구분 | 1단지 | 2단지 | 3단지 | 4단지 |
공사진행현황 | 토사반출 : 34.8% | 토사반출 : 54% | 토공사(1공구) :
90% | 토공사(1공구) :
72% |
천공기 2호기 조립 | PHC 파일 반입 | PHC 파일 반입 | PHC 파일 반입 |
○ 둔촌주공 재건축 사업개요
시공사 | 면적 | 건폐율 | 용적율 | 규모 | 공동주택수 | 상가 |
현대건설.
현대산업개발 | 정비구역 : 189,435평 | 18.09% | 273,87% | 지하3층~ | 5,930세대 | 5호선상가. 9호선 상가 |
○ 둔촌주공 재건축 분양 세대수
구분 | 14평 | 18평 | 22평 | 25평 | 34평 | 37평 | 43평 | 50평 | 45평복층 | 55평복층 | 58평복층 | 64평 | 66평 | 총계 |
조합원 | 44 | 302 | 27 | 162 | 3,133 | 821 | 1,349 | 303 | 16 | 9 | 16 | 9 | 9 | 6,210 |
일반분양 | 10 | 1,150 | 901 | 1,488 | 1,227 | - | - | - | - | - | - | - | - | 4,776 |
임대 | 272 | 272 | 272 | 230 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 1,046 |
※ 보류지 10세대 확대 영향으로 일반분양세대는 4,786세대에서 4,776세대로 변경.
※ 37평이상은 일반분양 全無 → 37평이상을 준비하는 경우 필히 조합원 매물을 매수해야 함.
HUG와의 분양보증 및 일반분양가 협의 과정에서 '고분양가 사업장 심사기준'으로 인해 일반분양가가 당초 관리처분변경계획에서 정한 금액 대비 감소됨에 따라 조합에서 발표한 자료를 기초로 금번 관리처분계획 변경(안)에 대해 알려 드립니다.
1. (예상) 조합원 분양가와 일반분양가
조합원 분양 | 일반분양 | ||||||
평형 | 세대수 | 평당 평균분양가 | 평균 조합원 분양가 | 비고 | 평형 | 세대수 | 비고 |
14 | 43 | 26,060,000 | 364,250,000 | 평균 | 14 | 10 | 평균 |
18 | 299 | 26,350,000 | 496,200,000 | 18 | 1,150 | ||
22 | 25 | 27,380,000 | 628,700,000 | 22 | 901 | ||
25 | 158 | 28,510,000 | 735,400,000 | 25 | 1,488 | ||
34 | 3,124 | 27,650,000 | 942,600,000 | 34 | 1,227 | ||
37 | 821 | 27,900,000 | 1,058,550,000 | 37 | - | ||
43 | 1,349 | 27,230,000 | 1,174,150,000 | 43 | - | ||
45 | 16 | 27,550,000 | 1,258,350,000 | 45 | - | ||
50 | 303 | 27,190,000 | 1,361,100,000 | 50 | - | ||
55 | 9 | 25,650,000 | 1,424,250,000 | 55 | - | ||
58 | 16 | 29,820,000 | 1,742,900,000 | 58 | - | ||
64 | 9 | 36,360,000 | 2,332,650,000 | 64 | - | ||
66 | 9 | 38,630,000 | 2,568,600,000 | 66 | - | ||
합계 | 6,181 |
|
|
| 합계 | 4,776 |
|
○ 위 조합원 분양가는 평균 분양가이며 조합원이 분양받을 동·호수별 향, 일조, 조망 등에 따라 차등 적용.
○ 일반 분양 평균 분양가는 평당 2,910만원을 적용하되 분양보증 발급시점 분양가격 동향에 따라 증감.
→ 7월중 분양보증서 발급시 적용되는 월의 '민간아파트 분양가격 동향' 결과에 따라 다소 증감 가능.
2. 조합원 비례율과 평균 부담금 변동 내역
구 분 | 2017년 5월 2일 (비례율 : 106.89%) | 2019년 12월 7일 (비례율 : 138.62%) | 2020년 7월중(예정) (비례율 : 128.34%) |
| 일반분양가 | |
조합원 분양가/평 | 2,138만원 | 2,751만원 | 2,751만원 |
| ||
일반분양가/평 | 2,748만원 | 3,550만원 | 2,910만원 |
| ||
기존평형 | 신규 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 |
| 평균 증가액 |
1단지
7.5평 | 25평 | 175,084 | 219,930 | 258,136 |
| 38,206 |
34평 | 342,354 | 427,130 | 465,336 |
| ||
1단지 16평 | 25평 | -111,724 | -151,965 | -86,195 |
| 65,770 |
34평 | 55,546 | 55,235 | 121,005 |
| ||
2단지
16평 | 25평 | -103,431 | -141,286 | -76,307 |
| 64,979 |
34평 | 63,839 | 65,914 | 130,893 |
| ||
3단지 23평 | 25평 | -111,379 | -151,535 | -85,797 |
| 65,738 |
34평 | 55,891 | 55,665 | 121,403 |
| ||
4단지 23평 | 25평 | -100,104 | -136,930 | -72,275 |
| 64,655 |
34평 | 67,166 | 70,270 | 134,925 |
| ||
기존평형 | 신규 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 |
| 평균 증가액 |
1단지 18평 | 25평 | -142,704 | -192,161 | -123,412 |
| 68,749 |
34평 | 24,566 | 15,039 | 83,788 |
| ||
4단지 25평 | 25평 | -130,596 | -176,474 | -108,887 |
| 67,587 |
34평 | 36,674 | 30,726 | 98,313 |
| ||
4단지 25평 | 25평 | -152,417 | -204,864 | -135,173 |
| 69,691 |
34평 | 14,853 | 2,336 | 72,027 |
| ||
기존평형 | 신규 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 |
| 평균 증가액 |
1단지 22평 | 34평 | -73,236 | -111,813 | -33,662 |
| 78,151 |
37평 | 24,258 | 4,137 | 82,288 |
| ||
2단지 22평 | 34평 | -60,983 | -95,923 | -18,950 |
| 76,973 |
37평 | 36,511 | 20,027 | 97,000 |
| ||
3단지 31평 | 34평 | -75,947 | -115,327 | -36,915 |
| 78,412 |
37평 | 21,547 | 623 | 79,035 |
| ||
4단지 31평 | 34평 | -62,091 | -97,370 | -20,290 |
| 77,080 |
37평 | 35,403 | 18,580 | 95,660 |
| ||
기존평형 | 신규 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 | 평균예상부담금 |
| 평균 증가액 |
1단지 25평 | 34평 | -180,586 | - 251,023 | -162,554 |
| 88,469 |
37평 | -83,092 | -135,073 | -46,604 |
| ||
43평 | 16,671 | -19,473 | 68,996 |
| ||
45평 |
| 64,727 | 153,196 |
| ||
50평 | 212,214 | 167,477 | 255,946 |
| ||
55평 |
| 230,627 | 319,096 |
| ||
58평 |
| 549,277 | 637,746 |
| ||
64평 |
| 1,139,027 | 1,227,496 |
| ||
66평 |
| 1,374,977 | 1,463,446 |
| ||
2단지 25평 | 34평 | -157,333 | -220,849 | -134,627 |
| 86,222 |
37평 | -59,839 | -104,899 | -18,667 |
| ||
43평 | 39,924 | 10,701 | 96,933 |
| ||
45평 |
| 94,901 | 181,133 |
| ||
50평 | 235,467 | 197,651 | 283,883 |
| ||
55평 |
| 260,801 | 347,033 |
| ||
58평 |
| 579,451 | 665,683 |
| ||
64평 |
| 1,169,201 | 1,255,433 |
| ||
66평 |
| 1,405,151 | 1,491,383 |
| ||
3단지 34평 | 34평 | -180,078 | -250,350 | -161,931 |
| 88,419 |
37평 | -82,584 | -134,400 | -45,981 |
| ||
43평 | 17,179 | -18,800 | 69,619 |
| ||
45평 |
| 65,400 | 153,819 |
| ||
50평 | 212,722 | 168,150 | 256,569 |
| ||
55평 |
| 231,300 | 319,719 |
| ||
58평 |
| 549,950 | 638,369 |
| ||
64평 |
| 1,139,700 | 1,228,119 |
| ||
66평 |
| 1,375,650 | 1,464,069 |
| ||
4단지 34평 | 34평 | -162,947 | -228,089 | -141,320 |
| 86,769 |
37평 | -65,453 | -112,139 | -25,370 |
| ||
43평 | 34,310 | 3,461 | 90,230 |
| ||
45평 |
| 87,661 | 174,430 |
| ||
50평 | 229,853 | 190,411 | 277,180 |
| ||
55평 |
| 253,561 | 340,330 |
| ||
58평 |
| 572,211 | 658,980 |
| ||
64평 |
| 1,161,961 | 1,248,730 |
| ||
66평 |
| 1,397,911 | 1,484,680 |
| ||
4단지 34평 | 34평 | -190,473 | -263,845 | -174,426 |
| 89,419 |
37평 | -92,979 | -147,895 | -58,476 |
| ||
43평 | 6,784 | -32,295 | 57,124 |
| ||
45평 |
| 51,905 | 141,324 |
| ||
50평 | 202,327 | 154,655 | 244,074 |
| ||
55평 |
| 217,805 | 307,224 |
| ||
58평 |
| 536,455 | 625,874 |
| ||
64평 |
| 1,126,205 | 1,215,624 |
| ||
66평 |
| 1,362,155 | 1,451,574 |
|
○ 조합에서 공지한 일반분양가 2,910만원 적용시 조합원 부담금은 최소 6,500∼최대 9,000만원 증가.
→ 기존 저층 16평/고층 23평의 경우 평균 6,500만원 부담금 증가.
→ 기존 저층 18평/고층 25평의 경우 평균 6,900만원 부담금 증가.
→ 기존 저층 22평/고층 31평의 경우 평균 7,800만원 부담금 증가.
→ 기존 저층 25평/고층 34평의 경우 평균 8,800만원 부담금 증가.
○ 2019년 12월 7일 총회에 따라 무이자에서 유이자로 조합원이 부담하게 된 이주비 이자는 별도 임.
○ 위 분담금은 조합 발표 내용이며 그 이면엔 분양촉진비 등 예비비가 삭감 된 상황에서 산출된 금액.
→ 실제 조합원 분담금 증가폭과 향후 조합원에게 전가가 예상되는 분담금은 더 클 것으로 예상.
3. 관리처분계획변경(안) 의미
○ 시장 가격을 왜곡한 사유 재산 침해의 대표적 사례이며 독점적 공기업 횡포의 결과.
→ 뚜렷한 대안도 없이 시간 끌기에 집착하다 벼랑끝 총회 개최를 통해 조합원들의 의사를 묻는 행태.
→ 주변 시세 대비 수억원 시세 차익 로또 분양 조성으로 전국을 투자의 광풍속으로 몰아칠 듯.
○ 2020년 7월 9일(목) 오후2시 조합원 임시총회 개최 예정 → 일반분양 방향 결정.
→ 선분양 및 후분양 결정.
→ 7월 임시총회시 조합의 계획(안)이 정족수 충족시엔 7월 28일前 입주자모집공고 예상.
→ 정족수 미충족시엔 후분양으로 진행.
→ 둔촌주공 조합원 모임에서는 조합장 퇴진 및 분상제적용(선분양) 추진 운동 전개 중.
→ 후분양가 용역결과(한국미래전략연구원) 분양가상한제하에서도 3,561만원도 가능하다는 용역 결과.
4. 둔촌주공 동향
○ 둔촌주공은 소유자가 1주택자로서 10년보유 + 5년거주 요건 충족 매물만 거래 가능.
→ 매물 품귀 현상의 대표적 요인.
○ 일반분양가 문제 + 조합원 동·호수 미배정 상태로 실제 거래 모습은 다소 저조.
→ 조합에서는 관리처분변경총회이후 총회 결과에 따라 조합원 동·호수추첨 진행 예정.
→ 조합원 동·호수 배정이 완료 되면서 점진적 거래 증가 예상.
○ 37평 이상은 일반분양 全無 → 37평 이상 희망자의 경우 필히 조합원 매물 매수만이 정답.
○ 입주 예정인 2023년도 강동·송파 지역에서 거의 마지막 대규모 새아파트 공급지로 희소성 부각 예상.
→ 현 정부하에서 타 지역 초기 건축단지의 정비사업은 거의 중단 상태 → 새아파트 공급 부족 심화.
○ 재건축초과이익환수제 적용 無 → 둔촌주공은 수익 보장형 투자처.
○ 이미 착공하여 순조롭세 공사중인 둔촌주공의 희소성과 투자성은 더욱 차별적 가치로 부각 될 듯.
→ 신규 아파트의 희소성과 상승세는 지속 된다.
○ 부담금 증가 부분은 향후 가격으로 보상된다 → 준비된 매수자의 경우 빠른 매수 검토 필요.
5. 둔촌주공 차별성
구 분 | 내 용 | 비 고 |
조합원 중심 |
ㆍ신축 34평의 경우 로얄동·층 우선 배정 ㆍ발코니확장 무료 등 각종 빌트인 가전 무료 제공 | 일반분양은 서향과 비로얄층
배정 |
규제 청정 지역 |
ㆍ재건축초과이익 환수제 적용 無 ㆍ분양가상한제 적용 유예 → 수익 보장형 투자처 | 타 단지 대비 조합원
|
교통 |
ㆍ지하철9호선 (둔촌오륜역) | 지하철 더블역세권 |
학군 |
ㆍ초등학교 3개 (둔촌초. 위례초. 신설학교) | 단지내 6개학교 |
공원 | ㆍ올림픽공원 · 일자산생태공원 | 친환경 주거지 |
배후수요 |
ㆍ삼성동 현대차GBC(105층) 2020년
5월중 착공 예정 | 배후 수요 풍부 |
둔촌주공재건축 Fact check[45탄 - 일반분양가 변동에 따른 관리처분변경(안)]을 통해 조합에서 발표한 일반분양가 변동에 따른 관리처분변경(안)에 대해 살펴보았으니 참고하시기 바랍니다.
둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 '신규 분양 평형'을 신청한 매물 중 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.
이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
첫댓글 황당한 조합이네요 해임시키고 가야죠