[도배] 아파또 가격 찍어 보기 1

[돌맞은개굴이]

어제 월세가 얼마나 올라갈 수 있나에 대해 얘기를 했다. 울동네 월세값 조낸 쎄다는 글도 올렸다. 댓글 가운데 <편안한 인생>님이 이 월세비용을 기준으로 하여 합리적인 집값의 산정 가능성을 제시하였다. 아래가 그 댓글이다.

편안한 인생 13.03.28. 13:43

개굴님 말씀대로 서울시 평균 가구소득이 400만원, 중앙값이 300만원 정도 합니다. 소득 대비 거주비를 30% 가량으로 잡으면 100~130만원이 매우 합리적인 가격으로 산정되죠. 그럼, 서울 사람 사는 '평균 주택'의 가격과 비교하여 월세로 집값을 나누어 보면? 대략의 합리적인 집값이 산정되지 않을까 생각됩니다.
물론 요 것의 근거도 케찹경제학에 미루어 '시장이 합리적으로 작동된다'는 가정하에서 이지요.

이걸 갖구, 울 동네의 집값이 얼마나 되어야 적당한 것인지 찍어보겠다. 왜 우리 동네냐 하믄, 부동산은 아는 곳부터 시작해서 넓혀가라고 그간 많은 꾼들이 내게 조언을 했기 때문이다. 특히 조인스랜드 아기곰동호회 고수들이. 치고박고 했던 이 꾼들 지금 다 뭐 하는지 몰라. ^^

미국, 일본 등 선진국의 중산층(대략 중위소득) 기준 월세비용은 가처분소득의 1/3 쯤이다. 우리도 앞으로 전세 죄다 사라지고 월세가 된다고 하고, 시스템상 비슷한 이 두 나라 따라간다고 치자.

울나라 서울시 월 평균가계소득이 400만원. 중위소득이 300만원이니, 대략 350선을 잡아보자. 그럼, 350 / 3 = 117만원. 대략 110 - 120만원선이 이 나라 표준중산층 가구가 월세로 감당해낼 수 있는 한계선이다. 이 한계선까지 집값이 올라간다고 하자. 계산값은 115만원.

2년 임대차계약이니, 월세체납을 대비해서 대략 30개월분의 최저보증금이 필요하다. 그럼 115 X 30 = 3,450 만원. 대충 5천만원을 깐다고 하자.

저금리 환경이 조성되어 예금금리가 세후 3%, 쥔장들이 연 6% 수준의 임대수익을 기대한다고 하자. 이 수익에는 감가상각비용 등을 다 고려한 것이라고 하자.

요 조건을 적용하는 계산식은 역시 쪼메 어렵다. 대학원 수준의 산수실력(수학 말고)이 필요하다. 그래서 생략한다. 주관식도 때로는 찍는 것이다. 답은 얼추 3억원.

30,000(집값) - 5,000(보증금) = 25,000. 25,000 X 6% = 매년 1,500 만원 = 매달 125만원.

이 월세 125만원에는 감가상각비용 대략 17만원/월, 보유세/거래세, 도배/장판 등 인테리어 비용이 다 포함되어 있다. 이런 비용 다 제외하면, 쥔장이 예금보다 임대를 놓아 추가적으로 벌어들이는 돈이 대략 50만원/월이 될 것이다.

이 표준중산층 가계는 대략 28-29평형 아파또에 산다. 왜냐하면 24평은 좀 좁고 32평은 좀 넓으니까. 에라 모르겠다, 29평! 대충 다 어림짐작하는 것이다. 요딴 숫자 정확해 봐야 시장이 그리 움직이는 것도 아닌데, 뭘.

그럼, 표준적인 29평짜리 중산층주거용 아파트의 적정가격은 대략 3억원.

울 동네에서 내 눈에 이 표준가구가 살 만한 동네는 대략 서대문구 홍제동 쪽이지 싶다. 왜냐구? 내가 만난 광화문 권역 직장 댕기는 회사원들이 많이 그러더라. 딱 정당하다고. 비싸지도 싸지도, 불편하지도 편하지도 않다구. 암튼 어중간하다구. 그래서 이 동네 잡았다.

내 눈에 먼저 들어오는 단지는 홍제현대. 29평. 네이년 주둥이 호가가 기준층 3억5천. 아마 실거래가는 3억4천선. 사실 이 동네가 다 고만고만하다.

그럼, 이 넘은 저 월세비용 기준으로 보면 대략 앞으로 4-5천만원 더 떨어지겠다. 가격 대비 10%쯤 더 떨어져야겠다.

우리 집은 저넘보다 당근 비싸다. 도심에 더 가찹다. 그래서 저 넘보다 우리 아파또가 무려 2천만원이나 비싸다!

그래서 우리집의 적정가격은 3억2천. 현재 거래가는 대략 3억 6-7천. 그럼 앞으로 더 떨어져야 할 금액은 역시 4천만원 수준.

위 계산에서 10%쯤의 오차범위를 잡아주면, 적정가격은 3억 - 3억4천.

니미럴, 집 평수 함 넓혀볼까 했는데, 김 빠지고 있다. 현재 가격이랑 별로 차이가 나지 않는다.

[션쇼행성]

잘 쓰신 글입니다.^^
다만, 홍제동 주택가 산정은 홍제동의 가구 평균소득을 근거로 계산하는게 낫지 않나 싶습니다.(알수 있는지는 모르겠습니다.^^)

[돌맞은개굴이]

그런 것 몰라요. 대충 감으로 잡는 거죠, 뭐.^^ 근데 홍제현대 28평형 전세는 현재 2억3-4천선. 월세는 5,000/80-90 선이지 싶습니다. 가격대비 임대비용이 꽤 낮지 싶습니다. 92년 입주해서 20년 묵은 구닥다리라 그런가 보다 합니다.^^

[편안한 인생]

에구. 제가 계산해야 될 것을 돌맞은개구리님이 대신 해주셨네요.
그런데, 저도 확실치 않아 가장 최근 자료를 살펴보니. 서울시 중위 주택 가격이 종합 4.3억, 아파트만 4.7억 정도 이더군요. (13년 2월, KB지수 기준)
지역별로 아파트만 놓고 보면 중위 가격이 강북 3.6억, 강남 5.6억. 역시 돌맞은개구리님 분석의 결과는. ‘매우 탁월하다’ 입니다. ^^

[돌맞은개굴이]

편안인생님께서 지적하시길래, 딱히 쓸 글도 없구 해서 대충 돌려봤습니다. 어째 요즘은 수치 찾는 것도 귀찮아져서 걍 대충대충! 저 결과값은, 지난 기간 누적인풀레이션과도 얼추 비슷하지 않을까 싶습니다. 제가 산 게 IMF 직후라 당시에 딱히 거품이라 하기엔 민망한 것이고, 이후 지금까지 연평균 물가상승률을 4% 수준으로 잡으면 지금까지 대략 70-80% 상승. 이 계산결과도 3억원선을 제시하네요. 대충 이 정면 적당하지 않을까 합니다.^^

[돌맞은개굴이]

제가 물가상승률을 너무 높게 잡았습니다. IMF사태 이후 98년초 - 2012년말까지 연평균 소비자물가상승률은 3.2%. 누적상승률은 61%. 대략 2억8천선을 제시합니다. 여기다, 동기간 근로소득 증가분이 물가상승분보다 높았을 테니, 자산상품임을 감안하면 좀 더 높게 잡을 수도 있지 싶네요. 대충 3억선을 찍어도 큰 무리는 없을 듯합니다. ^^

[아폴론68]

수도권 서울은 10-20%정도 거품이 있다고 봅니다.

논란의 여지가 있겠지만 2002년 가격이 만약 적정가격이라면

감가상각 감안하고 연2.5% 상승 계산해도 대충 그정도 나오더라구요.

그나저나 급격하게 월세로 전환되면...평범한 임차인은 내 집 마련이 진짜 어려울듯 하네요.

월세가 그정도 수준이면 맞벌이라던가 특단의 소득 증가가 없다면... 평생 먹고살며 월세나 낸다는 이야기인데...

보편적으로 소득이 증가하면 임차료는 또 오를테고....어려운 문제네요. 소득에 비해 저렴한 열악한 주거공간으로

버티며 긴 세월 인내하지 않는다면 내 집 마련이 어렵겠죠.

400 버는데 120 월세내면 적자 안나면 다행일듯....

[돌맞은개굴이]

서울은 지역적 편차가 꽤 커서, 강북권은 대략 10%선, 강남권은 30%선쯤을 찍고 싶네요. 이 통계치도 지역범위가 너무 넓어 역시 별 의미가 없긴 하지만. 뭐, 각자 자기 동네/집을 갖고 돌려보는 수밖에는요. 님의 접근법, 2002년을 장기균형점으로 잡는 것도 좋아 보입니다. IMF사태 직전/회복직후 시점인 96년말/99년말도 괜찮을 듯 하구요.^^ 솔직히, 월세입자의 부담정도를 낮출 수 있는 방안, 혹은 시장메카니즘이 무엇이 있는지는 개인적으로 한참 고민을 해봐야 할 것 같습니다.

[클라이머]

아마 못 버틸사람이 많을거기에 실질가처분 소득? 머 그것이 작용 할것 같아요!

[돌맞은개굴이]

약간의 힌트는, 예의 홍제동 29평은 20살이라 전/월세값이 서대문 평균보다도 낮습니다. 즉, 구축의 경우 아무래도 주거의 질이 떨어져 임대비용이 낮아지는 경향이 있습니다. 전체적으로 아파트가 노후화될 테니, 이에 따른 주거의 질 하락분이 임대비용 상승분을 꽤나 상쇄시킬 듯도 하구... 에이, 귀찮네요. 요 넘으로 밀어볼랍니다. 저 1/3 모형은 신축아파트에 해당한다!!! 그럼 되겠네염, 쩝! ^^

[tissue71]

아마도..그정도내고..버틸 사람 없을겁니다... 그와 더블어..우리네도 미국의 가처분소득설정기준으로 변해가는 부분도 많을듯..

즉, 교육비가 상대적으로 줄고, 대학 취학율도 줄며, 대학생 학자금대출도 커질듯(요넘은 현재도 30%인데..쩝)..

[돌맞은개굴이]

티슈님/ 제가 그리는 것도 그런 방향입니다. 임대비용과 교육비, 교육열 등 각종 사회분야에서도 부문간에 또다른 키맞추기가 진행되지 않을까 합니다. 임대료가 올라가면서, 다른 부문은 떨어지는 그런 그림. 과거 낭비적인 요소가 컸던 부분이 줄어들어야만 하겠죠. 또, 냉정하게 말하면, 임대소득은 상당부분 노후대책이기도 합니다. 아무래도 자산축적층이 노인네들이고, 이들이 노후자금을 통해 임대주택을 공급하고. 저 기준아파트 3억원 투자해서 노인네들 월 50만원 '더' 챙기는 그림. 이걸 세대간 소득재분배라고 하면 당장은 제가 얻어맞겠죠. ==3 휘리릭 ==3 ^^

[클라이머]

개굴님 고생 하셨네요 저도 이렇게 역산 으로 계산해보고 싶었어요...추가해야할 변수가 있긴하겠지만 이것이 핵심 인것 같아요...시장에 공포가 확산되면....가치보다 더 떨어질수 있을거 같은데 구매를 희망하는 사람은 월세보다야 싸니 싸게 사세요....

[돌맞은개굴이]

에이, 지금은 한참 더 떨어져야 하죠.^^

[시원섭섭]

개골아...현 주택보급율 100% 상회 고쳐쓰면 100년 간다며 + 무한공급(회사 지탱하려면)= 적정갑 3억?..
아놔 똥을 싸고 앉아 있다...

[돌맞은개굴이]

갑자기 웬 무한공급? 어디다 어떻게 왜? 회사야 문 닫으면 되는 것이구, 지금도 잘 닫고 있구, 남아 있는 넘들한테야 리모델링과 재건축으로 계속 빨아먹을 숙주인 구축들 널렸겠다, 뭐가 문제? 그럼, 현 토건비중이 앞으로도 계속될 줄 알았남? 요딴 건 산업구조의 문제니 패스! 얼마쯤 떨어지면 만족할겨? IMF이후 물가상승률만 적용해도 울집 2.7억 나와. 요거 연간 집값이 3.2% 올랐다고 가정한 거얌.^^

[시원섭섭]

어구 돌맞더니만 정신까지 훼까닥이구나...회사 문닫아?...ㅋㅋㅋ ㄴㅁ 건설업이 전체경제에서 차지하는 %를 알고서
하는 야그냐...가득이나 경제성장율 떨어진다고 하는 판에...건설경기활성화 강구한다니 좋은 세상 올끼여...ㅋㅋㅋ
역전 부지에 주택건설 ㅋㅋ 올매나 참신한 아이디어냐...토지공급가 부담 없어서 가격 낮고 공급늘어 좋고...
때되면 칙칙폭폭 기차소리에 잠 깨어나 볼 일보고...알제 기차길옆 오막살이 아기 잘도 잔다...인구 늘어 좋고.ㅋㅋ

[시원섭섭]

개골아 땐땐한거 갖고서 쭈우욱 간다며...몰 가격에 그리 신경을 쓰냐...대대로 물려서 살면 될 것을...

[돌맞은개굴이]

나야 물론 신경 안 쓰지. 근데, 얼마까지 떨어질까 궁금하잖아. 섭섭이 너도 솔직히 궁금하잖아. 뭘 아닌 척하남.^^ 걍 여러 모형으로, 짱구 굴려보는 거야. ... 글구 섭섭이 너한테 은근히 실망했다야. 뭔 폭삭쟁이가 건설업계를 그리 신경 쓰고, GDP 비중을 따진다냐. 다 같이 폭삭할 것들 갖구 말얌. ... 역전부지는 대략 쫑!

[션쇼행성]

건설업은 절대 없어질 수 없져.^^ 의식주중의 하나인 중요한 산업이기도 하구요. 따라서 그 규모는 줄지 않되, 국내 회사의 수는 현격히 줄어들걸로 예상합니다. 상위 건설업체 몇군데만 살아남아 그 질서가 재편될 걸로 생각하고 있습니다.^^ 그리고 팩트는 중하위 건설업계의 부도는 현재 진행중이기도 하네요.^^

[시원섭섭]

일본 토건아그들이 그 좋은 호시절에 분양하던 분양가를 망각해서리 지금 싸게 공급을 하냐?..
"척보면 앱니다"라는 옛날 코메디언 말...잘 새겨 봐라....개굴이보다는 똥구녕에 주름이 더 잡힌 촌부가 하는 야그이니...

[돌맞은개굴이]

맞아. 울나라도 땅값 허벌나게 떨어질 거얌. 원래 거품은 땅에 끼거덩. 말했지? 뉴타운 사업비 가운데 시공비/금융비 비중은 기껏 10-15% 사이라구. 거진 다는 땅값이얌. 그래서 거품이 없었을 법한 옛적 구축을 주로 보는 것이구. ^^

[시원섭섭]

구축은 거품이 없어?..조내 웃기는구먼...ㅋㅋㅋ 아나 니 자료 보고서 땐땐한거 팔까보아서 공개 몬하겠다...
부디 거그서 살다가 물려줘..100년이면 물려줘도 되겠네...

[돌맞은개굴이]

뭔 흰소리냐. 다시 읽어봐. 적정가격으로 3억-3억4천 선을 제시하고 있잖아. 모형이 그렇다는 것이얌. 그래, 한 턱 쏘마. 2억8천 - 3억2천. OK? 애초에 대충 감을 잡아보는 건데, 뭘 이리 흥분을 하는지. 그럼, 너는 저거 얼마까지 떨어진다고 찍어낼 수나 있냐? 아주아주 마구마구 허벌나게 줄기차게! 이게 네 답변이잖아.

[시원섭섭]

개굴이 내가 제안 하나 하지...위의 저 본문 똑같이 내용 바꾸지 말고
아고라토론방 부동산게시판에 개굴이 대명으로 함 글 올려봐...다수의 유저들이 개골이 말에 어찌 반응들을 하는지...
정히 대명 드러내기 싫으면 다른 이름으로 올리던지...개골이 주장하는 바가 맞다면 많은 공감 댓글이 딸릴거여...

[돌맞은개굴이]

거긴 폭삭전사들이 우글우글대는 곳이잖아. 빵원쟁이덜도 득실거리구. 아휴, 무서워라. 여기도 몇 마리 있어. 아주 귀여워 죽겠어. 이런 글로 약이나 올리며 노는 거지, 뭐. 나, 보기보담 얌전한 사람이얌. 싫어.^^

[시원섭섭]

ㅋㅋ 니 주장이 여그 회원들 의견들 깔아 뭉갤 정도로 옳다는 주장이잖아...ㅎㅎㅎ
ㅋㅋ 자신 있게 나불거리는 그 용기가지고 함 해봐..ㅋㅋㅋ 아무리 보아도 개골이 귀여운데가 있어 ㅋㅋㅋ

[돌맞은개굴이]

니덜은 한은의 금융안정보고서나 한은발표논문도 그대로 안 믿잖아. 죄다 연막이라고 하잖아. 쌩까지 말라고 하잖아. 얼마나 기다려야 하남유? 이 질문에는 곧곧곧 초읽기. 얼마나 떨어질까요? => 마구마구 왕창왕창 주루룩 폭삭. 그럼 지금 어디서 사시남유? => 아파트. 전세 사시남유? => 나도 유주택자얌! 부자 폭삭쟁이얌. 이러잖아. 어휴, 끔찍해.^^