유동성 장세, 자산가격 급등에 어떻게 대응할 것인가?

[맨 붕]

유동성 장세, 자산가격 급등에 어떻게 대응할 것인가?

지난해 12월부터 수도권 아파트 전셋값 조정장세가 시작됐습니다. 전세시장 일시적 조정장세는 우선 올 1분기에 입주물량이 몰려있기 때문입니다. 서울 등 수도권 2021년 1분기 입주물량은 4만2천가구로 전년동기대비 1만가구가 늘어났습니다. 입주물량중 전세물량이 10% 안팎에 불과하지만 신축에 입주하기 위해 내놓은 자가 또는 전셋집이 시장에 유통물량으로 나오고 있습니다. 

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또 지난해 8월 이후 임대차2법으로 전셋값이 폭등하면서 매매가 전셋값 갭이 줄어들자 전셋집을 월세로 돌리고 전세 낀 아파트를 매수하는 무주택자가 늘어났습니다. 1주택자(자가점유하지 않는)도 기존주택을 처분하고 전세 낀 아파트를 매수하는 사례가 증가했습니다.

이로 인해 전용면적 84타입 기준으로 전셋값이 10억원 이상인 초고가 전세의 경우 지난해 8월 이후 전고점보다 1억원 안팎 전셋값이 하락했지만 전세거래가 부진합니다. 반면 종부세 리스크를 헤지하려는 집주인과 전세낀 아파트를 매수하기 위한 자금을 마련하려는 전세입자의 이해관계가 맞아떨어져 반전세 또는 월세는 거래가 활발합니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 유동성 장세, 자산가격 급등시대에 부동산 가치투자자를 위한 대응전략을 정리했습니다. 

먼저 우리나라 주머니 돈(M1. 현금성 자금) 통화량은 2020년(12월 제외)에만 212조원이 풀렸습니다. 이는 2001년부터 2010년까지 10년간 풀린 225조원에 버금가는 엄청난 돈입니다. 이에 따라 주식, 아파트 등 자산시장에 돈이 몰리는 유동성 확대로 자산가격은 급등하고 있습니다. 

뉴스에 팔아라: 역발상 투자

이번 주 주택시장에서 최대 화제는 GTX C노선 안산에 정차한다는 뉴스였습니다. 이 뉴스를 보고 상록수역 근처 부동산 중개업소에 몰려든 투자자들의 동영상이 화제였습니다. 

GTX A노선도 문제가 많지만 C노선은 사업지연 요소가 매우 많습니다. 정부가 역 신설을 최종 확정하지 않고 민간사업자에게 추가역을 최대 3곳까지 신설할 수 있는 권한(?)을 줬습니다. 문제는 돈인데 지방자치단체가 건설비만 1천원 안팎 달하는 재원을 마련해야 합니다. 결국 왕십리역 인덕원역 의왕역 등 다수 발생한 민원을 민간업자에게 떠넘긴 꼴이 됐습니다. 최초부터 금정~의정부까지만 건설 운행하고 추가 연장을 추진했다면 좋았을텐데...

여하튼 사업성이 떨어지는 B노선과 수많은 정차역 민원이 발생중인 C노선의 착공 및 개통 불확실성은 높아지고 있습니다. C노선은 수원~금정 또는 안산~금정까진 기존 선로(1호선 또는 4호선)를 활용하는 무늬만 GTX라는 태생적인 한계를 안고 있습니다. 청량리~양주덕정 구간도 경원선을 공용해 마찬가지입니다. 

러시아워 운행 간격이 7.5분(안산발은 30분?)이고 표정속도도 시속 80km에 불과합니다. 배차간격은 서울지하철(3분)보다 2.5배에 달합니다. 요금은 지하철의 2배 이상이구요. A노선은 파주~삼성 기준으로 운행가격이 5분이고 표정속도는 시속 100km입니다. 

최근 발표된 GTX C노선 창릉역 신설(예타 대상)이나 공공재개발 후보지(일반분양가 시세 반값, 공공임대 40%? 토지거래허가지역 지정 등) 선정도 마찬가지입니다. 예측 불가능한 리스크가 높은 개발호재 뉴스에 부동산을 사는 게 아니라 역발상으로 뉴스에 팔아야 합니다. 

​주택시장에서 최대 개발 호재는 정치논리에 따라 좌지우지 되는 장밋빛 철도망 계획(구상)이 아닙니다. 신안산선의 역사(1994년 계획 발표, 2003년 예타 통과, 2019년 착공)를 들여다보세요. 문재인정부가 적극적으로 추진중인 철도망 계획은 차기 정부에서 신안산선의 역사를 반복할 가능성이 높습니다. 

반면 지금 뉴스에 살 철도망 호재는 조만간 착공또는 개통 예정인 노선입니다. △서울지하철 9호선 4단계 연장선 길동생태공원역, 신고덕역(가칭) △서울지하철 5호선 연장선(하남선) 강일역, 미사역 △김포도시철도(김포골드) 걸포북변역, 풍무역 △서울지하철 8호선 연장선(별내선) 다산역 △8호선 위례역(가칭) 및 위례선, 위례신사선 △서울지하철 7호선 산곡역 역세권 아파트의 지난 1년간 신축 준신축 매매가 추이를 보세요.

개인적으로 상승장 후반기 최대 개발 호재는 북아현2구역, 신길10구역, 도곡개포한신처럼 조합설립인가를 받고 건축심의 또는 사업시행인가를 추진중인 재개발 재건축 등 정비사업으로 봅니다.

현금성 자산을 늘려라: 금리인상에 대비하라

지금 유동성장세, 자산가격 급등시대에 최우선적으로 현금성 자산을 늘려야 하는 사람은 2015년 이후 수도권 주택시장 상승장에서 선제투자한(2019년까지 투자한) 다주택자입니다. 

우선 주택수를 줄이고 외곽에서 도심으로 갈아타야 합니다. 시가 15억원 초과 신고가 추이를 보고 3040대 고소득 직장인이 선호하는 도심으로 갈아타야 합니다. 2020년에 시가 15억원 이하에서 15억원 초과로 계단식 상승중인 지역 및 단지의 공통점을 추출해 선제투자하는 바텀업(블러드하운드) 투자전략이 필요합니다.

다주택자가 상위지역으로 갈아탈 때 가장 중요하게 체크할게 부채(임대차보증금 포함) 비중을 줄이고 현금 비중을 늘리는 것입니다. 늦어도 2025년까지 순차적으로 순자산의 30%를 현금성 자산으로 보유하는 것을 추천합니다. 

다가올 금리인상 시기는 보수적으로 예측해야 합니다. 이미 정부의 대출규제책과 시장금리 상승으로 주택담보대출은 거치기간이 짧아지고(1년) 원리금 균등상환 비중이 높아지고 있습니다. 주담대 금리도 연 3%를 향하고 있습니다. 가산금리가 큰 폭으로 오른 게 원인이지만 이미 시장금리는 상승쪽으로 방향을 틀고 있습니다. 다만 최소한 내년 3월 대선 이전까지 통화정책 변화는 없을 것으로 봅니다.

국내 금리인상은 미국 연준의 테이퍼링(양적완화를 점진적으로 축소. 채권매입 축소) 발표 시기에 따라 좌우될 것입니다. 일부에선 미국이 이르면 2022년 1분기부터 테이퍼링을 시작할 것으로 예측하고 있습니다. 

금리인상이 집값 하락을 의미하지 않지만 부채가 많은 다주택자 중심으로 매물이 늘어날 가능성은 높습니다. 보유세 부담에 이자 부담까지 가중된다면 결국 매물로 내놓을 것입니다. 이때 유통물량 증가에 최대 변수는 전셋값이 될 것입니다. 변동금리형 주담대 금리가 현재 2%대 후반에서 3%대 후반으로 1% 포인트 상승할 경우 집값 하방압력이 높아질 것입니다. 4%가 넘는다면 하락요인이 될 수 있을 것입니다. 

과거 2008년 8월 글로벌 금융위기 직전에 한국 기준금리는 5.25%까지 치솟았습니다. 이땐 잠실 엘리트파(엘스 리센츠 트리지움 파크리오 레이크팰리스) 등 강남 저밀도지구와 판교 동탄1 등 2기 신도시 입주폭탄이 ‘투하’된 시기였습니다. 결국 2009년 가을 이후 수도권 주택시장 하락장이 본격적으로 시작됐습니다. 

하지만 포스트코로나 경기가 연착륙하고 금리가 단기 급등이 아니라 점진적으로 인상된다면 이번 수도권 상승장은 역대급으로 길어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 그럼에도 늦어도 2025년까지 부채를 줄이면서 금리인상에 대비해야 합니다. 

세후 투자수익에 집중하라

지난해 7.10대책의 부동산 3종 증세(취득세 보유세 양도세 중과) 세트로 인해 앞으로 벌고 뒤로 본전인 투자를 하기 쉬운 시대입니다. 앞으로 투자할 때는 세후 투자수익을 계산해봐야 합니다. 취득세 중과야 필요경비로 인정받으니 선불로 양도세를 낸다고 보면 됩니다. 하지만 재산세 종부세 등 보유세와 양도세는 그렇지 않습니다. 특히 다주택자가 조정대상지역 주택 매도시 양도세 중과(6월부터 가산세 2주택 20%, 3주택이상30%)부담이 큽니다. 

지난해 8월 이후 전셋값 급등으로 상위지역으로 갈아타기를 위해 전세 낀 매물을 매수하는 투자자들이 많습니다. 이때 가장 큰 걸림돌이 취득세와 종부세였습니다. 일시적 2주택자도 6월 1일 현재 2주택을 보유하고 있다면 조정대상지역에서 종부세가 중과됩니다. 조정대상지역 2채 보유시 종부세율은 2020년 0.6~3.2%에서 2021년 이후 1.2~6%로 2배로 늘어났습니다. 

종부세 부담을 줄이려면 1세대 다주택자는 1인 1주택으로 하는 게 가장 좋습니다. 특히 시가 20억원 초과 초고가아파트를 보유한다면 말입니다. 1인 다주택 보유가 가장 나쁘구요. 

만약 초고가를 지금 사서 5년 이상 장기보유한다면 1인 1가구 단독명의도 고려할만 합니다. 공동명의시 절세효과가 있는 양도세 부담은 지금 걱정할 필요는 없습니다. 차기 정부에서 어느 당이 집권하든 징벌적 과세는 완화될 것입니다. 

유동성장세에서 일시적 2주택이 가장 바람직한 양도세 부담 회피 전략입니다. 그런데 지금 규제지역에서 일시적 2주택자가 될 경우 중복보유기한이 1년으로 단축됐습니다. 즉 신규주택을 취득하는 시점에서 1년 이내 종전주택을 처분하고 1년 이내 신규주택에 전입해야 합니다. 

중복보유기한을 최대로 늘리려면 1정비사업주택(무주택자로서 관리처분인가전 정비사업 주택을 취득)+대체주택(사업시행인가후 대체주택을 취득) 또는 1주택+1입주권 일시적 2주택 양도세 비과세 혜택을 공략해야 합니다. 

​1주택+1입주권의 경우 멸실 입주권은 종부세 주택수에서 빠지게 됩니다. 입주권이 새 아파트가 될 때까지(준공일 기준) 1주택자로 종부세를 부담하면 됩니다. 

최근 상담을 해보면 1주택자의 추가 투자여부를 많이 질문합니다. 현재로선 비규제지역 준신축 신축을 매수하는 경우와 규제지역 입주권을 투자하는게 좋습니다. 그중에서 저는 수도권 규제지역 입주권 투자를 추천합니다. 즉 여유자금으로 관리처분인가를 받은 입주권(멸실 입주권이면 더 좋구요)을 매수해서 2년 보유하고 양도세 기본세율로 매도하는 것입니다. 

이주비 대출 승계만 포기하면 입주권을 여러개 보유해도 2년 이상 보유한 입주권은 양도세가 중과되지 않습니다.양도차익에 따라 기본세율(6~45%)만 부담하면 됩니다. 다만 1주택자가 여유자금을 입주권에 투자할 경우 2021년부터 기존 1주택을 양도세 비과세로 팔려면 조정대상지역의 경우 입주권을 매도한후 2년 거주 및 보유 요건을 다시 충족해야 합니다.   | 작성자 오윤섭

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