주거용? 업무용? 오피스텔의 성격과 세금 한방에 정리하기

[장경철]

오피스텔은 ‘주거용’으로 분류되기도 하고, ‘업무용’으로 분류되기도 한다. 주거용 오피스텔은 주택법상 준주택에 속한다. 주택은 아니지만 주택으로 사용될 수 있는 주거시설이라는 의미다.

전입신고 후 주택으로 사용하고 있다면 준주택으로 분류된다. 싱크대, 침대 등 주거에 필요한 내부 시설을 설치할 수 있다.

반면 사무실 등으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아닌 업무용이다. 업무용 오피스텔을 갖고 있으면 사업자에 해당하고, 그 수입에 대해서는 종합소득세와 부가가치세를 내야 한다.

특히 주거용 오피스텔은 취득 시기, 분양권, 청약 등 상황에 따라 다른 법률이 적용돼 주의해야 한다.

먼저 오피스텔과 주택은 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다. 주거용 오피스텔을 한 채 갖고 있는 사람이 추가로 다른 집을 매수하면 2주택자가 된다. ‘주택분 재산세’를 내고 있는 상황에서는 취득세를 계산할 때 오피스텔이 주택 수에 포함돼 더 높은 세율(8% 또는 12%)이 적용되는 것이다.

하지만 다른 주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 구입한 경우에는 업무용으로 보고 취득세(4.6%)를 부과한다. 투자 등을 위해 오피스텔을 구입하려면 일단 다른 집을 먼저 산 뒤 구매하는 게 세금 측면에서 유리한 셈이다.

이때 오피스텔에 ‘주택분 재산세’가 과세되고 있다고 해서 무조건 다주택자가 되는 건 아니다. 개정된 주택 관련법에 따라 2020년 8월 12일 이후에 구입한 오피스텔만 주택으로 분류된다. 그 이전에 산 오피스텔이라면 주택분 재산세를 내고 있더라도 보유 주택 수에 포함되지 않는다.

오피스텔 분양권만 갖고 있는 경우도 주택으로 판단하지 않는다. 오피스텔은 주거용이나 업무용 모두 사용할 수 있기 때문에 실제로 사용하기 전까지는 그 용도를 확정할 수 없기 때문이다. 아파트, 빌라 등의 분양권이 주택에 포함되는 것과는 대조적이다.

청약을 할 때도 완전히 다른 조건이 적용된다. 용도에 관계없이 오피스텔만 갖고 있는 경우라면 청약을 할 때 무주택으로 간주된다. 주거용 오피스텔이라고 해도 주택으로 보지 않는 것이다. 이는 청약을 할 때는 주택법과 주택 공급에 관한 규칙의 적용을 받기 때문이다.

주택법에선 주택을 단독주택과 공동주택으로 구분하고, 오피스텔은 주택의 범주에 포함하지 않는다. 청약 자격을 판단할 때 오피스텔을 보유 주택 수에 포함해야 한다는 법률 규정이 없는 것이다.

오피스텔을 팔기 전에도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 주거용 오피스텔은 1가구 1주택 비과세나 다주택자 중과를 판단할 때 보유 주택에 포함돼 판단한다. 가령 주택 한 채와 주거용 오피스텔을 한 채 갖고 있다면 2주택자로 간주해 비과세 혜택을 받을 수 없다.

또 업무용이라고 하더라도 사실상 주택으로 사용하는 경우에는 주택으로 본다. 종합부동산세를 산정할 때도 오피스텔은 주택과 동일하게 취급하고 있다. 하지만 오피스텔을 실제로 업무용으로 사용하면 주택에 포함되지 않는다.

실제 부동산 실무를 하다보면 적지 않은 부분이 오피스텔에서 발생한다. 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 그 성격이 사무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있는 건축물이다. 세법에서는 주택과 일반건축물을 다르게 취급하고 있는데, 두 가지 성격이 모두 포함된 오피스텔은 상황에 따라 다른 세금 규정이 적용된다.

오피스텔을 취득할 때 세법에서는 그 성격을 일반건축물로 보아 취득세를 부과한다. 취득과 관련된 세금은 지방세법에서 규정하고 있는데, 지방세법에 따르면 주택에 대한 취득세를 부과하기 위해서는 주택법에 따른 주택으로서 주거용으로 사용되고 동시에 건축법상 건축물대장이나 등기부에 주택으로 기재되어 있어야 한다. 하지만 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되고 주택법상 준주택에 해당하기 때문에 주택에 대한 취득세가 부과될 수 없다.

오피스텔을 취득할 때는 주택으로 보지 않지만 다른 주택을 취득할 때는 오피스텔을 주택으로 볼 수 있다.

이는 다주택자에 대한 취득세가 강화되면서, 주거용 오피스텔을 보유하고 있으면 주택 수에 포함되는 것으로 개정되었기 때문이다. 다만, 무조건 주택 수에 포함되는 것은 아니고 오피스텔에 대한 재산세가 주택으로 부과되고 동시에 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔이어야 한다. 

부동산을 보유하고 있을 때 납부하는 세금을 보유세라고 하며 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세는 일반건축물과 주택으로 구분해 세금을 부과하고 있는데, 오피스텔의 경우 주택법상 준주택에 해당하기 때문에 일반건축물로 재산세가 부과된다. 

하지만 오피스텔을 주택으로 보아 주택분 재산세로 납부할 수도 있는데, 오피스텔을 주택임대사업장으로 신고한 경우나 시군구청에 재산세를 주택분으로 신청한 경우이다. 일반적으로 주택분 재산세로 세금을 납부하면 일반건축물로 보아 세금을 납부하는 것보다 재산세 부담이 조금 줄어들 수 있다.

신청에 따라 주택분 재산세를 납부할 때 주의할 점은 재산세가 아니라 엉뚱하게도 종합부동산세이다. 종합부동산세의 경우 재산세 납세의무자 규정을 준용하고 있다. 따라서 재산세가 주택으로 부과되면 종합부동산세도 주택으로 보아 납부해야 한다. 

종합부동산세는 주택과 토지에 대해서만 납부하게 되어 있고, 오피스텔을 일반건축물로 보아 재산세를 납부하면 공제금액으로 인해 종합부동산세는 납부할 일은 거의 없다. 하지만 주택 종합부동산세의 경우 본인이 소유한 모든 주택의 공시가격의 합과 보유 주택 수로 세금이 결정된다.

따라서 오피스텔을 주택으로 판단하면 공시가격 및 주택 수 증가에 따라 종합부동산세 중과세를 부담해야 할 수 있다. 하지만 재산세 감소분은 그에 미치지 못하기 때문에 오피스텔을 주택으로 신청하는 것에 신중해야 한다.

오피스텔을 임대할 때는 주택으로 임대하는지 사무실로 임대하는지에 따라 종합소득세와 부가가치세 납부에 유의해야 한다. 만약 오피스텔을 주택으로 임대하고 있다면 주택임대용역에 대한 공급은 부가세 면세항목이기 때문에 반기 또는 분기마다 납부하는 부가가치세를 납부하지 않아도 된다.

그리고 주택에 대한 종합소득세의 경우 임대수입금액이 2000만원을 넘지 않으면 분리과세와 종합과세를 선택해 납부할 수 있다. 하지만 2000만원을 초과하면 무조건 종합과세로 납부해야 한다. 

이와 달리 오피스텔을 사무실로 임대하고 있다면 부가가치세를 납부해야 한다. 그리고 종합소득세도 분리과세는 안되고 무조건 다른 소득과 합산하는 종합과세로 납부해야 한다. 하지만 사무실로 임대할 목적으로 오피스텔을 구입하면 주택으로 임대할 때와는 달리 매입세액 공제를 적용받을 수 있다.

오피스텔의 성격이 주택인지 사무실인지는 양도소득세에도 큰 영향을 미친다. 양도소득세에서는 다주택자에게는 중과세를 적용하고 있고, 1주택자에게는 비과세를 적용해 주고 있다. 다주택자가 강남, 서초, 송파, 용산구 내의 주택을 양도하면 주택 수에 따라 기본세율에 +20%, +30%가 적용되고 장기보유특별공제도 적용되지 않기 때문에 오피스텔이 주택인지는 굉장히 중요하다.

다만, 2024년 5월 9일까지는 2년 이상 보유한 주택에 대해 다주택자 중과유예 조치가 시행되고 있다. 

그리고 개인에게 있어 가장 중요한 세금 규정 중 하나는 양도소득세 비과세 규정인데, 양도소득세 비과세에 해당하면 양도가액 12억원까지는 세금을 납부하지 않아도 된다. 만약 보유하고 있던 오피스텔을 주택으로 임대하여 본인 거주 주택을 팔 때 비과세를 적용받지 못하고 다주택자 중과세가 적용되면 심하면 수억 원의 세금을 추가로 납부해야 할 수도 있다.

오피스텔은 그 어원에서 보는 것처럼 주택과 오피스 두 가지 성격을 모두 갖고 있다. 세법에서는 주택인지 아니면 오피스인지에 따라 취득, 보유, 처분의 단계에서 모두 다르게 취급하고 있다. 따라서 오피스텔은 상황에 따라 납부할 세금이 매우 복잡해질 수 있다.

오피스텔을 투자 목적으로 취득하려는 수요자들은 이 점에 유의하고 많은 공부를 하고 투자해야 성공적인 투자가 될 수 있겠다.