(1)등기부상 기재되는 권리 : 예고등기, 지상권, 지역권, 전세권, 건물철거가처분, 가처분, 환매등기, 임차권등기, 소유권이전청구권가등기(순위보전가등기), 전소유자 (가)압류(대판 2005다8682) (2)등기부상 기재되지 않는 권리 : 주임법·상임법상 대항력 있는 임차인, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 *고딕은 항상 인수(주의)에 주의 |
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구체적인 말소기준권리(등기) (1)최선순위의 담보물권(근저당권, 저당권) : 실무상 대부분이고 대원칙 (2)최선순위 (가)압류 : 실무상 근저당권 다음으로 많다 (3)최선순위 담보가등기 : (≒저당권)으로 보고 권리분석하면 백발백중 (4)경매개시결정등기(경매기입등기) : 강제경매. 실무상 드무나, 위 (1),(2),(3)이 없는 상태에서 경매가 신청된 경우에만 말소기준권리(등기)가 된다. (5)최선순위 배당신청한 전부 전세권 : 배당요구 여부에 따라 말소기준권리를 판단(신법). ①최선순위 전세권자가 배당요구종기 내에 배당요구를 하였을 것, ②최선순위 전세권자가가 경매신 청을 하여 매각뒤 소멸되는 전세권이어야 할 것. ③부동산 일부가 아니라 전체에 설정된 전체적인 전세권이어야 할 것. |
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소멸주의(소제주의)
(1)모든 저당권, 근저당권, (가)압류, 담보가등기(≒저당권), 소유권이전청구권가등기(순위보전가등기) (2)지상권, 지역권, 전세권, 가처분, 환매등기, 임차권등기 (3)모든 임대차 |
(2)인수주의란? 대항력이 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리. 위 말소기준구권(등기)보다 선순위 권리(등기)
(3)소멸주의(소제주의)란? 대항력이 없거나 권원이 없는 권리로서 매각으로 소멸되는 권리. 위 말소기준구권(등기)보다 후순위 권리(등기). 배당여부와 관계없이 모두 말소된다.
나. 구체적인 말소기준권리(등기) 분석 실례
1)보이는 권리(등기)는 등기부상 기재 순위에 따라 분석한다.
(1)제1순위 담보가등기(2010. 2. 2.) : (≒저당권)으로 보고 권리분석하면 백발백중. 말소기준권리(등기)(가담법 제13조, 제15조)
(2)제2순위 근저당권(2010. 3. 3.) : 낙찰자에 대항하지 못하고 소멸
(3)제3순위 임차인(2010. 4. 4.) : 낙찰자에 대항하지 못하고 소멸
(4)제4순위 가처분(2010. 5. 5.) : 소멸
(5제5순위 전세권(2010. 6. 6.) : 소멸
(6)제6순위 임의경매(2010. 7. 7.) : 소멸
2)보이는 권리(등기)는 등기부상 기재 순위에 따라 분석한다.
(1)제1순위 임차인(2010. 2. 2.) : 인수
(2)제2순위 임차인(2010. 3. 3.) : 인수
(3)제3순위 순위보전가등기(2010. 4. 4.) : 인수
(4)제4순위 가처분(2010. 5. 5.) : 인수
(5)제5순위 강제경매(2010. 6. 6.) : 말소기준권리(등기)
3)보이는 권리(등기)는 등기부상 기재 순위에 따라 분석한다
(1)제1순위 전세권(2010. 2. 2.) : 전세권자가 경매신청한 경우는 말소기준권리(등기)
(2)제2순위 가처분(2010. 3. 3.) : 소멸
(3)제3순위 소유권이전(2010. 4. 4.) : 소멸
(4)제4순위 가압류(2010. 5. 5.) : 소멸(말소기준권리)
(5)제5순위 근저당권(임의경매)(2010. 6. 6.) : 소멸
(6)제6순위 임의경매(2010. 7. 7.) : 소멸
*단 제1순위 전세권이 배당요구한 전부 전세권일 경우에는 말소기준권리(등기)가 되어 나머지는 모두 소멸되지만, 만약 제1순위 전세권이 일부 전세권일 경우에는 말소기준권리(등기)가 되지 못하고 전세권가 경매신청을 하지 않고 제5순위 근저당권자가 임의경매를 신청한 경우는 선수위인 제4순위 가압류(2010. 5. 5.)는 전소유자의 가압류가 아니므로 제4순위 가압류가 말소기준권리(등기)가 된다. 따라서 그 이전의 전세권, 가처분은 인수하고, 그 이후의 임의경매는 모두 소멸된다.
5. 경매절차 흐름도
o매각 단계별로 부동산 경매절차 흐름도를 개관하면 다음과 같다.
부동산 경매신청 |
경매신청서 심사→등기소에 경매개시결정 및 기입등기촉탁→압류. 경매개시결정의 송달. ⟱
배당요구의 종기결정․공고 및 최고 |
⟱
매각의 준비(채권신고최고․현황조사명령․감정평가 실시) |
집행법원(경매계)에서 무잉여판단 자료로 삼고 취소하기 위하여 등기부상 이해관계인과 공과주관 공무소에 채권신고의 최고, 현황조사명령, 감정평가 실시.
⟱
매각방법, 매각기일 및 매각결정기일의 지정, 공고 및 통지 |
⟱
매각의 실시 |
집행관이 입찰기일 2주일 전에 신문에 공고한 경매법정에서 실시. 최고가매수신고인 결정. ⟱
매각허․부결정, 즉시항고, 대금지급기한의 지정 및 통지 |
매각기일로부터 1주일 후 매각허가결정기일. 매각허가결정 확정일로부터 3일내 대금지급기한의 지정 및 통지. 매각허·부결정에 대한 이해관계인은 매각허가결정일로부터 7일 이내 즉시항고 가능. 대금납부기한은 매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내. 매각허가결정에 대한 항고제기자는 매각대금의 10% 항고보증금, 기각되면 몰수하여 배당재단에 편입. 단 매각불허가결정에 대한 항고시에는 항고보증금이 불필요하다.
⟱
매각대금의 납부(매수자의 소유권 취득) |
매수대금을 완납하면 소유권이전등기 여부와 상관없이 법률의 규정(민집법 제135조 소유권의 취득시기)에 의한 부동산물권변동(민법 제187조)으로 소유권취득. 배당기일은 매각대금 납부후 4주 이내. *소유권의 취득시기(민집법 제135조) : 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.
⟱
배당, 소유권이전등기의 촉탁, 부동산인도명령 |
소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니한 부담기입등기의 말소등기촉탁신청서 제출. 배당기일의 지정·통지 및 배당실시. 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 이후에 점유를 개시한 부동산 점유자, 불법점유자 등 대항력 없는 점유자 등에 대한 인도명령신청. ⟱
부동산 소유권이전 및 매수종료 |
매수부동산의 소유권이전 및 매수종료.
Ⅲ. 부동산 경매 재테크 물권분석 시 유의점
1. 권리분석 시 유의점=부동산 관련 공부와 현장과 부서 확인 3박자(拍子)가 필수조건
o경매실무 권리분석 : 말소기준권리(등기)를 중심으로 하고 부동산 관련 공부와 현장과 부서 확인. 보이는 권리는 등기부등본과 각종 권리로 분석하고, 보이지 않는 권리는 경매기록과 현장답사로 파악.
o경매실무 물건분석 : 경매실무 권리분석과 쌍벽을 이루는 것으로서 권리분석에 이어서 경매물건을 분석하는 것으로 중요한 핵심체크 사항이다.
가. 공부(公簿 : 공적장부) 확인 : 배타적·대세적 효력이 있는 부동산 물권의 존재를 공시하는 기능
1)부동산등기부등본(토지, 건물, 집합건물, 공유수면, 국유지, 하천 등) : 해당 지번이 정확한가. 소유관계, 권리제한사유(근저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 압류 및 경매개시결정, 예고등기 등이 있는 경우는 해당 권리자를 매도인의 연대보증인으로 입회시켜 계약을 체결하는 것이 좋다). 대지권 비율, 주택 및 상가건물 임대차관계 등 확인. 농지, 임지 확인. 부동산등기부에는 공신력이 없으므로 등기부만 믿고 거래해서는 진정권리자에게 권리를 상실할 수도 있으므로 안된다. 권리분석용 등기부등본과 매수용 등기부등본은 반드시 지접 발급받아 확인 필요.
2)예고등기 : (1)의의 : 등기원인의 무효, 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그러한 제소사실을 공시(公示)하여 그 부동산에 대하여 법률행위를 할 제3자에게 경고하기 위하여 직권촉탁으로 행하여지는 등기이다(부등법 제39조). (2)특징 : 예고등기는 단순히 제3자에 대한 사실상의 경고적 효력만 가질 뿐이므로 처분금지의 효력은 물론 추정력이나 순위보전의 효력 등도 인정되지 않는다. 다만 담당 공무원의 과실로 예고등기를 촉탁하지 않아 제3자가 불측의 손해를 입은 경우 국가가 그에 대한 손해배상책임, 즉 국가배상책임(국가배상법 제2조)을 진다(대법원 1998. 9. 22. 선고 982631 판결 참조). (3)투자요령 : 예고등기 중에서 근저당권말소회복등기는 소송결과 소유권에 문제가 없기 때문에 근저당권 채권최고액이 적다면 물어주어도 시세차익이 있어 투자가치가 있다. 그러나 예고등기가 근저당권말소등기의 소를 원인으로 경료된 경우 이 근저당권에 기한 임의경매가 진행중인 경매절차에서 이 근저당권이 원인무효로 패소되면 그 무효인 근저당권에 기한 경매절차로 취득한 소유권취득도 원인무효로 되어 소유권을 상실할 수도 있으므로 주의를 요한다.
3)가등기 구별 : (1)종류 : 매매예약 등을 하고 매수인이 나중에 완전한 소유권이전을 받기 위해 미리 본등기 순위보전을 위해 해두는 청구권보전의 가등기 또는 순위보전의 가등기와 금원을 대여해주고 나중에 채권확보를 위해 미리 담보목적으로 해두는 담보가등기 또는 가등기담보. (2)특징 : ①전자는 부동산등기법에 의하여 규율되고 본등기 후의 효력은 본등기 순위보전의 효력이 있다. 즉 가등기에 의하여 본등기를 행하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다(부동산등기법 제6조 제2항). 즉 소급효가 인정된다. 다만 물권동의 효력은 본등기가 행하여진 대 발생한다. 즉 장래효가 인정된다. 본등기 전의 효력은 본등기 전에 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 않는다. ②후자는 가등기담보등에관한법률(제13조 등)에 의하여 규율. 후자는 저당권과 유사한 일종의 담보물권으로서 경매절차의 배당에 참가하여 우선변제를 받을 권리가 있다(가담법 제13조). ③둘 다 순위보전효력은 있다. 경매신청은 저당권과 유사한 일종의 담보물권인 담보가능기만 가능. 최선순위 담보가등기는 경매절차에서 저당권으로 간주되어 말소기준권리가 된다. 담보가등기가 최선순위라 하더라도 집행법원 경매계의 말소촉탁등기의 대상이 되어 매수인에게 인수되지 않음에 주의. (3)구별방법 : 등기원인이 매매 혹은 매매예약이면 청구보전가등기(순위보전가등기), 대물반환(변제)예약이면 담보가등기. 담보가등기는≒저당권으로 보고 권리분석하면 백발백중(가등기담보등에관한법률 제13조에도 저당권으로 본다는 규정, 제15조에 매각으로 소멸). (4)판례의 입장 : 그러나 판례는 가등기가 청구권보전의 가등기인지 담보가등기인지의 여부는 등기부상 표시나 등기시에 주고받은 서류의 종류에 의하여 형식적으로 결정될 것이 아니라 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정될 문제라고 판시하고 있다(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결). 실제사건 : 2009타경9233 서울 성북구 성북동 330-105외 1필지+건물인 근린상가. 감정가 43억 6,925만원, 2회 유찰후 3회째 최저매각가격 64% 27억 9,632만원. 2010. 1. 26. 매각. 등기부상 소유권이전청구권가등기→채권액 5억원의 담보가등기로 신고. (5)실무상 법원경매계의 최고와 가등기권자의 신고 : 집행법원 경매계에서는 경매신청서가 접수되면 등기부상 이해관계인 중의 한 사람인 가등기권리자에게 등기부상의 가등기가 청구권보전의 가등기(순위보전의 가등기)인지 아니면 담보가등기(담보가등기)인지의 여부에 대하여 신고할 것을 최고. 가등기권자가 담보가등기인 때에는 배당요구종기일까지 반드시 담보가등기 취지 신고 및 관련 소명자료를 제출(대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결)하여 처리.
*예비등기=예고등기+가등기.
4)전 소유자 가압류등기와 배당 및 말소등기촉탁 여부 : 다른 선순위의 부담이 없는 상태에서 채권자 갑이 채무자 A 소유의 부동산에 대하여 가압류등기 후 가압류된 부동산의 소유권이 제3취득자(을)에게 이전된 경우에 다시 신소유자인 제3취득자(을)의 채권자 병이 강제경매신청을 하여 부동산이 매각된 경우에 구소유자(전소유자) A에 대한 채권자 갑의 가압류등기의 운명은?
①전소유자에 대한 가압류의 경우 법원 실무애서는 구법에서는 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 처리하였으나, 신법에서는 전소유자에 대한 가압류도 현소유자에 대한 가압류나 근저당권 등 채권자가 경매를 신청한 경우라도 소멸되어 배당되는 것으로 처리한다.
②입찰자의 대책 : 전소유자 가압류등기가 있는 부동산에 대한 입찰희망자는 특별매각조건으로 위 가압류등기의 부담을 매수인이 인수하는 것을 전제로 하여 매각절차를 진행하였는지 여부를 매각물건명세서를 통하여 반드시 확인후 입찰하여야 하며, 만약 매수인이 인수할 조건이면 매수인은 낙찰가율이 더 떨어질때까지 기다린 다음 그만큼 더 저가에 낙찰받아야 함에 주의.
5)가처분 : 임시지위를 정하는 가처분과 계쟁물에 관한 가처분으로 부동산의 처분· 점유이전을 금지하는 가처분이 있으며, 본안 소송에 앞서 집행하는 보전처분이다. 말소기준권리(등기) 기준으로 인수나 소멸 여부 결정. 가처분은 지위이므로 선순위라도 배당문제가 발생하지 않음에 주의.
예 : 금호제00구역주택재가발정비사업조합 조합장 직무정지가처분
예 : 부동산처분금지가처분 : 재건축 매도청구의 경우
예 : 부동산점유이전금지가처분 : 재개발 인도나 명도청구의 경우
6)토지이용계획확인서 : 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 토지거래허가지역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 자연녹지, 관리지역 등 확인. 투자가치로 구입 시 도시지역, 관리지역(생산관리, 보전관리, 계획관리 중 계획관리지역)이 무난.
7)용도지역 : 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물, 경사도, 입목본수도-해당 지방자치단체의 도시계획조례에서 확인.
8)연접개발 규제 근거 : 국토법시행령 제55조 개발행위허가, 수도권정비계획법시행령 제4조 대규모개발사업, 제13조 자연보전권역 안에서의 행위제한, 산지관리법시행규칙 제18조 산지전용허가 기준. 관리지역 투자에서 가장 중요한 체크 포인트.
9)난개발 산사태, 관청·개발업자 100% 책임(한겨레 2009. 10. 26. 월) : 서울중앙지방법원 민사합의23부는 경기 가평군에서 펜션을 운영하다가 산사태로 피해를 입은 임아무개에게 가평군과 산지 소유자인 조아무개에게 재해 예방 조치를 제대로 하지 않은 사업자와 지방자치단체에게 손해액과 위자료를 합해 4,000만원을 지급하라고 판결.
10)토지대장, 임야대장, 건축물관리대장-다가구주택과 다세대주택, 지적도, 임야도 : 현장 파악에 필수. 등기부와 토지·임야·건축물관리대장이 일치하는지 확인.
11)아파트의 경우 대지권 등기 관련 3가지 주의점을 파악한다.
12)개별공시지가확인서 : 시가와의 차이 확인.
13)28개 지목 확인 : 주차장, 주유소용지, 창고용지, 양어장 신 지목(地目) 4가지 추가. 임야 가격은 지형·지세·위치에 따라 가격이 천차만별로 사기당하기 쉽다. 특히 나대지와 임야에 사기가 많다.
14)맹지-요역지 승역지 지역권 발생 파악, 진입로, 현황도로, 방위, 주변상황체크, 500m이내 점검
15)부동산 교환계약은 어느 한쪽은 치명적인 피해를 당하기 일쑤다. 주의!
16)해당 부동산이 토지거래허가구역 내에 있어 계약이후 유동적무효(대법원 판례)가 되는지 확인하라.
17)토지 위에 있는 제3자의 권리인 분묘기지권, 법정지상권, 채석권, 온천권, 광천권 등 등기없이도 성립하는 부동산 물권이 있을 수 있으므로 부동산 거래시 각별히 주의.
18)등기권리증(등기필증) : 부동산 매도용 인감증명서는 동사무소에 조회로 진위 여부 확인. 위·변조 가능성 때문에 직접 열람 필수. 실거래가 표시의무화(나중에 처분할 때 양도세 등 세금문제 발생을 고려하여 실거래가로 기재). 다운계약서 주의 : 60일 이내 실거래가 신고하여 소유권이전등기, 불이익 규정
19)법인의 경우 : 법인등기부등본상에 공동대표란 말이 없으면 각자 대표이므로 대표자 중 어느 1인과 계약해도 무방하나, 공동대표로 기재되어 있으면 반드시 공동대표 전원과 계약할 것. 학교법인 재산 : 이사장이 대표이므로 이사장과 계약, 관할 교육청의 승인 등
20)특조법상 인우보증서와 등기의 강한 추정력⇒인우보증인들의 양심선언 없이는 번복 불가
21)현재 감정평가액 : 상당히 과대평가 되고 있음에 주의.
22)명의신탁 관계인지 여부. 명의신탁 관계라면 3가지유형 중 어느 것에 속하는지.
2자간 등기명의신탁(제1유형), 3자간 명의신탁(제2유형), 계약명의신탁(제3유형)
23)공부(公簿 : 공적장부) 파악의 실익 : 건축행위 가능과 제한, 토지거래허가사항, 양도가능 여부, 납부할 세금문제 등
나. 현장 파악 : 반드시 임장활동(臨場活動)을 하여 실체와 권리관계가 부합되는지 여부 파악
1)현장 파악에 자신이 없으면 전문가 대동 필요. 2)소유자를 직접 만나보면 의외로 많은 정보를 얻을 수 있다. 3)현장 소재 부동산 중개업소를 통하여 시세와 미래가치를 파악하라. 4)토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 지적도, 임야도 : 현장 파악에 필수. 5)유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 있는지 탐문한다. 6)재산세 납세자와 소유자가 다른 경우 그 이유 파악. 7)등기부상 소유자와 실제 권리자가 다를 경우(부동산 명의신탁일 경우 등) : 등기부상 소유자와 계약하고 실제 권리자를 연대보증인으로 하여 계약. 8)소유자가 해외에 거주하고 관리인이 거주 또는 관리하고 있는 경우 : 월차임 지급 및 영수증 교부
*실패사례 : 16명이 지분으로 구입한 경기도 연천 소재 임야, 다른 공유자의 동의가 있어야 공유물분할이 가능하여 손해 본 경우. 주의 : 민법 제264조(공유물의 처분, 변경)공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.다만 경매는 특수권리분석으로 지분매수 후 합치는 재테크 방법 사용
다. 부서 확인 : 관공서 해당 부서 확인.
1)계획 예정지, 도로 사정 등 확인. 2)불법 건축물, 이행강제금 부과 여부 등
*실패사례 : 파주 교하지구 주유소 자리라는 말에 속아 16억원에 매수한 후 주유소 허가가 나지 아니하여 1년만에 9억원을 대물로 회수하고 결국 7억원을 손해 본 경우
라. 소결 : 경매실무 권리분석 결과 위 가. 나. 다.의 3박자(拍子)가 실제와 일치하면 입찰 또는 거래하고 그 중 어느 하나라도 불일치하거나 애매하면 그 수수께끼가 풀릴 때까지 보류한 다음 완전하게 확인한 후 입찰·거래하는 것이 부동산 매수·거래의 안전을 위한 필요·충분 조건임에 주의. 이 때는 조조가 술을 데우며 현재 영웅은 자신과 유비밖에 없다고 한 “술을 데우며 영웅을 논하다.”를 생각하면 된다.
2. 물건분석 시 유의점=경매물건별 물건분석 시 구체적인 핵심 체크사항
가. 아파트의 경우 : 부동산 또는 경매 재테크 상품으로서 안정성, 수익성, 환금성 면에서 제1순위 투자자산. 구조상 소유자나 임차인이 단독으로 거주하는 경우가 대분분이어서 명도 부담이 없다는 것이 큰 장점. 숨은 임차인 또는 최우선변제권과 대항력 있는 임차인, 가장임차인 주장 여부 : 나중에 인수 우려. 은행가서 조사→가장임차인이 무상 거주확인 후 낙찰.
1)낙찰자가 인수할 권리나 등기가 있는지
2)체납 관리비{우리 최근 각 대법원 판례에 따라 전기료, 수도료, 가스비, 난방비와 같은 전용(전유)부분은 승계되지 않으나 오물 수거비, 복도, 계단, 엘리베이터 등 유지 관리비, 특별수선충당금과 같은 공용부분은 승계되며, 대부분 공용부분이다. 대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 관리비등}. 낙찰시 명도과정에서 승계인이 전유부분까지 변제한 경우 입주후 관리단을 상대로 부당이득반환청구소송 제기하여 회수 가능. 35평형이면 월 20 내지 30만원, 약 8개월이면 200만원 정도 미납. 대금납부 후 즉시 점유자와 접촉함이 타당.
(1)대법원 2007.02.22 선고 2005다65821 용역비 : ①집합건물의 전 입주자가 체납한 관리비가 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계). ②공용부분 관리비에 대한 ‘연체료’가 특별승계인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다. ③민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’의 의미 및 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권이 이에 해당하는지 여부(적극).
(2)대법원 2006.06.29 선고 2004다3598 2004다3604 채무부존재확인및손해배상·채무부존재확인등 : ①상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전 (전)구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다. ②집합건물의 관리단이 전 (전)구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다. ③집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못한 경우, 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극)
(3)의정부지방법원 2007.07.25 선고 2006가단74938 채무부존재확인 : ①일반관리비와 소독비는 공용부분 관리비여서 집합건물 구분소유자의 특별승계인이 승계하나, 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 전용부분 관리비여서 위 특별승계인이 승계하지 않는다.
3)도시가스, 기타 제세공과금 등 체납여부
4)임차인의 필요비, 유익비 청구=유치권 유무, 즉 임차인의 투자시설 유무,
5)내부 관리상태와 수리 필요여부 점검
6)경매원인과 소유자 또는 채무자 거주여부 : 소유자가 거주하면 명도 용이
7)공가상태 및 공가상태 기간 확인 등
8)환자, 장애우, 병자 등이 기거하고 있었는지, 흉가(법원은 매도인의 하자담보책임 인정에 주의) 등은 아닌지
9)제1순위 근저당권자가 금융기관인지 사인(私人)인지(경매취소, 순위승진 등으로 낭패우려)
10)제1순위 근저당권이 은행인 것, 근저당권이 오래된 것일수록 좋다.
11)입지(역세권), 브랜드 가치가 있는지, 대단지에 있는지 3가 필수.
12)일조권, 조망권, 남향, 로얄층 유무, 자연경관 및 녹지공간 같은 환경 파악.
13)사업시행인가가 난 재건축아파트나 대지 지분이 높은 아파트를 선택하라.
14)동별배치나 내부구조가 좋고 가구당 주차대수가 1.5배 이상인 곳.
15)감정평가액보다는 시세와 미래 투자가치가 높은 아파트인지.
16)1개 동인 아파트로서 200세대 미만의 나홀로 아파트, 주차공간이 부족하고 용적률이 300% 이상인 아파트, 저층아파트, 위험시설(주유소, 지역발전소, 공장, 유수지 등) 또는 혐오시설(추모공원, 하수처리장, 쓰레기소각장 등)이 있는 아파트, 대지권이 없는 아파트는 투자가치가 아예 없거나 제한된다.
17)아파트의 경우 대지권 등기 관련 3가지 주의점을 파악한다.
(1)대지권이 미등기인지 여부 : 경매시 매수대상 물건에 “대지권 미등기”란 문구가 있으면 반드시 감정평가액에 대지권 가격이 포함되어 있는지 여부를 감정평가서를 보고 확인해야 한다.
(2)토지 별도등기가 있는지 여부 : 집합건물의 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않아 건물등기부에 “토지 별도등기 있음”이라는 표시를 하기 위한 등기이다. 만약 저당권자가 구분소유의 집합건물을 경매신청할 경우 토지에 설정된 저당권 등은 구분건물의 경매로 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다. 토지 별도등기가 있는 물건은 반드시 토지 등기부등본을 통하여 저당채권의 존재여부, 원인, 금액 등을 확인 후 입찰필요. 따라서 매수신청시 토지 별도등기가 있는 물건은 각별히 주의해야 한다.
(3)대지권이 없는지(없음) 여부 : 대지권이 없는 아파트를 매수하면 매수인은 나중에 다시 대지권을 낙찰받거나 대지권 소유자에게 대지 사용료를 내고 아파트를 사용해야 한다. 대지권 소유자가 구분소유권(건물) 매도청구권을 행사하게 되면, 매수인은 다시 대지지분 소유자에게 아파트를 시가로 매도해야 하거나 대지지분 소유자로부터 대지지분을 매수해야 한다. 그러나 대지지분이 없더라도 감정평가가격에 대지권 가격이 포함되어 있으면 추후 대지권에 대한 소유권이전등기가 가능하다.
나. 주택·상가·오피스텔의 경우 : 현장에서 공부(토지이용계획확인원, 토지 및 건물 등기부등본, 지적도, 토지대장, 일반건축물관리대장 등)를 지참하고 현황과 공부상 권리관계가 일치하는지 점검이 필수. 기본적인 권리분석 위에 물건분석과 영업환경분석, 즉 상권분석이 최우선이다.
(1)주택은 지하방, 옥탑방의 경우 임차보증금 및 점유미상에 대한 현장 정밀조사가 필수
(2)점유부분이 없는 전입자 : 관할 동사무소에서 주민등록표 직권말소신청으로 대항력 배척.
(3)전입자가 있는지 여부는 관할 동사무소에서 본인이 아니라도 전입세대 열람내역서(세대별 전입일자)로 확인가능하다.
(4)선순위 임차인이 있는 경우 낙찰자는 인수금액만큼 낙착가율이 떨어질때까지 기다려 낙찰받는다.
(5)연립주택, 다세대주택, 빌라같은 공동주택의 경우 : 재개발·재건축 등 미래가치가 높은 곳, 역세권, 대지지분이 많은 것, 도심에 있는 노후주택으로서 건축한지 20년이 넘은 것, 큰 도로에 접한 것, 사거리 또는 코너에 위치한 것 등이 유망한다.
(6)다가구주택을 준공한 후 다세대주택으로 전환하는 경우 분양자는 1인으로 본다(서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제24조). 지분쪼개기 무효에 주의.
(7)역세권이나 대학가 공단 등 주변에 위치한 다가구주택을 매수하여 원룸 또는 오피스텔같이 임대사업.
(8)다가구주택이 경매로 나온 경우 토지부분에 대한 언급이 없는 경우 : 건물만 경매. 이 경우 법정지상권이 성립되지 않으면 낙찰자가 토지소유자의 건물 철거 및 명도소송에서 승소하여야 한다. 따라서 낙찰 후 토지소유자와 협의하여 매도하고 빠져 나오거나 아예 토지를 매수하여 완전한 토지+건물 취득.
(9)다가구주택 투자기준 : 매수금액(낙찰가격)〈 임차보증금(전세가격), 임차나 매매수요가 많은 곳, 4년 이내에 신축한 주택, 미래투자가치가 높은 곳 등.
(10)다가구주택 임차인 중 배당받은 자는 경매계에 명도확인서를 제출하여야 배당받기 때문에 다가구주택의 경우 수명의 임차인이 있더라도 오히려 명도가 용이하다.
(11)아파트가 아닌 빌라, 연립의 경우 토지 지분이 모자라면 반드시 대지권 별도등기 여부 확인요. 건물과 대지가 일괄입찰되는 물건이 좋다. 반면에 분리입찰되는 물건은 “법정지상권 성립여지 있음”에 주의.
(12)등기부등본상에 소유권보존등기가 되어 있지 않은 제시외 건물의 경우 그것이 감정평가액에 포함되어 있는지 여부를 파악.
(13)대지만 경매로 나왔을 경우 대지 위에 별도로 건물이 있는지 여부를 파악. 법정지상권 성립 여지 때문.
(14)진입도로는 4m 이상의 도로이어야 양방향통행이 가능하다.
(15)지적도를 통하여 대지 일부가 도로로 편입되어 사용되고 있는지 확인해야 한다.
(16)상가는 입지 및 상권이 좋은지 : 상가 물건분석에서는 입지 및 상권분석이 가장 중요.
(17)상가는 접근성, 편의성, 안정성과 도로현황에 따른 유동인구나 유동차량, 배후지의 규모, 인구밀도, 소득수준, 소비성향, 주민 동선, 연령층, 주변상가의 현황, 상가활성화 등에 대한 세밀한 분석이 필요.
(18)입찰예정인 상권에서 가장 잘되는 업종과 위치를 파악한 다음 당해 상가의 권리금의 규모 및 생성여부, 임차보증금, 월차임, 공실률 등을 정밀하게 파악하여야만 큰 수익이 가능.
(19)지분경매에 참여할 것인지 여부.
(20)구청의 압류는 지방세, 즉 재산세가 대부분이나 국가의 압류는 조세미납에 의한 경매와 공매로 2중 진행되어 낭패볼 우려 상존.
(21)주택·상가건물에 공통으로 임차인의 존재여부, 최우선변제권 있는 대항력의 유무.
(22)임차인의 필요비, 유익비 청구 : 유치권의 존재여부, 즉 임차인의 리모델링 유무, 특히 목욕탕의 경우 시설투자에 대한 유치권 성립 및 행사 여부.
(23)공법상의 규제사항 확인 : 토지이용계획확인원을 통하여 도시계획 확인, 사선제한, 고도제한, 군사시설지역 등 확인
다. 공장의 경우 : 임차인의 시설투자, 공장의 수선 등으로 이른바 건설유치권 행사여부. 공장의 경우 경매에서 반드시 현장 파악이 가장 기본이고 필수적인 물건이다.
(1)시세의 50~70%선에서 매수할 수 있다고 자만하지 말고 반드시 주변시세와 감정평가액을 비교할 것.
(2)공장 감정가는 토지와 건물 및 기계설비가 포함되므로 전체 입찰가격에서 기계설비가 차지하는 감정가격을 고려하여 응찰한다. 매수후에 사용할 기계가 아니라면 기계설비는 고철에 불과하므로 전체 입찰가격에서 기계설비 가격을 빼고 난 가격으로 토지와 건물 가격을 살펴 입찰한다. 다만 기계부분의 감정가격은 낙찰후에 취득세와 등록세 부과대상에서 제외된다.
(3)감정평가서상의 기계류와 실제 현황상의 기계류가 일치하는지 여부.
(4)공장 근로자의 최종 3개월 분의 임금, 퇴직금 등 최우선변제 채권 존재여부.
(5)전기, 수도, 가스, 도로 등 기반시설이 잘 정비되어 있는지 여부를 살펴본다.
(6)불법 산림훼손·증·개축 등으로 원상회복명령, 건축물대장상 무허가건물등재 여부, 이행강제금 부과, 건축법위반 벌금 여부 등 검토
(7)전기요금, 수도요금, 도시가스요금 등의 공과금 체납이 있는지, 있다면 매수인이 인수
(8)진입도로상의 지적확인으로 사도(私道)가 있는지, 도로폭이 최소한 8m 이상인지
(9)계약 전력량이 몇 kw인지, 승압가능 전력량은 얼마까지 가능한지
(10)지하 등에 산업폐기물(폐자재) 또는 폐유, 중금속 등 방치나 매몰 여부
(11)건물의 높이, 산림과 경계인 옹벽, 토사 구조
(12)토지만 주로 평가하고 가건물이나 현장에 있는 기계·기구나 집기·비품, 장비, 제시외 물건 등은 평가액을 인정하지 않는 것이 유리(경매진행 중에 소유자나 채무자가 중고품과 바꿔치기하거나 도난 분실 우려)
(13)진·출입로가 자유로운지, 물류도로와 근접한지, 대단위 공장지역인지
(14)교통환경 등 물류비용 검토 : 원재료 구입시장과 가공(완성)제품의 판매시장과의 거리, 동력자원 및 용배수 비용, 간선도로나 철도나 항만, 공항 이용의 편리성 여부, 노동력 확보, 관련 산업단지와의 거리 등 검토.
(15)사업가능 업종 및 종류가 다른 공장을 매수하여 용도변경할 경우 미리 해당 시·군·구청 공업계에 용도변경 허가여부 확인 후 낙찰.
(16)건물을 임차하여 사용한 경우 지상권 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필수.
라. 농지·임야의 경우 : 토지매수에서 토지는 농지(전, 답, 과수원), 임야, 나대지, 잡종지 등을 말한다. 반드시 현장에서 공부(토지이용계획확인원, 토지 등기부등본, 지적도, 임야도, 토지대장, 임야대장 등)를 지참하고 토지공부상 권리관계와 토지사용 현황이 일치하는지 점검. 즉 개발행위 제한구역, 수변구역, 공원지역, 상하수도보호구역, 군사시설보호구역, 유원지시설지구, 문화재보호구역, 유원지시설지구, 보전녹지지역 등 권리제한 사유 검토.
(1)분묘기지권, 지상고압선 통과 등이 있는지
(2)국유지 잡종재산(시효취득 대상임) 취득방법은 매각신청하여 낙찰, 점용허가 불하
(3)토지거래허가구역은 일반매매가 아니라 경매로 작품을 만들어 낙찰하여 구입.
(4)경계측량과 진입도로상의 지적확인으로 타인의 농지나 임야를 침범하였는지, 사도(私道)가 있는지
(5)지목과 현황이 차이가 있는지, 있다면 추후 형질변경이나 농지전용이 가능한지
(6)도시계획상 관리지역 중 계획관리지역인지 : 개발행위 가능
(7)보전임지인 지역, 나무조밀도가 50% 이상인 지역, 경사도가 20° 이상인 지역은 토지형질변경이 어렵기 때문에 피한다. 경사도 20° 이하지역은 건축행위 가능.
(8)토지가치는 도로가 결정하므로 전원주택 등은 최소한 4m 폭 이상의 진입도로가 있어야 건축허가가 가능하다.
(9)불법 산림·농지훼손 등으로 원상회복명령, 무허가 지상건축물 존재여부 여부, 이행강제금 부과, 농지전용부담금 부과, 건축법위반 벌금 부과 여부 등 검토
(10)제시외 수목, 30년 이상 소나무 각 존재 여부
(11)진·출입로가 자유로운지, 고속도로나 철도 등 물류도로와 근접한지
(12)절대농지지역인지, 도심과의 거리와 시간 체크, 방향은 남향인지
(13)보전임지이고 개발제한구역인지
(14)낙찰 후 7일 이내에 농지취득자격증명서 발급 및 제출 고려 : 최대 4일만에 발급됨. 공휴일과 겹치면 빠듯하니 주의(4일간 연휴에 담당이 휴가중이면 4일만에 발급 곤란)
(15)과수원일 경우 수령과 유실수 수확량 및 휴경 여부
(16)인근지역이 발전가능한 지역인지
(17)풍수(藏風得水) 지리적으로 명당인가(좌청룡, 우백호, 남주작, 북현무, 안산등 배치).
마. 결어 : 경매실무 물건분석 결과 위 가. 나. 다. 라.의 4박자(拍子)가 실제와 일치하면 입찰 또는 거래하고 그 중 어느 하나라도 불일치하거나 애매하면 그 수수께끼가 풀릴 때까지 보류한 다음 완전하게 확인한 후 입찰·거래하는 것이 부동산 매수·거래의 안전을 위한 필요·충분 조건임에 주의.
Ⅳ. 부동산 경매 재테크 구체적인 권리에 대한 유의점
1. 유치권 실무
가. 개요
1)유치권은 점유(占有)가 생명. 유치권자의 점유는 직접점유이든 제3자를 통한 간접점유이든 점유보조자에 의한 점유이든 모두 가능하다(대법원 2002. 11. 27. 선고 2002마3516 결정). 그러나 채권자가 채무자의 직접점유를 통하여 간접점유하는 경우에는 유치권은 성립되지 않는다(판례). 그 이유는 민법 규정에 정면으로 위반되기 때문. 유치권은 법률의 규정에 의하여 성립되는 법정담보물권이나 임의규정이므로 당사자 사이에 특약으로 유치권의 성립을 배제할 수도 있다. 예 : 임차물 명도 시 임차인의 원상회복의무 규정은 필요비나 유익비의 청구를 위한 유치권의 성립을 배제하는 특약이다(판례).
2)민사집행법상 유치적 효력 : 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)⑤매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
3)유치권자는 경매청구권은 있으나(민법 제322조 제1항), 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리는 없다. 물상대위성도 없다. 다만, ①간이변제충당(민법 제332조), ②과실수취권(민법 제323조), ③파산재단에서 별제권 행사하는 경우(통합파산법 제411조, 제412조)에는 실질적으로, 즉 사실상 우선변제권이 있다.
나. 경매실무에서의 유치권 권리분석
1)실무상 행사방법 : 유치권 행사 중 현수막치고 목적물 점유, 사실적 지배.
<유치 목적물을 점유하고 있다는 안내문과 현수막>
안 내 문(또는 경 고 문) 이곳은 공사비 체불로 공사현장에 유치권을 행사 중이므로, 현장에 무단 침입행위, 안내문 훼손행위, 출입문 잠금장치를 파손․변경하는 행위는 형법상 주거침입죄, 재물손괴죄로 처벌됨을 엄중 경고함. 2010. 11. 5(금). 공사대금 채권단 정복환 외 7명 대표자 정복환 백(연락처 : 019-271-7605) |
2)유치권이 신고된 건물을 낙찰받았을 때 깨는 방법 : 거의 1/2 가격에 낙찰
(1)법정담보물권이므로 등기부등본에 표시된 권리가 아니다.
(2)부종성에 의하여 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸. 5년 전의 공사대금 채권은 3년의 소멸시효완성으로 소멸.
(3)“압류등기, 즉 경매개시결정 기입등기” 이전에 유치권을 취득하여야 한다. 즉 채권이 공사대금 채권일 경우 3년 전 채권발생 이후부터 경매개시결정 기입등기 이전에 점유하고 유치권을 주장해야 한다.=유치권 주장시기, 점유개시 시기이다.
(4)유치권에서 주장하는 채권금액을 입증할 수 있는 계약서, 공사사진 및 현장사진, 필요비, 유익비 영수증, 실제로 돈이 오간 공사대금 영수증 또는 세금계산서, 공증한 서류 등, 공사대금 판결문 등 구비. 간이영수증은 불인정.
(5)수급인, 하도급인도 가능하고 일부 점유도 가능하다.
(6)당해 공사현장 점유이어야 하고 다른 공사현장 점유는 유치권 성립 안된다. 대여금받기 위해 공사현장 점유는 불인정, 공사대금 받기 위해 현장, 현물 점유는 인정.
(7)점유는 직접, 간접, 점유보조자 모두 가능. 공사회사 직원, 용역회사 직원, 아버지가 공사하고 딸이 점유하여도 가능하다. 다만 예컨대 아파트 5억원, 유치권신고 2억원, 실제로 아파트소유자(집주인)가 점유한다면 채무자에게 점유(간접점유)라고 하면 유치권의 취지에 반하여 허용되지 않는다(대법원 2008.04.11. 선고 2007다27236 건물명도 판결 등). ⇨과감히 입찰.
(8)시건장치(施鍵裝置)(잠금장치)해도 배타적 점유자로서 점유자이다. 출입을 통제하는 것만으로는 부족하고 시건장치까지 해야한다. 상가를 시건장치 하지 않으면 직접 점유해야 한다.
(9)24시간 내내 점유할 필요는 없다.
(10)유치권은 물권이므로 공사대금 못받은 시점부터 대세적·배타적 점유이어야 하고, 일정기간 점유단절 하면 유치권 상실.
(11)유치권자는 낙찰자에게 공사대금을 직접 청구할 수 없다(판례). 다만 민집법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)⑤매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 그러므로 간접적으로 변제 강제하는 효과만 있을 뿐이다.
(12)유치권 성립이 인정되지 않은 경우 : 권리금반환청구권, 토지임차인의 경우 부속물매수청구권(대판 1977), 임차인의 보증금반환청구권, 원상복구의 약정이 있는 경우, 미등기건물의 양수인의 점유가 불법인 경우(대판 1976), 명도하기로 약정한 경우 등
3)낙찰 후 유치권 주장자와 협상하여 명도하는 방법 : 원칙은 인도명령 대상이 아니라 명도소송 대상. 명도소송까지 갈 각오로 입찰. 그래도 일단은 인도명령신청. 즉 예컨대 “채무자가 점유하고 있어 유치권 성립이 아니다.”라고 유치권 성립이 아닌 것이 명백함을 입증하여 인도명령 신청 ⇨집행법원(경매계)은 인도명령 발령(법원시각은 채무자와 유치권 주장자가 짜고치는 고스톱이라고 보고 있기 때문). 집행관에 의뢰하여 인도집행.
(1)인도명령 신청에 관한 재판 불복 : 즉시항고(민집법 제136조 제5항). 인도명령 집행자체에 존재하는 위법은 집행에 관한 이의(민집법 제16조).
(2)유치권자의 점유회복청구소송에도 당당히 응소하여 유치권 성립·취득 무효주장
4)매각절차에서의 유치권자의 지위 또는 자격
(1)유치권 신고 시 각 신고시기에 따라 법원이 매각을 취소하고 새매각을 실시한다.
(2)유치권 신고를 하지 않아도 이해관계인으로서의 통지를 받지 못하고 민집법 제122조상의 12가지 권리행사에 제한이 있을 뿐 유치권은 매수인에게 인수되는 권리이므로(민집법 제91조 제5항) 유치권 자체가 소멸되는 것이 아니라 그대로 인정된다.
5)허위 유치권 주장자에 대한 형·민사상 대처방법 : 형사상 대처방법으로 건조물침입, 경매·입찰방해죄(형법 제315조) 등. 민사상 대처방법으로 출입금지, 침해금지 등 가처분 등.
2. 법정지상권 실무
가. 법정지상권 의의 : 법률행위에 의하지 않고 법률의 규정 또는 관습법에 의하여 등기 없이 성립·취득되는 지상권. 발생 이유는 우리 민법이 토지와 건물을 별개의 부동산으로 규정하여(제99조) 분리처분이 가능하도록 규정하고 있기 때문에, 그로부터 발생하는 문제점을 보완하기 위한 제도.
나. 법정지상권의 6가지 종류(법정지상권이 인정되는 6가지 경우).
1)전세권 설정에 의한 법정지상권(민법 제305조 제1항) : 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있었는데, 전세권이 설정된 건물의 대지가 매매·증여·경매 등의 사유로 특별승계된 경우, 그로 인하여 대지와 건물의 소유자가 달라지게 되는 때(토지소유자가 변경된 경우)에는 대지 소유권의 특별승계인은 전세권설정자(=건물소유자)에 대하여 제305조의 법정지상권을 설정한 것으로 간주한다(본다). 그러나 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
2)저당권 설정실행에 따른 법정지상권(민법 제366조) : 성립요건은 ①토지와 그 지상 건물의 쌍방 또는 일방에 저당권이 설정되어야 한다. ②저당권 설정 당시 지상 건물이 존재하고 있어야 한다. 건축중인 건물도 경락대금 완납시가지 건물로서의 요건을 갖추면 제366조의 법정지상권이 성립한다(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결). ③저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하여야 한다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결). ④저당권의 실행에 의한 임의경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.
3)가등기담보법에 의한 법정지상권(가담법 제10조) :
4)입목법에 의한 법정지상권(입목법 제6조) :
5)관습법상의 법정지상권 : 가)의의 : 관습(법)상의 법정지상권이란 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였다가 위 (1) 내지 (4)와 같은 민법 등이 규정하는 법정지상권의 성립·취득사유가 아닌 다른 사유에 의하여 각각 그 소유자가 달라지게 된 경우, 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자가 관습(법)에 의하여 등기 없이 법적으로 당연히 취득하는 지상권을 말한다. 당사자의 의사와과 사회경제적 요청에 의하여 판례상 널리 인정되고 있는 지상권이다. 나)성립요건 : ①토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하고 있어야 한다. ②동일인의 소유에 속하는 토지와 그 지상 건물이 매매·증여·대물변제·공유물분할·귀속재산불하·강제경매·국세징수법(환지처분의 경우는 소극적)에 의한 국세체납에 의한 공매 등의 사유, 즉 민법 등이 규정하는 법정지상권의 성립·취득사유가 아닌 사유로 그 소유권자가 달라져야 한다. ③그 건물은 건물로서의 요건을 갖추고 있는 이상 무허가건물·미등기건물이라도 무방하다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2404 판결). ④그 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다(대법원 1999. 12. 10. 선고 98다58467 판결). ⑤등기는 불요(민법 제187조). 다)건물소유자는 그 건물의 소유를 위하여 그 대지에 대한 법정지상권을 취득한다. 라)관습법상의 법정지상권은 당사자 사이에 건물을 철거하기로 하는 것과 같은 특별한 사정이 없는 것을 전제로 하므로, 법정지상권과는 달리 그 관습법상의 법정지상권을 포기하는 것이 가능하다(대법원 1992. 10. 27. 선고 92다3984 판결)
6)분묘기지권(지상권 유사물권) : 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서 타인의 토지(분묘의 基地 부분의 토지)를 사용할 수 있는 권리
다. 법정지상권의 효력 : 법정지상권을 취득한 자는 그 취득 당시의 토지소유자에 대하여는 물론이고 그로부터 토지소유권을 전득(轉得)한 제3자에 대하여도 등기없이 법적으로 지상권을 주장할 수 있다. (1)법정지상권에 대하여는 지상권에 관한 민법의 규정이 준용된다. (2)지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정하므로 법원에 지료청구. 지료의 감정은 낙찰가가 아닌 시세를 기준으로 시가감정하므로 시세보다 현저히 저가에 매수할 수만 있다면 저금리 시대에 투자가치가 충분하다. 대법원은 지료를 토지 (시가)감정가격의 연 7%로 결정한 판례가 있다(대법원 1989. 8. 8. 선고 88다카18504 판결). (3)법정지상권은 존속기간을 정하지 않은 지상권에 해당하므로 그 존속기간에 관하여는 민법 제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권)가 준용되어 제280조(존속기간을 약정한 지상권)가 규정하고 있는 최단존속기간(30년, 15년, 5년) 동안 존속하게 된다.
라. 경매실무상 법정지상권의 확인방법 : 토지와 건물 중 일부만 경매신청 되는 부동산에 입찰할 경우에는 사설 경매정보지나 법원의 매각물건명세서 및 경매조서로서 법정지상권의 성립여부를 반드시 확인해야 한다. 통상 경매정보지나 경매조서에 법정지상권리 성립하는 경우에는 ‘법정지상권 성립(여부)가능성 있음’으로서 표시된다. ‘법정지상권의 성립여부(가능성) 있음’이란 법정지상권이 성립할 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다는 것을 의미하므로 반드시 철저히 조사한 후, 실질적인 법정지상권이 성립하는 부동산이라면 입찰을 피하는 것이 좋다. 다만 성립여부만 있고 실제 성립하지는 않는다면 큰 수익을 얻을 수 있는 부동산이므로 입찰에 적극적으로 참여.
3. 분묘기지권 실무
가. 분묘기지권 관련 법령 규정 : 장사 등에 관한 법률, 시행령, 시행규칙
나. 분묘기지권(지상권 유사물권)의 법리
1)의의 : 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위 내에서 타인의 토지(분묘의 基地 부분의 토지)를 사용할 수 있는 권리
2)성립요건 : 1)다음 3가지 요건 중 어느 하나에 해당할 것, 즉 ①분묘의 설치에 관하여 토지소유자의 승낙을 받은 경우(대법원 2000. 9. 26. 선고 99다14006 판결) : 지료는 약정에 따르되 약정이 없으면 무상이다, ②타인 소유의 토지에 소유자의 승낙없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 점유하여 분묘기지권을 시효취득한 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결) : 지료는 무상이다, ③자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 후 분묘이장(철거) 특약 없이 토지소유권을 이전한 경우(지상권 유사의 물권을 취득한다)(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결) : 지료는 유상이다. 2)분묘 내부에 시신(유골)이 안장되어 있을 것. 3)외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있을 것.
3)효력 : 지상권에 유사한 효력. 원래 지상권에서 지료의 지급은 그 요소가 아니므로, 분묘기지권을 시효취득한 경우에는 지료를 지급할 필요가 없다(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다379212 판결). 존속기간은 분묘가 존속하는 한 존속한다. 이장, 폐묘로 소멸한다.
4)특징 : (1)사성(莎城 : 무덤 뒤를 반달형으로 둘러쌓은 둔덕)부분까지 분묘기지권이 미치는 것은 아니다(대법원 1997. 5. 23. 선고 95다29086,29093 판결). (2)이미 설치되어 있는 분묘를 소유하기 위해서만 사용할 수 있다. (3)기존 분묘 이외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니하므로 부부의 일방이 먼저 사망한 후 새로 다른 배우자를 합장할 쌍분(雙墳) 형태의 분묘를 설치할 수 없다(대법원 1997. 5. 23. 선고 95다29086,29093 판결). (3)사망한 다른 일방을 단분(單墳) 형태로 합장하여 분묘를 설치하는 것도 허용되지 않는다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결). (4)등기는 그 요건이 아니며, 봉분의 형태가 공시방법의 역할을 한다. 예장, 가장, 평장, 암장은 제외된다. (5)우리 나라 관습상 토지소유자의 가혹한 희생을 요구 : 과도기적, 잠정적 물권이다. (6)2002년 관련 법 개정 개인 3평, 집단묘 9평 인정.
5)문제점 : 공시방법(등기 등)이 없어도 성립하고 대항할 수 있는 점. 대항력 보유.
6)경매실무상 처리 : 경매실무상 분묘기지권자는 이해관계인이 아니다. 따라서 법원에서 통고해주지 않는다.
(1)산에 분묘가 많다는 것은 자리가 좋다, 명당이라는 의미.
(2)경매실무상 명도전략으로 주유(周瑜)의 반간계(反間計) 사용.
다. 풍수지리와 분묘기지권
풍수(藏風得水) 지리적으로 명당인가(좌청룡, 우백호, 남주작, 북현무, 안산등 배치)
라. 무연분묘 개장공고(2009. 10. 16. 금. 한국경제) 실제 작성 신문공고 모델 : 유연분묘 : 연고자와 협의개장, 무연분묘 : 사업시행자 임의개장
4. 배당표 및 배당절차 실무
가. 민사집행법상 배당개요
1)반드시 배당요구의 필요성 : 법원에서 통지한 배당요구 종기일까지 집행법원에 반드시 요구.
2)매각부동산상의 권리자가 자신의 권리를 신고하는 권리신고를 하면 이해관계인이 되지만, 권리신고한 것만으로는 당연히 배당받게 되는 것이 아니므로 반드시 별도로 배당요구를 하여야 한다.
3)담보가등기권리자는 경매절차에서 저당권자로 보므로 배당요구종기까지 채권신고를 하여야 배당받을 수 있다(대판 2008. 9. 11. 선고 2007다25278 판결).
4)배당금을 공탁하는 경우 : 정지조건부 채권, 가압류 사건, 배당이의의 소, 본인 불출석
5)배당방법 : 순위배당, 안분배당, 흡수배당, 순환배당(실무상 거의없다)
6)배당표 보는 방법 : 제1순위 당해세 배당, 가압류권자는 채권액에 비례하여 같은 비율로 안분배당함을 알 수 있다.
나. 배당배제 신청과 배당이의의 소
1)배당기일(법146조), 배당표의 확정(법149조2항), 배당실시(배당금교부, 공탁)(법159조,160조)
2)반드시 배당기일에 출석하여 이의제기 후 7일 이내에 배당이의의 소를 제기하고 소제기 증명서나 접수증명원을 집행법원에 제출. 허위 또는 가장임차인의 배당요구 배제신청.
3)배당표에 대한 이의(법151조), 7일 이내 배당이의의 소(법154조)제기. 원고는 첫기일 반드시 출석하여 진술. = 민사집행법 제158조(배당이의의 소의 취하간주)“이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 본다.”
4)구별 개념 : 청구이의의 소-채무자가 제기, 제3자이의의 소-제3자가 제기
5. 인도 및 명도전략 실무
가. 부동산관리명령(민집법 제136조 제2항) : 소유권 유지하면서 현상유지를 위한 일종의 보전처분
나. 허위 또는 가장임차인 색출방법(일반적인 가짜 임차인의 경우)
1)경매개시결정등기(경매기입등기) 임박해서 주민등록전입신고 또는 사업자등록신청을 한 경우. 이 경우 소유자와 위장전입자 사이는 대부분 특수관계인인 관계에 있고, 아예 확정일자가 없거나 있다 하더라도 경매가 임박한 시점에 만든 것이 대부분이다.
2)선순위 근저당권 등이 과다 설정된 상태에서 주민등록전입신고 또는 사업자등록신청을 한 경우. 즉 근저당권이 과다 설정되고 선순위 임차인이 있는 경우.
3)전입신고만 하고 확정일자는 받지 않은 경우나 전입신고와 확정일자 사이에 시간적 간격이 존재하는 경우.
4)임차인이라고 주장하면서도 배당신청을 하지 않은 경우
5)건물의 구조상·기능상 다세대(여러 세대) 거주가 곤란한 상태의 주택에 여러 세대가 전입신고 및 거주하고 있는 경우
6)임대차계약과 확정일자 및 배당요구신청 등이 눈에 띄게 일관되게 진행된 경우
다. 매수부동산 인도명령(민집법 제136조 제1항) 실무
1)매수인이 대금완납후 6개월 이내에 당해 경매사건의 집행법원에 신청하면 채무자나 소유자 또는 부동산점유자에 대하여 인도명령 발령. 이는 민집법 제56조 제1호의 즉시항고로만 불복할 수 있는 재판에 해당하는 집행권원이다.
2)신청인은 매각대금을 완납한 매수인과 그 상속인 등 일반승계인. 매각부동산을 양수한자 등 매수인의 특별승계인은 매수인의 집행법상의 권리까지 승계하는 것은 아니므로 신청인 적격이 없다. 대법원은 “매수인이 목적부동산을 제3자에게 양도하였다고 하여 당연히 그 인도명령을 받을 집행법상의 권리가 소멸되는 것으로 볼 수 없다.”라고 판시한 바 있다(대법원 1970. 9. 30. 선고 70마539).
3)일단 점유인도 후에는 인도명령 신청은 불가하다. →최종적으로는 결국 명도소송으로 명도종결.
4)신청인은 매수인과 그 상속인 등 일반승계인이고 상대방은 채무자나 소유자 또는 부동산점유자. 다만 소유자가 실체상의 점유권원을 가지는 경우에는 매수인의 인도명령신청을 거절할 수 있다(대법원 2009. 4. 16. 결정 98마3897).
5)인도의 범위는 매각부동산의 범위와 같으므로 그 부동산의 구성부분, 부합물 또는 제시외 물건 및 종물도 인도되어야 한다. 단 상대방이 부동산의 특정부분을 점유하고 있을 경우에는 별지 도면을 첨부하여 그 특정부분의 인도명령 신청.
6)집행정지의 효력 유무 : 인도명령은 확정되어야만 효력이 생기는 재판으로 규정된 것은 아니므로 송달만으로 즉시 집행력이 생기며, 즉시항고가 제기되더라도 집행정지의 효력이 생기기 않는다(민집법 제15조 제6항).
7)인도명령 실무상 : 대상자의 90%는 (허위·가장)임차인으로서 인도명령으로 해결. 나머지 10%만 진성임차인, 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등으로서 명도소송으로 해결.
라. 매수부동산 명도소송 실무
1)부동산 점유이전금지가처분신청 : 명소소송 승소판결의 집행력 보전을 위해 명도소송 제기 전 반드시 채무자나 소유자 또는 점유자 등에 대한 점유이전금지가처분 신청후 소장 제출.
2)매수부동산 명도소송 소 제기 : 인도명령 대상자는 명도소송 상대방이 될 수 있으나, 명도소송대상자는 인도명령의 상대방이 될 수 없음에 주의. 그 이유는 제소기간 등 법에 규정.
3)승소 확정 판결로 판결서+확정증명원+송달증명원+집행문 부여→집행관사무소에 비용예납 후 명도 집행 의뢰.
6. 주택 및 상가건물임대차 실무
가. 부동산 임대차 개요: 부동산 임대차의 기본 형태는 민법 중 채권편 임대차로서 주택과 상가건물을 제외한 건물에 적용.
1)임차권등기명령제도 : 주임법과 상임법상 주택의인도와 주민등록전입신고 또는 입주와 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추어야 대항력을 유지하는데, 임대차기간만료 후 사정상 대항요건을 갖추지 못하게 될 사항이 발생한 경우 임대차기간 만료 후 법원에 임차권등기명령을 신청하여 소유자의 부동산등기부등본에 임차권이 기재되면 임차인이 이사를 가도 대항력을 유지하게 하는 제도.
2)확정일자 : 공증인이나 법원공무원 또는 동사무소에서 사문서에 기입하는 일자로서, 그 일자 기입일 현재 그 사문서가 존재하고 있다는 사실을 증명하는 것이다. 그 사문서에 날인하는 도장을 확정일자인(確定日字印)이라 한다.
나. 전세의 3가지 개념 구별
1)용익물권 및 담보물권으로서의 등기된 전세권(민법 제303조) : 물권인 전세권이다.
2)월차임, 즉 월세를 내지 않고 순수히 보증금만 지급하고 부동산을 사용·수익할 때 월세에 대응하는 의미 : 전세(傳貰)(우리 나라에 고유한 제도)
3)보증금을 지급하고 월차임을 내면서 타인의 부동산을 사용·수익하는 경우에 통상 우리가 말하는 전세 = 미등기 전세 = 채권적 전세=즉 임대차(보증부 월세).
다. 주택 및 상가건물 임대차의 물권화와 대항력 이론
1)민사특별법상 부동산 임차권의 물권화 실현
물권 : 대세적, 절대적 효력. 채권 : 대인적, 상대적 효력. 본래 임대차 : 당사자 사이의 계약. 대인적, 상대적 효력.
*등기된 임차권, 주택, 상가건물 임차권 : 대항력 부여로 대세적, 절대적 효력. 즉 임차권을 상대적 효력 밖에 없는 채권에서 절대적 효력이 있는 물권화를 하여 사회·경제적 약자인 임차인 보호
2)민사특별법상 부동산 임차권의 물권화 관련 3가지 개념의 정의(의미)
(1)첫째로, 대항력(對抗力)이다(대항력 있는 임차인 : 주임법 제3조 제1항, 상임법 제3조 제1항) : 주택 또는 상가건물 임차인은 임차권등기를 하여 놓지 않더라도 주택의 인도와 주민등록(전입신고) 또는 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록신청을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 자기의 임차권을 주장할 수 있다. 이러한 주택임대차와 상가건물임대차의 효력을 대항력이라고 한다. 즉 대항력은 임차인이 임차보증금 전액에 대하여 주택·상가건물 양수인에게 임대차 내용을 주장 할 수 있는 권리(권능)이다.=승계. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 오전 0시부터 발생한다.
(2)둘째로, 확정일자에 의한 우선변제권이다(우선변제 받을 임차인 : 주임법 제3조의2 제2항, 상임법 제5조 제2항) : 임차주택 또는 상가건물에 대하여 경매 또는 공매가 이뤄진 경우에 있어서 임차인이 첫 경매개시결정 기입등기 이전에 대항력{주택의 인도와 주민등록(전입신고) 또는 건물의 인도와 소정의 사업자등록신청}을 갖추고 임대차계약서상에 확정일자(인)를(을) 받아 놓은 경우에, 이를 집행법원이 정한 배당요구 종기까지 계속 존속하는 경우에는 대항력이 확정일자보다 먼저 갖추어진 경우에는 확정일자를 기준으로 하고, 대항력이 확정일자보다 뒤늦게 갖추어진 경우에는 대항력을 갖춘 날짜를 기준으로 하여, 그 이후에 설정된 저당권자 등 후순위권리자 보다 우선하여 배당을 받게 되는 임차인의 권리와 임차권의 효력을 말한다. 즉 확정일자에 의한 우선변제권은 임차인이 후순위권리자보다 우선하여 임차보증금 전액을 순위에 따라 우선변제 받는 권리이다. 권리신고로서는 부족하고 반드시 배당요구를 하여야 한다(판례). 물론 임차인은 확정일자보다 먼저 설정된 선순위의 저당권자 등에게는 최우선변제금액을 제외한 확정일자에 의한 우선변제의 효력을 주장할 수 없다.
(3)셋째로, 소액임차인 최우선변제권이다(최우선변제 받을 임차인 : 주임법 제8조, 상임법 제14조) : 임차주택 또는 상가건물에 대하여 경매 또는 공매가 이뤄진 경우에 있어서 임차인이 첫 경매개시결정의 기입등기 이전에 대항력{주택의 인도와 주민등록(전입신고) 또는 건물의 인도와 소정의 사업자등록신청}을 갖추고 이를 집행법원이 정한 배당요구 종기까지 계속 존속하는 경우에는, 임대차계약서상의 확정일자(인)보다 먼저 설정된 저당권자나 가압류권자 등이 있다 하더라도 임차인은 그들보다 우선하여 임차보증금 중 일정액, 즉 최우선변제 금액을 배당받게 되는 임차인의 권리 또는 임차권의 효력을 말한다. 즉 소액임차인 최우선변제권은 임차인이 선순위권리자보다 우선하여 임차보증금 중 일정액, 즉 최우선변제금액을 최우선변제 받는 권리이다. 다만 최우선변제권은 주택의 매각가격의 1/2(주임법 제8조 제3항), 상가건물의 매각가격의 1/3(상임법 제14조 제3항)의 범위 내에서만 보장된다.
7. 기타 부동산 경매 재테크에서 유의할 점
가. 감정가를 맹신하지 말고 시세와 수익률 파악이 더 중요하다.
감정평가한 시점의 가격과 시세와의 시간이 많이 지날수록 감정평가액과 시세와는 많은 차이가 발생한다. 따라서 감정가격보다 시세와 수익률 및 미래가치 파악이 관건이다. 시세를 기준으로 수익률을 평가하라. 부동산가격은 항상 변화의 과정에 있으므로 물건의 가격시점, 즉 감정평가사가 경매부동산의 가격조사를 완료한 시점의 파악이 중요하다.
나. 매도에 주무관청의 허가 등을 요하는 물건은 피하는 게 상책이다.
학교법인, 사회복지법인이나 각종 장학재단의 부동산물건은 반드시 해당 주무관청의 처분 허가서가 첨부되어 있는지(사립학교법 시행령 제12조) 확인 후 입찰. 유치원은 사립학교법에 의한 학교인지의 여부 확인 후 입찰. 종중의 재산은 종중의 처분 동의서가 첨부되어 있지 않으면 매수 후 소유권말소 등 소송에 휘말릴 수도 있으므로 각별히 주의.
다. 유찰횟수가 많은 물건은 입찰에서 피한다.
유찰횟수가 많은 물건은 예상치 못한 위험부담이 클 수도 있으므로 현장을 답사하여 유찰이 잦은 이유를 파악하여야 한다.
라. 취하될 가능성이 높은 물건도 입찰에서 피한다.
부동산 등기부등본 위에 (근)저당권이 많이 있을수록 매각기간 중에 취하 가능성이 희박하므로 매수인에게 좋고, (근)저당권의 채권최고액이 작으면 매각기간 중에 취하 가능성이 있으므로 선순위 근저당권의 설정금액(채권최고액)이 클수록 매수인에게 좋은 물건이다. 각종 가압류나 세금체납 등을 원인(이유)으로 한 압류가 여러 개 있는 물건은 경매 취하 가능성이 희박하므로 매수인에게 유리하다.
마. 입찰법정에서는 차분히 입찰에 응하여야 한다.
당해 물건 기록을 누가 얼마나 오래 보는지 살펴야 한다. 입찰자의 경쟁이 치열하더라도 하지 말고 침착하게 입찰하여야 한다. 위임장 인감 등 입찰에 필요한 서류와 입찰보증금을 잘 챙기고 정확히 기재하여야 한다. 대법원은 2010. 2. 16. 결정 2009마2252 부동산임의경매 사건에서 “입찰자의 입찰가격의 착오기재는 매각불허가사유에 해당되지 않는다”라고 결정함으로써, 낙찰금액 잘못 기재는 과거와 같이 매각매각불허가 사유가 되지 않고 고스란히 입찰자의 불이익으로 돌아간다는 점에 각별히 유의.
바. 매수대금 이외의 추가비용도 염두에 두어야 한다.
취득세, 등록세, 교육세, 법무사비용 등으로 매수대금의 5~6%를 준비하고, 인도나 명도에 따른 이사비용, 명도비용 등도 염두에 두어야 한다.
사. 경매절차의 잦은 연기나 변경은 취하되어 낭패를 볼 수 있다.
매각진행 기일이 자주 연기되거나 변경되면 채무자가 채권자와 협의하여 변제하고 경매를 취하할 가능성이 많으므로 낭패보지 않게 대처해야 한다.
아. 후순위 임차인 중 세대합가로 대항력이 발생할 수 있으므로 인수에 주의를 요한다.
후순위 임차인 중 ‘세대합가’가 있는 경우 대법원 판례는 원래 가족 중 제일 먼저 전입한 일자는 삭제되고 나중에 세대원들이 합가한 일자를 전입일자 기준으로 하는 원칙에서 벗어나 소급하여 세대합가한 가족 중 최초로 전입신고한 임차인을 기준으로 대항력 유무를 판단하므로 주의해야 한다. 따라서 주민등록표등본상 ‘세대합가’라는 용어가 나오면 반드시 주민등록표초본을 열람하여 세대원 중에서 가장 먼저 전입신고한 가족의 일자를 기준으로 대항력 유무를 분석하여야 안전하다.
자. 제시외 물건과 입찰외 물건을 혼동하지 말고 구별하여야 한다.
제시외 물건은 등기부상에 기재되어 있지는 않으나 매수인이 낙찰받으면 소유권을 취득하는 종물, 부합물 등으로 정상적으로 가격도 감정되므로 전혀 문제가 없는 물건이다. 그러나 입찰외 물건은 건물 준공검사 후 무단으로 증축한 부분 등 매각부동산과는 긴밀한 관계가 있지만 감정도 되지 않고 입찰에서 원천적으로 제외되는 물건이기 때문에 매수인이 소유권을 취득하지 못하는 물건이다. 입찰외 물건은 건출물관리대장에 불법 건축물로 등재되어 있어 소유권을 취득하지 못하고 대신 매수한 등기부상 소유자에게 매각으로 승계되어 매 6개월마다 이행강제금이 부과되고 건축법위반으로 형사고발 대상이 되는 물건이다.
Ⅴ. 결어
1. 민사 권리구제 방법의 핵심 절차
가. 사람잡는 요란한 선무당 : 내용증명 통고서 발송으로 상대방에 재산도피 알려주기부터 시작하여 결국 허탕치고 낭패.
나. 깨어있는 진정한 부동산 프로 : 먼저 재산조사 후 보전처분을 한 다음 본안소송을 제기하여 강제경매절차 진행으로 배당받고 채권 회수.
다. 결국 재산조사 후 신속한 보전처분(가압류·가처분)이 핵심.
2. 권리 위에 잠자지 말고 항상 깨어 있는 진정한 부동산 및 경매 프로가 되자
가. 권리가 실효되지 않게 미리 미리 준비해야 한다. 보험사고에 대비하여 보험에 가입하듯이 추후 분쟁에 대비하여 관련 서류를 개별적·구체적으로 기재하여 잘 보관하자.
나. 우리는 이미 가진 부동산 또는 부(富)를 늘리고 지키기 위해 모두 권리 위에 잠자는 자가 되지 말고 깨어 있어서 진정한 부동산 및 경매 프로가 되어야 한다. 법(원)은 반드시 그런 분들을 보호해 준다.
다. 법원 경매에 있어서 물권분석을 잘못하면 경매를 통한 재테크가 위협받게 된다. 따라서 경매에서도 취득사고 방지를 위한 법제도적 보완대책을 수립할 필요성과 긴급성이 있다.
3. 향후 법원 경매 실무 진행방향 제시
가. 요즘 각광받고 있는 법원 부동산경매는 메리트(merit 장점)만 있는 것이 아니라 도처에 수많은 리스크(risk 위험)가 도사리고 있다. 즉 경매시장에는 항상 경매함정 또는 위험한 경매가 있다. 그럼에도 너도 나도 응찰하여 입찰 경쟁력이 높은 결과 너무 매수가, 즉 낙찰가가 높이 올라가고 있어 문제이다.
나. 법원 감정가를 맹신하면서 이른바 묻지마 응찰을 하는 것은 진정한 수요자를 배척하고 경매입찰 절차를 방해함은 물론 목돈만 날리기 십상이다. 경매로 안전한 부동산 매수를 위한 권리분석과 물건분석을 합한 물권분석 그리고 주의력 유지가 가장 중요하다.
다. 법원 경매는 숨은 임차인 또는 가장임차인, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 매수시 부담하는 세금 등에 대한 정확한 이해와 파악이 핵심이다.
라. 따라서 속칭 경매꾼이 아니라 이른바 진정한 부동산 경매박사로서 경매실무를 익혀 항상 겸허한 자세로 실전에 적용하는 훈련과 기술이 필요하다.
2010.11.4~5.
정 복 환
감사합니다.