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로빈손과 함께 떠나는 돈되는 부동산 투자여행(조필규) -2
☞ 제2경부고속도로는 미래의 새로운 경부축
: 2017년이후 완성될 제2경부고속도로(서하남-광주-용인-안성-천안-세종)가 부동산시장을
뒤흔들 메가톤급 재료가 될 것은 분명하다.
: 용인지역은 기존의 경부축, 용인-서울간 민자고속도로의 개통, 제2경부 및 제2외곽순환도로
통과 예정, 경전철, 신분당선 등 사통팔달의 교통망을 구축하게 된다. 다만 기존 경부축 쪽 보
다는 제2경부고속도로의 나들목이 예상되는 동부쪽이 아직 덜 개발되어 있어 투자할만하다.
: 광주지역은 제2경부 및 제2영동 고속도로와 더불어 자연보전권의 규제완화 및 수질오염총량
관리제도의 정착, 강남진입성이 양호하고 또한 아직까지는 전반적으로 지가가 낮은 수준이기
때문에 투자자금 면에서도 유리하다.
: 제2경부와 관련하여 직접적인 수혜 기대지역은 용인동부, 안성중부, 광주시(태전동) 등이 손
꼽힌다. 광주 태전동 일대는 광주시 동남부 주거중심축에 위치해 알짜지역으로 꼽힌다.
☞ 제2외곽순환도로는 수도권
동북부축의 새로운 투자기회다.
: 수도권의 새로운 개발축으
로 ‘신경부축’과 ‘동북부축’
이 손꼽히는데, 제2외곽순
환도로는 제2기 신도시
사이를 이어주는 순환도로
역할을 하게 된다.
: 서울도심에서 약 60㎞ 떨어
진 외곽지역을 원혀으로
경유하며,
인천-김포-파주-양주-포천
-화도-양평-이천(곤지암)-
용인-오산-화성(봉담)-송산
-안산-(인천)을 경유한다.
☞ 수도권 교통혁명 대심도광역급행철도 GTX
: 경기도가 국토해양부에 3개노선을 제안했다.
① 킨텍스~동탄신도시 (고양킨텍스-대곡-연신내-서울역-강남-수서-성남,판교-죽전,기흥-
동탄)
② 청량리~인천송도 (청량리-서울역-용산-여의도-신도림-당아래-부평-인천시청-송도)
③ 의정부~군포금정 (의정부-창동,상계-청량리-강남-양재-과천-금정)
☞ 서울시 지하대심도 구축계획(일명 U스마트웨이 프로젝트)
: 동서3축과 남북3축으로 계획되었다.
☞ 신분당선은 부자들의 급행전철
: 신분당선(‘11.9~’19까지)은 상류층들이 살고있는 지역을 통과하는 곳으로 신분당선의 역세권
이 대한민국 최고상권 중의 하나가 될 것이다. 예정노선으로는 용산역-국립중앙박물관-동빙
고역-한남역-신사역-강남역-양재역-매헌역-청계역-판교역-정자역-동천역-수지역-성복
역-상현역-가산천역-광교역-북문역-신안동역-화서역-호매실역으로 예상된다.
☞ 서울의 지도를 바꾸는 한강르네상스
: 서울 최대의 개발프로젝트로 한강르네상스 프로젝트와 용산재개발 프로젝트를 꼽을 수 있다.
: 한강프로젝트에 의한 재건축 최고의 수혜지는 여의도지구와 압구정지구라고 할 수 있고, 그
외 반포지구, 이촌지구 등도 수혜지로 손꼽힐 수 있다. 최고의 뉴타운 사업지구는 한강중앙부
에 위치한 한남뉴타운과 흑석뉴타운 지구가 되겠으며, 다음으로 노량진뉴타운, 영등포뉴타운,
천호뉴타운 등이 영향권안에 들어온다고 볼 수 있다.
: 서울시는 한강변을 전략정비구역, 유도정비구역, 일반관리구역 등 3개구역으로 통합 관리한
다는 방침이다. ①전략정비구역은 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 ②유도정비구역은 망원,
당산, 반포, 잠실, 구의, 자양 등이다. ③나머지 지역은 일반관리구역으로 지정해 서울시 기본
경관계획을 적용해 통합관리한다.
☞ 한강르네상스 8대 프로젝트
① 한강중심의 도시공간구조 개편-영등포, 용산, 상암, 영동, 왕십리 등 5개 부도심과 전략중심
지구인 마곡지구가 6개의 수변거점으로 육성된다.
② 워터프론트타운을 조성하여 활력넘치는 수변도시로 탄생한다. 마곡,상암과난지, 여의도, 용
산, 잠실, 행당, 당인리 등 8개 지역이 워터프론트타운으로 지정되어 수변도시로 개발된다.
③ 한강변 경관개선사업 ④ 서해연결 주운기반 조성한다. 여의도와 용산에 국제터미널 조성
⑤한강중심의 생태 네트워크 구축사업 추진 ⑥한강으로의 접근성을 개선하기 위한 방안 추진.
⑦ 한강변 역사유적 테마파크 조성 ⑧ 테마가 있는 12개의 한강공원 조성
☞ 서울의 지형을 바꾸는 용산재개발 프로젝트
: 용산재개발 프로젝트의 3가지 방향
① 랜드마크타워를 중심으로 한 국제업무지구 ②복합상업, 문화공간, 용산재개발지구를 하나
로 연결하는 통합입체공간인 용산링크 조성 ③ 미군기지 일대의 민족공원 조성
2장. 개발지역 투자
☞ 지도를 바꾸는 개발계획
: 부동산투자의 요체는 개발가능성과 미래가치를 읽을 줄 아는 안목을 키우는 것이요, 따라서
투자를 하고자 할 때는 도로를 따라가는 개발축의 방향으로 투자를 해야한다고 하였다.
: 국토종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획은 물론이요, 해당도시의 재개발이나 재건축에 관
심이 있다면 ‘도시,주거환경정비기본계획’을 볼 필요가 있다.
☞ 국토의 3차원적 지역발전정책
: 정부의 신지역발전정책으로서 정책의 공간단위를 초광역개발권(4+α), 광역경제권(5+2의 7개
권역), 기초생활권(163개 시,군)으로 설정하여 3차원적으로 접근하는 지역발전을 추진한다.
☞ 2차원적 ‘5+2 광역경제권’
: 수도권, 충청권, 호남권, 대경권, 동남권과 강원권, 제주권으로 구분한다. 그리고 광역경제권
지역의 특화발전을 촉진하기 위하여 광역권별로 역점사업을 선정하여 추진하는, 30대 선도
프로젝트가 있다.(다음페이지 도식 참조)
☞ 3차원적 ‘4+α 초광역개발권’에 주목하라
: 지방발전전략으로서 국토의 대외개방형 미래신성장축으로 육성하기 위하여 도입된 새로운 개
념으로 기본구상은 남해안선벨트, 동해안 에너지관광벨트, 서행안 신산업벨트, 남북교류 접경
벨트, 내륙 특화벨트로 구분되는데, 그 중에서도 ‘서해안 신산업벨트’가 가장 유망한 투자지역
이라고 할 수 있다.
☞ 부동산 가격의 상승패턴을 알아두자.
① 부동산 가격의 3승법칙 ->부동산가격은 계획발표 단계-착공단계-완공단계 3단계에 걸쳐
오르며 또한 각 단계마다 3배로 올라 총 27배 오르는 것을 말한다.
② 밴드왜건(band-wagon 악대차) 효과 ->맛있는 집을 찾을 때 손님이 많은 식당으로 가는 것
처럼 소비자들의 상품선택이 다른 사람들의 선호에 의해 영향을 받는 것을 말하는데, 군중심
리에 따라 사고, 가수요를 창출하여 가격상승을 가져오는 패턴이 된다.
③ 동심원효과 ->개발호재 중심부의 가격이 상승하면 인근지역까지 가격상승 파급효과를 미치
게 된다.
④ 도넛효과 ->개발이 공용개발 및 수용에 의할 경우 중심부는 공동화되고 오히려 주변부로 가
격상승 효과가 확산되는 경우도 있다.
⑤ 풍선효과 ->한곳을 누르면 한 곳이 불거져 나오는 현상으로 DTI, LTV 규제를 하자 전세값이
급등하기도 한다.
⑥ 부메랑효과 ->부동산가격을 잡기 위해 강남지역을 겨냥한 집중 규제정책을 펼쳤더니 매물
부족으로 오히려 강남의 짒 값이 크게 상승한 경우이다.
☞ 개발지역은 수용에 대비하라.
: 개발지역에 땅을 장기간 보유하였더니 수십배 올랐다고 하는 것은 예전의 모습이요 지금은 결
코 개인에게 그런 개발이익을 주지않는다는 것을 명심해야 하며, 또한 그에 대응하기 위해서
는 개발계획의 진행단계를 정확하게 알아야 한다. 만약의 경우 수용에 임해서는,
① 개발행위 규제 전에 팔고 나오는 방법 ② 수용보상금을 받고 ‘대토’보상까지 받는 방법
③ 계속 보유시 토지이용행위를 하면서 보상금책정에 유리하게 가치를 높이는 방법도 있다.
: 수용시 ‘이주자택지〉생활대책용지〉이축권〉협의양도인택지’ 등의 보상은 매력적이다.
이주자택지는 조성원가의 80%로 공급되며, 3층상가주택을 지을 수 있는 택지분양권으로, 개
발지역 아파트지구 등의 도로주변 노른자 땅을 추첨, 배정하는 것으로 지가상승이 기대된다.
협의양도인택지는 감정가(조성원가의110%)로 평가,공급하는 2층단독주택지 분양권을 주거
나, 일정한 경우에는 대토보상을 하기도 한다.
따라서 수용이전에 처분할 것인지, 수용된 후 보상금과 함께 대토를 받을 것인지를 자금사정
과 향후 투자계획 등을 감안하여 결정해야 한다. 이처럼 개발지역에 투자한 경우는 언제 팔아
야할 지 매매타이밍이 새삼 중요하다는 것을 알 수 있다.
: 정부는 부동산시장의 불안요인으로 떠오르고 있는 막대한 토지보상비를 차단하기 위하여 대
토보상과 채권보상을 활성화하는 한편으로 개발리츠의 설립, 양도소득세 감면, 대토후 현금전
환할 수 있는 기회부여방식, 채권만기를 다양화하는 발행방식 등 다양한 지원책을 강구하고
있다.
☞ 신도시 등 개발지역의 택지분양도 고려해 볼 만하다.
: 택지개발지구의 경우 일반인에게 단독주택용지나 근린생활용지 등을 감정가 기준으로 경쟁입
찰 방식으로 분양을 한다. 이 때의 단독주택 용지는 이주자택지보다는 못한 수준이지만 협의
양도인택지와 비교시 위치에 따른 프리미엄과 가격측면 등을 고려하면 비슷한 수준이라 할 수
있다. 근린상업용지는 택지개발지구내에서 많지 않기 때문에 입찰경쟁이 치열한 편이다.
: 택지개발지구내의 분양계획은 한국토지주택공사(LH)의 청약시스템(www.lh.or.kr) 에서 확인
할 수 있다.
☞ 개발지역의 인근지역에 투자하는 것이 오히려 유리하다.
: 고수들이 선호하는 방법이 개발지역의 경계를 벗어난 인근지역에 투자하는 것이다. 그러면 개
발지역의 후광효과도 보게 되고, 또한 대토 수요자들에게 매각할 수 있는 기회도 생긴다.
실제로 개발지역 지구지정 고시가 된 이후 5년정도(보상금수령이 고시후 3년이상 걸리고 은
행 예치후 땅 사는데 또 시간이 걸림) 지나야 인근지역으로 돈이 흘러가게 되므로 개발지역지
구지정 고시이후 지구 밖의 인근지역에 투자해도 늦지 않다는 것이다.
: 수도권에서는 보금자리주택지구로 고시된 지역의 인근지역을 주목할 필요가 있다. 국토부 보
금자리주택(http://portal.newplus.go.kr) 사이트에 가면 지구지정된 지역을 알 수 있다.
☞ 도시개발사업의 환지방식은 기회다.
: ‘민간참여 + 도시개발조합 + 환지방식 + PF자금운용가능’ - 통상 이러한 방식일 경우 좋다.
: 환지방식에 의한 도시개발사업은 민간참여에 의한 개발방식이며 주민들 입장에서도 새로운
땅을 환지받아 개발사업이 완료되면 토지가치가 급등하게되어 일반적으로 수용방식보다 선호
하게 된다. 시행자 입장에서도 보상문제가 뒤따르지 않고 체비지 매각 등으로 자금유통이 원
활하다.
최근 LH가 심각한 재정난을 겪으면서 전국 택지개발사업이 주춤거릭면서 이러한 도시개발사
업은 더욱 활성화될 수 밖에 없을 것으로 예상된다.
: 최근 분당과 판교사이에 위치하여 서울권 고급주택 수요지를 끌어들이는 최적입지 조건을 갖
췄다고 평가되는 성남 대장지구가 민간-공공개발방식을 놓고 줄다리기를 하고 있다.
☞ 길 따라가는 충청권 투자
: 제2경부고속도로(~’17년 완공예정)의 수혜지 – 광주시, 하남시, 용인시, 안성시, 천안 병쳔면
수신면 성남면 등
: 제2서해안고속도로(~’18년 완공예정)의 수혜지 – 노선은 시흥 월곶동-평택JC-안산-예산-
충남도청예정지인 홍성까지이다. 수혜지로는 안산의 시화 및 반월단지, 송산그린시티, 화성의
송산면과 마도면, 아산의 인주면과 선장면, 당진대전고속도로의 예산나들목과 홍성지역 등임.
: 서해안 복선전철(’15~’19년 예정) - 고양대곡-김포공항-소사-시흥시청-안산원시-화성시향
남-평택시안중-당진군합덕-홍성군화양 노선이다.
: 평택제천고속도로(’14년 완공예정) – 평택-안성-음성대소-충주-제천으로 향후 삼척까지 연
결할 예정이다.
☞ 길 따라가는 강원권 투자
: 제2영동고속도로(‘10.5월~’14년 완공예정) ->광주시 초월읍-홍천IC-대신IC-동양평IC-원주
시 가현동 서원주JCT 까지의 노선이다. 광주가 가장 수혜를 받는 지역이 될 것이며 또한 광
주는 중부고속도로와 제2경부 및 제2영동고속도로의 요충지로서 아직 개발여지도 많이 남아
있는 지역이다.
(※ JCT(JunCTion)는고속도로와 고속도로가 만나는 분기점을 말하는 것으로 단지 고속도로
가 교차하면서 지나는 지역이기 때문에 투자가치가 별로 없다. 반면 IC((InterChange)는 고속
도로에서 도시로 진입하는 국도 및 지방도와 연결되는 고속도로 나들목으로 IC 인근의 땅을
주목하라고 한다.)
: 서울~양양간 동서고속도로(’09년~’14년 완공예정) ->최고의 수혜지로는 춘천시 남산면, 가
평군 설악면, 홍천군 서면 북방면 화촌면 일원이다.
: 경춘선 복선전철(~’10년말) ->경춘고속도로와 쌍두마차 역할을 하고 있다. 노선으로는 청량
리-갈매-퇴계원-금곡-평내-마석-대성리-청평-상천-가평-경강-백양리-강촌-김유정-남춘
천-춘천 이다.
: 원주~강릉 복선전철(~’15년 완공예정) ->평창동계올림픽 대비, 광역경제권발전 30대선도프
로젝트의 하나로 선정되었다. 복선전철의 속도가 200㎞Rkwl 예성되어 KTX 못지않은 효과가
기대된다. 노선은 서원주-횡성-둔내-평창-진부-대관령-구정-신강릉 구간이다.
※ 원주~강릉 복선전철
☞ 길 따라가는 남해안 투자
: 호남고속철도(‘09.12~17년 완공예정) ->노선은
오송-공주-익산-정읍-광주-목포 구간이다.
: 전라선 복선전철(~’11년말 완공예정) ->’12년
여수엑스포에 대비하여 조기완공 예정이다.
노선은 익산-전주-신라-임실-남원-곡성-구례
-순천-여천-여수 구간이다.
: 목포~광양 고속도로(’11년말 완공예정) ->
광양~부산까지의 남해고속도로에 연결되어
남부지역을 동서로 횡단하는 간선도로 기능을
하게 된다. 노선은 영암학산-영암-강진-장흥
-보성-고흥-벌교-남순천 구간이다.
: 가덕대교~거가대교~거마대교를 잇는 연육교
(~’18년말 완공예정) ->우리나라 최대의 연육
교로, 부산녹산산업단지-가덕도-거제장목면-
마산구산면 까지의 노선이다. 광역권 선도프로
젝트로 선정되었으며 부산, 거제, 통영, 진주
지역이 일일생활권으로 편입되어 새로운 광역
경제권이 형성될 예정이다. 최대의 수혜지는
단연 거제도이고 배후의 마산창원진해 통합시
도 투자가치 향상이 예상된다.
☞ 동,서,남해안권 초광역개발 기본구상
: 우리나라 3면의 해안권을 초광역적인 국토의 신성장축으로 육성하고자 한다.
① 남해안 선(SUN)벨트 – 경제, 물류, 휴양 허브의 선벨트로 개발 예정이다.
② 동해안 에너지,관광벨트 – 녹색성장을 선도하는 에너지,관광벨트로 개발 예정이다.
③ 서해안 신산업벨트 – 환황해경제권을 주도하는 신산업벨트로 개발 예정이며 주로 새만금권
을 명품 해양레저도시로 만드는데 초점을 맞추고 있다.
구체적 이슈로는 ⓐ아산만 디스플레이 클러스터 육성 ⓑ파주,평택 중심의 디스플레이이
및 첨단부품 집적단지 로 조성 ⓒ자동차,기계,로봇,IT 산업간의 융복합화 촉진 ⓓ새만큼중심
의 신재생에너지 관련 산업단지와 연구시설의 유치 ⓔ화성,시흥,안산 등 경기만지역 중심으
로 그린에너지산업의 연구개발과 부품소재 생산 강화
☞ 새로운 문명을 여는 도시 ‘아리울’ 새만금사업(‘11~’30년 예정) ->구산~부안을 잇는 새만금
지역에 20년간 21조원 투입하여 세계적인 명품복합도시, 한국의 두바이로 조성하기로 하였다.
☞ 아시아 환황해권 경제수요에 대응할 새만금, 군산경제자유구역 ->중국경제의 부상을 가장 잘
활용할 수 있는 지역이다.
제4부. 수익형부동산 투자(부동산투자 미래의 부)
1장. 수익형 부동산투자의 이해
☞ 수익형부동산은 시세차익보다는 임대수익을 목적으로 하며, 수익률로 그 가치를 판단하는 부
동산이라 할 수 있다.
: 수익형 부동산은 상가형과 주택형 수익형 부동산으로 구분할 수 있다.
: 수익성 부동산이 갖는 장점으로는
① 은퇴가 가까워질수록 투자자산의 비중을 줄이고 매월 현금이 들어오는 안전자산인 수익형
부동산의 비중을 높이는 것이 바람직한데, 이런 경우에 수익형 부동산은 가장 효과적인 자
산관리법이 된다.
② 아파트나 토지에 비해서 정부의 규제를 피할 수 있는 상품이다.
③ 비교적 수익성이 좋고, 안정성이나 환금성 측면에서도 다른 상품 비교시 뛰어난 편이다.
: ‘100-나이의 분산투자법칙’ -> 100에서 자기의 나이를 뺀 만큼은 위험자산에 투자하고 나머
지는 안전자산에 투자하라는 것이다.
: 수익형 부동산의 투자기준을 명확히 하라.
① 현금흐름이 원할하지 않은 부동산은 수익형 부동산으로서의 가치가 없다.
② 보통 시중금리보다 3~5% 정도의 수익률을 더 올릴수 있다고 생각하면 되므로 약 10%정
도라고 볼 수 있다.
③ 자신의 자금규모에 맞는 수익형부동산을 선택하는 것이 가장 중요하다. 자신의 자금규모를
넘어서 너무 지나친 레버리지 효과를 노리게되면 대출이자에 쫓기게 되는 본말이 전도된
경우가 된다.
④ 투자시 염두에 둘 점은 공실률과 임대수입이 계획대로 들어오지 않을 수 있고, 그리되면 과
다대출시 차질을 빚을 수 있다.
⑤ 수익형 부동산은 임대가 잘 될만한 지역을 선택하는 것이 무엇보다 중요하다. 교통 접근성
이 뛰어나고 배후수요가 탄탄한 지역을 선택해야 된다. 따라서 여게권이나 대학가 또는 산
업단지 인근 등과 실수요층이 두터운 도심권이 좋다. 자산가치 상승까지 노릴 목적이라면
신흥역세권이나 택지개발지역, 대학교나 대기업공장 등이 신규로 입지하는 곳에 위치한 수
익형 부동산을 노리는 것이 좋다.
⑥ 저평가된 수익형 부동산을 매수하여 부가가치를 높이는 방법도 적극 고려할 필요가 있다.
⑦ 수익형 부동산은 관리가 무엇보다 중요하다. 공실률이 많아지거나월세를 받는데 문제가 생
기면 오히려 손실을 볼 경우도 있다.
※ 수익형부동산= “신흥역세권 +저평가물건의 리모델링 +자금규모에 맞게 +관리문제 고려”
☞ 역세권 투자는 수익형 부동산 투자의 핵심이다.
: 모든 부동산 투자의 1순위 지역은 ‘역세권’이라고 해도 과언이 아니다. 토지시장과 부동산시
장에서의 역세권은 그 범위에 있어서 차이가 있다. 토지시장은 넓은 주변지역까지 역세권 범
위에 포함시키지만, 수익형 부동산 시장에서는 보톧 도보로 5~10분거리 이내에 있어야 하며,
반경 500m 가지를 1차 역세권, 1㎞까지를 2차 역세권으로 본다.
: 돈을 가장 잘 쓰는 계층은 대학생이나 소비성향이 높은 근로자 계층이므로, 대학교 및 사무실
이나 대기업공장을 끼고있는 역세권이 유리하다. 요즘은 민자역사가 들어와 쇼핑몰이 형성된
이런 곳도 유망하다.
: 역세권 중에서도 환승역세권이야말로 교통의 요충지인 골드존이라 할 수 있다. 또한 교통의
허브로서 지역상권의 중심과 교통, 경제, 관광, 비즈니스의 중추기능을 담당하는 복합환승센
타를 주목할 필요가 있다. 정부에서 복합환승센타를 집중 개발하여 도시의 신성장거점으로 육
성하는 정책을 적극 추진하고 있을 뿐더러 지자체에서도 복합환승센터로 지정되면 용적률을
완화하는 등 법적 제도적 지원을 강화하고 있다.
: 이러한 복합환승센터는 도시의 신성장거점 역할을 하게되므로 부동산시장에 미치는 파급효과
도 크므로 예의주시할 필요가 있다. ’09년말 지자체별로 복합환승센터 구축 개발계획을 국토
부에 제출했으며, KTX역세권은 기본적으로 복합환승센터로 바뀌게 된다.
: 복합환승센터 개발계획 제출현황
① 공공기관 제출 – 광명역, 용산역, 수색역, 동탄2역, 사당역, 부산동래역
② 지자체 제출 – 구파발역, 도봉산역, 개화역, 복정역, 작전역, 부평구청역, 동대구역, 유성터
미널, 부전역, 부산대역, 부산센텀시티, 부산역, 울산역, 죽전(경기도), 남춘천역, 서산 등.
: 수도권 광역교통환승센터 구축사업(‘06~’13년) 역시 주목할 필요가 있다.
① 서울시 9개소 – 구파발, 도봉산, 개화, 사당, 대공원, 천왕, 신방화, 강동대로, 장암역 등
② 인천시 5개소 – 검단, 작전, 청라, 부평구청, 인천터미널 등
③ 경기도 30+9개소 – 의정부역, 화룡역, 구리역, 발내역(남양주쪽), 산곡2교(하남방향), 판교,
죽전, 구갈역, 서정리역, 병점역, 화서역, 호매실역, 오산대역, 경기도청역, 세미역, 지제역,
방죽역, 광명역, 정왕역, 일산터미널, 백마역, 삼송역, 백석역 등 30개소 외에
도농역, 인덕원역, 화서역, 고촌역, 백마역, 의정부역, 고양터미널, 김포경전철(양촌), 부천
터미널 등 9곳을 추가 지정하였다.
2장. 상가형 수익형 부동산투자
☞ 상가투자를 위한 사전분석
① 투자상가 유형 결정 ->자신의 투자자금 규모내에서 어떤 유형의 상가에 투자할 것인가 결정
② 상가의 지역분석 ->선택한 상가유형에 적합한 지역 선택. 신규택지개발지구의 상가주택인
지, 기존 택지개발지구인지, 아파트형 공장지대인지 등
③ 상가의 상권분석 ->해당지역의 상권분석 필요함. 해당업종의 배후수요 및 접근성 파악, 교
통망의 변화와 배후지역의 변화를 바탕으로 상권의 경기순환사이클 파악, 교통축과 배후지
역 조사를 바탕으로 하여 해당업종 관련된 인구유인요인 검토 등이 수반되어야 한다.
④ 상가의 입지분석 ->상권분석(넓은 범위 분석)에서 임대수요가 있다고 판단되면 구체적인 입
지분석(좁은 범위 분석)을 통해 어떤 상가를 선택할 지 결정해야 한다. 유동인구의 동선 및
접근성 분석이 필요하다.
⑤ 상가 수익성 분석 ->확실한 수익성 분석이 되어야만 적정 매수가격을 알 수 있다. 수익환원
법으로 하는데 기대수익율이 8%인데 연간임대수익이 5천만원이라면 5000만/8%=62500만
원이 된다.
☞ 다양한 상가투자의 유형
① 100억대이상 업무용 상가빌딩 ->경기변동에 따른 공실률이 낮다. 철저한 상권분석과 임차
인 확보 등 확인이 중요하다.
② 30~100억원대 근린상가 ->다양한 근린시설을 입점시킬 수 있어 안정적인 임대수익이 기대
된다. 입점업종에 따라 후광효과를 볼 수도 있고 상권을 활성화시킬 수도 있다. 역세권 근린
상가는 주변상권이 어떻게 발달하였는지를 보고 입지 선정해야 하며, 주거지역의 근린상가
는 대로변에 있어야만 경쟁력을 가질 수 있다.
③ 10~30억대의 상가주택 ->투자금액이 비교적 적고 근린상가보다 환금성이 낫다. 근린상가
가 많은 곳은 피하고 아파트단지를 끼고 유동인구가 많은 곳의 도로변이나 각지에 위치한 상
가주택이 투자가치가 있다. 이주자택지도 좋은 상가주택으로 이것을 매수하는 타이밍은 공
람공고일 직후, 이주자택지 공급자격 확정시점, 택지받은 후(위치 확정) 6개월경과시 전매기
간 등에 살 수 있으며 각 단계별 프리미엄이 및 위치선정에 차이가 있을 수 있다.
④ 소액투자가 가능한 단지내 상가 ->비교적 소액으로 투자가능해 인기가 많다. 단지규모는 1
천세대 내외가 적당하며, 그 이상일 경우는 주출입구쪽 단지내 상가를 선택해야 하며, 500세
대 미만의 소규모일 때는 상권활성화가 어렵다. 독점을 고려하여 상가면적비율도 중요하고,
중소형평형의 집중여부도 중요하다. 그런 면에서는 1000세대 정도되는 LH공사의 단지내 상
가(평균 100가구당 1개점포로 수익성이 좋다)가 유력하다.
또한 배후세대의 독점성과 수익성분석을 통해 신도시 택지개발지구내의 상가를 유찰후 수의
계약하는 것도 한 방편이다. LH 홈페이지를 통해 분양정보 및 낙찰예정가를 알수 있다. 분양
계약하기 전엔 반드시 상권, 접근성, 배후가구수 등은 철저히 분석해야 한다.
⑤ 틈새투자처인 아파트형공장 상가 ->공장내 상주인구 수요가 뒷받침되기 때문에 독점업종
운영시 임대수익도 굉장하다. 공장상가는 종업원 규모, 기업입주율 파악이 최우선이다. 또한
내부고정고객을 확보하기 위해 동선측면에서 눈에 잘 띄는 곳에 위치해야 한다.
⑥ 오피스텔상가 및 주상복합 상가 ->내부상주인구 수요뿐만 아니라 주변유동인구 유입도 가
능하기 때문에 입지조건(외부위치, 내부동선)과 주변상권분포 파악이 중요하다. 또한 전체건
물에서 차지하는 상가면적비율이 다른상가 비교시 적정한지도 파악해야 한다.
3장. 주택형 수익형 부동산 투자
☞ 1인가구 증가는 새로운 주거패턴을 요구한다.
: 향후 10년간 사회변화의 키워드는 인구감소, 고령화 및 노인빈곤화, 사회 고학력화, 양극화 4
가지로 제시했으며 인구감소에도 불구하고 가구수는 계속 증가한다고 분석했다. 1,2인 가구
의 비중이 ’08년에는 35%, ’30년에는 45%를 차지할 것으로 예측하는 등 1인가구의 증가로
오히려 주택공급은 늘릴 수 밖에 없으므로 도심형 소형주택을 활성화하는 것이 그 대안이라는
점이며 소형위주의 주택형 수익형 부동산에 대한 투자 또한 늘어날 것임을 보여주고 있다.
: 역세권 주변의 소형아파트 및 도시형 생활주택이 주거문화 트렌드의 양대축이 될 것이며, 더
불어 원룸텔, 고시원, 오피스텔, 노인실버주택 등이 ‘준주택’(법적으로는 주택이 아니면서 사
실상 주거기능을 하는 건축물을 통칭함)으로 흡수되어 싱글가구를 위한 주택으로 인정받게 될
것이다.
: 주택형 수익형 부동산의 투자요건 ->①무엇보다 교통접근성이 중요한데 도보로 대중교통을
쉽게 이용할 수 있어야 하므로 역세권 부동산이 가장 투자가치가 높다할 것이다. ②싱글가구
는 역세권가와 대학가를 중심으로 분포되어 있고, 특히 지하철 2호선에 위치한 11개동은 1인
가구 비중이 50%를 넘어 2호선지역을 ‘싱글벨트’라고 부르기도 한다.
: 서울시에서 1인가구가 50% 이상을 차지하는 곳은 종로1,2,3,4동, 을지로동, 회현동, 노고산
동, 가리봉1동, 영등포2동, 신림2,5,9동, 봉천4동, 역삼1동 등이다.
: 정부주택정책도 소형주택 공급확대에 올인하는 형태로 바뀌고 있다. 소형주택을 공급하기 위
해 역세권 고밀도 개발을 추진하는 내용의 ‘도시재정비 촉진 특별법시행령’을 입법예고하였
고, 직주근접이 가능한 도심내 중소형공급을 늘리는 정책도 추진하고 있다. 또한 준주택제도
를 도입하고 주택기금지원, 용적률 완화, 청약규제의 배제, 도시형생활주택의 공급확대 등을
계획하고 있다.
☞ 준주택인 원룸텔, 고시텔, 오피스텔 투자
: 원룸, 고시원, 오피스텔, 원룸텔, 고시텔, 코업레지던스, 모스, 코쿤하우스 등 독신주거시설의
다양한 형태들이 부상하고 있다.
: 한편 다중주택은 고시원같은 주택형태를 지칭하는 것인데 다중주택은 단독주택으로서 20구
획 미만으로 설치해야 하며 연면적 330㎡미만, 3층이하로 제한되나, 고시원은 1000㎡미만은
근생시설로 1000㎡이상은 숙박시설로 분류하고 있을 뿐이다.
: 도시형생활주택은 다세대주택과 같은 공동주택으로 세대별분양이 가능하다. 다세대주택은 건
축허가로 19세대까지 지을 수 있고 사업계획승인을 받으면 20세대 이상 건축이 가능하다. 도
시형생활주택은 사업계획승인을 받아 20세대이상 149세대까지(원룸, 기숙사형은 300세대 미
만까지로 완화됨) 건축 분양하는 규모가 큰 다세대라 보면 된다.
: 한편 원룸텔은 1000㎡ 미만의 근생시설을 고시원으로 허가받아 시설을 꾸미고 원룸텔로 분양
하는 것이 많으며(편법분양임), 상가건물을 원룸텔로 바꿔 분양하기도 하지만, 원룸텔은 구분
등기가 아닌 지분등기 형태로 실별로 편법분양하고 있는 것이다(분양시 구분등기인지 확인 필
요함). 한편 고시원은 욕실설치는 가능하나 주방설치는 불가능한 주거시설이다.
: 역세권이나 대학가 주변의 단독주택이나 허름한 빌라뿐만 아니라 역세권 상가 일부를 원룸텔
로 개조하는 사업이 요즘 유행하는 소규모 시행사업이라고 할 수 있다.
: 비교적 손쉬운 수익형 부동산 투자로서 오피스텔이 인기인 이유는?
①전세를 구하지 못한 젊은층이 오피스텔 분양쪽으로 선회하는 경향 ②정부의 전세대책으로
오피스텔 규제를 대폭완화 ③업무용으로 분류되어 청약통장이 필요없고 ④전매제한도 없으
며 ⑤대출규제서도 자유롭다 ⑥바닥난방(주거용인정) 가능평수도 확대 ⑦욕실 설치기준의
완화 ⑧전체면적의 70%를 업무부분화해야 하는 규정 폐지 등 법규제 완화 ⑨임대기간이 짧
고 회전율이 높으며 임대료상승이 용이하다 ⑩투자자금 규모가 작다는 것 등이다.
반면에 경기에 민감하고 공실률 관리의 리스크도 있으며, 주거용으로 사용시 1가구2주택(본
인 거주아닌 임대의 경우 상관없다. 임차인의 전입규제는 잘못된 것이다) 양도세가 중과된다
는 단점도 있다.
: 오피스텔 투자시의 5가지 Point
① 특히 입지여건이 중요하므로 역세권에서 도보로 10분이내 소재해야 한다.
② 매매가대비 임대가가 높은 곳을 골라야 한다(최소40% 이상-?). 그러기 위해서는 전용면적
이 넓은 대형오피스텔이 유리하다.
③ 소형평형이 임대, 매매 등에 유리하다.
④ 내부는 풀옵션의 최신시설이 바람직하며, 편의시설 및 부대시설이 갖추어진 곳이 더 좋다.
⑤ 임대수익 목적시 분양가가 싼 저층도 무방하다. 임대료는 평형과 관련되고 층과는 무관함.
☞ 새로운 공동주택의 주거형태 도시형 생활주택
: 서민과 1~2인가구용 주택확대를 위해 ‘09.5월부터 도입된 주거형태로, 단지형, 연립형, 원룸
형, 기숙사형으로 구분되며, 분양이나 임대 모두 가능하다.
: 도시형생활주택을 건축할 때의 문제는 위치가 좋은 지역의 땅값이 만만치 않다는 것이므로 싸
고 좋은 땅을 확보하는 것이 사업성을 높이는 지름길이다.
: ‘10.4.15 발표된 ‘도심내 소형주택 공급활성화 대책(도시형생활주택 및 준주택)’을 요약하면
① 도시형생활주택(원룸형 및 기숙사형만?)의 건설세대수 제한을 300세대미만으로 확대
② 1개동당 660㎡이하 단지형다세대만 허용하다가 660㎡초과하는 단지형연립 도입, 다양화.
③ 사업계획승인대상을 20세대->30세대이상으로 완화
④ 상업지역, 준주거지역에서 300세대미만의 원룸,기숙사형을 주상복합형태로 건축시 사업계
획승인 대신 건축허가로 절차를 간소화
⑤ 주택기금 지원을 받을 수 있고, 기금대출시 소유자와 주택업체 공동차주 기간을 20년에서
6개월~1년으로 단축.(20세대 이상은 개인이 건축할 수 없고 주택건설업자가 건축 가능)
⑥ 건축허가 받는 30세대 미만의 도시형생활주택은 토지소유주 단독으로 대출 가능해지므로
업체와의 공동사업 추진이 더욱 용이해짐.
⑦ 근생시설의 설치규정 폐지, 자금지원 규모 확대, 준주택에 대해서 욕실구비 및 70%이상업
무용 등 규정 폐지, 준주택도 기금지원 등 규제가 대폭 완화되었다.
☞ 부동산 투자에 있어서 가장 중요한 것은 ‘선택과 집중’ 이다.
자신의 투자자금규모, 투자목적, 투자성향, 나이, 지역 등 복합요인을 종합 검토하여 가장 적
합한 투자방식을 선택하여 집중할 필요가 있다. 남들따라 무조건 투자할 게 아니라 전문가 상
담후 자신만의 소신을 갖고 한 우물을 팔 필요가 있다는 것이다.
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