2004.06.25일 서울시의 도시ㆍ주거환경정비기본계획 확정 고시로 낡은 주택 등을 헐고 계획적으로 다시 조성하는 재개발 사업이 탄력을 받을 전망이다.
우선적으로 사업을 진행할 수 있는 곳이 기본계획안보다 늘어 전체적인 사업속도가 빨라졌다. 반면 최종 명단에서 빠진 곳이 있어 희비가 교차한다.
추진위원회 구성 등으로 재개발을 본격적으로 추진할 수 있는 지역은 299곳. 여의도 면적의 4배에 가까운 350만평 가량이 재개발된다.
지난해 7월 시행된 도시 및 주거환경정비법에 의해 기본계획이 재개발의 한단계로 인정되기 때문에 이들 지역은 재개발 첫발은 내디딘 셈이다.
하지만 속도는 지역에 따라 다르다.
서울시는 우후죽순식의 재개발을 방지하기 위해 각 구역을 2010년까지 3단계로 나눠 사업시행인가를 내줄 방침이다. 사업시행인가를 목표로 1단계는 2004∼2005년,2단계는 2006∼2007년,3단계는 2008∼2010년이다. 1단계 120곳,2단계 95곳,3단계 84곳이다.
서울시는 재개발 속도를 전체적으로 내기 위해 1단계에 가장 많이 포함시켰고 45곳의 단계를 공람공고때보다 상향조정했다.
서울 재개발기본계획 확정 내용 |
• 추진단계 상향조정 구역 |
구 |
위치 |
면적 (ha) |
용적률 |
층수 |
추진단계 (변경전) |
종로 |
누하동8 |
2.3 |
170% |
기타/7층이하 |
2(3) |
체부동127 |
5.6 |
170% |
기타/7층이하 |
2(3) |
명륜4가127 |
0.9 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
창신3동23 |
3.5 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
용산 |
효창동117 |
1 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
효창동13 |
2.1 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
성동 |
금호1가280 |
6.6 |
190% |
12층이하 |
1(3) |
금호2가990 |
7.4 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
금호3가632 |
2.1 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
금호4가56-1 |
2.9 |
170% |
7층/12층이하 |
2(3) |
옥수동526 |
10.9 |
170% |
7층/12층이하 |
1(2) |
옥수동500 |
9.2 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
마장동793-1 |
3.3 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
동대문 |
청량리동205 |
8.3 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
청량리동199 |
3.7 |
190% |
12층이하 |
1(3) |
회기동62-34 |
1.4 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
용두동39 |
2.4 |
190% |
12층이하 |
1(3) |
휘경동97 |
6.5 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
휘경2동65 |
1.6 |
210% |
- |
1(3) |
성북 |
정릉3동895 |
3 |
170% |
5층이하 |
1(2) |
정릉3동894 |
4 |
170% |
5층이하 |
1(2) |
성북2동3-38 |
4.6 |
170% |
7층이하 |
2(3) |
성북1동179-68 |
9.9 |
170% |
7층/12층이하 |
2(3) |
석관동45-14 |
5.1 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
강북 |
미아4동1,2,4,5 |
3.5 |
170% |
7층/12층이하 |
2(3) |
은평 |
갈현동300 |
20.2 |
170% |
7층/12층이하 |
2(3) |
불광2동292,331 |
3 |
170% |
7층이하 |
1(3) |
불광동238 |
11.7 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
불광동1-200 |
4.4 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
녹번동4,21 |
17.9 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
응암동3,8,35 |
4.4 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
응암동36,37,53 |
11.6 |
190% |
12층이하 |
1(3) |
응암동419 |
5.9 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
서대문 |
연희1동533 |
5.9 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
홍은1동450 |
2.6 |
210% |
- |
1(3) |
북아현3동2 |
7.2 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
마포 |
상수동205 |
3 |
190% |
12층이하 |
1(3) |
대흥동60 |
2.8 |
210% |
- |
2(3) |
신공덕동14 |
1.2 |
210% |
- |
1(2) |
영등포 |
신길1동144 |
3.4 |
190% |
12층이하 |
2(3) |
신길6동3450 |
4.5 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
신길6동3137 |
2 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
동작 |
상도2동363 |
3.1 |
210% |
- |
1(2) |
상도2동159 |
4.9 |
190% |
12층이하 |
1(2) |
관악 |
신림10동324-25 |
8 |
170% |
7층/12층이하 |
1(3) |
• 추가 구역 |
용산 |
청파동2가106 |
2.7 |
190% |
12층이하 |
2 |
동대문 |
제기동120-104 |
2.3 |
190% |
12층이하 |
1 |
휘경동39-60 |
2.1 |
190% |
12층이하 |
1 |
휘경동114 |
3.9 |
190% |
12층이하 |
1 |
성북 |
정릉동559-46 |
0.4 |
190% |
12층이하 |
2 |
장위동25-55 |
8.1 |
190% |
12층이하 |
3 |
장위3동305 |
6.6 |
190% |
12층이하 |
3 |
은평 |
신사동243 |
0.9 |
190% |
12층이하 |
1 |
대조동88 |
9 |
190% |
12층이하 |
3 |
역촌동189 |
4 |
190% |
12층이하 |
3 |
영등포 |
신길7동1970 |
4.4 |
190% |
12층이하 |
3 |
관악 |
봉천본동950 |
0.5 |
210% |
- |
1 |
• 탈락 구역 |
• 검토대상구역 |
구 |
위치 |
면적 (ha) |
구 |
위치 |
면적(ha) |
용산 |
보광동100 |
1.1 |
종로 |
신영동158 |
7.5 |
청파동1가90 |
9.3 |
중 |
신당1동236 |
3.8 |
성북 |
정릉동550-22 |
1 |
성동 |
행당1동100 |
8.8 |
동작 |
상도2동173 |
6.8 |
성수1가5-6 |
2 |
관악 |
봉천5동산102-48 |
0.2 |
성수2가257-2 |
3 |
봉천5동480 |
2.9 |
성북 |
길음3동498 |
10.9 |
- |
은평 |
응암1동171-173 |
1.7 |
응암동455 |
3.8 |
마포 |
현석동108 |
3.2 |
자료:서울시·조인스랜드컨설팅 |
유망 재개발구역 수익성 분석(단위:만원) |
구분 |
동대문구 이문·휘경1동 (휘경구역) |
성동구 금호1가 280번지 (금호15구역) |
산출 근거 |
매물 |
대지 18평·건물 17평 단독주택 |
대지 14평·건물 22평 다세대주택 |
공시지가 평당 340만원 수준 |
매매가 |
15,500 |
20,500 |
- |
전세가 |
5,000 |
10,000 |
- |
초기 투자금액 |
10,300 |
10,500 |
매매가-전세가 |
예상 조합원 분양가 |
21,000 |
22,400 |
예상 일반분양가의 70%로 가정 |
예상 보상가액 |
9,200 |
10,500 |
*토지감정가=대지×공시지가×130% *건물감정가=건물×평당100만∼150만원 *보상가=(토지감정가+건물감정가)×비례율 *비례율=100%가정 |
추가부담금 |
11,800 |
11,900 |
조합원분양가-보상가액 |
금융비용 |
850 |
900 |
보유기간2년,금리4%가정 |
총투자금액 |
28,150 |
33,300 |
매매가+추가부담금+금융비용 |
주변 아파트 시세 |
31,000∼33,000 |
35,000∼37,000 |
*이경구역:이문동 래미안2차 31평형 시세 *금호15구역:금호동 한신휴 32평형 분양권 시세 *로얄층기준 |
예상 시세 |
34,100∼36,000 |
38,500∼40,700 |
2006년 기준 예상(연 5% 상승 가정) |
※아파트 건립계획 등을 감안하지 않은 추정치임. 매물에 따라 수익은 달라질 수 있음. 자료:조인스랜드컨설팅(02-775-8555) | |