부동산경매 권리분석 위험요소 (가처분, 예고등기)

[다모아.]

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오늘은 부동산 경매 · 공매에서 권리분석을 할 때 가장 조심해야 하는것은 가처분인데요. 그중에서도

소유권이전 청구권에 의한 가처분이
가장 위험합니다.

소유권이전청구권에 의한 가처분이 있다면 입찰 들어가시면 안된다는거 꼭 기억하시구요!
이외에도 권리분석할때 위험요소 2가지를 더 알려드리겠습니다.
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건물철거권에 의한 가처분

가처분이란?

채권자가 부동산의 청구권을 가지고 있을 때, 판결이 확정되어 강제집행을 할 때까지 방치하면, 그 부동산이 처분되거나 멸실되는 등 법률적 사실이 변경되는 것을 방지하고자 판결받기 전에 그 부동산의 현상변경을 금지시키는 집행 보전제도를 말합니다.
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가처분 종류가 많은데요. 건물철거권에 의한 가처분에 대해 알아보겠습니다.
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© genefoto, 출처 Unsplash

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건물철거권은 말 그대로 건물을 철거할 수 있는 권리입니다. 건물등기를 보니 말소기준권리인 2011년 11월7일 근저당보다 후순위인 2020년 5월13일 가처분인 토지소유권에 기한 건물철거권은 인수된다고 적혀있습니다. 경매개시결정등기(2015년 9월2일) 이후의 전입신고나 대부분의 권리는 신경쓸 필요가 없다고 생각하는데요. 건물철거권은 말소기준등기, 경매개시결정등기 이후에 있더라도 인수됩니다.
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Tip. 건물철거권에 의한 가처분이 있으면 인수가 되기는 하지만 협상으로 충분히 해결할 수 있습니다. 대부분 건물철거권은 건물만 매각일 경우에 토지 소유자가 신청을 하는데, 건물을 철거하고자 하는 것이 아니라 토지에 대한 소유권을 주장한다고 이해하시면 됩니다. 그렇기 때문에 토지소유자와 토지매입 협상을 한다음 건물만 저렴하게 낙찰받는다면 오히려 싸게 살 수있는 기회가 될 수 있습니다. (★)
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예고등기

예고등기란?

등기매매,증여, 상속 등의 무효/취소가 소송으로 신청된 경우, 법원에서 이러한 소송이 제기되었다는 것을 등기부에 적도록하여 불의의 피해를 막기 위한 제도입니다. 하지만 2011년 4월12일 부동산등기법이 개정되면서 사실 예고등기는 폐지되었습니다.
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경매사건 등기부를 보며 설명드리면 2003.06.18일 가압류가 말소기준 권리로서 대부분의 권리는 소멸이 되지만, 2005년 10월 10일 김상ㅇ 소유권말소예고등기는 소멸되지 않습니다.
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다시 말해 현재 소유자는 김상ㅇ인데, 누군가 김상ㅇ소유권을 없애 달라고 소송을 한 상태라는 것입니다.
비록 2011년에 예고등기는 폐지되었지만, 그 전에 등기된 것은 신경을 써야합니다.
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예고등기는 부동산경매 · 공매에서만 신경을 써야할 것이 아니라 일반 매매 거래시에도 조심을 해야 합니다. 부동산중개인 중에도 모르는 분도 많습니다. 등기부에 '예고등기'가 있을 경우 거래하면 안됩니다.
말소기준등기 밑에 있지만 예고등기는 소멸되지 않기 때문에 주의해야합니다
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© markusspiske, 출처 Unsplash
오늘은 경매 · 공매 권리분석시 유의해야 할 권리분석 2가지를 살펴보았는데요.
건물철거 청구권은 알아내면 돈이 되는 물건이라 조사해보시면 좋습니다.
예고등기의 경우 잘 없지만 꼭 알아두셔야 할부분이니 기억하세요!