주택관리사의 손해배상 책임 부담은 합헌

[송산]

2012년 12월 27일 선고사건 최근주요결정 사건번호 2011헌마44 

사건명 주택법제55조의 2위헌확인

선고날짜 2012.12.27 자료파일  

종국결과 기각

결정 요약문

헌법재판소는 2012년 12월 27일 재판관 전원의 의견으로, 주택관리사 등이 공동주택의 관리사무소장으로 근무하게 될 때 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다.

이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대단지화 경향, 관리사무소장의 재량권 확대 등에 따른 손해배상책임 보장을 위한 것으로서 입법목적이 정당하고 적절한 수단이 되며, 1년간 보증보험료가 수 만 원에 불과한 등 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고 법익의 균형성도 갖추고 있어 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없고, 또한 관리사무소장은 다양한 업무 형태에도 불구하고 기본적으로는 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로 독자적으로 업무하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 달리 취급되어야 할 이유가 없으며, 관련조항에 의해 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 회계법인과 소속 회계사의 그것과 다르고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로 신용이 담보되고 있어 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 평등권도 침해한다고 할 수 없다고 보아, 위와 같이 판단한 것이다.

□ 사건의 개요 및 심판의 대상

― 사건의 개요

○ 청구인들은 2010. 10.경 실시된 제13회 주택관리사보 자격시험에 합격한 사람들로서, 주택관리사 또는 주택관리사보 자격을 취득하였다. 청구인들 중 일부는 현재 공동주택 관리사무소장으로 근무 중이고, 나머지 청구인들은 근무 후 퇴직하였거나 또는 현재까지 계속하여 취업 준비 중이다.

○ 청구인들은 주택관리사, 주택관리사보가 관리사무소장으로 근무함에 있어서, 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 또한 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 입주자대표회의나 주택관리업자 대산 관리사무소장에게만 위와 같은 책임을 부담시킴으로써 자신들의 직업선택의 자유, 평등권 등을 침해한다고 주장하며 2011. 1. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

― 심판의 대상

○ 이 사건 심판의 대상은 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항, 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항(위 조항들을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하여 헌법에 위반되는지 여부이다. 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것)

□ 사건의 개요 및 심판의 대상

 ― 사건의 개요

○ 청구인들은 2010. 10.경 실시된 제13회 주택관리사보 자격시험에 합격한 사람들로서, 주택관리사 또는 주택관리사보 자격을 취득하였다. 청구인들 중 일부는 현재 공동주택 관리사무소장으로 근무 중이고, 나머지 청구인들은 근무 후 퇴직하였거나 또는 현재까지 계속하여 취업 준비 중이다.

○ 청구인들은 주택관리사, 주택관리사보가 관리사무소장으로 근무함에 있어서, 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 또한 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 입주자대표회의나 주택관리업자 대산 관리사무소장에게만 위와 같은 책임을 부담시킴으로써 자신들의 직업선택의 자유, 평등권 등을 침해한다고 주장하며 2011. 1. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

― 심판의 대상

○ 이 사건 심판의 대상은 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항, 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항(위 조항들을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하여 헌법에 위반되는지 여부이다. 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것)

제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것)

제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ③ 주택관리사 등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.

1. 입주자대표회의를 대표하는 자

2. 임대주택은 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자

3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장

④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

□ 결정이유의 요지

― 직업수행의 자유에 대한 과잉금지원칙 위배 여부

이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대단지화 경향, 관리사무소장의 재량권 확대 등에 따른 손해배상책임 보장을 위한 것으로서 입법목적이 정당하고 적절한 수단이 되며, 1년간 보증보험료가 수 만 원에 불과한 등 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고 법익의 균형성도 갖추고 있어 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없고, 또한 관리사무소장은 다양한 업무 형태에도 불구하고 기본적으로는 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로 독자적으로 업무하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 달리 취급되어야 할 이유가 없으며, 관련조항에 의해 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 회계법인과 소속 회계사의 그것과 다르고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로 신용이 담보되고 있어 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 평등권도 침해한다고 할 수 없다고 보아, 위와 같이 판단한 것이다.

이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대단지화 경향, 관리사무소장의 재량권 확대 등에 따른 손해배상책임 보장을 위한 것으로서 입법목적이 정당하고 적절한 수단이 되며, 1년간 보증보험료가 수 만 원에 불과한 등 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고 법익의 균형성도 갖추고 있어 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없고, 또한 관리사무소장은 다양한 업무 형태에도 불구하고 기본적으로는 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로 독자적으로 업무하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 달리 취급되어야 할 이유가 없으며, 관련조항에 의해 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 회계법인과 소속 회계사의 그것과 다르고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로 신용이 담보되고 있어 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 평등권도 침해한다고 할 수 없다고 보아, 위와 같이 판단한 것이다.

□ 사건의 개요 및 심판의 대상 ― 사건의 개요

○ 청구인들은 2010. 10.경 실시된 제13회 주택관리사보 자격시험에 합격한 사람들로서, 주택관리사 또는 주택관리사보 자격을 취득하였다. 청구인들 중 일부는 현재 공동주택 관리사무소장으로 근무 중이고, 나머지 청구인들은 근무 후 퇴직하였거나 또는 현재까지 계속하여 취업 준비 중이다.

○ 청구인들은 주택관리사, 주택관리사보가 관리사무소장으로 근무함에 있어서, 입주자에게 손해배상책임을 지도록 하고, 그 담보를 위한 보증보험 등의 가입이나 현금 공탁을 강제하며, 취업시 그 입증서류를 반드시 제출하도록 하고, 또한 현금 공탁시 사임 등 후 3년간 공탁금을 회수하지 못하도록 규정한 주택법 제55조의2가 입주자대표회의나 주택관리업자 대산 관리사무소장에게만 위와 같은 책임을 부담시킴으로써 자신들의 직업선택의 자유, 평등권 등을 침해한다고 주장하며 2011. 1. 21. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.

― 심판의 대상

○ 이 사건 심판의 대상은 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것) 제55조의2 제1항, 제2항, 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2 제3항, 제4항(위 조항들을 통틀어 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하여 헌법에 위반되는지 여부이다. (2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정된 것)

제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사 등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제81조의2에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. 주택법(2010. 4. 5. 법률 제10237호로 개정된 것) 제55조의2(관리사무소장의 손해배상책임)

 ③ 주택관리사 등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다.

1. 입주자대표회의를 대표하는 자

2. 임대주택은 임대주택법 제2조 제4호에 따른 임대사업자

3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장·군수·구청장

④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사 등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직책을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

□ 결정이유의 요지 ―

○ 이 사건 심판대상 조항은, 공동주택의 대형단지화 경향, 관리사무소장의 전문화에 따른 재량권 확대 등의 추세에 맞추어 담보력이 미약한 개인이 대부분인 관리사무소장에 대한 손해배상책임을 보장할 수 있도록 제도화 한 것으로서 입법목적이 정당하고, 입법목적 달성을 위한 적절한 수단이 된다. 또한 1년간 보증보험료 등이 수 만원에 불과하고 신용 등의 문제로 부득이 현금 공탁을 선택한 경우에도 다른 방법으로의 변경 가능성을 열어 두고 있어 침해의 최소성 원칙에 위배되지 않고, 법익의 균형성 원칙에도 위배되지 않는다. 따라서 이 사건 심판대상 조항은 과잉금지원칙에 위배하여 주택관리사 등의 직업수행의 자유를 침해한다고 할 수 없다.

― 평등권 침해 여부

○ 공동주택의 관리사무소장은 입주자대표회의나 주택관리업자와의 관계에서 피용자로서의 성격도 가지고 있다. 그러나 자치관리나 위탁관리 등 다양한 업무 형태에도 불구하고 관리사무소장은 기본적으로 수임인으로서의 지위를 갖고 있으므로, 독자적으로 업무를 수행하는 공인중개사 등과 다를 바 없어서 이들과 달리 취급되어야 할 이유는 없다.

○ 관련조항에 의해 직접적인 손해배상책임 대상에서는 제외되어 있는 회계법인, 세무법인 등 전문직종 법인에 소속된 개별 자격자들과 비교하여 보더라도, 자치관리의 경우 입주자대표회의와 관리사무소장의 관계는 설립 주체, 위촉인과의 관계, 손해배상 책임의 주체와 대상 등을 종합하여 볼 때 회계법인 등과 소속 회계사 등과의 그것과는 달라 비교집단이 될 수 없고, 위탁관리의 경우 회계법인 등은 손해배상준비금의 유지, 적립 등의 제도로서 신용이 담보되고 있어 그와 같은 제도적 장치가 없는 주택관리업자와는 차이가 있으므로, 이 사건 심판대상 조항이 위탁관리의 경우 관리사무소장에게 손해배상책임을 배제하지 않고 있음은 각 업무의 특성을 고려한 합리적인 차별이라 할 것이다.

○ 결국 이 사건 심판대상 조항은, 수임인 지위만 갖는 공인중개사 등, 관련조항에 의해 직접적인 손해배상책임 대상에서 제외되어 있는 회계법인 등 소속 개별 자격자들, 어느 집단과 비교하더라도 차별취급이 없거나 또는 차별취급이 있더라도 합리적인 차별일 뿐이어서 청구인들의 평등권을 침해하지 아니한다.

[송산]

좀 이상하지요
위탁관리의 경우에는 주택관리사는 주택관리업자(사장)의 피용자에 불구한데
사장이 부담해야할 손해배상책임(책임은 우선 사장이 지고, 사장은 구상권을 소장에게 지움)을
피용자인 관리소장(월급장이에게)에게 부담하는 것으로
주택관리사가 손해배상 책임을 모두 부담하는것이 위헌인가 아닌가를 물어야하는 것 같은데

[수국]

좋은 자료 감사드립니다.