(사례) "얼마 전 상가가 다른 사람에게 팔려서 건물주가 바뀐다는 소식을 접했습니다. 문제는 갑자기 건물주가 찾아와 매도 조건으로 세입자가 모두 나가야 한다는 통보를 했다는 겁니다. 황당한 마음에 권리금 회수를 주장하니 건물주는 매도 조건상 받아들일 수 없다고 합니다. 이 경우 권리금도 회수하지 못한 채 건물을 비워줘야 하나요?"
[K그로우 전문가칼럼=엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사] 상가 임대차에서 매도, 상속 등의 이유로 건물주가 바뀌면 기존 세입자와 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 건물주가 바뀐 후에도 기존 세입자와 계약 사항을 그대로 유지하는 경우와 달리 세입자를 내보내려 한다면 권리금보호 법률에 관한 문제가 생길 수 있다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상가 건물임대차 보호법(이하 상임법)상에는 건물주가 바뀌더라도 새 건물주가 기존 건물주의 권리와 의무를 승계한다고 규정하고 있다. 즉 새 건물주가 된 사람도 기존 세입자가 있는 상황이라면 기존 계약과 동일하게 권리와 의무를 이행해야 한다는 뜻이다.
하지만 자신은 새 건물주가 되었으니 기존 세입자와의 계약은 무시한 채 권리금보호 의무를 저버린다면 법률상 위법에 해당한다. 따라서 새 건물주가 된 사람은 기존 세입자의 계약 기간과 권리를 보호해야 할 의무가 있다.
만약 건물 매매 시 건물주간 조건으로 기존 세입자에게 권리금 회수 기회를 주지 않는다면 세입자는 어떻게 대처해야 현명할까.
건물주 입장에서 한 가지 명심해야 할 점은 해당 사유는 권리금보호에 앞서 계약 해지 사유조차 될 수 없다는 점이다. 다시 말해 건물매도나 새 건물주의 매수 조건으로 세입자가 나가야 한다는 사유는 법률상 근거가 없고 오히려 위법에 해당한다는 말이다.
따라서 해당 사유로 세입자에게 계약 해지를 요구하더라도 세입자는 이에 응하지 않아도 법률상 문제가 되지 않는다.
반면 주택 임대차에서는 집주인 본인이 직접 실거주를 희망한다면 세입자를 내보낼 정당한 사유가 된다. 하지만 상가 임대차에서는 세입자가 불법을 저지르지 않는 이상 함부로 내보낼 수 없다는 사실을 명심해야 한다.
다만 기존 건물주가 건물을 팔아야 할 사정이 있고 새 건물주도 해당 부동산을 포기할 수 없는 이해관계가 있다면 세입자에게 충분한 보상을 통해 내보내야 법률상 안전한 해결 방법이 될 수 있다.
한편 새 건물주는 기존 세입자의 권리금뿐 아니라 갱신요구권도 보장해야 할 의무가 있다. 상가 임대차에서는 계약을 맺은 날로부터 10년간 갱신요구권을 행사해 계약을 연장할 수 있다.
이는 건물주가 바뀌더라도 권리가 유효하다. 가령 기존 건물주 때 5년 동안 장사를 해온 세입자는 건물주가 바뀌더라도 나머지 5년을 보장받을 수 있다는 뜻이다.
정리하면 건물주간 건물 매매에서도 세입자는 법률상 나가야 하는 사유가 전혀 없으며, 법률로 보호된 권리금 회수와 갱신요구권 행사도 가능하다. 다만 갱신요구권 역시 권리금과 마찬가지로 건물주가 충분한 보상 조건을 제시한다면 서로 간 합의로 권리를 포기할 수 있다.
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