상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신

[이팝나무]

청운미래경제연구소 간판

상가임대차의 경우 임대인이 계약만료전 6개월~1개월 사이의 기간 동안 계약조건의 변경이나 갱신거절의 통지를 하지 않을시에 묵시적 갱신이 됩니다.

만약, 임대인이 임차인에게 계약만료 6~1개월 사이에 계약조건을 변경해달라는 요청을 했는데

임차인이 이를 받아들이지 않을 경우,

또는 임대인이 임차인에게 위 기간에 갱신을 거절한다는 의사표시를 할 경우 계약은 더 이상 연장되지 않고 완전히 종료되는 것입니다.

상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 이전 계약서상의 조건이나 내용이 계속 유지되는 것이며,

갱신기간은 1년입니다.

특히, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된다하더라도

1년간만 유지되는 것이고 1년이 지난후에는 다시 묵시적 갱신여부를 따져보아야 하는 것입니다. 다만,

상가임대차의 경우 임차인은 10년의 한도내에서 계속적으로 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 3개월분 이상의 차임 연체를 하는 등 법률에서 규정하고 있는 특별한 사유가 없는 한 갱신요구를 거절할 수 없다.

또한, 묵시적 갱신은 전체 임대기간이 10년을 초과했다 할지라도

동일하게 적용됩니다.

위 10년의 존속보장기간은 2018년 10월 16일 이후 새로 체결된 계약이나 갱신된 계약에 한해서만 적용되며,

상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 1년의 기간만이 연장되는데,

그럼에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 일방적인 계약해지를 통보할 수 있으며 임대인이 해당 통보를 받은 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

반면, 임대인은 묵시적 갱신 기간 중 일방적인 계약해지가 불가능합니다.​

임차인이 묵시적 갱신이 된 계약기간 동안 일방적인 해지통보를 하게 되면 임대인이 부동산에 의뢰하여 새로운 임차인을 구할 수밖에 없는데, 이때의 부동산 중개수수료는 임차인이 아닌 임대인이 지급해야 한다.

이러한 부분도 임대인 입장에서는 부당해 보일 수 있지만 계약만료전 일방적인 계약해지라 할지라도 임차인이 법률에서 규정하고 있는 권리를 행사하는 것이고 새로운 임차인의 계약 상대방은 임대인이므로 쌍방간 합의가 되지 않는 이상 어쩔 수 없이 임대인이 중개수수료를 부담해야 합니다.

현재 실무상으로 보면 임차인이 계약만료전 해지를 요구할 경우

임차인 스스로 중개수수료를 부담하거나 반반씩 부담하는 사례들이

많습니다.

참고로, 주택임대차 보호법의 경우에는 상가임대차와 묵시적 갱신과 관련한 내용이 조금 차이가 있는데,

주택임대차에서는 임대인이 계약만료전 6개월~2개월 사이 조건변경 또는 갱신거절의 통지를 하지 않거나

임차인이 계약만료 2개월 전까지 위와 같은 통지를 하지 않는 경우 묵시적 갱신이 됩니다.

그리고, 주택임대차에서는 묵시적 갱신이 될 경우 2년의 추가기간이 보장되고,

임차인의 2개월 이상 차임 연체사실이 있는 경우 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.

[이팝나무]

https://www.youtube.com/watch?v=htMPaq93pcM