시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설.
현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 18.24% | 273,85% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
⊙ 둔촌주공 부대복리시설 요약
구분 | 1단지 | 2단지 | 3단지 | 4단지 |
특화 | 카페테리어 173평 | 수영장. 사우나. 체육관 | 스카이라운지 | 중앙도서관(254평) |
주요 | 경로시설 | 실내체육관(267평) | 어린이집 | 어린이집 |
아린이집 | 탁구장 | 1층 휘트니스(63평) | 1층 휘트니스(178평) | |
1층 휘트니스(67평) | 스크린테니스(66평) | 1층 독서실(일반. 1인) | 1층 독서실(일반. 1인) | |
1층 독서실(일반. 1인) | 2층 사우나 | 지하1층 강습/취미실 | 1층 게스트하우스(3개소) | |
다목적실 | 1층 휘트니스(135평) | 지하1층 휘트니스 | 지하 카페테리어 102평 | |
1층 작은도서관 | 1층 어린이체육관 | 커뮤니티사무실 | 커뮤니티사무실 | |
지하 휘트니스 | 1층 어린이 체육 다목적실 | 주민상담실 | 주민상담실 | |
지하1층 골프연습장 (265평) | 지하1층 골프연습장(281평) | 지하1층 골프연습장(222평) | 지하1층 골프연습장(237평) | |
주민상담실 | 지하 카페테리어 65평 | 코인세탁실 | 코인세탁실 | |
코인세탁실 | 주민상담실 | 실내놀이터 | 실내놀이터 | |
관리사무소 | 코인세탁실 | 지하1층 작은도서관 | 문화교실(3개소) | |
실내놀이터 | 실내놀이터 | 문화교실(2개소) | 지하1층스터디라운지(120평) | |
지하1층 작은도서관 | 지하1층 작은도서관 | 지하2층 사우나 | 지하1층게스트하우스(3개소) | |
문화교실(2개소) | 지하2층 사우나 | 지하1층 경비실/용역휴게실 | 지하2층 사우나 | |
지하2층 사우나 | 지하2층 수영장(484평) | 스카이라운지(301동) | 관리사무소 |
⊙ 둔촌주공 분양 세대수
준 공 후 단 지 별 세 대 수 | ||||||||||||||
신규 1단지 세대수 | 신규 2단지 세대수 | 신규 3단지 세대수 | 신규 4단지 세대수 | |||||||||||
3,243세대 | 1,672세대 | 3,942세대 | 3,175세대 | |||||||||||
평 형 별 세 대 수 | ||||||||||||||
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
조합원 | 43 | 292 | 25 | 158 | 3,097 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 7 | 16 | 9 | 9 | 6,145 |
일반분양 | 11 | 1,160 | 903 | 1,492 | 1,273 | - | - | - | - | 2 | - | - | - | 4,841 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
⊙ 둔촌주공 향후 예상 일정
일정 | 10월 | 11월 | 12월 | 2023년 1~2월 | |
내용 | 철거 및 철거완료 | 착공신고 | 일반 | 입주 | |
시공사와 계약 |
| 매매중단시점 | |||
철거완료 | 변경관리처분총회 | ||||
모델하우스건립 |
※ 조합원 개인별 '평형' 확정 상태 → 2019년 11월경 조합원 동·호수 추첨 예정
⊙ 둔촌주공 철거 현황
구분 | 1단지 | 2단지 | 3단지 | 4단지 | 철거율 |
철거동 | 101동. 103동~121동. | 201동~236동 | 301동~325동 | 401동~406동 | 86.58% |
소계 | 42개동 | 38개동 | 25개동 | 37개동 | 142개동 / 총164동 |
※ 2019년 10월말경 철거완료 예정.
1. 둔촌주공 2019년 현재 시세 흐름도
○ 둔촌주공 시세 흐름도를 보면 2019년 3월 최저점를 기록한 후 지속적으로 상승세 유지.
○ 금년 7월과 8월 분상제 문제로 일시적 조정기가 있었으나 빠르게 회복하며 상승세 전환이후 오름세 모습.
○ 둔촌주공 분상제 유예와 강남권 상승세에 힘입어 10월의 경우에도 추세상 상승세 유지 모습.
○ 11월 14일前까지 한시적 거래 상황이나 강남권 상승세가 유지하는 한 둔촌주공 상승세는 지속 예상.
2. 둔촌주공 거래 동향
○ 언론보도와 같이 분상제 유예 소식이 전해지며 매도 보류 및 호가 올리기 모습 뚜렷.
○ 11월 14일이전 한시적 거래 가능하다는 소식에 대기매수자들의 매수 움직임도 활발한 상황.
○ 계약부터 잔금까지 한달 정도 남아 있어 바쁜 일정임에도 꾸준하게 거래 이어지는 모습.
○ 가점이 낮아 일반분양 기회가 없는 대기매수자들이 앞으로 매수 기회가 없다는 사실에 적극 매수 모습.
○ 11월 15일 거래 중단시점까지 오름세 유지 되며 거래 지속 될 것으로 예상.
○ 준비된 대기매수자들의 경우 막바지 시간에도 오름세 유지 될 것으로 보이기에 빠른 선택만이 답.
○ 지금이 둔촌주공 20억 만들기에 동참할 수 있는 최적의 마지막 기회.
○ 착공신고後 거래 중단 : 매수는 계약부터 잔금시간까지 11월 14일까지 한시적 기회임.
○ 둔촌주공은 현재 가격 매수에도 향후 입주시 최소 5억이상의 수익이 예상 되기에 빠른 선택 필요.
3. 둔촌주공 매매 거래시 유의 사항
○ 도정법 시행령 제37조 관련사항으로 둔촌주공 착공 신고 승인(11월 15일 예정)일부터 매매 중단.
→ 예외적으로 1주택자로서 10년보유 + 5년거주자는 언제든 매매.
○ 잔금시점 2년이상 보유 매물로서 11월 14일이전까지 계약과 잔금(등기접수) 절차가 진행 되어야.
○ 결론적으로 둔촌주공 조합원 매물 매수는 11월 14일이전까지 한시적 거래 지역.
→ 결국 매도자와 매수자 모두 11월 14일까지가 매도 · 매수의 마지막 기간.
○ 둔촌주공과 관련한 세금 고려 사항
취득세 | 매매가의 4.6% |
재산세 | 6월 1일 기준 소유자가 2019년 재산세(토지분) 9월 납부 |
종부세 | 둔촌주공 입주시까지 종부세 과세 대상에서 제외 |
양도세 | 입주권 매수라 하더라도 주택수에 포함 - 기존주택 보유시 일시적1가구2주택 적용 가능. 단, 입주권+입주권은 일시적1가구2주택 적용 無 |
기존 거주
주택을 보유하면서 둔촌주공 입주권을 매수하는 경우 - 기존주택은 둔촌주공 입주 後 2년이내 매도 하면 비과세 - 둔촌주공 입주시 전세대원이 입주하여 1년이상 거주 요건 필요 | |
둔촌주공 입주권 매수시 입주시까지 보유기간 불인정 (권리 매수) | |
입주권을 매수한 1주택자라 하더라도 입주시 1주택 혜택을 위해서는 2년보유+거주 필요 | |
둔촌주공을 거주 없이 10년이상 보유한 1주택자의 경우 → 금년말까지 매도해야 장기보유특별공제 80% 적용 → 입주후 매도시에는 2년 거주해야 장기보유특별공제 80% 적용 가능 | |
현재
2주택자로서 입주시 둔촌주공을 1주택 양도세 혜택을
받아 매도 할 경우 → 다른 주택을 둔촌주공 입주 2년전 먼저 매도 처리 필요 → 2021년부터 1주택 혜택은 순수하게 1주택으로서 2년이 경과 되어야 혜택 | |
대체주택을
보유한 경우 → 대체주택은 둔촌주공 입주전 또는 입주후 2년내 대체주택 매도하면 비과세 → 둔촌주공 입주시 전세대원이 1년이상 거주 요건 필요. | |
기존 거주
주택을 보유하면서 둔촌주공 입주권(관리처분인가 후)을 매수한 경우 → 기존주택은 둔촌주공 2년이내 매도 하면 비과세 → 둔촌주공 입주시 전세대원이 입주하여 1년이상 거주 요건 필요 | |
둔촌주공
1주택만을 보유하며 10년 보유와 거주 5년이상
조합원 → 착공신고後라도 언제든 매매 가능 |
4. 조합원 매물을 매수해야 하는 이유
○ 매도자와 매수자 모두 11월 14일(계약과 잔금 및 등기접수)까지가 매도 · 매수의 마지막 기간.
○ 둔촌주공은 37평과 43평 그리고 50평 등 중·대형과 특수 평형은 일반분양 全無.
→ 중대형 평형의 경우에는 조합원 매물을 매수해야 함.
○ 34평은 총4,370세대 중 조합원 배정이 3,097세대로 조합원의 경우 저층 등 비로얄층과 서향 타입 배제.
○ 각종 빌트인과 옵션 등 무료 제공 ↔ 일반분양분은 유상 옵션(깡통아파트-실질적분양가 상승) 분양.
○ 가점이 높지 않은 상황이라면 무조건 조합원 매물을 매수해야.
구 분 | 조합원 | 일반 분양 |
분양신청 방법 | 조합원 평형 선택 완료 | 일반분양 34평 이하 : 100% 가점제 (무주택 세대주) |
34평 : 1,273세대 / 25평 : 1,492세대 / 22평 : 903세대 | ||
18평 : 1,160세대 / 14평 : 11세대 | ||
37평/43평/50평 : 일반분양 無 | ||
조합원 특혜 | 34평 기준 조합원
| 일반분양 동ㆍ호수 배정 → 조합원 우선 배정이후 잔여 세대 분양 |
각종 옵션(빌트인 가전) 무료 설치 | 분양가외에 추가 옵션 비용 개별 부담 | |
| 발코니 확장 비용 무료 | 일반분양자 무옵션 (깡통아파트) 분양 |
빌트인 가전 | 시스템에어컨 3곳 무료 | |
거실 42인치 TV | ||
주방 TV | ||
냉장고 | ||
드럼세탁기 | ||
김치냉장고 | ||
그 외 다수 (약5~7천만원 상당) |
5. 둔촌주공 차별성
차 별 성 | 내 용 | 비 고 |
규제 청정 지역 |
ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無 ㆍ분양가상한제 적용 無 (2019년 10월 1일 정부 발표) → 수익 보장형 투자처 | 타 단지 대비 조합원
|
교통 |
ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) ㆍ지하철5호선 (둔촌역) ㆍ제2경부고속도로 공사 진행 중 (구리~서하남~안성 : 2022년 개통) ㆍ서울외곽순환고속도로 (서하남IC) ㆍ수서SRT | 지하철 더블역세권 |
학군 |
ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) ㆍ남·여 중학교 2개 (동북중, 신설학교-남·여공학중학교) ㆍ남 고등학교 1개 (동북고) | 단지내 6개학교 |
공원 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
배후수요 |
ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2019년
중 착공 예정 →개발 완료시 잠재 수요 대폭 증가 ㆍ잠실지역아파트 노후화 대체 고급 주거지 ㆍ노후화된 올림픽선수촌아파트 대체 고급 주거지 | 배후 수요 풍부 |
둔촌주공재건축 Fact check[31탄 - 분상제 유예後 시세]을 통해 둔촌주공의 분상제 유예 발표이후 둔촌주공 시세 변화 및 동향에 대해 간략히 살펴드렸으니 참고하시기 바랍니다.
둔촌주공재건축 Fact check[32탄]은 2019년 10월 15일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 '권리가' 대비 가장 가격적으로 우수한 매물을 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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▣ 둔촌주공 급매물 소개
※ 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비 [이주비 승계외 추가 담보대출 불가 / 2주택이상 이주비 승계 불가]
[1주택 보유자 이주비 승계 조건 : 기존주택을 둔촌주공 완공이후 소유권이전 등기 후 2년내 매도조건]
※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.
※ 분담금 및 환급금은 입주시 납부 또는 수령.
※ 이주비 미승계시 이주비 대출 이자에 해당하는 금액 입주시 정산 받음.
※ 분담금 및 환급금은 2017년 5월 2일 관리처분인가 시점 확정 금액 기준임.
[기준 → 비례율:106.89%. 일반분양가:2,748만원/평. 조합원분양가:2,138만원/평. 분양세대수:11,106세대]
○ 소형 평형의 선두 주자 25평(158세대) 배정 (단위:만원)
단지 | 평형 | 매매가 | 이주비 | 준비자금 | 취득세 등 | 권리가 | 25평 조합원 | 25평 배정시 | 25평 매수가격 |
4 | 34평 | 160,000 | 35,370 | 124,630 | 7,600 | 92,246 | 57,255 | - 34,991 | 125,009 |