고 있습니다.

정비구역이 아닌 곳은 더 어렵습니다. 일정 규모 이상의 공동개발을 위해서는 토지주들 간 의견이 조율되어야 하나, 다양한 이해관계의 상충 요소가 내재되어 있습니다. 대형․소형 건물 혼재, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들간 이해 상충, 잘 되는 상가와 쇠퇴한 상가, 개발비 부담 능력이 없는 토지주들까지 너무나 복잡하지만 마땅한 법적 절차나 수단이 없는 것이 현실입니다.

공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있습니다.

정부는 도심에서 주택을 획기적으로 확대할 수 있도록 공공이 주도하는 새로운 Fast-Track 모델을 만들었습니다. 이 모델은 토지주나 민간 기업이 사업을 제안하면 예정지구로 지정하고, 토지등소유자 2/3가 사업에 동의하면 사업지구로 지정하여 공기업이 토지를 확보하는 방식입니다. 사업 참여를 유도하고 충분한 주택을 공급하기 위해 다양한 인센티브를 부여하겠습니다.

공공이 다양한 이해관계를 책임지고 조율할 수 있습니다. 토지주에게는 기존에 생각했던 수준보다 한 단계 높은 수준의 수익을 보장하고, 사업이 끝날 때까지 인허가 개발비용 주택 경기 변동 등 모든 리스크를 공공이 부담합니다. 개발비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 분담금 없는 주택, 오랜기간 같은 장소에서 장사해온 상인에게는 새 건물로 재정착의 기회, 다가구 주택 월세수입에 의존하고 있는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 리츠 주식 등 다양한 대안을 제시할 수 있습니다.

사업 참여가 가능한 대상지도 대폭 확대하였습니다. 기존의 정비구역 뿐만 아니라 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 非정비 구역까지 적용 가능한 모델을 신설하여 새로운 주택공급을 원하는 주민들의 수요를 충족시키겠습니다.
개발사업으로 내몰릴 수도 있는 사회적 약자도 두텁게 보호합니다. 세입자․영세상인 등 개발사업이 시작되면 외곽으로 내몰릴 수 밖에 없는 취약계층에게는 임시 영업공간, 건설 후 공급될 새 아파트의 공공임대주택을 재정착용으로 제공합니다. 동시에, 사업 구역 간의 순환정비 및 수도권 인근 택지를 활용한 광역 순환정비를 통해 주택멸실 및 이에 따른 이주수요에도 효과적으로 대응할 수 있습니다.

개발이익 사유화 걱정이 없어 과감한 규제완화도 가능합니다.
공공은 발생하는 수입을 모두 공익 상의 목적으로만 사용하므로 과감한 용도지역 변경 및 용적률 완화, 기부채납 완화 등이 가능하고, 재건축의 경우 초과이익 부담금을 부과하지 않습니다.

그 결과 얻은 개발이익은 우리 사회 모두가 공유합니다.
개발이익은 토지주 추가수익, 생활SOC 확충, 세입자 지원, 사회적 약자를 위한 공공임대․공공자가주택 등에 활용합니다.

규제는 혁신적으로 완화합니다.
용적률, 층수규제 완화 등을 통해 도심 핵심입지는 고밀로 개발하겠습니다.
또 절차는 크게 간소화합니다. 신속한 지구지정과 토지 확보로 빠르게 주택을 공급할 수 있습니다.
개발과정에서 발생하는 이익은 토지주, 세입자, 영세상인 및 공장주, 지역 주민들이 함께 나눌 수 있도록 하겠습니다.

공공 주도의 성공 사례는 세계 여러 나라에서 찾아볼 수 있습니다.
미국 허드슨 야드, 싱가폴 원노스와 마리나베이샌즈, 영국 도크랜즈, 파리 라데팡스 등이 있습니다.
국내에서도 성공한 사례가 있습니다.
정릉마루, 관악강남 아파트, 천호1구역, 성남중1구역 등이 대표적인 선도 사례입니다.

공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠습니다.

이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 도심 공공주택 복합사업과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 공공 직접시행 정비사업, 도시재생의 실행력을 강화한 주거재생혁신지구 사업을 추진합니다.
대표적으로 신규 도입되는 도심 공공주택 복합사업은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진합니다.
용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트 상가 우선공급을 보장할 계획입니다.

금번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 “총 83.6만호 신규 부지”를 확보할 계획입니다.
* 금번 대책에 따라 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모

금번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획입니다.
기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책입니다.
이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출되었습니다(☞사업별 요약 참고).

❶ 도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발 ⇨ 약 30.6만호

“도심 공공주택 복합사업(3년 한시)”을 신규 도입하여 노후 슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권 준공업지 저층주거지 등을 신속 정비하겠습니다.
* 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업

토지주 민간기업 지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여 LH SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부 지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을
거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행됩니다.
※ 민간 건설사․디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업 -민간 공동시행도 활성화

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시:10~30%p) 및 아파트 상가 우선공급을 보장할 계획입니다.
* 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세) 도입

또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단* 마련, 세입자 영세상인 이주 생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획입니다.
* 이익공유형 주택 또는 新수익공유형 모기지 공급

향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정입니다.
역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업 고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광 높이 기준 등 건축 도시 규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경 육아시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성하겠습니다.

또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업"을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선하겠습니다. 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등 소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시 건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획입니다.
* 신축ㆍ노후건물 혼재 등 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역

❷ 공공 직접시행 정비사업 ⇨ 약 13.6 만호

이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 “공공 직접시행 정비사업“을 도입 활성화 하겠습니다.
“공공직접시행 정비사업“은 주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도하여 신속히 사업을 추진하는 제도입니다.
조합원 과반수 요청*으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축 됩니다.
* 조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청, 1년내 토지등소유자 2/3 동의要

동 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용*, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보할 계획입니다.
* 모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산→ 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용

조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여되며, 기존 정비 사업장도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록
旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정입니다.
* 기존 관리처분 방식은 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담
** 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)은 현금보상 등 추진
*** 기존 정비사업의 경우 조합은 시공브랜드 선정 外기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)
※ 특수상황 토지주, 세입자, 영세상인 등에 대한 지원 및 생활 SOC 확충 등은 “도심 공공주택 복합”과 동일하게 추진

❸ 도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선 ⇨ 약 3만호

도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 대폭 보완하겠습니다.
공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 “주거재생혁신 지구”를 신설하여 도시재생 지구내 신규주택 공급을 활성화하고,  제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설․생활SOC 설치 국비지원 등을 추진하겠습니다. 또한, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 “주거재생 특화형 뉴딜사업”을 신설하고, 재정 지원을 강화하여 연간 120곳 이내 사업지를 선정해 나가겠습니다.

❹ 공공택지 신규지정 ⇨ 약 26.3만호

전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보하겠습니다.
수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역*은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획입니다.
* 세종시 행복도시 예정지역에 1.3만호 추가 공급(용적률 상향 또는 유보지 활용)

❺ 단기 주택확충 ⇨ 약 10.1만호

전세대책(‘20.11) 11.4만호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 최대한 확충 하겠습니다. 공실 호텔 오피스 → 청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진하겠습니다. 매입약정 방식을 통한 양질의 다세대 오피스텔(예: 공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화하겠습니다.

주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울 수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대 하겠습니다.
또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재 보다 확대하고, 일부는 공공자가주택*으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원 하겠습니다,
* 공급모델 물량 검토 중으로 모델이 확정 되는대로 구체적인 공급방안 발표

아울러, 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급하겠습니다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안하여 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편, 그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입하여 폭 넓은 기회를 부여하겠습니다.

강력한 투기방지 대책을 시행하겠습니다.

투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선공급권을 미 부여할 예정입니다.
* 대책발표일 이후 사업구역 내에서 신규 매입한 주택은 현금청산
대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시 우선공급권을 미 부여하고, 1채 건축물 1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용할 계획입니다. 또한, 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급계약일로부터 5년내 투기과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능합니다.

아울러, 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주 실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 사업예정구역 및 인근지역의 이상거래 등 투기수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화 하겠습니다.
* 인근지역도 개발사업 기대감 등으로 집값이 동반 상승시 병행 지정
* 현행 부동산불법행위대응반을 기획단으로 확대 개편

업계․지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정을 중단하겠습니다. 특히, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승시 대상지역에서 제외할 예정이며, 공공재개발 등 旣발표 정책 참여 희망 지역도 가격상승 관찰시 사업선정에서 제외하겠습니다.

아울러, 상기 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열 확산 시에는 관계 부처 협의 등을 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련하겠습니다.

이번에 제시된 개발 모델은 현재 조합원 및 토지주에게 기존 사업보다 유리한 구조를 갖추고 있습니다.

① 기존에 토지주들이 스스로 사업을 추진할 때 예상되는 수익률 보다 10%~30%p(예시) 높은 수준의 수익률을 보장합니다.
② 토지주에게 도시 건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물납입시 양도세 비과세 등의 다양한 혜택을 부여합니다.
③ 신속한 인허가와 과감한 인센티브를 통해 사업속도와 사업성을 배가합니다. 평균 13년 이상 소요되는 기존 정비 사업은 공공직접시행 정비사업을 통해 5년 이내로 단축됩니다.
④ 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여 받은 후, 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납방식을 도입합니다.
⑤ 아울러, 부담능력이 부족한 토지주, 세입자․영세상인에 대해서는 공공이 맞춤형 지원대책*을 마련하겠습니다. 모든 절차는 주민 희망시에만 시작되며 공공이 협의 없이 사업 경계를 그리고 수용하는 방식은 적용되지 않습니다.

민간 기업에도 새로운 시장과 비즈니스 기회가 창출됩니다.

종전의 공공주도 사업과 달리 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안이 준비되고 있습니다.
민간기업이 단순한 설계․시공에 참여하는 단계에서부터 시작해 일부사업(도심공공주택 복합사업&소규모 정비)에서는 민간기업이 직접 지분참여 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진합니다.
특히, 새로 도입되는 역세권 및 준공업지역에 대한 소규모 재개발, 신축․구축 혼합지역의 정비를 활성화하기 위한 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼, 앞으로 활발한 민간의 참여가 기대되는 분야입니다.

정부는 국민들과의 약속이라는 엄중한 마음가짐으로 이번 대책을 속도감 있게 추진해 가겠습니다.

최대한 이른 시일 내에 조합, 시행사, 시공사, 지자체, 주민 등 대상으로 다양한 언택트 설명회를 준비하고, 준비를 마치는 대로 旣발굴 후보지를 공개하겠습니다.
현재 공공재개발․공공재건축을 전담하고 있는 통합지원 센터를 확대하여 이번 대책에서 발표한 다양한 사업들의 컨설팅 및 사업 접수를 받을 수 있도록 준비하겠습니다.
또한, 대책 실행력 확보를 위해 도시정비법․공공주택법․소규모주택 정비법 등 관련 법률이 즉시 입법될 수 있도록 국회와도 긴밀히 협력하는 한편, 지자체 공공기관, 민간사업자(협회 등) 등 주택공급 관련 기관과 상시협력 체계구축, 정부 공공기관 내 사업 전담부서 신설 등 강력한 추진체계도 신속하게 구축할 예정입니다.

주택시장 조기안정을 위한 정부의 의지는 확고합니다.

정부는 대출 세제 규제 등 실수요자 중심 주택시장 질서 확립을 위한 기존 정책기조를 확고하게 유지하면서, 앞으로도 거시경제, 주택시장 여건 변화에 맞춰 필요한 시장 안정조치를 선제적으로 추진해 나가겠습니다.

주택은 평균 보유기간이 약 10년에 달할 정도로 장기 투자의사 결정이 필요한 재화인 만큼, 사상 최대수준 공급 지속 전망, 중장기적인 금리 상승 가능성, 한계 상황에 이른 가계대출 비중, 최근 집값 급등으로 인해 사상 최고치에 근접한 HAI 지수 등 주택경기 변동 리스크를 감안 할 필요가 있습니다.

이러한 관점에서 금년 7월 사전청약을 시작으로 본격화되는 3기 신도시 공급물량과 이번 대책에 따른 도심내 양질의 주택 공급은 무주택 세대가 저렴한 가격으로 내 집마련 할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 확신합니다 .

정부는 앞으로도 국민 여러분의 내집 마련 꿈이 조기에 실현될 수 있도록 모든 역량을 집중해 나가겠습니다.