둔촌주공재건축 Fact check [20탄 - '926'의 비밀]

[경호처장]

□ 둔촌주공 재건축 사업개요

시공사	면적	건폐율	용적율	규모	공동주택수	상가
현대건설. 현대산업개발   롯데건설. 대우건설	정비구역 : 189,435평 사업시행 : 139,988평	18.24%	273,85%	지하3층~ 지상35층	5,930세대 → 12,032세대	5호선상가. 9호선 상가 분산상가1. 분산상가2

□ 둔촌주공 분양 세대수

신규 1단지 세대수				신규 2단지 세대수				신규 3단지 세대수			신규 4단지 세대수
3,243세대				1,672세대				3,942세대			3,175세대
구분	14평	18평	22평	25평	34평	37평	43평	50평	45평복층 (1~2층)	55평복층 지하썬큰	58평복층 (31~34층)	64평 펜트	66평 펜트	총계 (12,032)
분양	54	1,452	928	1,650	4,370	821	1,349	303	16	9	16	9	9	10,986
임대	272	272	272	230	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1,046

□ 둔촌주공 예상 추진 일정

일정	7월	8월		9월	10월	11월	12월	2022년 12월
내용	석면제거 및 철거 / 착공신고						일반 분양	입주
	시공사와 계약 변경 협의			관리처분 (변경) 총회	관리처분 변경인가	동·호수 추첨
						조합원 분양 계약
						매매 중단 시점

※ 조합원 분양 신청 변경 완료.

※ 상가와 지하철5호선 및 9호선 연결공사를 위한 업체 선정 진행 중.

※ 조합원 분양계약 체결이전 모델하우스 건립 계획 수립 중 (22평A. 25평A. 34평A. 34평D. 43평A -총 5개평형).

※ 7월부터 시공사와 계약 변경 협의 개시.

□ 둔촌주공 철거 상황

구분	해당 동	현재 작업 내용	비고
철거 동	201~202동. 204~212동(9개동).  213~217동. 218동. 223동. 231동. 101동 222~225동(4개동). 232~236동(5개동). 321동~322동. 414동 305동. 308동. 424~426동	37개동 철거완료
석면해체 진행 동	427동. 431동. 435동. 436동. 437동	보양 및 석면 제거
	203동. 219~221동. 226~230동. 304~325동. 402~405동. 407동. 411~412동. 419~430동. 432~434동

현재 재건축단지들은 정부의 분양가상한제 시행여부 및 그 적용 범위를 두고 하늘만 바라 보는 꼴입니다.

둔촌주공의 경우에도 변경관리처분 과정을 거친후 조합원 동·호수 추첨 및 일반분양순으로 진행이 예정 되는 과정에서 다시금 불확실성에 쌓여 있는 형국입니다.

수많은 추측성 언론보도가 이어지며 조합원 및 대기매수자들의 마음을 더욱 흔들어 놓고 있는 상황인데  간략히 둔촌주공의 숨겨진 비밀을 찾아보는 기회를 가지고자 합니다.

1. 둔촌주공 '926'의 비밀

기존 세대수		2017년 5월 2일 관리처분인가		2019년 사업시행(변경)인가		비고
5,930세대		예상 세대수 : 11,106세대		확정 세대수 : 12,032세대		일반분양 926세대 증가
		조합원평균분양가 : 2,138만원/평		(예상)조합원평균분양가 : 2,752만원/평
		일반평균분양가 : 2,748만원/평		(예상)일반평균분양가 : 3,500만원/평
		평당공사비 : 415만원/평		(예상)평당공사비 : 450~490만원/평

 ○ 현재 모든 부동산에서 조합원 및 매수자에게 설명하는 분담(환급)금은 2017년 관리처분인가일 기준임.

    → 설계변경에 따른 일반분양분 926세대 증가분에 따른 수익증가분은 현재 미반영 상황임.

 ○ HUG 문제와 분양가상한제 시행여부 및 그 적용범위에 따라 조합원 분양가 및 일반분양가 변동 가능.

    → 필연적 시나리오는 일반분양가를 하향 조정해야 할 경우 조합원분양가도 하향 조정해야 함.

    ↔ 이때 증가되는 조합사업비과 공사비로 인해 조합원 분담금 증가 요인 발생.

    ↔ 둔촌주공의 경우 일반분양분 926세대 증가로 인해 큰 분양수입 예상.

    → 926세대의 분양수입을 통해 증가되는 조합사업비와 공사비가 충당되고 조합원 추가 수익도 예상.

 ○ 다른 단지들과 달리 둔촌주공 추가 수익 요인인 926세대 증가분에 대한 언론의 언급은 없다.

    → 설계변경에 따른 일분분양분 926세대 증가분에 따른 순수입증가분은 조합원의 몫이여야 함.

    → HUG문제와 분양가상한제 영향을 받는다 하더라도 둔촌주공 조합원 분담금에 영향 없을 듯.

    → '926'의 비밀을 안다면 조합원의 경우 큰 걱정은 안해도 되고 매수자들의 경우 적극으로 매수해야 함.

2. 향후 부동산 가격 상승의 결정적 요인

 ○ 공급부족 요인

    → 안전진단 강화와 재건축인허가 보류로 초기 재건축 단지 추진 중지 상태.

    → 재건축 가능 연한 40년으로 확대 가능성이 높아 초기재건축단지 향후 10년이상 추진 중지 예상. 

    → 서울 우량지역의 새아파트는 지속적으로 공급 부족 심화.

    → 분양가상한제 적용은 건설사 수입 감소 + 조합원 분담금 증가로 재건축 사업 추진 어려움.

 ○ 저금리 요인

     → 저금리 기조는 세계적 추세로 장기적으로 지속될 듯 → 당분간 금리는 하향 추세 예상.

     → 현금가치 하락을 피하기 위한 실물 자산(부동산) 투자 증가.

     → 부동산시장은 풍부한 유동성으로 인한 폭발적 장세가 도래 할 가능성 높음.

 ○ 부동산 가격 상승은 필연적 흐름으로 가고 있다.

     → 정부 정책 영향으로 상승세가 멈춘 현 상황이 대기매수자들에겐 기회의 시간임을 알아야.

    → 2021년이후 입주 물량이 거의 소진 되면 새아파트 가격은 폭발적 상승 예상.

3. 둔촌주공을 매수해야 하는 이유

 ○ 재건축초과이익환수제 적용 無

    → 재건축초과이익환수제 적용 없는 단지로 조합원당 1억5천만원 상당의 환수금 면제 효과.

     → 수익보장형 투자처

차  별  성	내             용	비     고
교통	ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역)   ㆍ지하철5호선 (둔촌역)   ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중     (구리~서하남~안성 : 2022년 개통)   ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC)   ㆍ수서SRT	지하철 더블역세권 단지 주변 고속도로 진출입 용이
학군	ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교)   ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교)   ㆍ남 고등학교 1개 (동북고)	단지내 6개학교
공원	ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원	친환경 주거지
배후수요	ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년 중 착공 예정     →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가   ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지   ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지	배후 수요 풍부

4. 조합원 차별성

구    분	조합원	일반 분양
분양 방법	조합원 자유로운 평형 선택	34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주)
		37평/43평/50평 : 일반분양 無
조합원 특혜	34평 기준 조합원 로얄동 · 로얄층 우선 배정	조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양 저층부분과 동향 및 서향 타입 위주 일반분양
	각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치	분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담
	발코니 확장 비용 무료	각종 옵션 일반분양자 부담하에 선택
빌트인 가전 무료 설치 (삼성 . LG 동급)	시스템에어컨 3곳 무료
	거실 42인치 TV
	주방 TV
	냉장고
	드럼세탁기
	김치냉장고
	그 외 다수 (약5~7천만원 상당)

복리시설 요약	▶ 카페테리어 (조식서비스)-1.4단지
	▶ (스카이. 1층. 지하1층) 게스트 하우스 최고급 시설 설계
	▶ 301동 랜드마크타워 설치(스카이라운지. 스카이힐링센터 운영)- 전용 엘리베이터 설치
	▶ Sports complex (지상3층/지하2층)
	사우나. 수영장(25m-8레인. 유아풀. 스킨스쿠버). 실내골프. 휘트니스. 어린이풋살장. 유아트렘벌린. 스쿼시. 탁구장. 클라이밍. 농구장. 배드민턴. 인라인트랙
	▶ 지하1층 골프연습장(일반타석. 양손타석. 스크린. 퍼팅그린)
	▶ Edu center(중앙도서관/지상1층/지하1층)
	어린이 도서관. 성인도서관. 독서실. 주민카페 등
	▶ 작은휘트니스4동. 구립유치원. 작은도서관3동. 어린이집. 주민카페. 문화교실. 경로당 등

5. 결론

 ○ 2017년 관리처분인가일 대비 일반분양분 926세대 증가분은 조합원 수익을 보장하는 마지막 보루.

 ○ 일반분양분 926세대 증가에 따른 분양수익 증가분은 조합원 분담금 증가를 막는 주요 방패.

 ○ 일반분양가 문제로 연일 언론 보도로 도배가 되고 있는 상황에서도 특별한 현상은 매물 증가가 없다는 것.

 ○ 당장 조합원의 경우 열이 뻐치는 상황이나 향후 가격은 상승 할 것이라는 기대감에 큰 동요 없는 상황.

 ○ 매물 증가량 변화 없는 가운데 1∼2개 매물만이 가격을 1천만원 정도 낮추는 변화 없는 횡보세 유지 중.

 ○ 발표된 악재는 악재가 아니라는 말과 같이 8월초까지 가격 변화 없다면 8월에도 가격 하락는 더욱 없을 듯.

    → 따라서 7월하순에서 8월 휴가 시즌이 대기매수자들에겐 가장 좋은 매수 적기로 판단됨.

 ○ 10월말∼11월중으로 예정 되고 있는 착공신고前까지 한시적 거래로 인해 8∼9월까지는 매수해야 함.

 ○ 당분간 횡보세가 유력하지만 정부대책이 발표되면 오히려 호가 상승세로 전환 가능성 높음.

 ○ 착공신고前 매매로 둔촌주공 20억 만들기에 동참할 수 있는 최적의 마지막 기회가 오고 있음.

 ○ 착공신고後 거래 중단 : 둔촌주공 매수는 계약부터 잔금시간까지 고려하면 늦어도 9월까지 한시적 기회임.

둔촌주공재건축 Fact check[20탄 - '926'의 비밀]을 통해 둔촌주공에 숨겨져 있는 수익 발생 요인에 대해 간략히 알려드렸으니 참고 하시기 바랍니다. 둔촌주공재건축 Fact check[21탄]은 2019년 7월 23일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.

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▣ 둔촌주공 급매물 소개

   ※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가

     [1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]

   ※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

   ※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.

   ※ 37평/43평/50평 배정 목적 매수시 조합원 경쟁을 감안하여 권리순위를 따져 매수해야 함.

   ※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.

○ 누구나 살고 싶은 실거주와 투자성 높은 34평 배정                            (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상분담금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
1	16평 (19.09평)	136,000	26,192	109,808	67,720	73,982	6,262	142,262
1	16평 (19.09평)	136,000	26,746	109,254	69,201	73,982	4,781	140,781
1	18평 (21.48평)	137,000	27,338	109,662	70,783	73,982	3,199	140,199
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상환급금 (C)	34평 매수가격 (A+C)
3	31평 (25.78평)	147,000	31,646	115,354	82,295	73,982	-           8,313	138,687
3	31평 (25.78평)	148,000	31,428	116,572	81,712	73,982	-           7,730	140,270

○ 4인 가족 최적의 거주 + 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 높은 43평(1,349세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	43평 조합원 분양가	43평 배정시 예상분담금 (C)	권리 순위	43평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	152,000	-	152,000	88,954	93,708	4,754	2,515	156,754
4	34평 (28.66평)	155,000	35,812	119,188	93,427	93,708	281	260	155,281
4	34평 (28.66평)	156,000	34,814	121,186	90,760	93,708	2,948	1,600	158,948

○ 100% 판상형·남향 타입으로 조합원 배정 신청이 높은 37평(821세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 배정시 예상환급금 (C)	권리 순위	37평 매수가격 (A+C)
4	34평 (28.66평)	156,000	35,158	120,842	91,680	83,732	-           7,948	1,050	148,052
4	34평 (28.66평)	158,000	35,354	122,646	92,203	83,732	-           8,471	800	149,529

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	권리순위
4	34평 (29.83평)	170,000	35,806	134,194	93,411	113,262	19,851	250
4	34평 (29.83평)	175,000	36,024	138,976	93,994	113,262	19,268	84

○ 최고의 가치투자 임대수입 목적 18평+18평 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	18평 조합원 분양가	18평 조합원 분양가	18평+18평 배정시 예상 환급금	권리순위
4	34평 (29.83평)	159,000	35,508	123,492	92,748	38,440	38,440	-             15,868	550등

○ 최고의 가치투자 둔촌주공 상가 매물 

현재 층	현재 분양면적	지분 형태	매매가	무상 지분율	무상 분양 배정 평형
1층	9.8평 (지분11.3평)	1/2지분 (1순위)	24억 (이주비4억2천)	187%	18평
1층	10.6평 (지분12평)	1/2지분	18억	187%	20평
1층	5.4평 (지분6평)	단독지분	10억	187%	10평
1층	6.8평 (지분8평)	단독지분	13억	187%	13평
1층	7.35평	1/2지분	10억	187%	13.75평
지층	119평	3/5지분 (지층2순위)	75억	193%	229평
지층	39.5평	1/5지분 (지층2순위)	27억	193%	76평
지층	7평 (지분8평)	단독지분	8억	193%	13평
2층	12평 (지분13평)	단독지분	12억7천	188%	21.8평
2층	7.7평	1/2지분	6억9천	188%	14평
3층	17평	1/2지분	18억	192%	32평
3층	지분12평	1/6지분	8억5천	192%	21평

[사라]

좋은 글 감사합니다^^

[강바람]

항상 많은 도움을 받고 있습니다. 감사합니다^^