부동산 재테크론(사두면 돈이 된다고......)

[등대지기]

 

사두면 돈이 되는 블루칩의 조건

[단지규모] 나무를 보지말고 숲을봐라

당장 눈길을 끄는 집 안의 모양과 가격에만 연연하지 말고 , 단지 전체와 입지를 두루 살펴봄으로써 나무보다는 숲을 볼 수 있는 혜안을 기르자.

흔히 내집 마련을 원하는 사람들 중에 단지 규모가 적고 가구수가 적은 아파트를 골라 놓고 이를 사야 할지 말아야 할지 고민하는 경우들이 종종 있다 . 이는 사고 싶은 평형의 아파트에 비해 자신의 자금 여력이 다소 여의치 않을 때 차선책으로 좀더 넓고 싼 아파트를 고르다보니 세대수가 작은 나 홀로 단지나 소규모 단지를 선택하는 경우에 해당된다.

그러나 이런 선택은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 것으로 좋은 아파트를 선택하는 데 있어서 󰡐단지 규모󰡑가 무엇보다 중요한 요건임을 알지 못해 하게 되는 중대한 실수라고 할 수 있다. 

대단지 프리미엄을 노려라

사실상 아파트는 단지 규모가 클수록 거래가 잘 되고 가격 상승 여력도 큰 것이 일반적이다 . 단지가 작은 경우보다는 편의시설도 잘 갖춰져 있고 주거환경도 좋아 수요자들이 선호하기 때문이다. 또 대단지일수록 거래시장에서 매매가치가 높을 뿐만 아니라 상대적으로 가격 저항력도 크며, 따라서 같은 조건이라면 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트에 이점이 많다.

특히 2천～3천 가구 정도 되는 매머드급 단지는 단지 내 시설과 조경, 편의시설, 학교 등이 고루 갖춰져 단지 하나가 거대한 아파트촌을 이루게 되며, 3천 가구 이상인 초대형 단지는 가구당 3명만 잡아도 9천 명 이상이 단지 안에서 공동 생활권을 형성하게 되므로 인구가 2만 명 이상일 때 시로 지정되는 한국 의 도시 체계를 감안하면 웬만한 중소도시와 맞먹는 규모가 되고, 그만큼 충분한 기반시설과 편리한 주거환경을 갖게 된다는 장점이 있다.

따라서 대단지 아파트가 지역의 대표 아파트로 평가받는 것도 바로 이 때문이며 , 청약할 때나 아파트를 매입하려고 할 때 살펴볼 조건으로 전문가들이 󰡐단지 규모󰡑를 빼놓지 않는 것 또한 이런 장점 때문이다.

이처럼 단지 규모가 클수록 가격 면에서도 두드러진 강세를 보이고 , 프리미엄이 높게 형성되기 때문에 비슷한 조건이라면 당연히 대단지를 골라야 하며, 조금 돈을 더 주고서라도 그 지역의 랜드마크 역할을 하는 대단지 아파트를 선택하는 것이 장기적으로 봤을 때 더 나은 투자라고 할 수 있다. 

1천 가구 이상 대단지 평당 300만 원 이상 비싸

한편 같은 지역이라도 아파트 단지 규모와 가구수에 따라 평당 가격도 큰 차이를 보이는 것은 수치상으로도 나타난다 .

실제로 스피드뱅크가 2005년 1월 서울 지역 2172개 아파트를 대상으로 단지 규모별 평당 매매가를 조사한 결과를 보면, 2천 가구 이상의 대단지는 평균 1320만원선인 데 반해 200가구 미만의 소규모 단지는 평균 897만원으로 대단지가 평당 423만원이나 비싼 것으로 나타났다.

[교통여건] 지하철이 달려야 집값이 달린다

향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록할 수 있다는 이점이 여기 있다 .

아파트를 구입할 때 고려해야 할 요소 중 교통 여건의 중요성이 갈수록 커지고 있다 . 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통 여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고, 도로 위의 교통체증도 심각해지며, 그런 와중에 지하철이 갖는 의미는 다양해졌다.

지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며 , 자산증식의 한 방법이다. 지하철 역이 가까운 아파트가 그렇지 않은 경우보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다. 이런 이유로 주거 선택시 역세권 여부가 점점 더 중요하게 고려되고 있다.

역세권의 인기는 교통환경이 열악한 지역일수록 높다 . 즉 주택을 고르는 데 교통에 대한 중요도는 교통 여건이 안 좋은 지역일수록 더 높아진다. 설문조사 결과에서도 서울과 부산에서는 주택을 고를 때 가장 중요한 이유로 교통 여건을 꼽는다.

역세권 아파트 인기 이유 있다

사실상 지하철 역을 끼고 있는 아파트는 수요가 많아 가격 상승폭이 크고 환금성도 뛰어난 것이 일반적이다 . 인근에 지하철 역이 없는 아파트보다는 다른 지역으로의 이동이 쉽고, 유동인구가 많아 거래가 활발하게 이루어지기 때문이다. 또 지하철 역을 따라 상권이 발달하고 문화시설이 들어서는 등 인구의 이동 및 유입이 지속적으로 이루어져 발전 잠재력도 크다고 할 수 있다.

이런 이유로 역세권에 위치한 아파트가 그렇지 않은 아파트보다 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성되고 있다 . 또한 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지간 차별화 현상도 뚜렷해지고 있다. 따라서 비슷한 조건이라면 가격이 조금 비싸더라도 편리한 교통 여건이 확보된 역세권 아파트를 선택하는 것이 여러모로 좋다.

바쁜 현대사회에서 지하철을 이용해 편리한 생활이 가능하고 , 추후에 시세차익까지 기대할 수 있다면 일석이조라고 할 수 있을 것이다.

역세권 아파트 가격 상승 씽씽!

스피드뱅크가 2005년 1월 8일을 기준으로 지난 1년 동안 서울지역 분양권의 매매가 상승률을 조사한 결과, 1호선 도봉역을 도보로 이용할 수 있는 도봉동 삼성래미안 40평형 분양권은 평균시세가 3억8500만원, 7호선 뚝섬유원지역과 가까운 자양동 현대아이파크 32평형 분양권은 4억7500만원으로 지난 1년 동안 각각 20.31%, 18.75% 상승한 것으로 조사되었다. 이는 같은 기간 도봉구, 광진구의 평균시세 상승률은 13.65%, 6.75%보다 높은 수치이며 서울분양권 전체 상승률인 3.61%를 크게 웃도는 수치이다.

더욱이 지하철이 없던 지역에 지하철 신규노선 및 연장선이 건립될 경우 인근 아파트 가격이 오르는 것만 봐도 교통 여건 개선에 따른 가격 변화가 현저하다는 것을 알 수 있다 .

실제로 현재 공사가 한창 진행중인 9호선 인근에 있는 아파트의 경우 2001년 개발계획이 나온 이후 가파른 가격 상승을 보였다. 하나의 예로 9호선 신설역이 들어설 예정인 흑석동의 명수대 현대아파트 31평형은 2001년 5월 1억7500만~1억8000만원 선이던 시세가 3년 반이 지난 현재 3억 500만~3억 4000만원으로 1억7600만원 상승해 83.23%의 매매가 상승률을 기록했다.

이는 같은 기간 동작구 전체 상승률인 47.29%를 크게 상회하는 수치로 9호선 수혜를 톡톡히 본 단지라고 할 수 있다. 이는 지하철이 완공되어 개통되기까지 상당한 시간이 남아 있음에도 향후 교통 여건 개선에 따른 기대심리가 현재 시세에 반영되며 짧은 시간 내 큰 폭의 상승률을 기록했다고 할 수 있다.

한편 최근 개통된 분당선 󰡐선릉-수서구간󰡑의 경우 개포동역과 대모산입구역 중간에 위치한 개포동 주공5단지(고층) 34평형이 개통시기인 2003년 9월 3일을 기준으로 전후 한달 동안 1억 7500만원 상승했으며, 주공6단지(고층) 34평형도 1억 4000만원이 상승해 실제 지하철이 개통되는 시점에 또 한 번 큰 폭의 가격 상승이 있었음을 보여주고 있다.

전철망이 신설되거나 확충되는 경우 개발계획 발표 때보다는 착공 및 개통 시점에 주변 집값이 더 많이 오른다는 것이 전문가들의 일반적인 견해로 9호선 인근 아파트의 추가 상승 여력이 충분하다고 할 수 있다.

그러나 무턱대고 역세권 아파트를 선택하는 것은 위험할 수 있다 . 동일 역세권에 속한 아파트라도 단지 규모나 브랜드에 따라 시세 형성에 차이가 나고, 단지 규모가 크거나 지은 지 얼마 안 된 새 아파트라면 그렇지 않은 경우보다 역세권 효과가 배가될 수 있기 때문이다.

또한 지하철연장사업이나 노선이 신설되는 지역의 아파트를 구입할 경우에도 유의해야 된다 . 지하철개통사업과 같은 교통 여건 개선 계획은 장기적인 사업인 만큼 자금이 오래 묶일 수 있기 때문이다. 따라서 무리하게 자금을 조달하지 말고, 여윳돈을 가지고 장기적인 안목에서 투자해야 한다.

무조건 역세권 아파트를 구입할 것이 아니라 주거 선택시 필요한 여러 가지 사항들을 고려해 역세권 아파트가 갖는 장점이 더욱 부각될 수 있는 아파트를 골라야 한다 .

[교육여건] 치맛바람이 집값을 올린다

8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

단지 규모 , 교통 여건, 편의시설, 친환경성, 교육환경, 개발 가능성 등 집값에 영향을 미치는 요소는 다양하다. 단지 규모, 교통 여건 등이 주로 주거 만족도와 관계 있는 것들이라면 교육환경, 개발 가능성 등은 미래에 대한 투자라고 할 수 있다. 특히 교육열에 있어서 둘째 가라면 서러울 우리나라 학부모들에게 있어서 교육환경은 집을 고를 때 최우선이 되는 경우가 많다. 얼마 전 강남 8학군과 관련한 󰡐맹부삼천지교󰡑라는 영화까지 나온 것을 보면 한국사회에서 자식교육은 최대 관심사 중 하나인 것은 분명하다.

이는 비단 우리나라만 그런 것이 아니다 . 미국, 일본, 중국 등 다른 나라에서도 아이의 교육을 위해 주거지를 옮기는 경우는 비일비재하다. 자식농사는 만국 공통어라는 말이다. 일부에서는 명문학군이 몰려 있는 지역이나 학원가가 운집해 있는 곳으로 평수를 대폭 줄여 이사하는 사람들을 보고 이해할 수 없다는 표정들 짓지만, 결국 자신이 학부모가 되고 나면 본인도 여전히 머리를 굴릴 것이다. 어떻게 하면 저 지역으로 진입할 수 있을까?

이런 뜨거운 교육열기 덕분에 서울에서도 학군 좋기로 유명한 동네들은 특히 집값이 비싸다 . 대표적인 명문지로는 원조지인 강남구 대치동, 전국 1~2위를 다투는 중학교가 몰려 있는 양천구 목동, 강북권의 대치동이라 불리는 노원구 중계동 등이 있다.

대치동은 3호선 대치역을 중심으로 청실, 국제, 대치삼성, 은마, 미도, 선경, 우성 등 아파트 단지가 밀집해 있는 중상층 주거지역이다. 2005년 1월 8일자 시세에 따르면, 대치동의 아파트 매매 평당가는 2천371만 원으로 강남구 전체 평균(평균 1천972만 원)보다 4백 만원 가량 높게 형성되어 있다.

도곡동 , 청담동, 압구정동 등 강남 주변의 다른 동 역시 대치동 못지 않은 아파트 단지를 형성하고 있고, 그 곳의 생활수준도 대치동보다 높다는 말도 있다. 그럼에도 불구하고 대치동이 강남구에서 가장 비싸다. 또한 강남구는 소위 말하는 8학군이 있는 지역으로 경기고, 경기여고, 숙명여고, 영동고 등 명문고등학교가 있는 개포동, 삼성동, 청담동이 있지만 그보다 대치동이 비싸다. 이렇듯 다른 동에 비해 비슷한 수준이지만, 대치동을 강남구에서 제일 비싸게 만든 것은 학부모와 학원이다.

대치동에 가보면 두 번 놀란다고 한다 . 첫 번째는 유명한 지역인데도 의외로 번화하지 않은 것에 놀라고, 두 번째는 많은 소형 학원들이 밀집해 있다는 것에 놀란다. 번화한 상권이 형성되어 있지 않아서 아이들에게 좋고, 맞춤교육을 할 수 있는 전문학원이 밀집해 있어 교육 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 점이다. 또한 비슷한 환경의 아이들과 어울릴 수 있다는 점도 플러스 요인으로 작용한다.

양천구 목동에 위치한 목동 신시가지는 대치동처럼 학원들이 밀집해 있지는 않다 . 하지만 아파트 주변에 양화초, 월촌초, 영도초, 양동중, 신목중, 대일고, 한가람고 등 좋은 학교들이 밀집해 있다. 또한 목동에 위치한 아파트 단지들은 세대수 등이 커서 단지 내에 학교가 위치한 단지도 있다. 목동에서 비싼 목동 3단지의 경우에도 단지 내에 유치원을 비롯해 초등학교가 있다.

소위 말하는 8학군이라는 점이 강남지역의 아파트 가격을 상승시킨 요인 중 하나라면, 목동지역 주변의 풍부하고 질 좋은 학교가 목동아파트 가격을 상승시킨 것이다.

경제학의 가장 기본원리는 수요와 공급에 의해 가격이 결정된다는 것이다 . 수요가 높으면 가격이 상승한다는 것은 당연한 사실이다. 매수자가 많다면 그만큼 가격이 오를 수밖에 없다. 어느 곳이든지 원하는 만큼 교육을 받을 수 있는 환경이 되지 않는 한, 교육 여건이 좋은 지역은 가격 상승의 여력은 얼마든지 있다.

한때 󰡐기러기아빠󰡑라는 말이 유행했다. 아이들 교육을 위해 아이들과 아내를 외국으로 보내고 혼자 한국에 남아 있는 아빠들, 나보다는 아이들을 위해 불편까지 감수하는 한국의 학부모들을 보면, 외국까지는 못 보내더라도 한국에서라도 좋은 환경에서 좋은 교육을 받을 수 있다는 곳이라면, 어디든지 가는 한국판 󰡐맹모󰡑들이 부동산 가격까지 움직인다

[브랜드] 너 무슨아파트에 사니?

자금 여력만 된다면 비싸더라도 가격 상승 여력 면에서 유리한 유명 브랜드 아파트를 선호하는 것이 아파트 투자의 정답이다 .

아파트 시장에서 브랜드의 비중이 하루가 다르게 높아지고 있다 . 과거에는 단순히 건설회사의 지명도가 브랜드 역할을 해왔다. 그러나 주택시장이 공급자 중심에서 수요자 우위의 시대로 접어들고, 건설사 간의 기술력이 평준화됨에 따라 보다 특별하고 차별화된 아파트가 필요해졌다.

이에 건설회사에서는 나름대로 특색 있는 브랜드를 개발해 그 브랜드만의 독자성과 차별화를 통해 경쟁력을 높이고 있으며 , 수요자는 각 브랜드가 갖는 나름대로의 컨셉트와 이미지를 보고 아파트를 선택하고 있다.

최근에는 아파트 브랜드가 단순히 주거공간의 의미를 넘어 사는 사람들의 품격과 수준을 나타내주는 무형의 자산으로까지 자리매김하고 있다 .

브랜드에 따른 양극화 현상 뚜렷

아파트 선택 조건 가운데 브랜드가 중요한 요건 중 하나가 되면서 브랜드별 양극화 현상도 뚜렷이 나타나고 있다 . 분양시장에서는 미분양이 속출하는 가운데서도 입지를 확고히 한 브랜드의 아파트는 청약률이 높기 마련이고, 이후 분양권 프리미엄도 높게 형성되는 것이 일반적이다.

신규 공급부지의 절대부족 속에서 과다경쟁을 나타내고 있는 재건축 수주전에서도 조합원들이 브랜드 인지도가 높은 특정 브랜드를 선호하는 경향이 두드러지며 , 브랜드에 따른 수주율 차이를 보이고 있다.

2003년 10월 파이낸셜이 선정한 제3회 󰡐fn 하우징 파워 브랜드󰡑의 결과를 보면, 대체적으로 대형 건설업체의 브랜드 선호도가 높게 나타나는 것으로 조사되었다.

먼저 스피드뱅크 등 부동산정보업체의 인터넷 홈페이지를 통해 일반 네티즌을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 󰡐브랜드 인지도 및 브랜드 프리미엄 등에 따른 파워 브랜드 탑 10󰡑에는 현대(건설)홈타운, 대우푸르지오, 삼성래미안, LG자이, 대림e-편한세상, 현대(산업개발)I'PARK, 포스코더?, 롯데캐슬, 쌍용스위트닷홈, 동부센트레빌(이상 시공능력 평가순) 등이 선정되었다.

한편 전국부동산중개업협회 홈페이지를 통해 127명의 중개업자를 대상으로 설문조사를 실시한 결과 프리미엄을 가장 높일 것으로 생각하는 브랜드에서는 삼성래미안을 선택한 응답자가 절반을 넘는 51.9%로 나타났고, 이어 현대(건설)홈타운, 대림e-편한세상, 대우푸르지오, 현대(산업개발)아이파크, LG자이, 포스코더샵 순이었다.

사고팔 때 거래가 쉬울 것으로 판단되는 브랜드 , 즉 환금성이 좋은 브랜드를 묻는 질문에는 삼성래미안을 선택한 응답자가 51.9%로 역시 절반을 넘어섰고, 그 밖에 현대(건설)홈타운, 현대(산업개발)아이파크, 대우푸르지오, LG자이, 대림e-편한세상 등을 선호하는 것으로 조사되었다.

󰡐브랜드가 분양 및 거래에 미치는 영향이 어느 정도인가󰡑라는 질문에 󰡐영향이 매우 크다󰡑라는 응답이 91.3%(116명)에 달했다.

브랜드는 돈이다

같은 지역 , 비슷한 여건의 아파트라도 브랜드에 따라 수 천만 원씩 가격 차이를 보이는 경우를 어렵지 않게 발견할 수 있다. 브랜드 인지도 및 선호도가 높은 아파트일수록 브랜드 가치에 따른 프리미엄이 더 높게 형성된다.

실제로 스피드뱅크가 일산 대화지구 내 아파트 평당가를 브랜드별로 비교해본 결과 , 지 구내 아파트 중 브랜드 선호도가 가장 높은 것으로 알려진 현대 아이파크가 평당 1천만 원을 훌쩍 넘는 높은 시세를 형성하고 있었다. 30평형대를 보면 현대 아이파크가 평당 1천61만 원으로 주변 단지보다 평당 160만~250만 원 정도 높게 시세가 형성되었다.

인근 석사공인 관계자에 따르면 󰡒대화지구 내 아파트들은 입주시기나 입지 여건 등에 큰 차이가 없음에도 불구하고, 아이파크의 가격이 훨씬 높게 형성된 것은 브랜드 파워로 볼 수 있다󰡓 면서 󰡒자금 여력만 된다면 비싸더라도 가격 상승 여력 면에서 유리한 유명 브랜드의 아파트를 선호하는 것이 사실이다.󰡓라고 전했다.

그러나 단순히 인지도가 높다고 해서 좋은 브랜드라고 할 수는 없다 . 집중적인 광고를 통해 단기적인 인지도는 얼마든지 끌어올릴 수 있다. 진정한 브랜드 파워는 인지도뿐만 아니라 건설회사의 안정성 및 시공능력, 사전․사후 서비스 등 다양한 측면에서 우수함을 인정 받아야 하는 것이다.

따라서 좋은 브랜드의 아파트를 선택하기 위해서는 단순히 광고를 통한 인기가 아닌 신뢰할 만한 상품을 공급하는 업체인가를 꼼꼼히 따져보고 , 더불어 브랜드 유지관리 시스템을 갖춘 업체의 브랜드를 고르는 지혜가 필요하다

[주변환경] 산도돈이요 물도돈이다

웰빙 트렌드가 사회 전체에 유행이다 . 아파트 역시 예외는 아니다. 아파트의 주변 환경이 어떠냐에 따라 그 아파트의 운명이 달라지는 것이다.

바야흐로 웰빙시대를 살고 있는 요즘 산과 물은 가격을 쥐고 흔드는 가장 커다란 요인이다 . 음식도 먹어본 사람만 먹을 줄 안다고 살아본 사람만 알 수 있다. 자연이 얼마나 삶의 질을 높이는지를.

공원과 숲이 인접한 아파트에서는 아침에 일어나면 공원에서 흘러 들어오는 싱그러운 바람을 느끼며 하루를 시작한다 . 노을이 지는 저녁 무렵 한강의 노을과 오색 찬란한 한강의 야경을 지켜본 사람은 한강 조망 프리미엄이 억대를 넘는 이유를 가슴으로 느낀다.

한강 조망권은 안전 보증수표

주택시장에서 󰡐 한강 조망권 아파트 󰡑 는 가치불변의 보증수표다 . 한강변 아파트는 다른 지역에 비해 상한가와 하한가의 차이가 크다 . 한강 조망 여부에 따라 시세가 벌어지기 때문이다 . 용산구 , 성동구 , 마포구 , 동작구 등 한강과 이웃한

단지에서 흔히 볼 수 있는 현상이다 . 분양권도 한강을 볼 수 있으면 예상을 뛰어넘는 프리미엄이 붙는 경우가 비일비재하다 .

한강 쪽으로 거실 정면이 나있는 경우를 제외하고는 여러 동 사이로 조금씩 한강이 보이는 경우가 대부분이다 . 이런 조망을 쪽강이 보인다고 하는데 동 사이로 밤에 한강다리 불빛이라도 보일라치면 안 보이는 동과는 대우가 확연히 달라진다 .

집 앞이 한강인 가족을 만난 적이 있다 . 그 식구들은 여름철 열대야일 때는 물론 마음이 동할 때마다 한강에 나가 가족끼리 먹을 것을 먹기도 하고 인라인을 한두 시간 타기도 한다. 저녁마다 간단한 복장으로 한강을 따라 산책을 즐기고 가족끼리 종종 배드민턴을 친다.

요즘 같이 부모와 자식이 함께하는 시간이 부족한 때에 일주일에도 몇 번 , 하루에 한두 시간씩 부모와 자녀가 놀이문화를 즐길 수 있다는 것은 축복받은 가정임에 틀림없다.

밤에 창문을 열어 놓고 한강 야경이 내려다보고 있노라면 시 한 수가 절로 나온다 . 아이들의 EQ(감성지수)도 저절로 풍부해짐은 말할 필요가 없다.

창문 열기가 두려운 자와 즐거운 자

자연은 현대인의 해결 과제인 운동부족의 열쇠를 쥐고 있다 . 한 번 비교해보자. 아무것도 차려 입지 않고 동전 하나 들지 않고 집 앞을 나와 한 시간 정도 걷고 뛰고 할 수 있는 사람이 있다.

다른 한 사람은 갈 시간이 되는지 , 무엇을 챙겨 들고 가야 하는지, 먹을 것이라도 가져 가야 하는지, 무엇을 타고 가야 하는지 생각하다가 안 가고 마는 사람이 있다. 이 두 사람은 분명 기회 면에서 상당한 차이를 가진다고 할 수 있다.

요즘 아파트들은 동 간격이 너무 좁아 창문으로 남의 집이 훤히 들여다 보이는 것이 대부분이다 . 같이 문을 열어놨다가 서로 민망해하며 문을 닫기 일수다. 날이라도 더울라 치면 내집에서 맘대로 옷도 못 벗는 사정이다.

하지만 거실에 않아 창문을 활짝 열면 아래로 강이 유유히 흐른다거나 눈이 온 날 산에 눈꽃이 피어 있다면 한 시간이라도 넋을 잃고 바라보지 않겠는가 .

중구 신당동 남산타운은 남산이 보이는 동과 안 보이는 동이 몇 억 차이가 난다 . 8 동의 경우 한 동 안에서도 잘 보이는 층과 안 보이는 층이 1 억 넘게 차이가 진다 . 그리고 남서향에 비해 남동향이 선호도가 높은 것이 당연하지만 , 남산타운은 남동향보다 남산 조망이 좋은 남서향이 훨씬 가격이 비싸다 .

녹색 골프장 조망도 안전지대

시원하게 펼쳐진 골프장 조망을 내세운 아파트들의 인기도 꾸준히 높아 가고 있다 . 골프장 조망 아파트는 눈으로만 주거 만족을 느끼는 것이 아니라 운동 등 녹지공간을 직접 활용할 수 있다는 점에서 또 다른 매력을 갖는다 .

용인 죽전의 LG 빌리지그린카운티 59 평형은 골프장 ( 한성컨츄리클럽 ) 이 가까워 조망 여부에 따라 가격차가 크다 . 골프장을 훤히 내려다볼 수 있는 동호수와 그렇지 못한 동호수 사이에 1 억 5 천 만 원 이상 차이가 난다 .

과거에는 15 층 규모의 아파트라면 8 층 ~12 층이 로열층이었으나 요즘은 개방감이 있는 최상층이 새로운 로열층으로 인식되기에 이른 것 또한 이런 추세를 반영한 것이다 .

[단지내부] 속이차야진국이다

단지 배치나 평면 등은 절대 바뀌지 않고 따라다니는 아파트 고유의 꼬리표다 . 이는 내부 인테리어로 커버할 수 없는 부분이다.

아파트를 고를 때는 가장 먼저 입지를 살펴본다 . 입지란 교통 여건, 교육시설, 생활편의시설, 자연환경 정도로 볼 수 있으며, 입지에 따라 아파트 가격도 천차만별이다. 실수요자뿐만 아니라 투자자 역시 중요하게 고려해야 할 사항이다.

하지만 좋은 아파트를 고를 때는 내부적으로 고려해야 할 요소가 있다 . 비슷한 입지 여건 속에서도 단지 배치, 향, 평면 등에 따라 아파트 가격이 많이 차이나는 경우는 쉽게 찾아볼 수 있다.

전문가들은 1~2천만 원 비싸더라도 쾌적하고, 향과 조망 등이 확보된 속이 꽉 찬 아파트를 추천한다. 아파트의 가장 큰 장점인 현금화가 쉽기 때문이다. 인기 있는 아파트는 급매물로 내놓아도 빨리 팔 수 있고, 제값 받고 팔 수 있다. 그럼 아파트를 고를 때 고려되는 내부적인 요소에는 어떤 것들이 있는지 살펴보자.

단지 설계

단지 배치에 있어서 가장 중요하게 고려해야 할 점은 동간 거리이다 . 이는 사생활 보호, 일조 및 통풍, 조망 확보 등에 있어서 큰 영향을 미친다. 그리고 단지 배치의 경우 일반적으로 󰡐일 (一)자형 →니은 (ᄂ)자형 →디귿 (ᄃ)자형 󰡑 순으로 점수가 매겨진다. 서울에는 땅이 좁아 드물지만 지방이나 택지개발지구 등에 주로 선보이는 일자형으로 죽 늘어선 아파트 단지의 경우 사생활 침해가 최소화되고 통풍이 탁월한 장점이 있다.

또한 최근 웰빙 단지 설계가 인기를 끌고 있다 . 최근 분양되는 대부분의 아파트는 주차공간을 대부분 지하로 옮겨 지상에 차를 없애고, 지상에는 공원 등 녹지공간을 만들어 안전하고 쾌적한 단지를 선보이고 있다. 통상 녹지율이 30% 이상이라면 자연 친화적인 단지라 볼 수 있다.

향(向)

향 (向) 역시 빼 놓을 수 없는 중요한 요소다. 일단 정남향이 가장 좋다. 남향은 겨울에는 따뜻하고, 여름에는 시원하다는 장점이 있다. 이어 남동향, 남서향 등의 순으로 선호도가 높다. 남동향의 경우에는 아침에 햇살을 받으며 일어나게 되어 젊은 맞벌이 부부들에게 인기다. 또 남서향의 경우는 저녁에 햇살이 들어오기 때문에 어린 자녀가 있는 집이나 노부부들에게도 괜찮다.

동대문구 답십리동의 두산아파트는 정남향과 정동향이 혼재되어 있는 단지구조로 현재 32평형의 경우 2억 4천만 원에서 2억 9천만 원까지 시세폭이 크다. 같은 평형의 비슷한 조건이라면 정남향이 동향보다 1천500만~2천만 원 정도 비싸고, 또한 단지 앞에아파트가 없어 앞이 탁트인 곳의 시세가 약 2천만 원 정도 더 나가 향과 조망, 사생활 침해 여부에 따라 3천만 원 이상의 차이가 난다.

또 최근 조망권이 아파트를 고르는 중요한 기준이 되었다 . 한강, 남산 등 탁 트인 조망권을 갖고 있느냐 아니냐에 따라 아파트 가격차가 많게는 30~50%까지 차이가 나는 아파트를 볼 수 있다. 한강 이남의 아파트의 경우 한강 조망 때문에 북향을 선택한 아파트도 있다.

마포구 현석동의 밤섬현대아파트 26평형의 경우는 매매 시세가 1억 8천만 원에서 2억 7천500만 원으로 한강 조망 여부에 따라 5천만 원 이상의 기본 프리미엄이 붙는다.

평면

모델하우스 등에서 아파트를 고를 때는 평면을 잘 살펴봐야 한다 . 평면은 마감재와는 달리 한 번 선택하면 바꿀 수 없기 때문에 신중을 기해 살펴봐야 한다. 평면을 고를 때 가장 먼저 고려해야 할 점은 전면에 배치되는 방이나 거실이 몇 개냐 하는 것이다(베이, Bay).

우선 2베이보다는 3베이, 4베이가 낫다. 최근에는 20평형대도 3베이가 기본으로 적용되고 있다. 베이가 클수록 채광 및 통풍에 유리하고 발코니 면적(서비스면적)이 늘어나 집이 더욱 커 보이게 한다.

이밖에 현관의 구조는 계단식이 좋다 . 아파트 간 방음이 좋고, 양방향 발코니를 둘 수 있다. 그리고 보조주방이 있는지도 확인해야 한다. 최근에는 주부들이 보조주방을 선호하는 추세여서 보조주방이 없는 아파트는 인기가 덜하다.

근래 성공적으로 분양을 끝마친 동탄신도시 시범단지 분양은 첨단 평면의 경연장이었다 . 삼성물산 래미안은 천정을 30cm 높여 공간감을 훨씬 크게 했고, 포스코건설 더샵은 독특한 3.5베이 평면으로 양방향 통풍이 가능하게 해 큰 인기를 끌었다. 항상 다 똑같다는 느낌의 아파트가 이젠 개성 넘치는 다양한 얼굴로 상품성을 높이고 있다.

따라서 아파트를 고를 때는 실수요자적인 입장에서 접근하는 것이 좋다 . 아파트 브랜드나 입지만 보고 접근하는 것도 중요하지만, 실제로 내가 사는 데 편해야 남이 살기도 편하다는 것을 반드시 모델하우스에서 확인해야 한다.

사생활 침해가 최소화되는 고층에 , 냉난방비가 절약되는 남향, 생활하기 편리한 평면을 갖춘 아파트의 경우 분양가가 비싸더라도 경쟁률이 두 배 이상 차이나는 것을 흔히 볼 수 있다. 그만큼 수요자가 많다는 뜻이다.

아무리 규격화되어 있는 아파트라도 속을 들여다보면 조금씩 다르다 . 그 차이가 바로 프리미엄의 차이로 나타날 수 있기 때문에 아파트를 고를 때에는 위의 내용을 한 번 더 따져보라. 내부 인테리어를 통해 어느 정도 편하고 예쁘게 바꿀 수는 있지만, 단지 배치나 평면 등은 절대 바뀌지 않고 따라다니는 아파트 고유의 꼬리표라는 점을 명심하자.

[개발재료] 개발 재료가 아파트 가치 결정한다

미리 개발 소재를 파악해 내집을 장만하는 것이 보다 높은 시세차익을 남길 수 있는 지름길이다 . 적극적으로 계발계획을 알아보는 자세가 필요하다.

성공적은 부동산투자는 미래 가치에 대한 평가를 얼마나 정확히 짚어냈느냐에 따라 달라진다 . 주변환경이나 그 지역이 현재보다는 미래에 어떻게 달라지느냐에 따라 가치가 크게 차이나기 때문이다. 주택도 마찬가지다. 분양할 때의 현황보다는 입주시점에, 또 그 후에 그 지역이 어떻게 변모할 것인지 개발 재료가 아파트 가치를 결정하는 것이다

아파트의 경우 개발 호재에 따라 지역별 평당가 상승률의 차이가 최대 70%까지 난다. 부동산정보업체 스피드뱅크가 수도권지역의 2002년부터 2005년 1월까지의 3년 간의 평당가 상승률을 분석해본 결과 지역에 따라서 평당가가 다르게 상승하는 이유는 개발 호재에 의한 것이 큰 것으로 밝혀졌다. 

안양시 와 광명시

안양시와 광명시는 서울시 금천구를 중심으로 금천구의 서쪽에는 광명시 , 남쪽에는 안양시 동안구가 위치하고 있다. 2002년 1월 동안구와 광명시의 평당가는 각각 563만 원과 562만 원으로 비슷한 수준을 유지하고 있었지만, 2005년 1월말 현재 동안구의 평당가는 756만 원, 광명시의 평당가는 818만 원을 기록하고 있다.

왜 이런 차이가 나타나게 되었을까 ? 이는 크게 두 가지로 나누어볼 수 있다. 첫째는 재건축이다. 광명시 주공아파트들의 재건축 논의가 활발히 진행되면서 재건축단지를 중심으로 아파트 가격이 상승세를 타기 시작했고, 인근 단지들도 동반 상승하는 모습을 보이고 있다. 둘째는 택지개발계획의 발표다. 광명시 고속철도 역사를 중심으로 광명 역세권 택지개발지구계획이 발표되면서 인근 지역 아파트 단지들의 가격이 상승세를 보이고 있다. 이에 반해 동안구의 경우에는 이미 개발이 거의 완료된 기존 시가지였기 때문에 일부 단지의 재건축을 제외하고는 특별한 개발 호재가 없었다. 다만 최근의 웰빙 열풍을 타고 수락산과 관악산 조망을 중심으로 공장부지 아파트가 속속 선보이고 있어, 아파트 가격이 상승세를 보일 수 있을 것으로 전망된다. 

구리시와 중랑구

구리시와 중랑구도 2002년 1월 547만 원으로 비슷한 평당가를 보였다. 하지만 현재 평당가는 구리시가 756만 원으로 39% 상승했고, 중랑구는 703만 원으로 28% 상승했다. 이 곳은 왜 차이가 발생하게 되었을까?

용마산을 중심으로 동쪽과 서쪽에 위치하고 있는 구리시와 중랑구의 가장 큰 차이점은 주거지구의 형성 시기가 다르다는 점이다 . 우선 중랑구는 1960년대부터 단독주택 중심으로 형성되기 시작한 취락지구의 성격이 강한 단독주택지역으로 아파트보다는 단독, 다가구의 선호도가 더 높은 지역이다. 반면 구리시는 토평지구 입주와 더불어 교문지구, 수택지구, 인창지구 등 신규로 공급된 택지지구를 중심으로 주거환경이 우수하다는 평가와 함께 아파트 상승세가 이루어진 것이 특징이다. 같은 구나 시내에서도 동별로 평당가 상승률에 있어서 차이가 나타나고 있다.

광진구

광진구는 한강 조망권지역과 아차산 조망권 지역의 아파트 가격 상승률의 차이가 크게 나타나고 있다 . 한강 조망이 가능한 지역인 광장, 구의, 자양동과 아차산 조망권으로 분류되는 중곡, 화양동의 가격 차이는 2002년 1월의 129만 원에서 2005년 1월의 415만 원으로 더 커지고 있다. 이는 결국 한강 조망이라는 개발 소재와 함께 능동로 재개발계획과 맞물리면서 인근에 분양되는 주상복합 아파트의 가격 강세가 아파트 가격도 같이 끌어올리는 효과를 보고 있다고 할 수 있다.

성동구

성동구 내에서 인접하고 있는 성수 , 송정, 응봉동의 가격을 비교해보면 개발 소재의 중요성을 다시 한 번 확인할 수 있다. 응봉동은 행당동재개발과 맞물리면서 대규모 신규 아파트가 입주되면서 가격이 전반적으로 큰 폭으로 상승한 경우고, 성수동의 경우에는 기존의 공장부지가 아파트부지로 전환되면서 신규 아파트 공급물량이 증가하며 가격이 상승한 경우라고 할 수 있다. 이에 반해 특별한 개발 소재를 찾을 수 없었던 송정동의 경우에는 성동구에서 가장 낮은 가격 상승률을 보여주고 있다.

동대문구

동대문구는 재개발 , 재건축이 가격 상승에 어떤 영향을 미칠 수 있는가를 잘 설명해주는 좋은 사례이다. 동대문구의 가격 상승률을 분석해보면 용두동과 장안동의 상승률과 그 이외 동 간의 상승률 차이는 40%에 육박하고 있다. 이는 용두동에서 진행되고 있는 도심재개발 사업과 경동시장 리모델링 사업의 여파가 아파트 가격 상승에도 영향을 미쳤다고 볼 수 있으며, 장안동의 경우에는 장안시영의 재건축이 진행되면서 삼성래미안과 현대홈타운이라는 대규모 브랜드가 들어오면서 인근 아파트 가격도 같이 끌어올리는 효과를 나타내고 있음을 한눈에 보여주고 있다.

하지만 장안동 인근에 위치하고 있는 회기 , 휘경동의 상승률을 분석해보면 장안동보다 교통편이 훨씬 우수한 지역임에도 불구하고, 장안동에 비해 가격 상승이 1/3에 불과함을 볼 수 있다. 개발 소재의 중요성을 다시 한 번 입증하는 중요한 사례라고 할 수 있다.

남양주시

남양주시에서의 개발 소재는 택지개발지구가 대표적이다 . 금곡동, 도농동, 덕소리를 비교해보면 흥미로운 사실을 발견할 수 있다.

도농동은 구시가지역이고 금곡동은 전통적 취락지구이며 덕소리는 한강 조망이 가능한 난개발주거지역이다 . 최근 3년간의 가격 동향을 비교 분석해보면 도농동은 남양유업부지에 새로 건설된 부영아파트의 영향을 받아 가격 상승률이 55%에 이르고 있다. 전통적인 구시가지역에서 공장부지라 함은 대규모 가격 상승을 일으킬 수 있는 중요한 개발 소재라는 사실을 여기서 확인할 수 있다.

덕소 , 도곡리 일원의 아파트 단지들은 난개발 형태로 입주가 이루어진 지역으로 한강 조망이 가능한 곳이라는 점을 제외하면 그리 큰 장점을 발견할 수 없는 지역이었다. 다만 덕소역의 복선전철화가 가시화되면서 체계적인 개발이 이루어지기 시작하고, 교육시설 확충이 이루어지면서 한강 조망 아파트를 중심으로 가격이 상승한 예를 보여준다. 이에 반해 금곡동은 인근에 호평, 평내지구라는 큰 호재를 가지고 있음에도 불구하고 가격이 거의 상승하지 못하고 있는데, 이는 취락지구였던 태생적 한계를 극복하지 못하고 있는 것으로 보인다. 다만 이 지역에 체계적인 택지개발계획이 입안 된다면 큰 폭의 상승을 기대할 수 있는 개발잠재지역으로 분류할 수 있다.

의정부시

의정부시는 의정부역을 중심으로 구시가지역과 경기도청을 중심으로 신시가지역으로 뚜렷이 구분되는 곳이다 . 과연 이 두 지역의 가격 상승률은 어떤 패턴을 보일까.

현재 두 지역의 평당가는 구도심 404만 원, 신도심 443만 원이다. 2002년 1월의 평당가인 구도심 38만 원, 신도심 323만 원과 비교해서 구도심은 13%의 상승에 그친 반면 신도심은 37%의 상승률을 보이고 있다. 이와 같은 현상은 성남시에서도 나타나고 있는데 왜 신도심이 구도심보다 비쌀까? 이유는 단순하다. 신도시이기 때문이다.

이유는 간단하지만 신도시라는 것에는 많은 것이 내포되고 있다 . 모든 것을 계획에 의해 체계적으로 건설된 신도시는 생활환경이나 교육환경 측면에서 구도심을 앞지른다. 결국 구도심과 신도심의 가격 차이는 점차 벌어질 것으로 예상되며, 의정부시에서도 같은 현상이 일어나고 있다고 볼 수 있다

앞에서 살펴본 바와 같이 개발 소재는 광범위하다 . 인근에 까르푸, 이마트 등의 할인점이나 백화점 등이 입점함으써 가격이 상승하는 경우도 있고, 병원의 개원으로 가격이 상승하는 경우도 있다. 넓게 생각한다면 고속철도나 지하철의 개통으로 가격이 전체적으로 상향 조정되는 경우도 있다.

결국 개발 소재를 적극적으로 활용하기 위해서는 내가 살고 있는 지역에 개발계획이 어떤 것이 있는가를 관공서에 확인하는 것이 필수적으로 필요하다 . 어떤 개발 소재도 한순간에 이루어지지 않는다. 계획의 입안에서 계획수립, 부지매입 및 조성, 본공사, 실제 활용에 이르기까지 걸리는 시간은 짧게는 1년에서 길게는 수십 년의 시간이 소요된다. 미리 이런 개발 소재를 파악해서 내집을 장만하는 것이 보다 높은 시세차익을 남길 수 있는 지름길이다

[랜드마크]택시기사가 잘아는 아파트가 가격도비싸다

 잘 알려지고 지역에서도 유명한 아파트를 고르는 것은 자긍심을 얻는 일이요 , 경제적으로도 매우 합리적인 선택이라고 할 수 있다.

󰡒도곡동 타워팰리스요 󰡓 승객이 말한 목적지가 󰡐타워팰리스 󰡑라면 머뭇거릴 택시 운전사는 아마 없을 것이다 . 많은 사람들의 입에 회자되면서 인지도가 높은 만큼 서울시내 지리를 꿰뚫고 있어야 할 택시운전사라면 단번에 내달릴 수 있는 찾기 쉬운 목적지이기 때문이다.

이처럼 아파트 중에서는 택시 운전사들의 길잡이 노릇을 하거나 최종 목적지의 인식물로 활용되면서 지역의 랜드마크로 여겨지는 아파트들이 있다 . 흥미로운 것은 이런 아파트들이 대부분 가격도 비싸고, 가격 상승 가능성도 높다는 사실이다.

일반적으로 인지도가 높은 아파트에는 몇 가지 특징이 있다 . 그 중 하나가 단지 규모로, 몸집이 크면 클수록 인지도는 높게 나타난다. 1~2개 동에 불과한 아파트보다는 10~20개 동을 이루고 있어야 눈에도 잘 띄고 아파트답기 때문이다. 또 󰡐아파트 브랜드 󰡑가 무엇이냐에 따라 인지 정도가 판이하다는 것이다 . 꾸준히 브랜드 홍보를 하는 유명 건설업체의 경우 인지도가 높지만, 제 아무리 큰 글씨로 아파트 외벽에 이름을 새겨 넣었다고 해도 무명의 시공사라면 인지도는 떨어지게 마련이다.

이밖에 󰡐타워펠리스 󰡑처럼 비싼 가격으로 유명세를 탔다거나 , 건물의 독특한 외형 때문에 랜드마크로 인식되는 경우도 있다. 하지만 유명세라는 것이 여러 가지 특성들이 잘 버무려져 외부로 표출되는 것인 만큼 어느 한 가지 이유라기보다는 복합적으로 작용하는 것이라고 봐야 옳을 것이다.

랜드마크 = 자부심 = 돈

쉬운 예를 하나 들어보자 . 서울의 서북쪽 끝인 은평구에는 현대아파트가 많다. 위치도 모두 다를 뿐만 아니라 단지 규모, 준공년도 역시 모두 제각각이다. 그러나 은평구 현대아파트 하면 택시 운전사 열에 아홉 명은 󰡐북한산 현대 홈타운 󰡑을 염두해둔다고 해도 과언이 아니다 .

북한산 현대홈타운의 경우 은평구의 대대적인 재개발을 통해 탄생한 아파트로 총 662 가구 16개 동 규모로 지난해 5월 입주한 새 아파트다. 더욱이 󰡐홈타운 󰡑이라는 인기 브랜드를 내세워 분양 당시 꽤나 관심을 모았던 터라 이 지역의 새로운 랜드마크 역할을 하고 있다 .

이 아파트와는 불과 2km 남짓 떨어진 곳에는 200세대 안팎의 현대아파트가 또 하나 있다. 지난 1989년에 지어져 브랜드도 달지 못했을 뿐만 아니라 3개 동에 불과한 나홀로 아파트의 전형적인 모습을 갖춘 단지다. 당연히 택시운전사가 찾기 힘들어 하는 아파트에 속한다.

두 아파트의 가격을 살펴보면 북한산 현대홈타운의 경우 33평형이 3억~3억6천만원선에서 거래되며 평당 1천만원이 웃도는 반면, 나 홀로 현대아파트는 32평형이 2억~2억 3천만 원선에 불과해 가격차가 크다. 물론 건축년도가 달라 단순 비교에 무리가 있지만 , 두 아파트의 인지도가 가격에도 반영되었음은 누구도 의심할 수 없을 것이다.

앞서 이야기한 것처럼 아파트가 어떤 지역의 랜드마크냐 아니냐는 그 아파트 가치평가에 큰 영향을 미친다 . 때문에 최근에는 아파트 외부를 독특하게 설계해 시각적으로 돋보이게 함으로써 인지도를 올리려는 시도도 끊이지 않고 있다.

그 중 가장 대표적인 것이 D건설사가 지난 2001년에 완공한 동부이촌동 D아파트다. 이 아파트는 외국의 유명 건축물을 연상시키는 독특한 생김새로 주변을 지나가는 사람들의 시선을 끌어당긴다. 전면에 드러나는 한 개 동의 중앙을 공간 처리해, 시선이 반대편을 관통할 수 있는 모양을 하고 있다. 이는 일반 건축물에서도 보기 드문 형태로 아파트에서는 파격에 가까운 설계다.

실제 중앙 공간을 채워 시공할 경우 공급 가구수가 늘어 나면서 경제적으로 이득을 볼 수도 있었지만 , 시공업체 측은 랜드마크적 성격에 큰 비중을 둔 것이다. 현재 이 아파트는 TV광고에도 등장하며 D사의 아파트 브랜드 홍보에도 적극적으로 활용되는 등 여러 가지로 높은 부가가치를 만들어내고 있다.

어떤 아파트가 유명해져 지역의 대표 아파트로 자리매김 했다면 , 그 아파트는 이미 어떤 형태로든 그에 상응하는 프리미엄을 얻게 된다. 한 지역의 대표 아파트로 명성을 얻는다는 것은 고스란히 아파트 주민들의 자존심이 되고 곧 가격에도 반영된다. 이는 사람들은 누구나 자신이 돋보이고 싶어하는 경향이 있으며, 그것은 꼭 자신만이 아닌 자신의 소유물로 전이되는 특성 때문일 것이다. 이런 점에서 󰡐주택 󰡑이라는 매개체는 자기를 표현할 수 있는 매우 유용한 상징물 중 하나인 셈이다 . 따라서 잘 알려진, 즉 지역에서도 유명한 아파트를 고르는 것은 자긍심을 얻는 일이요, 경제적으로도 매우 합리적인 선택일 것이다