조사항목 |
상세 | |||||||||||||||||||||||||||
매매가
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본건의 매매가 : 80,000,000- 82,000,000
-신라아파트의 개요 총960세대중 20평 465세대(101동135세대, 104동165세대,105동165세대)
-매매사례 101동남향중간층 8300만원에 최근거래(계약서는확인못함) 국토해양부 실거래가 조회로 거래현황 확인할 것 -매물현황 101동1312호남향 8200 (작년 낙찰받고 차익실현한후 매도로 나온물건) 101동마름모구조 6층 남향 7900만원 101동3층 80000만원(3500만원 내년2월전세 만기) 105동15층동향 8500만원(호가?) / 105동동향 4층 8200만원 8200만원선의 매매물건은 2~3개 정도 있음.
필살기의 팁 매물이 다소 있음? 이렇게 모호하게 조사하지 않도록 합니다. 매매물건이 몇동몇호 얼마에 나와있는지 매물수를 되도록 정확하게 파악하도록 합니다. 전세 또는 월세 가격을 조사할 경우에도 매물수와 대기자가 있는 경우에는 대기자 수까지 정확하게 파악하도록 노력합니다. | |||||||||||||||||||||||||||
전세 & 월세가 |
전세 5500만원(최근 500만원상승, 매물수 3~4개 월세 보증금 500/40 만원, 또는 보증금 1000/35만원 (10개내외로 매물있고 보증금 1000/40은 안나감)
*인근 그린코아 입주로 월세는 보수적으로 산정할필요있음 | |||||||||||||||||||||||||||
지역호재
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아산신도시 개발계획중 탕정(2단계) 지구에 속함. 아산신도시의 개요 - 목적: 경부고속철도 천안 · 아산 역세권을 중심으로 수도권 인구 및 기능분산을 수용하 기 위한 거점적신도시 및 첨단복합 인프라가 완비된 친환경적 아산만 광역개발계획 실현, 2015년 완공목표. 장기간 개발행위제한에 따른 주민불편을 해소하고, 난개발 방지 및 탕정산업단지 배후기능을 제공하는 것이 당초의 목적이었음 -위치 : 천안시 불당동, 백석동, 신방동 및 아산시 배방면 장재·세교·휴대·구령리, 탕정면 매곡·동산·호산·갈산·명암·용두리, 음봉면 덕지·산동리 일원 17,645,934㎡ -수용인구(당초계획) : 173,400인, 57,800세대 ※존치아파트 세대수(2,799세대) 포함 2015년 완공목표 -현황 : 부동산경기침체등 여파로 인한 LH공사의 경영정상화 방안으로 사업구조조정의 일환으로 사업이 대폭축소 조정됨.
1단계지역 ( 5162천, 약156만평 ) – 2011년6월28일변경고시로 전체지구의 29%로 축소하여 개발 : 신라아파트가 포함된 지역은 1단계에 속하며, 존치지구로 남을 예정. 향후의 구체적인 계획은 아직 나와있지 않은 상태
2단계지역 ( 12,473천 약377만평)- 전체 지구면적의 71%를 해제
필살기의 팁 지역호재를 전체적으로 조사한 후에는 본 경매물건에 직접 또는 간접적인 영향을 미치는 요소를 집중하여 분석해보도록 노력합니다 | |||||||||||||||||||||||||||
지역악재
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배방역 인근의 신규분양소형아파트 삼정그린코아 입주시작 단 20평형의 물량은 352세대라서 향후 매매가에 큰 영향은 없을것으로 예상 하나 내년3월부터 입주하는 전월세 물량이 동시에 풀리는 영향으로 낙찰후에 임대에 악재가 될수있음. (그린코아는 10년간 방치된 골조위에 세워져서 내부인테리어는 뛰어난편이나 건축물의 내구성이 의심됨. 분양호조로 2-3년내에 19평이 1억까지 상승할것으로 예상하는 의견. 지하주차장있음.
*그린코아의 개요
필살기의 팁 교통이나 개발개획에 대한 내용뿐아니라 입찰하는 물건의 매매 또는 임대에 직접적인 영향을 미칠수 있는 인근 분양물량 또는 입주물량과 현황을 조사합니다. |
4. 인근 낙찰가 조사
신라아파트의 최근 낙찰사례
2011-9-19 : 21평형 104동4층 단독 72,330,000(106%)
2011-8-29 : 25평형 103동11층 90,541,000 (104%)
2011-06-14 : 21평형 101동901호 70,550,000 (104%)
2011.04.12 : 21평형 105동1201호 68,388,000 (105%)
2011. 03 15 : 21평형 104동1111호 67,510,000 (104%)
필살기의 팁 인근낙찰가 조사는 최근 1개월 또는 3개월의 전체통계를 참고하기 보다는,
인근의 낙찰된 물건 하나하나를 검토하면서 낙찰시기, 위치,세대수,층과 향등을 감안하여
얼마에 낙찰이 되었는지 파악해 보고 입찰가 산정에 반영합니다.
5. 종합의견과 입찰가 산정
필살기의 팁
투자전략이 임대목적인지, 매도차익인지 구분해 보고, 목표 임대수익률 OO% 또는
O년보유후 OOOO년상반기에 OOOO만원정도로 매도하는 전략 등 투자전략을 세워보고
이에 따른 최종 입찰가 산정을 하도록 합니다.
P.S
여러분의 아파트 임장의 팁은 무엇인가요? 댓글로 공유해 주세요^^
필살임장기를 읽으신 후에는 반드시 자취를 남겨주시고요~ (댓글 필수^^)