스크랩 경매 미납이유 항상 궁금하시죠? (feat.방어입찰)

[처음과같이]

경매 미납이유 항상 궁금하시죠? (feat.방어입찰)

요즘은 금리가 높고, 역전세난이 심각해지다 보니 어쩔 수 없이 경매를 당하는 경우가 많아지고 있습니다.

경매사건을 접하다 보면 낙찰 후 미납하는 사례를 가끔 볼 수 있는데요. 여러 가지 이유가 있겠지만 그중 한 가지인 방어 입찰에 대해 알아보려고 합니다.

경매를 당하는 채권자(돈을 빌려준사람)입장에서는 내 돈을 조금이라도 더 지키는 방법이 될 수 있으니 집중해서 봐주시기 바랍니다.

​방어입찰이란?

해당 부동산의 채권을 가지고 있는 채권자가 여러 번 유찰되어 낮게 낙찰될 것을 우려해

높은 금액으로 낙찰을 받은 후 미납하는 것

경매 입문한지 얼마 안 되신 분들은 어렵게 느껴지실 수도 있는데요.

이해를 돕기 위해 경매사건 중 방어입찰 사례를 보면서 설명드리겠습니다.

경기도 양평군의 단독주택입니다.

감정가격 5억 4,100만 원에 감정되었으나 두 차례 변경이 되었고 그다음 회차에

무려 7억 원에 낙찰되었다가 미납을 하였습니다.

감정가격이 시세는 아니지만, 최저가 약 3억 8천만 원까지 가격이 내려간 단독주택이

약 2배인 7억에 낙찰될 만큼 매력적인 물건이었을까요?

아닙니다.

이유를 알아보기 위해 등기부등본을 살펴보겠습니다.

을(1) 번은 말소기준권리인 용문새마을금고 근저당 1억 6,250만 원

을(2) 번은 심금ㅇ님 근저당 5억 원이 있습니다.

여기서 심금ㅇ님을 유심히 볼 필요가 있는데요. 현재는 미납이라고만 표시되어 있고, 낙찰자 이름이 표시되지 않지만, 낙찰된 당시 7억을 써낸 낙찰자의 이름이 심금ㅇ님이었습니다.

심금ㅇ님은 바로 두 번째 채권자로서 낙찰금액에서 경매 집행비용과 먼저 받아 가는 세금을 제외하고 용문새마을금고 다음으로 배당되는 근저당권자입니다.

​이분은 왜 입찰을 들어갔고 미납을 했을까요?

만약 4억 원에 낙찰되고 배당 순서 및 금액은

1순위 : 경매 집행비용 및 당해세 및 선순위 세금 (약 700만 원으로 가정)

2순위 : 용문새마을금고 1억 6,250만 원

3순위 : 심금ㅇ님 약 2억 3,000만 원

심금ㅇ님은 3순위로서 채권금액이 5억이지만 2억 3천만 원밖에 배당받지 못합니다.

여러분도 아시다시피 경매사건은 신건으로 나오고 2주 뒤면 매각기일이 잡힙니다. 노출되는 기간이 적으면 적을수록 낙찰가율은 떨어질 확률이 높습니다. 그렇기 때문에 최대한 많은 사람들에게 노출시키기 위해 위와 같이 변경 신청을 여러 번 해서 매각기일을 최대한 뒤로 미루는 것입니다.

심금ㅇ님은 여러 번 변경이 되고 입찰기일 뒤로 미뤄졌음에도 낮은 가격으로 낙찰될까 두려웠던 것 같습니다. 낙찰가가 떨어져 본인에게 배당되는 금액이 적을 것 같으니 두 번째 근저당권자인 심금ㅇ님이 큰 금액을 써서 낙찰 후 미납시킨 것입니다. (채무자는 입찰에 참여할 수 없지만, 채권자는 입찰 참여 가능합니다)

​심금0님은 방어입찰을 한겁니다

Q. 미납하면 최저가격의 10%인 입찰보증금을 날리는 거 아닌가요?

위와 같이 생각할 수도 있는데요. 어차피 몰수된 입찰보증금은 배당 시에 포함되기 때문에

두 번째 근저당권자에게 다시 배당됩니다.(먼저 받아 가는 세금이 적을 경우만 해당)

결국 심금0님이 받을 돈이기때문에 낙찰 후 미납하더라도 손해 볼 일이 없습니다.

2차 낙찰 시 차순위 금액이 4억 2천만 원 정도로 생각보다 높은 금액으로 입찰들어왔지만, 최고가 매수인이 미납해 경매가 다시 진행되었고 3차에 낮은 금액으로 누군가 낙찰받았으면 좋았겠지만, 미납에 대한 두려움으로 한 번 더 유찰이 되었습니다. 대부분 채권자가 방어입찰 한 것이라고 생각 못하고 중대한 하자가 있어 미납했다고 지레짐작한 것 같습니다.

그리고 결국 4차에 14명이 입찰에 참여해 약 4억 3,250만 원에 낙찰되었습니다.

결국 방어 입찰한 심금ㅇ님의 전략은 통했습니다.

미납한 10% 보증금도 본인이 결국이 받게 되고, 본인이 방어입찰을 안 했다면 4억 2천만 원에 낙찰되었겠지만, 본인이 미납하고 더 많은 사람들에게 경매사건이 노출되었기에 14명이 입찰에 참여했고 최종적으로 1,250만 원 높은 금액인 약 4억 3,250만 원에 낙찰이 되었습니다.

심금0님은 채권자 입장에서 본인의 채권금액을 최대한 돌려받기 위해 최선을 다했습니다.

​미납사유 유추 시 도움 되는 문건 송달(처리)내역

권리 분석상 문제가 없고, 시세 조사와 현장조사만 잘한다면 굳이 미납 사유를 알아낼 필요는 없지만, 가끔 위와 같이 방어 입찰을 한 경우는

문건/송달 내역 중 문건 처리 내역을 통해 유추해 볼 수 있습니다.

경매 초보자들은 왠지 미납이 되어있으면 입찰 들어가기를 두려워합니다. 하지만 위와 같이 방어 입찰이나 개인적인 대출 문제, 그리고 시세 조사를 잘못해서 미납하는 경우도 많으니 충분히 조사해 보고 안전한 경우에는 입찰 들어가도 괜찮습니다.