건축자료 건축물의 사용승인, 6가지를 숙지하라

[은린]

건축물의 사용승인
6가지를 숙지하라

건축물의 사용승인은 시행한 사업의 마침표를 찍는 것과 같다.
사용승인을 만만히 봤다가는 입주예정 시기를 맞추기 어렵고 분쟁을 불러올 수 있기 때문에 철저한 준비가 필요하다

글 이관용

건축학 박사 PhD, 미국 TEXAS A&M University.
건축학 석사 M.Arch.
미국 The University of Texas at Austin.
건축학 학사 경희대학교
대한민국 건축사, 대한건축사협회 정회원
KIRA, 한국건축가협회 정회원
현) (주)오픈스케일 건축사사무소 대표이사
현) 이관용건축학교 운영중
전) 2015. 3.-2022. 6. 세종대학교 건축학과 겸임교수
전) 2019-2020 서울특별시건축사회 법제위원회 위원장
2017 서울시 우리동네좋은집 찾기 금상수상

건축행위를 함에 있어서 법적으로 중요한 부분이 바로 인허가 행정청으로부터 허가서를 받는 것이다. 건축심의의결서, 건축허가서, 굴토심의 의결서, 착공신고 필증, 그리고 최종적으로 가장 중요한 사용승인서(준공필증) 등 건축물의 용도와 규모에 따라 해결해야 할 행정절차가 많다.

건축주는 건축공사를 완료한 후 건축물을 사용하고자 하는 경우에도 행정청으로부터 사용승인을 받아야 한다. 사용승인은 건축행위에서 가장 중요한 절차라고 해도 과언이 아니다.

사용승인을 받기 위해서는 먼저 공사가 완료되어야 하며 건축허가를 받은 그 도서대로 준공이 되었는지 현장을 확인하는 절차를 받아야 한다. 사용승인이 무엇보다 중요하므로 시공자는 건축착공 단계부터 사용승인에 관련된 내용을 확인하고 공사해야 한다. 다음과 같은 내용을 숙지하고 사용승인 준비를 잘 해야 할 것이다.

1. 시공자는 건축허가조건을 숙지한다
건축주와 건축사가 디자인과 설계를 마치면 건축허가를 접수하게 되고, 적법한 설계라고 판단되면 인허가권자는 건축허가서를 교부한다. 이를 허가필증이라고 말하는데, 건축허가서를 교부할 때 건축과를 비롯한 여러 협의부서와의 협의내용을 근거로 한 건축허가조건도 함께 교부한다.

건축허가조건은 해당 지자체마다 그 내용들이 상이하므로 절대적인 기준을 말할수는 없지만 서울시의 경우 그 조건들이 갈수록 복잡해지고 있으며 세분화되고 있다.

이러한 이유로 시공자는 꼭 건축허가조건을 모두 읽어보고 공사를 해야한다. 왜냐하면, 건축법령이 수시로 개정되고 변동되므로 예전에 했었던 방식으로 공사를 진행했다간 나중 준공때 어려움에 처하게 될 수 있으며 다시 재공사를 할 수 있는 상황이 발생하기 때문이다. 그리고 각 구별, 지자체별 조건들이 다르므로 해당공사 지역의 허가조건을 꼭 숙지하기 바란다.

2. 건축허가조건이 곧 준공조건이다
허가조건은 아주 세분화하여 기술되어 있다. 협의부서만 보더라도 건축과, 전자정보과, 주차행정과, 도로과, 치수과, 청소행정과, 장애인복지과, 맑은환경과 등 여러 부서들이 관계되어 있다.

특히 주의해서 시공해야 할 부분이 정화조설치, 기존 건물 배수설비 폐쇄절차 및 시행방법, 장애인편의시설 설치 및 준공 등이다. 시공자와 현장소장이 무엇보다 신경을 기울여 적법하게 공사해야 하고 해당 서류들을 잘 챙겨놔야 한다.

3. 사용승인 신청 대상 건축물을 확인한다
건축주는 허가권자에게 사용승인신청서에 다음 대상별 도서를 첨부하여 신청한다.

4. 사용승인 준비서류에 만전을 기한다
사용승인 신청을 위해 건축주는 여러 서류를 준비해야 한다. 감리자와 시공자 그리고 건축주는 아래 서류를 잘 준비하여 사용승인 신청시 모두 제출해야 한다.

건축법령에서는 구체적으로 서류 리스트를 제공하지 않는다. 실무를 직접 해야만 어떤 서류가 필요한지 알 수 있다.
또한 건축행정이 복잡한 이유는 지자체마다 준비서류가 제각각이고 복잡하기 때문이다. 그래서 건축허가조건을 미리 숙지하고 모르면 해당 건축과에 문의하면서 준비해야 한다.

다음 페이지에 소개하는 사용승인 준비서류는 필자가 실무를 하면서 실제로 해당구청에 제출한 서류이므로, 현재 진행 중인 프로젝트의 용도와 규모에 따라 해당될 수도 있고 불필요할 수도 있으니 참조하기 바란다.

사용승인조사 및 검사조서의 예

사용승인에 필요한 준비서류
사용승인 도서 - 건축평면, 입면, 단면, 주차, 조경, 우오수계획도 등
감리완료보고서 - 감리일지 공정별 단계별 체크리스트 / 정보통신공사 감리결과보고서
각종영수증 - 감리비완납확인서, 면허세, 등록세, 정화조면허세, 구조감리비지급내역서, 설계의도구현내역서
하자보수이행증권 (공동주택)
필로티건축물 시공 동영상 파일-기둥, 바닥, 보 등
차면시설 설치확인서 - 시공사진
도로관리대장 - 대지일부를 도로로 제척한 경우
소방시설 완공검사 증명서
승강기검사 합격증명서
전기사용전 점검확인증
정보통신공사 사용전 검사필증
급수공사비 청구서, 영수증
도시가스 공급(예정)확인서
보일러 설치확인서
온돌 및 난방설비 설치확인서
수도계량기 동파방지사진
하수관거 CCTV 영상 파일
하수도원인자 부담금영수증
배수설비 준공관련서류-준공검사 및 완료보고서, 준공검사 신청서, 준공및 폐공완료, 폐쇄완료신고서, 건설업등록증-상하수도설비공사업, 배수설비사진첩
정화조 준공서류-설치사진, 정화조제조업자표시, 시공사진 등
단열재-준불연재 시험성적서, 납품확인서, 외벽 단열재 품질관리서
각종자재 성능서 - AW창호, AW단열도어, 주택 PVC창호, 방화도어(방화문품질관리서) 등 시험성적 및 납품확인서
KS자재 및 국토교통부장관 인정자재 사용총괄표, 건축자재 품질관리서 대장
경계복원측량결과서 (국토정보공사, 지자체마다 제출여부가 다름)
건물번호 부여 안내문, 새주소 설치 사진 (근경 및 원경사진)
조경설치확인서 (조경설치 사진첨부)
주차장전경 사진 및 주차장관리카드
필로티 및 외벽 단열재 사진
도로공사 준공검사 신청서
국기봉설치 사진
절수설비 환경표시인증서 또는 시험성적서, 절수설비 설치확인서및 납품확인서 (시공 사진첨부)
소방관진입창 마크 설치 시공사진
재활용쓰레기함 설치사진
범죄예방 시설 설치사진
건축물관리계획서
층간 차음재 설치확인 시공사진
기술지도완료증명서, 안전점검 종합보고서 (지하층)
에너지절약계획 이행확인서 (연면적 500제곱미터 이상시)
녹색건축물이행확인서 (서울시)
장애인편의시설 설치확인 사진 제출 및 현장조사 (다세대 10세대 이상부터 적용)

5. 사용승인 조사 및 검사 절차를 파악해 둔다
사용승인 조사는 사용승인 신청한 건축물이 건축법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지를 검사하게 된다.

그리고 감리완료보고서를 비롯하여 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지도 따져본다. 사용승인 조사 및 검사절차는 행정청의 공무원을 대신해서 업무대행을 받은 건축사가 진행하게 된다.

사용승인조사 및 검사조서의 예

업무대행자(건축사)는 현장을 나가서 사용승인 신청한 도서대로 시공되었는지 검사하게 되며, 검사 후 사용승인 조사 및 검사조서(별첨)에 일치, 불일치 여부를 체크하고 최종 종합의견을 기술하여 제출하게 된다.

여기서 도서와 현장이 불일치 할 경우 시정조치하여야 한다. 감리자와 시공자는 사용승인조사 및 검사조서의 항목들을 살펴보고 공사가 적법하게 시공되는지를 살펴봐야 할 것이다.

6. 사용승인은 무조건 완료한다
앞서 사용승인 준비서류에서 언급한 것처럼, 시공자가 준비해야할 사용승인 서류가 매우 많다. 공사일정을 참조해서 미리미리 준비해야 하며, 특히 승강기검사 같은 경우 승강기협회 일정이나 검사조건들이 있으므로 잘 챙겨야 한다.


또한 장애인엘리베이터를 설치하는 현장은 장애인협회로부터 현장조사를 받게 된다. 장애인 관련 여러 조건들을 잘 숙지하고 시공해서 재검사가 나오지 않게 잘 준비해야 할 것이다. 장애인편의시설 설치부분은 현장에서 지적사항이 제일 많이 나오는 부분이기도 하다. 까다롭고 복잡하기 때문에 해당 규정대로 잘 시공해야한다.

사용승인과 관련하여 타 기관으로부터 인증이나 필증을 받는 경우 시공자는 더욱더 신경을 써야 할 것이다. 이런 내용을 잘 모르고 있다가 예정한 공사완료 시간보다 더 지체되어 건축주와 시공자간에 분쟁이 일어나기도 한다.

공사를 진행하다보면 건축주와 시공자간에 여러 분쟁이 생길 수도 있다. 최근 공사비 상승으로 인해 여러 분쟁이 발생하고 있으며 이런 분쟁으로 인해 공사를 마무리하지 못하여 현장이 방치되는 경우를 많이 볼 수 있다.

실무하는 입장에서 보면 참으로 안타까운 일이 아닐 수 없다. 현장마다 사정이 있고 이유가 있겠지만, 사용승인은 무조건 완료하고 나서 분쟁을 해결하는 방향으로 가야한다. 공사 도중 현장이 방치되면 나중에 폐허가 되어 범죄나 도시안전에도 영향을 끼치게 된다. 

그래서 여러 문제가 있더라도 사용승인을 완료하고 나서 민사소송이나 법적 해결을 하라고 조언한다. 건축이 최종적으로 마무리되는 것을 서로 확인한 후 분쟁을 해결하기 바란다.