[부산 범천4구역] 첫 재개발 임장기

[푸른서후]

안녕하세요. 푸른서후입니다.

어제는 저의 부동산 투자 기술을 한단계 더 업그레이드 한 날입니다.

법원 부동산경매에 이어 두번째 기술인 재개발재건축 투자 기술을 습득했습니다.

송사무장님의 블로그에서 1+1+1+1..의 법칙에서 배운대로 하나의 기술을 추가로 공부했습니다.

3년 안에 부자되기(8)- 빌라투자로 단기 수익내기

물론 처음 임장 다녀온게 다지만 시간을 들여 책과 강의로 공부한 부분을 바탕으로 조합원 사무실과 부동산 중개사무소 등에서 해당 구역의 관계자분들과 대화를 통해 물건들의 가치평가를 해봤다는 부분에서 만족스럽습니다.

현재의 매수시기가 적절한지와 앞으로의 주변 개발 변화에 따라 미래 가치를 가늠해보는 등 혼자서도 물건 가치평가가 가능하게 되었다는 것을 현장에서 느꼈습니다.

투자대상 물건의 본래 가치를 평가할 수 있는 눈을 키우는게

투자자의 기본 자세라 생각합니다.

재개발재건축 투자가 제가 생각하는 그 기본이 조금은 달성된거 같아 어제는 뜻깊은 날이었습니다.

물론 기술 뿐만 아니라 경험도 함께해야 투자의 완성이겠지요.

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어제 다녀온 곳은 범천4주택 재개발 구역입니다.

재개발재건축 오픈채팅방을 통해 만나게 된 저희 부산 재재(재개발재건축) 스터디모임 분들과 함께 다녀왔지요 :-) ㅎㅎㅎ

임장모임 이전 첫 모임때 찍은 사진

총 모임인원은 저 포함 총 8분이 함께하며 앞으로 공식적인 임장은 한달 2회씩 진행예정입니다 :-)

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임장은 조별로 진행하며 어제 모임은 두 분과 함께 하였습니다.

중개소는 깔끔한 곳과 허름한 곳 두곳을 방문했습니다.

친절하신 두분 덕분에 매물정보 및 현장분위기를 느낄수 있었습니다.

(재아쌤께서 세곳은 방문하라고 하셨지만 시간관계상ㅠㅠ)

프리미엄 변천사, 조합원 분들의 사업 열의, 범천철도차량기지 이전 관련(향후 입지분석), 학군 등

해당 구역의 다양한 정보를 채웠습니다.

조합원사무실도 구역을 돌며 방문했는데 질문에 대한 답변이 되게 딱딱하고 수동적이심 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

(질문 리스트를 좀 더 상세히 이미지 트레이닝 후 방문하는 것이 효율적이라는 판단)

그래도 동지분 들과 함께해서 이또한 즐거웠지요 ㅎㅎㅎ

범천4구역 현장

범천4구역 공도를 함께 걸어보며 분위기를 주택 및 상가현장 분위기를 살피며 둘러봅니다.

옛날 어렸을적 이모님 댁이 서구의 남부민동이었는데 범천4구역의 현장모습과 흡사해 옛날 생각이 많이납니다.

산동네들은 다 비슷비슷하게 생겼나봅니다 ㅎㅎㅎㅎ

범천동 세인한아름 아파트

범천4구역의 중심지에 위치한 세인한아름 아파트 전경모습입니다.

이 구역의 프리미엄 시세는 해당 단지가 뒤흔든다는 중개소장님들의 브리핑.

날씨가 너무 더웠던지라 사진을 이렇게 찍었는지도 몰랐네요.

자세한 전경이 궁금하시다면 해당 단지를 검색해 로드뷰 서비스 이용을 제안드립니다 :-) ;;;;;;

2년 뒤 입주를 앞두고 있는 이편한세상서면더센트럴공사 현장의 모습도 보이네요 ㅎㅎㅎㅎㅎ

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임장을 다녀온후 시세에 대해 간략하게 말씀드리면 이미 옆 단지인 이편한세상서면더센트럴 보다 시세가 높게 형성 되어있는 것으로 보여집니다.

아직 조합설립인가 단계라 명확하게 정해진 부분은 아니라 물건분석의 오차범위는 존재합니다.

하지만 예상 비례율(약 120%), 감정평가금액(공시지가 대비 배율), 조합원분양가(평당 1100만원 예상), 분담금을 보수적으로 접근해 계산했는데 범천4구역의 시세는 현재 입주예정단지인 동일 브랜드(대림산업) 옆 단지 아파트보다 조금 더 높게 형성되어있는 것으로 보여집니다(책에서만 보던 묻지마 투자로 보여짐).

(부린이의 주관적인 생각)

실제로 중개소장님께서 말씀해주신 예상 감정평가금액을 구한 공식을 바탕으로 개인적으로 다시 공시지가를 확인해 계산한 결과 둘을 비교해보니 조금 상이해 주의가 필요해보입니다.

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임장일정을 모두 마치고 해당 구역 인근의 밥집에서 돼지두루치기로 점심식사!!!

유익한 시간을 보낸 자만이 맛볼 수 있는 감동의 맛을 느끼며 우리는 폭풍 흡입하였습니다.

이렇게 첫 임장을 무사히 회사로 출근...........

이상입니다.

유익한 후기가 되었길 바랍니다 ㅎㅎㅎ

[파리감자]

소중한 임장후기 감사합니다^^

[푸른서후]

읽어주셔 감사합니다 파리감자님^^

[빈준]

푸른서후님~정성가득한 임장후기 감사해요 ^^

[푸른서후]

빈준님 감사합니다 도움이 되셨길 바래요 ^^

[워크인여수]

부산분들께서 뭉치셨군요!
유익한 재개발 임장기 잘봤습니다 푸른서후님!^^

[푸른서후]

워크인여수님 감사합니다~ 부산 놀러오시면 함께 임장다녀요^^

[무지개를 가진 부자]

땀이 줄줄 흘러도 즐거웠어요
앞으로 더욱 기대가 되는
부산재재스터디모임입니다.
감사합니다^^

[푸른서후]

하...마자요
두분 땀 너무 흘렸쥬ㅠㅠ

[악마의열매]

좋은 임장기 나눔 감사합니다~~~^^

[푸른서후]

좋게봐주셔 감사합니다 ㅎㅎㅎㅎㅎ

[PO싱크]

푸른서후님 재개발 임장기 잘 봤습니다. ^^

[푸른서후]

싱크님 감사합니다^^

[vivatoni]

좋은 글과 사진 잘 보았습니다. 현장에 나간 것 처럼 생생하네요. 감사합니다^^

[푸른서후]

도움드린거같아 다행입니다 ㅎㅎㅎ 감사합니다^^

[아임드리밍~]

좋은 임장 후기 감사합니다~

[푸른서후]

감사합니다^^

[밀리언즈]

꼼꼼한 임장기 잘 봤습니다~

[젠다부부]

임장후기 잘 봤습니다!

[빛초롱2010]

꼼꼼한 부산 임장기 감사합니다. 부산도 이제 오래된 집들이 새집으로 많이 바뀌고 있네요.^^ 옛날 생각 납니다.

[겨울꽃@]

자세한 임장기 감사합니다~

[난손]

자세한 임장기 감사합니다~~ 어렸을때 할머니따라 부산 현대백화점 자주 갔었는데...그 주변 매운떡볶이도 진짜 맛있구요... 여러가지가 생각나는 임장니네요~~ !! 화이팅입니다~

[긍정꺼비]

재개발 임장 후기 잘 보았습니다^^

[성공필승]

임장 후기감사합니다~

[하늘물들이기]

재개발임장기
넘 잘보고갑니다^^

[돌포]

푸른서후님 임장기 잘 봤습니다.. 마지막 식사메뉴는 저도 좋아하는 건데.. 맛나보입니다..

[솔신]

꼼꼼한 임장후기 잘보고갑니다.

[행복한천재]

좋은 글 감사합니다.

[김철현]

부산지역 재개발 관련 별도의 모임도 있나요