오피스텔 시장 명암
-주거용 오피스텔 고강도 규제 아파트 대체상품 부각, 장점 vs 투자 유의점. 임대 수익률 및 청약, 매매가 현황
아파트시장 옥죄자..실수요자 주거용오피스텔 '유턴'
청약통장 필요없고 매매가 상승률 꾸준
임대수익률 4.9%로 은행금리 보다 3배↑
고강도 규제 압박이 지속되는 아파트를 대체할 주거 상품으로 주거용 오피스텔이 주목받고 있다. 주거용 오피스텔은 시세 상승이 꾸준한데다 시중은행 금리에 비해 높은 임대수익률을 유지하고 있다는 장점에 실수요자들의 관심이 꾸준한 편이다.
부동산 114자료에 따르면 올해 4월 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.96%로 지난해 같은 달(5.02%) 대비 0.06%포인트 소폭 하락했다.
오피스텔 수익률은 소폭 하락했지만 매매가 상승은 꾸준한 편이다. 실제 지난해 전국 오피스텔의 평균 매매가격은 3.3㎡당1596만원으로 해당 통계를 집계하기 시작한 2002년 이래 꾸준히 상승했다. 이는 2008년 외환위기와 2013년 부동산 시장 침체를 겪으며 아파트 시세가 등락을 거듭한 것과는 다른 움직임이다.
조정지역에 속한 아파트에 비해 상대적으로 규제에서 자유로운 것도 장점이다. 주거용 오피스텔은 청약통장이 필요 없어 수요자들은 물론 투자자들의 관심이 높다. 지난달 동탄2신도시에서 청약접수를 진행한 ‘동탄 더샵 센텀폴리스’ 오피스텔은 1122실 모집에 1만3876명이 몰리며 평균 12.37대 1의 경쟁률로 전타입 마감했다. 최고 경쟁률 62대 1은 주거용 타입인 전용 84㎡로 구성된 6군에서 나왔다.
업계 전문가는 “주택시장 규제 강화와 청약제도 개편으로 청약통장이 필요 없는 주거상품이 수요자들의 관심을 받고 있다”며 “현금 보유액이 적은 신혼부부 등 20~30대에서 주거용 오피스텔을 큰 집으로 갈아타기 전 징검다리로 활용하고 있다”고 말했다.
................ [이데일리 김기덕 기자]
오피스텔이 신혼부부 보금자리로 주목받는 이유
5일 업계에 따르면 최근 공급되는 오피스텔은 기존 원룸 형태의 오피스텔에서 벗어나 별도의 방을 갖춰 2인 가구가 실거주하기에 용이한 주거형으로 나온다.
또 아파트에 비해 저렴한 데다 ‘풀퍼니시드 시스템’을 갖추고 있어 가구나 가전제품을 구입하는 비용을 줄일 수 있는 이 점도 신혼부부에겐 이점이다.
다주택자 등 각종 주택 규제를 피할 수 있고 청약통장 없이도 청약이 가능해 신혼집으로 분양 받기도 수월하다. 앞으로 자녀 출산 후 넓은 집으로 이사 간 후에도 매도하지 않고 수익형 월세 상품으로 관리할 수 있어 선호도는 꾸준히 상승 곡선을 그릴 것으로 전망된다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “최근 신혼부부 등 젊은 층이 아파트보다는 상대적으로 가격 부담이 덜하고 대부분의 가전제품이 갖춰져 있는 오피스텔로 눈길을 돌리고 있다”며 “주거용 오피스텔은 각종 특화설계를 도입해 거주하는 데 불편함이 없고 아파트에 비해 분양 받기도 수월해 신혼집으로 인기를 끌고 있다”고 분석했다.
김창성 기자 solrali@mt.co.kr
500만원만 들고..오피스텔 '유령투자' 주의보
"10~30% 수익..청약 불이익 없다"
100실 미만 소규모 오피스텔 대상
제도 허점 노린 초단타 세력 기승
가격 혼란에 실수요자들 피해 커
명의 빌려줬다 투자금 못 받기도
당국선 "위법 아냐..단속 어렵다"
◇ ‘초단타’ 투자자 모집합니다 = 5일 분양업계에 따르면 일부 업체들은 ‘초단타 투자’, ‘게릴라 투자’, ‘초피(초기 프리미엄) 투자’ 등 문구를 걸고 부동산 온라인 카페나 오픈 채팅방, 블로그 등을 통해 암암리에 투자자를 모은다. 투자자들에게는 이름과 전화번호, 주소, 신분증 사본, 통장 사본 등 개인정보와 청약금을 받는다. 이후 투자자의 당첨 사실이 확인되면 매수자를 찾아 웃돈을 받고 명의이전을 주선한 뒤, 웃돈의 일부를 투자자에게 ‘피(프리미엄)’로 지급한다. 이들은 “당첨과 무관하게 청약금은 100% 환불되고 청약 재당첨 제한 등 피해도 전혀 없다”고 홍보하고 있다.
‘피’를 받는 투자자들은 당첨된 동·호수 등에 따라 대체로 50~300만 원 정도를 가져가는 것으로 알려졌다. 강남 등 인기 지역 오피스텔 청약금이 500~1,000만 원 수준이라는 점을 감안하면 단기간에 10~30% 가량의 수익을 낼 수 있는 구조인 셈이다.
이런 투자가 가능한 것은 아파트와 달리 오피스텔은 업무시설로 분류돼 주택법이 아닌 건축물 분양법 적용을 받아서다. 아파트 청약에서는 불가능한 ‘꼼수’들이 오피스텔에서는 가능해지는 것. 청약 때 청약통장을 사용하지 않아도 되고, 투기과열지구나 조정대상지역으로 분류되지 않는 한 청약 후 명의 이전도 가능하다. 투기과열지구라도 100실 미만의 소규모 오피스텔은 전매제한에 걸리지 않는다.
문제는 이 같은 거래가 오피스텔 시장 질서를 어지럽혀 가격 혼란을 초래한다는 점이다. 벌떼 같은 ‘유령 투자자’에 밀려 실수요자들은 어쩔 수 없이 시장 가격보다 웃돈을 주고 매입할 수 밖에 없다. 분양업계 관계자는 “전매제한에 걸리지 않는 오피스텔이라면 당첨자의 90% 가량이 초단타 투자자들로 채워진다”며 “분명한 시장 교란 행위지만, 불법이 아닌데다 암암리에 이뤄지는 일이어서 막을 방법은 사실상 없다”고 말했다.
투자자 입장에서도 점조직 형태의 세력만 믿고 투자했다가 돈을 돌려받지 못해도 구제를 받기 어려울 수 있어 주의가 요구된다. 한 투자자는 “신탁사에서 보증하는 계좌라고 해서 믿고 돈을 보냈지만, 당첨이 안 된 뒤에도 환불이 제대로 되지 않고 연락도 잘 닿지 않았다”고 하소연했다.
당국은 뾰족한 대책 없이 뒷짐만 지고 있다. 지난해 건축물 분양법 개정으로 최소한의 감시망은 만들어놨지만 여전히 구멍이 많다. 하지만 규제 범위를 넓히자니 ‘과잉 규제’라는 비판 탓에 쉽지 않은 상황이다. 국토교통부 관계자는 “소규모 오피스텔이나 투기과열지구가 아닌 지역의 오피스텔까지 전수 관리하기는 사실상 어렵다”며 “개별 지자체가 감시하고 있지만 위법 행위가 아니라면 단속하기 어려운 상황”이라고 말했다./진동영기자 jin@sedaily.com
'삼중악재' 오피스텔 추락 계속..수익률 하락에 청약 제로까지
수익률 수개월 째 지속하락, 청약 미달 이어저도 입주물량은 증가하고 있어
일부 시행사 임대수익 보장제 편법 활용, 선별 투자 해야
부동산 투자상품의 대표 주자인 오피스텔이 끝없이 추락이 하고 있다. 지난해부터 시작된 수익률 하락은 멈추지 않고, 청약 제로 단지까지 속출 하고 있다.
오피스텔 추락의 가장 큰 원인은 결국 공급과잉 탓이다. 최근 시행사들은 '장기 임대수익 보장제' 등 대책을 내놓고 있지만 역부족인 상황이다.
게다가 부동산신탁사들이 시행하는 오피스텔 대부분이 청약에서 대거 미분양되며 수분양자들을 불안하게 하고 있다.
전문가들은 부동산 투자 대상이 한정적이어서 오피스텔 등 소규모 투자상품에 대한 관심이 크지만, 상대적으로 기대 이하의 성과를 올리고 있어 무턱대고 투자하는 방식은 지양해야 한다고 조언한다.
15일 부동산 업계에 따르면 오피스텔이 부동산 시장에서 고전을 겪고 있다. 최근 현금 부자들이 일부 급매 아파트들을 중심으로 매수세를 보이고 있는 점에서 보면 오피스텔 매력이 상당히 부족해 보인다.
오피스텔의 매력을 떨어트리고 있는 가장 큰 걸림돌은 임대 수익률 하락세다.
한국감정원의 지난 4월 오피스텔 가격동향조사를 보면 전국 오피스텔 수익률은 5.46%로 지난해 1월 5.54%에서 0.08%포인트 하락했다.
특히 수도권은 같은 기간 5.31%에서 5.22%, 서울은 4.97%에서 4.87%, 지방도 6.52%에서 6.48%로 수익률이 전반적으로 줄고 있다.
이는 시중 은행 평균 2%대(세후 기준)인 적금 금리보다는 높지만, 6개월째 내림세인 점을 감안하면 수익률 악화가 깊어지고 잇는 셈이다.
게다가 청약에 나선 오피스텔은 제대로 마감을 마친 단지가 드물다. 지난 4월 전국에서 분양한 오피스텔 10개 단지 중 8곳이 청약자를 다 채우지 못했다.
특히 올해 들어 부동산신탁회사가 시행사로 참여한 오피스텔 분양 26건 중 완판된 사업장은 6곳에 불과하다.
그나마 올 2분기 수도권 역세권, 지방 도심권에서 공급된 오피스텔은 청약에서 마감된 사례가 나오고 있다.
대표적으로 ▲천안아산 코아루 테크노시티 ▲동대구역 아펠리체 ▲송도국제도시 M2블록 호반 써밋 ▲신제주 연동 트리플시티 ▲신중동역 랜드마크 푸르지오시티 ▲광주 첨단 트레비엔 등이다.
그렇다고 오피스텔 투자여건이 앞으로 딱히 개선되지 않을 것 같다는 게 문제다. 시장 상황이 좋지 않은데도 입주물량과 공급물량이 계속 증가할 것으로 예상되기 때문이다.
실제로 부동산114 집계 결과 올해 입주 오피스텔은 전국에서 8만9425실에 달한다. 지난해 7만5565실에서 19% 증가한 물량이다. 내년에도 6만 5,746실에 예고돼 있다.
게다가 전국의 오피스텔 공급 물량은 올해 약 8만2500실로 2004년 이후 15년 만에 최다를 기록할 전망이다. 지난해 공급된 7만734실보다 무려 1만1800실이 증가한 것이다.
오피스텔 매력이 떨어지자 시행사들은 분야혜택 등 갖은 노력을 쏟고 있다. 최근에는 임대수익 보장제 등을 적극 활용하고 있다.
임대수익보장제는 임대를 놓기 위해 분양을 받은 오피스텔 계약자에게 만약 임차인을 낮지 못할 경우 짧게는 1년 길게는 10년까지 매달 수십만원의 임대료를 대시 지급해 주는 것이다.
한 오피스텔 분양 관계자는 “임대수익률 보장제는 임대를 노리는 분양 계약자에게 좋은 반응을 보이고 있다”며 “하지만 일부 오피스텔의 경우 분양가를 고의적으로 높인 후 정상 분양가와의 차익으로 임대료를 지급하는 경우도 있어 유의해야 한다”고 조언했다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “세금 부담이 커진 다주재택자들 보유한 주거용 오피스텔이 시장에 대거 풀리면서 신규 분양 오피스텔의 인기가 낮아진 점도 있다”며 “오피스텔 투자를 고려 중인 수요자라면 오피스텔 수요가 꾸준한 역세권과 대학가, 업무지구 등을 우선 살펴야 한다”고 조언했다.
[데일리안 = 권이상 기자]
bald****
제 경험에 국한되긴 하지만 오피스텔엔 학생,회사,직장초년생들이 많아서 그런지 공동주택에서 지켜야 할 에티켓들 안지키는 사람들 넘 많아서, 계약끝나고 아파트로 이사. 지 집에 안 두고 싶은 냄새나는 쓰레기는 버려야지 안 버리고 며칠을 현관앞에 두는가하면, 분리수거장은 분리수거가 안돼 엉망이다. 선택의 여지가 있다면 거주목적으로 오피스텔은 비추.
mkok****
아파트도 복도에 음식물쓰레기 일반쓰레기현관문 입구에 둔세대 많습니다^^
rjan****
저도 오피스텔 사서 신혼집 꾸리고 있는데요 직장 가깝고 만족합니다. 그런데 큰 대출 일으켜 집산 친구들은 집값이 좀 오르는데 오피스텔은 오르는 속도가 더뎌요 월세로 수익을 낸 주인들이 욕심없이 팔거든요
mkok****
오피스텔이 소형아파트 대체할것 같군요
rjan****
큰짐 못사지
mkok
아파트도 고층은 사다리차비용 비쌉니다
zenter14시간전
신규아파트 관리비가 워낙 비싸져서 오피스텔이랑 별반 차이도 없고...
상업지구에 자리 잡아 있으니 교통 편하고...
요즘 세대들 조금 편하면 조금 더 지불하는데 망설임없다.
아파트 한채들은 불안하겠지만 이건 현실이다
아파트 비싸니까 싼 오피스텔 들어가는건 당연한거 아니야?
오피스텔도 아파트값 폭락시키는데 일조했으면 좋겠다
어멀4시간전
오피스텔 한 번 살아봐라. 창문이 작아 환기가 안돼 잠자고 일어나면 머리가 지끈지끈. 첨엔 멋모르고 들어갔다가 계약기간 끝나기만 기다린다. 오피스텔도 거주를 위해서라면 베란다 있게 지어야 한다.
bril****
개미들 밥그릇 까지빼아스으려 하지말고공무원이나 먼저 깨끗하고공무원 투기 비리나제대로 단속해라온 국민이 다 아는 비리떠들썩 하지 않나
jtse****
그냥 내버려 둡시다. 오피스텔은 무피거나 잘해야 500만원미만일텐데 역으로 매수자 못찾으면 덤탱이 쓸 확률이 높습니다.
헛점을 노린 사기꾼들이 점점 지능화...
법이 못따라 간다.
현인선생14시간전
문제는 이런 행위로 매매가나 분양가가 높아져도 매수하는 사람들이 있다는 것 입니다.
즉 그들은 또 비싸게 매도할 수 있다는 생각에 투기심리로 구입하는데...
돈 되면 법을 피해서 투자든 투기든 하게되는데....이들을 제제를 할 수 없음....
우리나라 부동산 시장이 거품이 생긴다는 것 입니다.
사실 아니라면서도 해당되는 사람들이 많죠
갈때까지 가보자14시간전
좋은 정보 감사 합니다.
복 받으세요
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