( 어제 밤 처음 올렸던 글에서 용적률데이터, 최초분양가 등의 보충자료를 첨부하였고
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다른 분 의견을 통하여 약간의 수정도 이루어졌습니다.
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스크랩은 안되는 것으로 설정하였는데, 이 글에서 각 단지정보를 비롯해 세부사항에서
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오류가 있을 수도 있어서 그런 것이 파악되면 수정을 해야 할 수도 있어서 그런 것입니다.
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중요하지 않은 것이라도 정확하지 않은 사항이 혹시라도 유포되는 것은 삼가하고 싶기 때문입니다.
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이 글은 겉으로 나타나 있는 결과적인 현상에 깔려있는 배경에 대한 이해를 돕기 위해 쓰여졌습니다.)
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<< 강남도 아닌 목동신시가지 아파트가 무척 비싼 이유 >>
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▶작년 8.31 대책후 지금까지 아파트가격 상승률 1위인 곳은
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서울 양천구로 나타나 있습니다. 그것은 양천구 내에서 목동 신시가지 때문입니다.
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목동 신시가지 단지는 서울의 최고 인기지역 중에서는 용적율이 매우 작아서
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그로 인한 미래가치 상승 가능성이 큰, 마지막 남은 대규모 지역입니다.
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또한 지금 현재로서도 살기가 매우 좋은 곳입니다.
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잠실, 개포를 비롯한 강남의 대규모 재건축단지들이 소형 평형으로 주거여건은 안좋았기 때문에
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투자목적으로만 사두고 실제 거주는 다른데에서 하는 경우가 보편적이었습니다.
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그에 반하여 목동신시가지 단지는 중대형평형들도 함께 많이 있으면서
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중소형평들도 지금 현재로서도 실제 거주하기에 괜찮은 동네입니다.
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따라서 주거를 잘 하고 있으면서 미래가치까지 내다본다는 점에서 매력이 있는 곳입니다.
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▶강남도 아니면서도 무척 비싼 이유로는, 역설적으로 들릴지 모르지만,
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강남이 아니기에 비싼 때문으로 이해해야합니다.
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서울에서 경제력이 많은 사람들이 살면서, 지역 자체 크기로도 도시 규모에 이르는
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대규모 지역으로는 강남권이 거의 유일하였습니다.
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동부이촌동과 여의도 같은 곳도 있지만 그 지역의 규모는 그렇게 크지를 않습니다.
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▶그런데 직장이나 일터가 강남에서 가까운 사람들은 강남권에 사는 것이 좋지만
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강남에서 먼 지역은 오히려 강남에서 사는 것이 불편합니다.
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제가 아는 사람들 중에서도 직장이 부천이나 인천 지역이고 집은 유복한데
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강남에 살면서 다니기는 불편한 사람들이 주로 목동에 삽니다.
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즉 상류 계층이면서 강남에서 살기에는 위치상 불편한 사람들이 몰려들어사는 곳이 목동이 된 것입니다.
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목동이 1단지부터 14단지까지 매우 넓은 지역에 걸쳐서 도시 규모를 이루고 있기 때문에
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규모의 경제도 이루면서 많은 사람들을 흡수하기에 유리하였습니다.
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서울에서도 서부지역이나 여의도, 강북시내 등에서 근무하는 사람들 중에
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목동에 살면 출퇴근이 편리하기 때문에 사는 사람들이 많습니다.
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▶강남권은 면적 자체가 무척 넓고, 강남이 확산되면서 송파로 이어졌고,
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다시 강동권으로 이어지면서 강남권이 계속 확장되어갔습니다.
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서울을 벗어나서는 수지, 판교, 분당, 용인 등으로도 계속 뻣어나서
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강남에 대한 대안으로 살려는 사람들이 갈 수 있는 곳들이 많이 생겨났습니다.
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반면에 목동 신시가지는 서울의 서부권에서 유일하게 대규모로 택지가 잘 조성된 곳이라서
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서남부와 서북부를 포함하여 서부 지역에서 목동신시가지를 대신하여 사람들이 갈 곳이 별로 없습니다.
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서울을 벗어나면 중동신도시처럼 일부 대안들이 있지만 위세는 너무 약하며,
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상암동DMC가 장기적으로 매우 유망하고 이미 가격도 꽤 비싸지만, DMC가 아직 본격 개발이
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시작된 것이 아니라서 아파트의 수가 적어서 많은 사람들이 흡수되기는 힘든 상태입니다.
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▶이렇듯 비강남권 중에서 비싼 아파트 지역이면서 대규모 단지로서는
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마땅한 대안이 없다는 점이 목동권의 가치로서도 큰 강점인 것입니다.
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즉 강남권은 절대적인 수요가 많은 반면, 목동신시가지는 대안이 적은 관계로
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[수요/공급] 측면에서 유리할 수 있는 것입니다.
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비강남권에서 직장이나 일터를 가진 상류계층이 많이 들어와 살다보니
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자연스레 유력한 학원가가 형성되어졌고, 학교수준도 높아지면서 교육환경도 좋아진 것입니다.
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목동 신시가지 단지내의 초등학교, 중고등학교의 수준은 높은 것으로 평이 나 있으며
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우량한 학원들이 밀집해있어서 서울의 서부지역에서 최고의 사교육 메카입니다.
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제가 직접 잘 아는 사람들 중에서도 목동 신시가지 단지에 사는 사람들이 꽤 많아서
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여러 아파트들에 직접 들어가본 적도 있습니다.
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그래서 저는 피부로도 현실로도 잘 아는바이지만, 목동신시가지를 잘 이해못하는 사람들도 있습니다.
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▶대한민국 국민이면 서울의 강남에 얼마나 값비싼 아파트들이 많고
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경제력 많은 사람들과 유력인사들이 많이 사는지 잘 알지만
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목동신시가지에 대해서는 아파트 가격이 매우 비싼 것을 잘 받아들이지 않는 사람들도 많습니다.
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강남은 강남 내에서도 아파트 단지에 따라서 분위기나 평당가격이 꽤 차이납니다.
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대치동과 도곡동 등지에서 인위적으로 경계선을 설정하여, 강남내에서도 다른 구역과
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차별화시키고자하는 내면적인 바램이 있다는 얘기도 강남권 사람들로부터 들은바 있습니다.
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한편, 목동은 처음부터 도시계획하에 1단지~14단지의 신시가지가 대규모로 만들어져서
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다른 지역과 경계선이 설정되어 있는 상태에서 자연스레 차별화된 커뮤니티 형성이 이루어졌습니다.
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신시가지 단지 바로 옆에 붙어있는 아파트들은 생활권은 신시가지와 같아도
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가격은 신시가지 아파트와 크게 차이가 납니다.
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▶신시가지 단지는 넓은 지역에 걸쳐 전체적으로 도시계획이 잘 이루어져서 설계된 곳입니다.
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그에 따라서 공원, 체육시설, 문화시설, 교육시설, 관공서, 공공기관 등이 많이 들어서게 되었고
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완벽한 자족기능의 신도시형 주거지가 될 수 있었습니다.
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하이페리온Ⅰ,Ⅱ 등 고급 주상복합도 들어서서 목동 아파트 가격의 급등에 힘을 실어주었습니다.
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▶특히, 여의도 금융가, 목동의 방송가, 대형 유통업 관련 종사자,
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김포공항과 영종도공항에 근무하거나, 인천권의 공장이나 회사의 중견 간부들이
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목동을 주거 및 투자 1순위로 꼽고 있어 대기수요가 탄탄하며
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이들 매수 대기자가 많은 상황에서 매도자들이 급하게 물건을 내놓지 않는 경우가 많습니다.
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강남권에는 서울을 벗어나서 경기도로 내려가기 전에는 대학교가 없습니다.
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서울에서 대학교는 주로 강북의 동북부에 몰려있거나 서부지역에 몰려있습니다.
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서울의 서부지역과 인천지역의 대학교들에 근무하는 고학력자들도 위치상 목동 지역에 많이 살며
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그에 따라 목동 신시가지 주민들의 평균학력이 높아지는데 더욱 기여가 되었습니다.
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목동 신시가지가 정부의 강력한 집값안정 대책에도 큰 흔들림 없이 강세를 유지하고 있는 것은
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탄탄한 실 수요층이 뒷받침된 때문으로 풀이될 수 있습니다.
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▶게다가 목동 신시가지 단지 아파트들은 지어진지 오래되었으면서
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용적률이 100%를 약간 상회하는 정도입니다.
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그에 따른 미래의 가치 상승에 대한 기대감이 항상 뒷받쳐주는 곳입니다.
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단지 / 각 단지별 규모 / 건폐율 / 용적률 (..일부 단지만 수록함)
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2단지/ 37 동 1640 세대/ 16.61 % / 119.74 %
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3단지/ 30 동 1588 세대/ 17.36 % / 117.13 %
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4단지/ 16 동 1382 세대/ 10.69 % / 99.43 %
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5단지/ 36 동 1848 세대/ 14.30 % / 105.75 %
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6단지/ 15 동 1362 세대/ 11.35 % / 134.35 %
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▶유의할 점으로는, 만약 수리를 안 한 집에 들어가면 노후화로 인해
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5년 내에 보수해야 할 상황이 일어날 가능성이 높습니다.
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수리 안 한 집은 생활에 불편함이 있다는 실거주자의 의견이 있으므로 이를 미리 감안해야합니다.
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또한 서울에서 남쪽 지방으로 갈 때에 서부간선도로로 가다가 서해안고속도로로 들어서게 되는데
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서부간선도로가 막히는 경우가 많습니다.
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그렇지 않으면 올림픽대로로 한참 가다가 경부/중부고속도로로 갈아타야하는데 이 또한 불편합니다.
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그러나 인천, 안산, 김포, 국제공항 등 서쪽으로 갈 때에는 고속도로 이용하기에 편리합니다.
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아래에는 단지별 특징을 적어보겠습니다.
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** 1단지
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- 월촌중학교와 신목중학교 배정이 가능해 실 수요자 뿐만 아니라 전세 역시 수요보다 공급이 부족해
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값이 많이 상승. 1단지 전 평형 전세금이 석달 동안 20%가량 오른 상태
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- 용왕산에 올라가는 산책로가 단지 앞에서 시작되고 용왕산 위에는 체육공원이 있음.
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- 열병합발전소가 붙어있어서 굴뚝에서 나오는 연기로 인하여 과거에는 큰 단점으로 여겨졌었음.
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- 월촌초등학교가 단지 안에 있어서 길 건너지 않고 아이들이 학교 다닐 수 있음.
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- 지하철 9호선 역이 1단지로부터 도보 거리에 생겨남
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** 2단지
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- 신목중학교가 단지 안에 있어서 길 건너지 않고 아이들이 학교 다닐 수 있음
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** 3/4단지
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- 인근에 영도초등학교가 위치해 수요가 꾸준히 이어짐
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** 4단지
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- 2차선 도로(3m)를 건너야 한다는 이유로 3단지를 선호하지만 3단지와 교육시설 공유
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- 과거와는 달리 모든 문화 인프라, 근린 시설 이용이 가깝고 이용이 편리해졌음
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(까루프, 행복한세상, 현대백화점, 기타 등등이 없었을 때는 상대적으로 소외 아파트)
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- CGV에 이어 곧 행복한세상 건물에 메가박스 영화관 개관
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- 현대백화점 거리부터 행복한세상을 거쳐 파리공원까지가 목동의 중심거리로
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이 주변의 많은 변화가 짐작됨. 주변에 이마트가 들어설 예정에 있어 제2의 변화기를 맞이함.
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- 4단지는 3종 지역으로 재건축이 된다면 목동에서 가장 요지에 위치한 최고의 아파트나
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주상복합이 될 가능성도 있음.
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** 7단지
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- 유흥가 및 상가 밀집지역 이나 목동에서 평당매매가 상위에 속하는 선호단지 중의 하나
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- 단지 바로 앞에 지하철 5호선 목동역이 있고, 많은 버스가 지나가는
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오목로에 인접해 있어서 목동 아파트 단지 중에서는 대중교통수단이 가장 편리함.
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** 8단지
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- 서정초등학교, 진명 여자고등학교가 목동에서는 알아주는 학교로
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이들 학교가 7단지와 8단지 사이에 있어서 이들 학군에 속함.
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(그러한 관점으로는 7,8단지가 목동에서 선호하는 단지에 속함)
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- 자금사정상 9단지 중형평수를 선택하기가 힘들면 8단지 20평형대를 추천하기도 함
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** 9단지
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- 서울남부지방법원 종사자들이 9단지에 주로 거주하면서 이곳의 학군이 신서 초등학교라서
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자연스럽게 벨류 업 효과
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** 11단지
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- 실 거주자들에 의하면 항공기소음이 적지 않아 오랫동안 민원이 적지 않았던 단지
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** 12단지
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- 27평(방 3개), 실 평수도 21.67평으로 다른 단지에 비해 우수
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- 중학교는의 봉영여중(올해 10%에 육박하는 특목고 진학률),
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신서중으로 진학(9, 10단지와 같은 학군)할 가능성이 높은 학군
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- 상대적으로 낮은 시세 : 목동아파트 주요 단지 27평의 가격이 이미 5억 후반
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아직 상대적으로 가격이 높지 않은 12단지로 매수세가 이동하는 모습도 있음
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- 단지 내에 호돌이공원이라는 어린이 공원이 있을 정도로 뛰어난 조경을 자랑.
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양천구에서 가장 뛰어난 단지조경으로 선정될 정도
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- 리모델링에 따른 가치 향상 가능성 : 리모델링 추진을 위한 모임이 추진 중, 성공적으로 될 경우
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27평 주민들은 35평 이상(방 4개, 화장실 2개)으로 삶의 가치가 높아짐.
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- 목동경전철 개통시 편리해질 것으로 기대 (양천구청과 현대산업개발 MOU체결, 2012년 완공예정)
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** 13/14단지
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- 13,14단지 역시 외부에서 유입되는 학군수요로 관심이 높은 단지이며, 전세금 역시 상승세 보이는 지역.
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특히 목일중학교 배정이 확실한 14단지가 교육측면에서 관심이 높음.
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목동신시가지 단지가 처음 분양할 때에는 외면당하여서 찬바람이 불었었는데
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그 뒤로 지금까지 가격이 꾸준히 올라서 장기간에 걸쳐서 큰 상승을 하였습니다.
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즉, 어떤 것에서든지 현재의 분위기가 항상 미래까지도 이어진다고 단정할 필요는 업습니다.
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분위기도 좋지만, 열린마음으로 객관적으로 바라볼 때에 좀더 나은 미래안을 지닐 수 있을 것입니다.
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신시가지 1단지의 입주일은 1986년 10월이었으며, 그당시의 평형별 분양가는 대략 다음과 같았습니다.
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20평형: 2200만원
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30평형: 3200만원
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35평형: 4800만원
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45평형: 6300만원
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58평형: 7800만원
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좋은 정보 감사합니다. 사실..강남언저리에 30평대조그마한 분양권하나 있는데.....이제 강남에서 40평대 갈아타긴 요원한 것같고...직장도 강서라 목동으로 갈아타고 싶은데..목동으로 갈아타는 것도 똑같이 어렵네요. 아파트값이 미쳤나봅니다. 그냥 평생 30평대 이사갈 생각말고 살아야겠습니다.
첫댓글 처음으로 일등댓글이네요 ^^
전이등이네요..야호..
좋은글 감사합니당~^^
저두 매번 좋은글 잘 읽고 있답니다~~^^ 감사합니다~~
삶에 있어 항상 미래적인 이야기를 읽고 갑니다! 복 많이 받으실 겁니다 ^_^
와 저도 웬일로 순위에 들었습니다.. ^^& 행복투자님 글을 보고있으면 머릿속에 하나의 청사진이 그려지는군요... 높은 식견과 예리한 통찰력 훔치고 싶습니다... ㅋㅋ
멋지네요. 주식만잘하시는줄 알았습니다. ^-^
갠적으로 목동을 좋아해요. 나중에 여유가되면 목동이나 동부이촌동쪽이 괜찮을듯...
요즘 행복투자님..글 자주올라와 살맛나네여 ㅋㅋ
선리플 후 감상^^
단지 좋은 교육여건으로만 생각했었는데... 말씀듣고보니 공감이 됩니다...
이런이유가 있었군요..좋은 정보 감사합니다.
좋은 정보 감사합니다. 사실..강남언저리에 30평대조그마한 분양권하나 있는데.....이제 강남에서 40평대 갈아타긴 요원한 것같고...직장도 강서라 목동으로 갈아타고 싶은데..목동으로 갈아타는 것도 똑같이 어렵네요. 아파트값이 미쳤나봅니다. 그냥 평생 30평대 이사갈 생각말고 살아야겠습니다.
늘 느끼지만, 오늘도 또 한번 감탄에 감탄을 하고 갑니다. 정독하겠습니다. 감사합니다.
외람되지만 덧붙이자면,12단지는 계남초등학교배정이고 은정초등학교는 양천아파트 거주만 해당합니다. 투자목적이 아니라 정말 살기 좋은 곳입니다.자족기능을 갖춘...표현이 딱입니다.
님의 글을 읽다보면 정말 대단 하다는 이야기 밖에...... 난 언제쯤 이런 생각을 나 스스로 할수 있을까여????
너무너무 잘읽었읍니다. 평소에 목동에 무척 관심이 많았는데...^^ 윗분들처럼 행복투자님이 글을 자주 올려주셔서 말 그대로 행복해여.^^ 좋은정보 감사드립니다.
항상 좋은글 좋은내용 감사합니다.배우고 느낄수 있게 해주신 행복투자님께 감사합니다^^
잘읽었습니다. 감사합니다..
행복투자님 혹 광명시에 관한 식견은 어떠신지 알고싶습니다. 목동과 아직 차이가 많이 나는데 앞으로 발전가능성 등등.. 전 실거주목적으로 하안1단지 재건축을 구매하고 싶거든요^^
아~ 나두 내집 갖고 싶다! 행복투자님! 감사합니다!
스크랩이 안되는군요...ㅠ.ㅠ 좋은 글 잘 읽었습니다. 다른 사람에게 보여주려 했는데, 여기 와서 읽으라고 해야겠네요^^
행복투자님의 글을 읽다보면 세심함에 놀라곤합니다. 오늘도 기분좋은 하루가 될것 같아요^^ 감사합니다.
많이 배우고 갑니다. 항상 감사드립니다. ^^
서울시민은 아니지만 목동에 대해서 관심을 갖고 있었는데 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.
역시 수요와 공급의 원칙이 적용되는군요. 좋은 글 감사합니다.
좋은 글 감사합니다.
전 목동7단지 35평사는데 1년만에 3억올라서 현재 11억이랍니다 ㅋㅋ
참고로 제 나이는 29세 이고 부모님이 물려주심....
전 타워펠리스 사는데요. 제가 벌어서샀습니다. 좀더 익으셔야 되겠군요..
늘 감사합니다..
인하대에서 근무하는데 의대교수나 학교교수 거의 목동에서 살지요. 저희 이모도 목동에서 사는데 저층이라 복잡하지 않고 일방통행이 단점이자 장점이죠. 외부인 출입이 없으니까. 요즘 교통이 막혀서 그렇지 정말 살고 싶은 곳이에요.
그옛날이 그립긴 하나 저시절엔 전 돈이 더 없었걸랑요.. 열심히 벌겠습니다.
좋은 글 읽고 갑니다. 나중에 노원구 지역에 대한 분석 글도 정중히 부탁드립니다.(강북동에 대한 전반적 분석...)
좋은 글 감사하게 잘 읽었습니다.
행복투자님 덕분에 좋은글 감사합니다. 중동.상동 분석도 부탁드립니다.
목동 그렇게 살기좋지는 않습니다. 거품 무진장 끼었어요.
께벳님^ 그러면 서울서부에서 목동 신시가지보다 더 좋은데는 어디가 있나요? 궁금^
목동아파트 입주시부터 살다가 결혼해서는 분가해서 화정근처에 삽니다...분석적인 말은 못하겠지만...제가보는 장점은...중심상가 초기분양시 높은 분양가로 인해 모텔등 유흥시설이 없다는것...저층아파트 혼재로 시야가 트인것
교육은 특별히 잘가르친다기 보다...어느정도 사는층이 모이다보니 그리되는 것같습니다..초기 목동과 비교하면 지금 목동에 지하철빼고 교통좋다는 말씀은 이해가 안됩니다...저도 이제는 목동에 별로 가고싶지 않으니까요...
차라리 교통은 당산이 좋지요...요새는 정말 지하철욕심만 빼면 좀 외곽으로 나오는 것도 괜찮다는 생각이 듭니다.
오랜만에 잘 읽고 갑니다