주변에서 특수관계자 간에 거래한 아파트 매매가격이 현저하게 낮은 사례를 종종 접합니다. 그런데 과세관청에서는 특수관계자 간에 부동산을 매매한 경우 주의 깊게 들여다보므로, 세무상 문제가 없는 선에서 거래해야 합니다. 먼저 아파트의 시가 평가를 어떻게 할지 살펴보겠습니다.공동주택에서 시가로 보는 조건을 알아봅니다
상증법 시행령 49조에 따르면, 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나, 유사한 다른 재산에 대한 가액(상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가 기간 이내 신고일까지의 가액을 함)이 있으면 해당 가액을 시가로 보는 것으로 규정하고 있습니다. 공동주택은 다음 요건을 모두 충족하는 주택을 시가로 봅니다. 다만, 해당 주택이 둘 이상일 때는 평가대상주택과 공동주택 가격 차이가 가장 작은 주택을 시가로 봅니다. 즉 아파트는 평가기준일 이전 6개월부터 신고일 내에 매매된 동일 단지 내 공동주택 가격 차이가 가장 적은 유사 평형대 아파트가 시가가 됩니다.
상증법 35조에 따르면, 특수관계인 간의 재산을 양도할 때 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 또는 시가보다 높은 가액으로 양도하는 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 증여로 보는 것으로 규정하고 있습니다. 이때 기준금액이란 “①시가의 30%에 상당하는 가액, ②3억원 중 적은 금액”을 말합니다.
따라서 차액이 3억원 미만이면서 시가의 30% 기준에 미달하는 경우에는 증여세가 과세되지 않습니다. 위 조건에 해당하면 증여재산가액은 “증여재산가액=시가-MIN(시가의 30%, 3억원)”으로 계산합니다.
그러나 시가의 30% 기준과 3억원 중 적은 금액 이내로 거래하면 아무 문제가 없을 거라고 생각하면 안 됩니다. 양도소득세 부당행위계산 부인 규정을 고려해야 합니다.
소득세법 101조에 따르면, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인해 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정될 때는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세 기간의 소득 금액을 계산할 수 있는 것으로 규정합니다.
조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우란 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우이며, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당합니다.
요컨대 특수관계자 간 부동산 매매 시 시가와 매매가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 해당할 때 양도소득세 계산 시 매매가액이 아닌 시가 대로 양도소득세를 계산해야 하는 것입니다.
2주택 보유자가 1주택을 양도한 사례분석 그럼, 예를 들어보겠습니다. A가 보유한2주택 중 조정대상지역 내 1주택을 아들 B에게 양도했습니다. 2021년 8월 시가 15억원(취득가 6억원, 보유 기간 5년)인 아파트를 6억원에 양도한 것입니다. 다만, 양도차익이 없으니 세금 낼 부분이 없다고 주변 사람들에게 들어서, 양도세를 0원으로 신고했습니다. 이후 관할 세무서에서 2022년 6월에 양도세 및 증여세, 가산세를 다음과 같이 고지했습니다. 위와 같이 특수관계자에게 양도할 때 양도소득세 계산 시 매가를 6억원이 아닌 15억원으로 의제해 양도소득세가 발생합니다. 또한, 저가 양도했으므로 증여세 과세 대상에도 해당합니다. A는 세금을 줄이기 위해 저가 양도했다가 증여세와 양도소득세를 추가로 납부하게 되고, 미납 세금에 대한 가산세까지 부담해야 하므로 시가로 매매한 경우보다 더 많은 세금을 부담해야 합니다. 따라서 특수관계자 간 아파트 매매 시에는 시가로 거래함이 바람직할 것으로 판단됩니다. |