요새 전세 물건이 좀 있죠??

[킹콩3388]

2000년대만해도 전셋가와 매매가 사이에 상관관계가 그리 크지 않았습니다.

매매가는 시장분위기, 투기심리에 발맞춰 움직여왔고, 전셋가는 공급의 등락에 따라 일정폭 상승, 하락을 같이해왔습니다.

이랬던게 2010년을 넘기면서부터는 전셋가가 매매가에 직간접적인 영향을 상당히 많이 끼치게됩니다.

흔히, 전셋가가 매매가를 밀어올린다고 하죠.

갭투자라는게 생겨나기도 하구요.

턱 밑까지 올라온 전셋가가 매매 시장에 새로운 신규수요를 만들어내기도 하구요.

오른 전셋가가 기존 다주택자의 새로운 투기자본으로 일정부분 변모하기도 합니다.

여기까지는 대충 동의하시리라 믿습니다.

근데, (물론 지역별로 다르긴 하겠지만) 요즘 전세 구하기가 이전에 비해 아주 조금은 손쉬어진듯한 분위기입니다.

이때다 싶은 퐁락이들은 역시나 역전세대란이니 부동산 끝물이라느니하면서 공포분위기 조성하고 있구요.

작년 이맘때쯤도 마찬가지였습니다. 지금은 사라진 닉네임들 참 많죠. 물론 대부분 다른 닉으로 부활했지만요.

전 해탈하려합니다. 어차피 사라질것들 뭐라 떠든들 어떻겠습니까ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

어쨌든 매도 왜 맞는지 이유는 알고 가야하겠죠. 3가지 측면에서 살펴보겠습니다.

1. 공    급

올해 하반기~ 내년 초 입주(예정)물량입니다.

	15. 08	09	10	11	12	16. 01	02
서울	108	197	3614	1445	990	866	844
수도권	5851	8647	17306	5703	11121	3113	8073

출처는 국토교통부 보도자료입니다.

오차범위 ±5% 선에서 변동이 있습니다. 또, 미친색히 몇명 달려붙어 숫자 하나, 둘 가지고 개거품 물까봐 미리 밝혀둡니다.

3월 이후의 예정물량은 발표하지 않았습니다. 가변적이니까요.

전체적인 틀에서 서울은 심하게 공급 부족, 수도권은 적절한 수준의 공급이라고 보시면 될것 같습니다.

전세는 공급의 영향을 상당히 많이 받습니다.

보시면 아시다시피 올 10월 서울, 수도권의 공급물량은 상당합니다.

공급이 있으면 일시적으로 전세는 약세를 띄게 되겠죠.

당연하 이치입니다.

2. 전세거래량

전월세는 대체로 2년 단위로 갱신됩니다.

그래서 2년전 전세거래량을 보면 현재 또는 가까운 미래에 수요자가 얼만큼 집중될수 있는지 알아볼수 있습니다.

13년 하반기엔 평균 9천 초중반대의 거래량을 보입니다.

예외적으로 9월은 추석으로 일주일 날리고, 1월은 구정연휴로 또 얼만큼 거래일을 까먹습니다.

근데 유난히 11월은 별 이유없이 거래량이 적습니다.

위의 자료랑 종합해보시면 될것 같습니다.

10~11월 공급은 많았는데, 시장에 선수들은 별로 없다. 그럼 당연히 추세는 보합이겠죠.

조금만 더 나가보겠습니다.

12월 제자리 찾고, 1월 구정이라 놀고 2월에 역대급 거래량이 터집니다. 이후 봄 이사철 쭈욱 달리구요.

공급은?? 그냥 고만고만합니다.

지금부터 앞으로 한, 두달안에 전셋값이 급격히 떨어질만한 이유를 설명해주실 분 여기 계십니까?? 정말 듣고 싶군요ㅋ

설령 아주 약간 눈꼽만큼은 내릴수 있다쳐도 2년전의 가격보다 떨어질 가능성은 0입니다.

1, 2월 저 2만3천세대가 다 집사러 나올것이다?? 그래서 집값이 폭등한다. 올레~~!

아니죠. 전세사실분들은 계속 전세사시면 됩니다. 전 절대 안말립니다.

중요한건, 2년전에 비해 전셋값이 1~2억씩은 올랐다는겁니다.

대충 1억이라고 치고, 전세물건은 줄어드니 2만세대 정도라고 하면, 무려 2조원의 돈이 한쪽에서 다른 한쪽으로 움직인다는 얘기입니다.

이걸로 빚갚는 사람도 있을것이고,

차 바꾸는 사람도 있을것이고,

어차피 돌려줄돈 그냥 은행에 쟁여놓는 분도 계실것이고,

아주 일부는 부동산에 재투자 하는 분도 계시겠지요.

반전세 전환도 많이하시죠. 차곡차곡 은행에 돈 쌓이겠죠. 

돈이 어떻게 돌긴요. 이렇게 돌고 있는거죠ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

3. 갭투자

개인적으로 갭투자 싫어합니다.

갭투자 들어가는 물건들 보면 자본의 한계때문에 대부분 마이너급인 경우가 많았습니다.

마치, 흉작이라 별로 맛 없는 과일도 비싼 몸값 받는듯한 느낌입니다. 

흉작일수록 상등품의 맛있는 과일은 오히려 제값 못받죠. 기준가가 비싸 더 올려받기 힘드니까요. 

여기까지가, 올해 초까지 제가 갭투자를 바라보는 시각이었습니다.

지금은 상황이 변해서 서울 메이져급까지 갭투자가 가능해져벼렸군요.

본의아니게 갭투자가 되어버린 경우도 많구요.

말이 좀 샜는데, 어쨌든 갭투자가 활성화될수록 전세 공급은 많아집니다.

요새 어디어디, 어디어디, 어디어디..... 갑자기 전세물건 쌓이는 곳들은 십중팔구 갭투자 분들 들어가서 벌어진 일입니다. 

애증의 인기정상 p모 아파트 마져도 갭투자 들어와서 전셋값 많이 진정시켰습니다.

언제까지 갈수 있을지는 모르겠네요ㅋ

4. 결   론

일시적으로 전세 상승세가 한 텀 쉬어가는듯한 분위기가 있는건 사실입니다. 특히 수도권이나 서울 일부지역에서는요.

이유는 지난 2개월간 공급이 많았고, 수요자가 적었고, 갭투자가 성행했기 때문이라고 생각합니다.

그러나 또 곧바로 회복될 가능성도 높다고 생각합니다.

똑같은 물잔의 물을 보고서도 서로 다른 판단을 내릴수 있습니다.

물이 이만큼이나 남았네, 물이 이만큼 밖에 안남았네.

전 과감하게 올 가을이 아주 짧은 매수타이밍이라 생각했습니다.

날씨 금방 추워지네요, 올겨울도 따땃하게 보낼수 있기를 기대합니다ㅋ

부동산이 붕괴직전이라는 어떤분의 의견에 댓글로 얘기하기 길어서 따로 글로 써봅니다.

위의 얘기는 모두 부동산 내부적인 요인에 관한겁니다.

제가 판단하기에 내부적 요인만으로는 내년에 상승입니다. 외부적 요인이 조금만 받쳐주면 폭등도 가능한 상황이죠.

지난 몇년간 상승기운의 내부적 요인과 하방압력의 외부적 요인의 지리한 힘겨루기가 있었습니다.

승자가 누구인지는 이미 정답나왔죠. 결과를 보면 알수 있는 문제입니다.

3년후 폭탄물량이 예정되있습니다. 당연히 잘 알고 있습니다.

많이 겁주고 있죠. 근데 제대로 내용을 풀어내는 경우는 본적이 없는것 같군요.

유니클로 패딩이 폭탄세일한다고 해서 몽클레어가 똥 값 되는건 아니죠.

인구 60만의 안양 같은 경우는 작년, 올해 분양물량 택도 없이 부족합니다. 생활권 옮기는게 쉬운일은 아닙니다.

UP team is UP. DOWN team is DOWN. 많이들 하는 얘기잖아요ㅋ

잘 풀어가면 됩니다.

[똘똘이튼튼이아빠]

킹콩님 글은 부방이라는 진흙탕에 몇 안되는 반짝반짝 거리는 보석 같은 글입니다. 감사합니다.

[똘똘이튼튼이아빠]

더불어 이야기 하자면 전세 시장은 "짝수해" 법칙이라는 게 있죠. 1988년 주택임대차보호법이 개정되면서 임대차 기간이 지금처럼 2년으로 변경되면서 짝수해에 전세 만기가 되는 가구들이 많아졌기 때문에 생긴 법칙입니다. 킹콩님 글 본문 표를 보시면 쉽게 이해가 되실 거구요. 특히나 올 해는 "홀수해" 법칙이라는 말이 나올 정도로 전세 대란이었어요. 전통적인 "짝수해"가 되는 내년에는... 뭐 말할 것도 없겠지요.

[망고주스♡]

서울의 경우는 2008년 입주물량이 많아 홀수해 전세값 폭등 짝수해 전세값 조금상승 요 패턴이던데요. 다 그런지는 모르겠고 제가 사는 동네 주변은 시세를 관찰해보니 그렇더라구요. 올해는 홀수해여서 전세물량이 많지 않은데다가 재건축 이주 수요가 한꺼번에 많아서 전세값 이 폭등한것 같아요. 내년에는 어떻게 될지 궁금하네요.

[지구별홍]

유니클로 폭탄세일한다고 몽클가격떨어지나..
명언입니다..킹콩님 ..사..사....사탕합니다....

[강남살고접다]

늘 감사합니다. 킹콩님을 떡방이니 뭐니 하며 무조건 배타적으로 대하고 욕하는분이 몇분있지만 대부분의 부방 사람들은 킹콩님 글을 참 좋아합니다. 그분들은 아마 스타들에게 안티 팬이 있듯 그런정도로 생각하시고 좋은 글 가끔은 올려주세요.^^

[이쁜아라]

킹콩님 귀중한 시간 내어 자세한 글을 써주셔서 감사합니다. 잘 읽고 가요~. 추운 겨울 감기 조심하시고, 집안에 행복하고 따뜻한 온기 가득하시길 바랍니다.^^

[marie2014]

글이 어렵지 않고 설득력있고 재미집니다

[낫싱머니]

큭...킹콩님...떡방이라 그래도...존경합니다.

[킹콩3388]

평번한 회사원입니다ㅋ 공인증개사 자격증은 없습니다. 공부해 본적도 없구요.

[행복깡]

그런데 어찌 이런 식견을 갖게 되셨나 심히 궁금하고 부러워요 어찌하면 킹콩님 처럼 될 수 있을까요?? 하하

[☆헤르미온느☆]

잘읽었어요 감사해요! 반복해서 보고 있어요

[우히우히우헤]

멋있으세요. 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다. ^^

[텐인텐간다]

킹콩님 식견과 필력은 늘 감탄을 자아내게 합니다.

[땡글천사]

좋은 글이네요~~ 도움많이 되었습니다. 감사합니다

[고냥]

좋은글이네요

[fema]

킹콩님ᆞ요즘 전세물건 좀 있는 이유에 대해서는 확신이 없지만 킹콩님이 작성하신 내용은 확실히 논리와 근거가 있는 내용인거 같습니다ᆞ글 잘 읽었습니다ᆞ계속 시장을 주시하고 어떻게 흘러가는지 지켜보는것도 재미 있을것 같습니다ᆞ세

[벼리단풍]

킹콩님글 잘 읽었습니다.
요즘 전세 안나가서 머리아픈데 상황이해하는데 도움되네요

[yisul1977]

정말 좋은 글 감사합니다. 댓글 중에 극악안티가 많은데 요즘 제정신 아닌 사람들 많으니 개의치 마시고 꾸준히 글 올려주셨으면 합니다.

[JONO-K]

경기권은 지역별로 공급의 차이가 심합니다..일시적 공급 과다도 있지만, 서울은 거의 제로에 가깝죠..
이게다 원순이 아저씨 덕이죠,,공급의 수도꼭지를 막아주었으니,,

[흰고무신]

킹콩님~ 수많은 팬들이 있다는 거 아시죠?

[흰고무신]

전 원래 11월-12월이 비수기라 이 때 가급적 집을 사려고 합니다. 남들 안 움직일 때 움직이죠

[경제야놀텨]

좋은글 항상 감사합니다.

[욕심쟁이유니]

킹콩님 때문에 부방에 들어옵니다. 귀에 쏙 들어오는 재미진 비유와 함께한 멋진 글 감사드립니다.

[개포숲]

좋은 글 잘 읽고 갑니다
건승하세요

[노구찌88]

팬입니다. 좋은글 잘읽고 갑니다. 감사합니다.

[백두산호랑이]

잘 읽었습니다.

[kwangnaru]

정독...

[남편홀릭]

투자에 뭔가 고민타이밍이였는데..
감사합니다.
존경해요...