현재 동향, 투자 방향(1)

[킹콩3388]

저만 보면 재수없다는 분들이 계셔서, 끝도 없이 재수없으시길 간절히 기원하며 잡글 하나 진상하옵니다.^^

A. 현재동향

3년전부터 현재까지 부동산 시장은 상승-횡보-상승-횡보를 반복하는 계단식 상승의 형태를 띄고 있음.

현재는 횡보 단계.

이유야 상승기에 늘상 그렇듯, 현재 호가와 매수희망가 사이의 간극이 매우 큼.

근데 중요한건 이 호가가 떨어질 기미가 안보임,

급매, 미분양은 이미 자취를 감췄고, 고전세가가 밑에서 가격을 받쳐주고 있고, 고분양가로 기준 시세가 올라감.

급매??

호가를 올려버려서 매수자들이 섣불리 못 덤비고 있다는데 급매는 무슨........

올린 호가에서 살짝 조정하는 정도지, 실거래가 밑으로 떨구는 급매는 거의 없음.

있으면 공유 좀 하자. 같이 좀 먹고 삽시다 횽님~

미분양??

서울에 현재 미분양이 400채 정도 될걸?? 

놀이터 아이들에게 귀감이 되기위해 항상 슈트차림에 정자세로 앉아있어야 하는 집,

햇볕이 안들어 반지하 음습한 기운이 온몸을 휘감는 집,

밤마다 빠라바라바라밤~~ 소리에 정신이 맑아지는 집. 

근데 우라지게 큰 집.

이마저도 서울이나 수도권 인기 지역은 그 수가 줄고 있음.

사상이 네가티브한 얘들이 어디 붙어있는지도 잘 모르는 아파트 미분양이라고 기쁨의 눈물 흘리고 있는데 그런건 신경안써도 됨. 안사면 되니까.  

미분양이 증가하고 있다??

밥을 많이 먹으면 뱃속에 응가가 축적되는건 당연한 이치 아님?? 지금 과식하고 있자나.

증가율 높아지는건 당연하지. 근데 총량으로 보면 정점이었던 2009년 미분양 쌓인거에 비하면 아주 귀여운 수준이야.

내년 하반기만 되면 증가율 떨어져. 밥을 안 주거든.

전세가

세금, 복비까고 매매해서 받는 돈이나 전세로 수금하나 별 차이가 없음. 급전필요하면 전세 돌리면 됨. 

월세(반전세) 엄청 늘고 있지??

돈이 없어 헉헉거리는 푸어들 만큼 저금리에 돈 굴릴때 없어 서민들 푼돈 긁어먹는 악마들도 참 많다.

금리가 오르면? 월세도 오르니 때댕큐~~

실제 여유있는 사람들은 금리 오르길 바라고 있을지도 모를걸???  

전세가가 더 오를까에대해선 판단을 유보할께. 너무 오르기도 했고, 내년엔 여러가지 복합적인 함수들이 참 많아.

그냥 이 수준에서 fix된다고 가정해봐도 아직 든든해.

이미 "고마해라~~ 마이 무었다 아이가......" 수준이야

고분양가

실례로 반포에 모 신규아파트가 애미리스 가격으로 분양해버리고 성적도 그럭저럭 나오니, 주변 중고아파트 자X(오해 금물)나 리X 집주인들이 호가를 몇 천씩 올려버림.

당연히 거래 안됨.

1달만에 호가가 그렇게 올랐는데 누가 쉽게 사겠음? 나같아도 안삼.

대충 현재분위기가 이래. 이건 이정도면 된것 같고........

자 그럼, 이 횡보장에서 상승장으로 전환되기 위해선 무언가 재료가 필요해.

이전엔 정부가 적극적으로 개입을 했지.

호재를 스리슬쩍 흘리는 귀염돋는 일부터, 금리 낮추거나, 대출 상품을 만들어 인위적으로 돈을 드리붓거나, 여러가지 부동산 대책이라는걸 내놨어.

근데 올해 남은 기간동안엔 그런거 없다. 손놨다.

왜 그랬을까?? 그럼 집을 그냥 팔까????? 

B. 전망

B-1.

일단 시중에 돈이 쭉쭉 풀리고 있어.

가계부채 문제니 먹고사니즘이니 젊은이의 미래니 이런 세부적인건 살포시 걷어치우고, 쉽게쉽게 생각하자.

통화량 증가하면 한스텝 뒤에 집 값 올라.(갈 확률이 매우매우 높아.) 

9월 유동성 증가율이 14년만에 사상최대임.

부동산 시장 자체에는 어떤 이벤트가 기다릴까.

B-2. 가락시영

이 "문제의 한 녀석" 때문에 대기수요가 꽤 많이 쌓여있다.

가격 자체에 대해선 처음엔 저렴하다, 거저다라는 분위기였는데, 지금은 그냥 "적절하다" 정도 인것 같아....

사람이 이성을 되찾는 시간이 의외로 매우짧네ㅎㅎㅎㅎ

그래도 일단은 분위기 좋고, 그 쪽 관계자들도 흥행을 자신하고 있는 상황임.

일반 분양만 1600 세대임.

경쟁률이 10 : 1만 나온다고 해도 이 게임의 참가자가 16000명이라는 얘기야.

물론 이 중엔 실거주 목적인 사람도 있고, 장기 투자 목적인 사람들도 있고, 임대로 빨대 꽂으려는 사람들도 있고, 고환 한 쌍만 들고와서 피받아 용돈 벌려는 사람들도 있겠지.

어쨌든 근 7~8년만에 큰 장이 하나 섰어. 

이 게임판 끝나면 어떻게 되겠어. 투기는 나쁜짓이라는걸 깨닫고, 손 씼고 갱생하러 절에 들어갈까??

뻔하잖아. 다른곳으로 튀어가게 되겠지.

순식간에 10000여명이 시장에 몰리게 되는거야. 7~9억대 시장에.

이게 어디로 튀어가느냐가 쟁점이겠지.

오늘 난리친 파크땡땡으로 가서 갭투자를 할수도 있고,

"그래도 신상!!" 외치며 위례가서 분양권 바가지 쓸수도 있고,

탈락의 아픔을 다시하지 않기 위해 신선한 재건축 아파트로 갈수도 있겠지.

"우리나라엔 그 정도 돈 있는 사람은 없으니 수요가 있을리 만무합니다. 서울 집값은 딱 3억이어야 합니다."

수요??

얼마전 어떤 인간이 수요는 구매력이고, 대출증가 그래프 하나 보여주면서 구매력이 없으니 수요가 없다라는 새로운 철학을 설파하더라고ㅋ

수요 이꼬르 왜 구매력인지 당췌 알수가 없으며,

설령 그렇다쳐도 "주택구매력지수"라는 소득, 대출상환능력을 종합한 훌륭한 지표가 있음에도 불구하고,

엄한 가계부채하나 붙잡고 그렇게 단정지어버리는 그 패기가 대단하다고 생각해. 

이런게 진짜 수요지.

건설사에서 보는 VIP 호갱님이 얘네들임.

올해 5억이상 전세입자가 서울에만 6만가구를 돌파했어.

빚으로 쌓아올렸건, 아빠 주머니를 털어왔건 어쨌든 무시못할 숫자야. 눈높이도 어느정도 이상이지.

분양가 마구 올려서 심쿵하게 하고,

전셋가 마구 올려서 염통이 쫄깃쫄깃해지게 하고,

월세 바치라 통보받자 명예에 스크래치 가게 하니, 참다참다 어쩔수없이 매매로 넘어올라고해.

7억이면 옆그레이드도 가시권이야.

지금 서울 집값이 평균 5억이지. 3년뒤 2억 정도면 어떻게든 쇼부쳐볼수 있을것 같거든.

대충 강남권에, 거기다 신상이지. 땡기지 않겠음?

사회악 투기꾼들이야 사시사철 대기중이고....

7~9억대는 현재 중산층 수준에서 아주 무리는 아니라고봐. 강남에 14억, 15억 하는 아파트는 얘기가 다르지만. 

그래서 어느정도 분위기 따뜻할것 같아.

저 위에서, 급속히 오른 호가에 피로감을 느껴 매수세가 안 붙는다고 했지??

이 고래심줄 같이 버티던 매수세가 언제 확 불이 붙을까??

두가지라고 본다.

1. 집 값이 상승할거란 강한 믿음을 주거나......(할렐루야~!!)

2. 똥줄이 타기 시작하면서 입술이 바짝바짝 마를때.......

이건 2번 케이스가 되겠지.

자, 이번 상승장은 이전과 패턴이 완전 다르다.

.

2006년 상승을 주도한건 버블세븐(강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 평촌, 용인)이고,

2014~15년 시세 상승을 이끈건 비교적 저가물건들이지. (2015 시세상승 TOP : 안산, 인천, 김포, 광명, 하남)

실수요위주라 볼 수 있고, 이미 상당부분 진행됬고.

이제 한단계 높은 가격대의 실수요가 움직일 채비를 하고 있다.

직접적인 투자법에 대해선 살짝만 브리핑 할께.

(나도 그 쪽 투자자한테 얻어들은거라 실수가 있을지도 모름)

지금 조합원 분양권 잡을 타이밍은 아님. 이건 이미 들어갔어야지.

로얄동이 아쉽다고? 동호수 갈아타기는 입주장 때 하는게 정석이야. 로얄동, 층 너무 부러워하지마.  

(그래도 현재 거래는 어느정도 터진다고 하더라. 30평 로얄 기준 9억 잡으면 됨)

현재 상가측과 조금 불협이 있긴한데 별 문제는 아니라고 봄. 십년을 개고생하다보니 조합측 내공이 장난 아님.

주차대수 1.4로 말이 많은데 세대수가 워낙 많아서 별 문제가 안된다는 의견이 많음.

100세대에 140 주차공간과 10000세대에 14000주차공간은 체감상의 차이가 큼. 

메인은 18하고 25평.

당연히 18은 회전이 쉽고, 25는 피가 많이 붙겠지. 이건 개인사정 맞춰서 집어넣으면 돼.

30평대 이상은 실거주로.

잠실이라는 워낙 빠방한 유리천장이 있어서 30평대 이상은 피가 많이 붙지는 않을거란 전망이 많아.

로얄은 5단지, 고층, 남향 정도라고 생각하면 될것 같아. 이번에 일반분양 9억대에 나온것도 그 물건이겠지.

일단 여기까지ㅋ 다음은 당첨되고나서 계약전에 고민하면 됨. 여기서 동호수까지 찍어가며 얘기하기는 좀 뭐하네ㅋ

B-3. 고분양가

대한민국 역사상 분양가 상한제 폐지하고 집 값이 안 오른적은 단 한번도 없음. 매번 폭등.

(물론, 한번인가 두번인가 밖에 없기는 함ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)

분양가 4000을 가볍게 뚫어주신 반포 모 아파트의 현재 상황은 썩 좋지 않음.

실거주면 계약, 투자면 보류 쪽으로 대충 가닥이 잡혀간다고 함.

시장의 평가는 냉정함.

다음 대기선수들은 4300~4500선에서 분양가 책정될거라 예상함.

일정은 조금씩 딜레이되서 내년으로 넘어갈거라는 소리도 있음.

그래도 분양가를 낮출 생각은 전혀 없어보임.

그 쪽 철학은 단순함.

그 부근 다른 재건축 아파트 조합임원이 이런말씀을 하심..

""아들 대학보낼 때 원서 제일 잘쓰는게 뭔지 알아? 추합으로 문닫고 들어가는거야.."

초기 완판!!! 계약률 100%!!! 에 목매지 않겠다는 소리지.

위의 시장 앞 아파트와 달리 여긴 물량이 소수이고, 일단 지르고, 계약률 낮아도 입주때까지 두고두고 팔아먹으면 된다는 속셈이야.

이유는 간단해. 어차피 비지 않을거란 자신감이 있으니까....

서울의 인구는 줄고 있는데, 유독 몇몇 자치구는 인구가 오히려 늘지.

당연히 공급에 의한 영향이 클거야.

근데 서초구, 강남구는 주택수가 줄었음에도 오히려 인구는 늘었어. 진입 수요가 풍부하다고 받아들여도 무방할것 같아.

난 이런걸로 수요를 판단해.

엄하게 전국민을 대상으로한 가계부채 통계하나 붙들고 수요가 있느니 없느니 개나발 부는건 시간낭비라고 봐.

흠... 나랑 다른 세상이군.... 님 좀 재수없으심... 뭐 이러고 넘어갈수도 있겠지만, 저 고분양가가 불러 일으키는 착시 효과가 상당하다.

당장 14억, 15억 이렇게 얘기하니까 7~9억 가격의 집이 상당히 합리적이라고 보이지 않나?? 나만 그런가??ㅋ

그리고 이게 단순히 강남권에 국한된 얘기만은 아님.

(2018년에 집이 쏟아지긴 한다. 평당 1500짜리 집이......... 이건 멕이는 기사지ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ) 

정부가 작년에 발표한 수많은 대책중에 가장 파급력이 클거라 생각한게 양도세중과폐지랑 분양가 상한제 폐지라고 봄.

분양가 상한제 폐지가 발표됬을 시점에는 그냥 시장에 온기를 불어넣는 정도였지.

근데 지금 이 시점은 분양가 상한제 폐지가 실제로 시장에 작동하기 시작하는 타이밍이다.

C. 요약

1. 현재 부동산 시장의 상황은 횡보장이다.

2. 유동성 확장에 문제없고, 위의 두 재료(대기수요, 분양가 상한제 폐지)를 바탕으로 횡보에서 상승장으로 전환될 가능성이 있다.

3. 현재부터 11월까지는 횡보, 11월 이후부터 내년 초까지는 상승, 그 이후엔 대출규제와 총선이라는 이벤트가 박빙이라 횡보. 그 이후엔.............

오늘도 역시 후~꾼하군요

오늘 전 아무 글도 안썼고, 아무 댓글도 안달았는데 갑자기 게시판 분란의 원인제공자가 됐군요.

저도 정상적인 사람과 정상적인 대화 하는걸 좋아하는 평범한 사람입니다.

제가 여기서 활동하는게 불편하신 분들이 꽤 되시는것 같습니다.

누군가와 질문하고 대답하고 하는 일상적인 일 조차도 히스테릭하게 반응하는군요.

부동산에 대해 사람들이 좀 물어 보니까 지가 무슨 큰 사람인줄 아는구나...
여기저기 시비나 걸면서 마치 자기가 대단한 일 하는 줄 알고..남들이 좀 물어 보았다고 기고만장 하구나..ㅋ ㅋ

이런소리까지 들어가며 미친짓 할 이유는 없습니다.

땡전 한 푼 안생기고, 시간만 날리고, 오르면 본전, 내리면 욕만 먹는 미친짓이죠.

앞으로 그냥 제가 하고 싶은 소리만 가끔 글로 쓰고, 일체의 쪽지나 개인적인 투자 상담에는 답하지 않겠습니다.

오늘 문제의 그 아파트는 내일이나 모레 쓰겠습니다. 별 내용도 없을것이니 아무 기대도 안하시길 바랍니다.

[벼리단풍]

킹콩님의 명성을 다른 카페에서 듣고
시간나는대로 정독해볼려구요..
멋진 분석글 감사합니다^^

[살이보여 잠시익명]

부동산전문가 운운하는 사람들보다 통찰력있으신듯..재밌게 잘 읽었어요ㅎ