핵심 주거지 분석 8편 - 양천구 1차 (목동 신시가지)

[보윤쥰]

핵심주거지 8편으로 양천구 중에서도 목동신시가지를 분석한 내용을 업로드합니다.

제 개인적인 분석이니 다소 미흡한 점이 있을수도 있습니다.

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양천구는 목동 신시가지 아파트, 줄여서 목동 아파트를 떼놓고는 설명할 수 없는 서울 서부권의 대표 주거지입니다.

심지어 부동산 칼럼니스트 봉준호 씨는“양천구에 사는 사람은 둘로 나뉜다. 목동 아파트에 사는 사람과 아닌 사람들로.”라고 했을 정도로, 목동 아파트가 관내에서 차지하는 위상은 막강합니다.

실제로 목동 14단지 인근의 경남 아너스빌 아파트의 경우 1동이나 101동이 아닌, 1501동·1502동 순으로 부여하여, 목동 15단지가 되고 싶은 바램을 표현했을 정도입니다.

다만 2000년대 이후 오목교역 인근에 하이페리온, 트라팰리스, 쉐르빌, 푸르지오 등의 주상복합이 들어서면서, 현재는 대략 오목교 인근 고급 주상복합과 목동 아파트가 권역 내 쌍두마차를 형성하고 있습니다.

위치상 양천구는 위로는 강서구, 좌로는 경기도 부천시, 아래로는 구로구, 우로는 영등포구와 연접한 위치입니다. 지역은 대부분 평지이며, 용왕산이나 갈산, 계남산 등 일부 야트막한 산들로 인한 구릉지도 있습니다.

원래 양천구는 강서구의 일부로서 1980년대 초반까지만 해도 안양천의 상습 침수지로서 도시 빈민층이 주로 거주하던 변두리에 불과(?)했습니다.

1980년대 초반 아파트 값이 폭등하자, 전두환 정부는 아파트 값의 상승도 막고, 88올림픽 개최에 따라 공항(김포공항)으로 인해 외국인에게 노출이 될 수 있는 위치인 강서구 동반부에 전시용(?) 목적까지 겸한 신식 중산층 주거지를 건설하겠다는 계획 하에, 1983년에 거의 3만세대에 육박하는 목동택지지구 개발 계획을 발표합니다. 정부는 이어서 1984년에 4만 세대나 되는 상계택지지구개발을 연이어 발표하여 집값 상승세를 완전히 진화합니다.

목동택지지구는 당시 강서구 동반부인 목동과 신정동 일대로 개발 계획 발표와 동시에 전광석화(電光石火)와 같은 개발에 들어가 늪지대에 수백만개의 콘크리트 말뚝을 박고 대단위 평지로 조성한지 불과 3년도 채 안되어 1985년 12월에 목동 신시가지 1단지가 입주를 시작하고 1988년까지 14개 단지가 순차적으로 입주를 마무리하며 강서구에서 분구되어 양천구로 새출발하게 됩니다.

이렇게 목동 아파트는 의욕적으로 출발한 택지지구였지만, 상습 침수지라는 이미지, 대량 분양으로 인한 물량 부담, 중대형 평수가 상당한 데 따른 분양 수요층 저조, 부동산 침체기가 겹쳐 분양 초기에 미분양이 발생하였습니다. 이로 인해서 분양성을 높이기 위해 나중에 입주한 단지들인 7,8,11,12단지들의 경우 중간에 설계 변경이 이루어져서 중대형 면적이 사라져버렸습니다. 이것이 바로 이들 단지들이 다소 특이하게(?) 중대형 면적이 없게 된 배경입니다. 이렇듯 고전(苦戰) 끝에 간신히 분양을 마치고 입주했던 지구였지만, 80년대 후반의 부동산 상승기가 목동지구의 터닝 포인트로 작용합니다.

무엇보다도 신식 중산층 단지답게(?) 낮은 건폐율(14%)과 저용적률(130%)로 인한 당대 최고의 녹지율(30%)을 자랑하는 중·저층이 어우러지는 아파트로서 중대형 면적대도 상당하였기 때문에, 당시에도 정상을 달리던 절대 강자 “강남”에 거주하기가 현실적으로 어려운 서울 서부권 및 경기 부천,김포,광명, 인천 등이 생활권인 부유층들의 유입이 발생하였습니다. 실제 서울의 배후 주거지중에서 인천은 유일한 광역시일 정도로 인천이나 부천 등의 인구가 엄청나기 때문에, 일부만 유입해도 그 효과는 상상 이상(?)으로 막강합니다. 이로 인해 입주 수년도 되지 않아 시세 측면에서 예상 밖으로(?) 현재와 별 차이가 없는 위상을 사실상 갖추게 됩니다.

여기에 택지지구로서 기본적으로 학교가 잘 갖춰진데다가, 유해 환경이 없는 환경이라는 점을 기반으로 하여 학원들이 인근 상업지구와 주택가 등에 들어서며 대치동, 중계동과 함께 지금과 같은 3대 학군 지역의 명성마저 장착하며 시세를 탄탄히 지지하게 됩니다.

그리고 이후에도 앞단지 상업지구, 오목교 상업지구, 뒷단지 상업지구 등이 지속적으로 개발이 되면서 부영그린타운 등 대형 면적대의 주상복합이 들어서며 그 지위를 공고화합니다. 2000년대 들어서는 현대백화점과 하이페리온이 혜성처럼 등장했으며, 이 외에 트라팰리스, 푸르지오, 쉐르빌 등이 들어서며 주거지로의 가치를 더욱 끌어올려 현재에 이릅니다.

목동 아파트 중 1~7단지(일명 앞단지)는 행정구역상 양천구 목동에 위치하고, 8~14단지(일명 뒷단지)는 행정구역상 양천구 신정동에 위치하는데, 목동 택지지구에 위치한 아파트였기 때문에 일반적으로 목동 신시가지 아파트, 또는 목동 아파트로 불리고 있습니다. 강동구의 고덕 주공 아파트 또한 일부 단지는 고덕동에, 일부 단지는 상일동에 위치하기도 합니다. 하안 주공이나 상계 주공에서도 이런 경우가 발견되기도 합니다. 다만 목동 아파트의 경우“목동”이라는 명칭 자체가“강남”,“분당”처럼 브랜드화 되어 있어서, 이러한 행정구역 차이에 따른 미묘한 껄끄러움이 일부 존재하기도 합니다. 최근 주소 체계가 도로명 주소로 바뀌면서 뒷단지들의 경우 적지 않은 수혜(?)를 입기도 했습니다.

다른 택지지구들이 그렇듯 지구 내 각 단지간에 시세에 있어서 큰 차이는 발생하지 않으나 어느 정도의 차이는 발생하며, 그 간 세월이 흐르면서 각 단지별 위상에도 나름의 변화가 있어는 왔습니다.

큰 흐름은 목동 내에서도 강력한 학군으로 무장된 3단지와 서초 삼풍을 연상시키는 법조단지인 9단지가 선두에서 이끌어 왔습니다.

그러나, 서서히 연식상 재건축 모드로 접어들면서 목동 내에서도 선두권의 지분율과 깔끔한 택지지구로만 둘러싸인 5단지가 근래 들어 선두 자리로 올라섰습니다. 더욱이 5단지는 목동 야구장 소음과 불빛 등이 눈에 가시였으나, 넥센이 홈을 고척돔으로 내년부터 이전할 예정이기 때문에 더욱 쾌조를 보이고 있기도 합니다. 그리고 우여곡절(?)을 겪고는 있지만 단지 하단의 경인고속도로가 제물포터널로 환골탈태한다면, 4단지 및 6단지와 함께 수혜를 입게 됩니다.

7단지의 변화 또한 괄목할만 합니다. 7단지는 대형 면적이 없어서 선두권 단지 대비 다소 밀리는 단지였으나 90년대 중반에 5호선 개통과 함께 역세권 아파트로 변신하며 선두권으로 치고 나오게 됩니다. 여기에 오목교역~ 목동역 사이가 지속적으로 개발되면서 편의성이 증대되자 선호도는 더욱 올라가기 시작했습니다. 그리고 화룡점정(?)으로 2000년대 후반에 오목교 인근 고급 주상복합 아이들이 많이 진학하게 되는 목운초·중학교를 품으며(물론 제주도를 포함하여 일부 동은 품지 못했지만, 품지 못한 동들의 학군도 당연히 우수함) 적어도 면적당 시세로는 왕좌에 등극하게 됩니다.

이 외에 1단지의 경우 열병합발전소와 다소 외진듯한(?) 위치로 인해 90년대만 해도 하위권인 단지였으나, 9호선 개통 및 일부 앞단지 선호 현상, 그리고 가장 먼저 준공된 데 따른 재건축 기대감 등과 맞물려 중상위권으로 도약합니다.

입주 초기에는 앞단지와 뒷단지간의 위상차가 미미했으며, 심지어 13단지는 입주 초기만 해도 공급 115㎡가 방 4개, 화장실 2개에 전용면적마저 다소 넓다는 장점을 기반으로 왠만한 앞단지보다 더 비싼 시세를 자랑하기도 했습니다. 그러나 목동의 브랜드화, 앞단지가 도심이나 여의도·한강 등에 조금이라도 더 가깝다는 입지상의 약간의 우위, 앞단지 상업시설에는 이대 목동 병원이나 학원, 주상복합 등이 조금 더 많은 등 편의성 측면에서의 약간의 우위(실제로 뒷단지에도 초기에 한양대 부속병원이 계획되었다가 취소되고, 구청이나 구의회, 경찰서 등 공공시설이 많이 들어섬. 학원의 경우 센트럴플라자가 들어서며 갭을 많이 좁히긴 했음) 등을 기반으로 지금은 큰 차이는 아니지만 역전된 상황입니다.

대신 뒷단지의 경우는 앞단지 대비 동일 공급면적시 전용 면적이나 구조 등에서 다소 우월하고, 앞단지보다 약간 시세가 저렴하여 일반적인 접근이 조금이라도 더 용이하다는 면에서 상당수 목동 진입 희망자들의 간택(?)을 받기도 합니다.

또한, 전체적인 흐름 자체가 앞단지가 선도하면, 뒷단지가 바로 뒤따라가는 형국으로 보면 크게 무리가 없기 때문에, 이런 측면에서 뒷단지를 선택하는 것도 괜찮은 접근법으로 볼 수 도 있습니다.

목동 아파트는 처음부터 88올림픽을 의식한 신식 중산층 지구로 설계를 하였기 때문에, 소형(66㎡)부터 중형, 대형(190㎡)까지 다양한 평수가 섞여 있는 점이 돋보입니다. 실제로 비슷한 시기에 추진된 상계택지지구의 경우는 소형에서 중형까지만 설계되었고, 그 중에서도 소형에 다소 방점이 찍히는 아파트라는 점에서 차이가 발생합니다.

여기에 일방 통행 도로, 단지 내 중앙로라는 공원형 산책로 및 자전거로 도입, 각 단지별 둘레산책길 조성, 지구 내 공원 등 녹지 조성 치중, 상업지구를 둘러싼 환상형(環狀型) 단지 설계로 편리한 접근성 보장 등 지금 보아도 상당히 파격적(?)인 실험이 시도되기도 했습니다. 그 실험은 30년 정도 경과한 현재, 대체로 성공적이었다는 평입니다.

다만 두 가지 점에 있어서는 외지인들 입장에서 다소 불편하다는 것이 중론입니다.

첫째, 일방 통행. 일방 통행에 대해서는 익숙해지면 편리하다고는 해도, 아무래도 처음 오거나 가끔 진입하는 사람에게는 불편함이 유발될 수 밖에 없으며, 이로 인해서 외부 인구의 유입을 막는 다소간의 장애물로도 작용한다는 판단입니다. 실제 오래전이긴 하지만 운전하다가 갑자기 맞닥트린 일방통행로에 당황한 기억이 있습니다.

둘째, 아파트 내 주차장의 유기적 연결 미흡. 목동 아파트의 경우 다소 특이하게 단지 전체의 주차장이 잘 연결이 안 되는 경우가 많습니다. 가령 1개 단지 전체의 주차장이 한·두개의 출입로로 모두 이용 가능한 것이 아니라, 몇 개 동끼리 주차장 출입구를 공유한 후에 그 바운더리 안에서만 차량이 출입하는 경우가 많습니다. 심지어 한 개동만 단독으로 사용하는 주차장 출입구도 있습니다. 물론 어느 정도 선까지 꽤 크게 연결이 된 경우도 있기도 합니다만, 이런 주차장 진입로 형태는 일반적으로는 보기 힘든 다소 특이한 케이스로 익숙해지면 문제가 없다고는 해도, 외지에서 접근시에 익숙하지 않은 분들에게는 아무래도 혼란을 초래하는 구조입니다. 즉, 있겠거니(?) 하고 차를 몰고 들어가서 빙빙 돌다가 허탕(?)을 치고 다시 나와서 출입로를 찾게 됩니다.

또한, 세력 확장, 즉 지구 확장 현상의 발생이 쉽지 않다는 점이 양날의 칼로 다가오고 있습니다. 마치 사이즈 업된 여의도와 같은 특색을 지닌 곳입니다. 여의도는 섬이라는 다소 폐쇄적인 공간이기 때문에 입지의 희소성을 띠게 되며, 그로 인해 입지의 가치가 유지된다는 장점이 있습니다. 다만, 바깥 지역과 사실상 단절되기 때문에 외부로의 권역 팽창이 다소 어려운 상태가 됩니다. 강남처럼 송파로 강동으로 분당으로 용인으로 쭉쭉 뻗어나가줘야 그 위상이 강화되는데 이런 측면에서는 다소간의 마이너스 요소로 작용합니다.

목동의 경우 여의도와 같은 섬은 아니지만, 목동 아파트와 오목교 일대의 중심축에서 그 주변부로의 팽창이 다소 원활하지 않고 있습니다. 따라서 희소성 측면에서는 긍정적이지만, 지구 확장 현상이 약하다는 측면에서는 다소 아쉽습니다. 다만, 주변부의 개발이 점진적으로 진행은 되고 있으므로 장기적으로는 개선될 여지가 있습니다. 또한 근래 인근 지역인 강서구의 마곡택지지구가 무서운 상승세로 달려오고 있는데, 이 마곡지구를 잘 활용한다면 두 지구간의 시너지 효과 창출도 가능할 수 있다는 판단입니다.

목동택지지구의 경우 무엇보다도 이제 강산이 3번 변하는 세월인 30년이 다 된 지구로서, 이제 재건축의 관점에서 접근할 시기가 되었습니다. 그리고 얼마 전에 (택지지구) 재건축의 첫단계인 지구단위계획 정비에 착수하였기 때문에 본격적인 재건축의 제일보를 디뎠다고 보아도 무방합니다. 또한 탁월한 지분과 우수한 입지를 자랑하는 재건축 우량주로서, 비록 2006년 고점에는 아직 미치지 못하고 있지만(일부 단지와 일부 소형은 도달하거나 육박했지만, 전체적으로는 아직 미흡) 최근 상당한 상승세를 연출하고 있습니다.

여기에 공급 면적 대비 전용 면적도 넓은 편(뒷단지가 좀 더 그런 경향이 강함)인데가, 중형에 대형 면적까지 있어서 실거주하면서 느긋이(?) 재건축을 기다리기에 좋습니다. 더욱이 우수한 학군으로 인해 노후화되고 불편한 주차에도 불구하고 선호도가 상당하다는 점은 돋보입니다.

다만, 이제 겨우 재건축이라는 기나긴 여정의 관문에 들어선 단계이기 때문에 향후 재건축이 이루어지는 시점은 (물론 단지별로 시기 차이는 발생할 것이지만) 먼 훗날일 수밖에 없을 것입니다.

따라서 지나친 재건축 관점으로의 접근보다는, 주차 및 구조는 마음을 비우고 (어차피 노후 아파트의 경우 지역 불문하고 공통인 사항임) 학군 좋고 녹지 많아 아이 키우기 좋은 대단위 평지에 실거주하면서 장기적으로 재건축은 보너스라는 홀가분한(?) 관점으로 접근하는 것이 가장 좋지 않을까 개인적으로 판단합니다. 물론 소형 평수라면 실거주보다는 장기 재건축 투자의 관점으로의 접근도 한 번 검토해볼 수는 있다는 판단이기도 합니다만, 근래 소형 평수의 시세가 상당히 상승하며 현 시점의 접근은 다른 면적대 대비 다소 부담스러운 상황이라는 점도 고려할 필요는 있습니다.

[좋은 엄마 되고 싶어]

잘 읽었습니다.

[레쥬블루]

좋은 글 감사합니다~^^

[산성막걸리]

잘 읽었습니다. 마치 목동에 간듯한 기분이 들 정도네요.

[자유가보인다]

잘 읽었습니다
감사합니다.

[JNLEE]

와~~~어떻게 이리 정리를 잘해주실 수 있으신요!
성의에 감사드리며 다음이 기대되네요!!

[보윤쥰]

ㅎ 감사합니다.

[어쩌다보니]

여태까지 본 목동 분석글중에 단연코 최고입니다. 좋은글 감사합니다.

[보윤쥰]

ㅎ 과찬에 감사드립니다.

[지중해 너머]

오랜만에 좋은글 감사해요
서울로 이사시 목동 관심지역ㅇ었는데...

[강남살고접다]

아이들이 목동 아니 정확히 신정동에 있어서 관심있게 읽었네요.^^ 감사합니다.

[SHIN 부자]

지난번 쓰신 글까지 다시 정독했습니다.
강서구편은 계획없으신가요? ㅎㅎ

[보윤쥰]

생각은 하고 있습니다만, 현 분석 작업 자체가 상당한 시일이 소요되는 작업이라 시간이 걸릴 듯 합니다~.

[SHIN 부자]

분석하고 정리하여 글을 쓴다는 것 자체가 엄청난 시간과 노력이 투자되는 것이라
지금껏 올려주신 글도 많은 도움이 되고 있습니다.
감사합니다.

[레체]

마포구 특히 마포대로 방면도 분석 부탁드려요~

[지워지는데또렷해진다]

요즘 쉬시는 중인가 봅니다
또 다음 글 기대해봅니다

[보윤쥰]

네이버 카페 "붇옹산의 부동산 스터디"에 필명 "쥰"으로 핵심주거지분석 32편까지 연재하였습니다. 양천구는 4차분석까지 있으며, 그 외에 서울 전역 수백개의 아파트를 분석중이니 참고가 될 듯 합니다.