Re:2차경매에서 임차인의 대항력

[경매돌이(이문섭)]

답변에 감사드립니다. 이제 논점은 단순해 졌네요.

[문제]

1차경매에서 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 배당요구를 하였으나 다 배당받지 못한 상태에서 1차 경매 낙찰자가 잔금납부(소유권이전등기+근저당등기)후에 임차인과 재계약을 맺은 경우 2차경매에서 대항력이 유지되는가?

[1설] 대항력 무

1차경매에서 임차인의 배당요구(임대차계약 해지의 의사표시)가 임대인에게 통지되면 임대차관계는 종료되고, 근저당등기후 재임대계약을 맺었다면 그때부터 대항력이 발생되므로 2차경매에서 대항력이 없다.

[2설] 대항력 유

1차경매에서 임차인의 배당요구와 통지로 임대차관계가 종료되더라도 주임법 제4조2항에 따라 보증금의 잔액을 받을때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 의제되므로, 보증금의 잔액을 지불하지 않은상태에서 재임대계약을 맺었더라도 임대차관계존속중 재계약에 불과하므로 2차경매에서도 대항력은 유지된다.

[1설에 관련된 판례들]

대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 【배당이의】
【판시사항】
[1] 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기
[2] 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.
[2] 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.

대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결 【부당이득금】
【판시사항】
[1] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)
[2] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인에게 통지되면 임대차관계가 종료되는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다.
[2] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 한 경우, 경매법원이 「민사소송법」 제606조제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.

[그래서 논란이 되었던 점]

낙찰인에 대하여 대항력있는 주택임차인의 배당요구

① 배당요구의 성질

종전에는 임차인(확정일자를 갖춘 다액임차인 포함)이 경락인에 대하여 대항력을 갖고 있는 경우에는 임대차가 종료한 후에만 우선변제를 청구할 수 있도록 규정되어 있었는바(구 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항 단서), 실무에 있어서는 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인으로서 임대차기간이 종료하지 아니한 자가 임대차계약서를 첨부하여 배당요구를 하면 이를 임대차계약의 해지의사표시로 보아 처리하여 왔고(예규 제540호 1997.10.29), 대법원 판례도 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고, 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 위 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다고 할 것이다라고 판시하고 있어(대법 1996.7.12. 94다37646). 실무례와 같은 입장을 취하고 있다. 즉 개정주택임대차보호법에서는 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다라는 종전의 단서조항을 삭제하였다. (임차기간 만료 전에 임차주택이 경매되는 경우, 임차인의 계약해지 우선변제청구권 80면 참조)

② 배당요구권 행사와 대항력상실 여부

대항력을 갖춘 임차인은 경락인에 대하여 대항력을 행사할 수 있는 권리와 경매법원에 배당요구를 하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고, 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있음이 대법원의 확립된 견해인바(대법 1986.7.22. 86다카 466, 467, 468, 469 ; 1996.7.12. 94다37646), 대항력이 있는 임차인이 배당에 참가하였으나 임차인에게 배당된 금액이 배당요구금액을 만족시키지 못하였을 시 변제받지못한 나머지 금액에 대해 경락인에게 대항력을 행사할 수 있는가 하는 점이 그동안 논란이 있어왔다. 달리말해 임차인이 권리의 선택에 따라 배당요구의 권리를 행사함으로서 임대인과의 관계에서는 임대차계약이 해지되고 경락인과의 관계에서는 대항력이 승계되지 아니한 채 상실되는가 하는 문제에 있어서 대항력이 상실된다는 경해(이주홍, 주택임차보증금회수를 위한 우선변제권의 행사와 경매절차상 취급, 법조 1994.11.호)와 대항력이 상실되지 않고 나머지 금액에 대해 대항력을 행사할 수 있다는 견해(서기석, 배당에 관한 실무상 제문제, 부동산입찰제도 348면 법원행정처 1997)가 대립되어 있었으나 이에 대해 대법원은 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있다(대법 1997.8.22. 96다53628)라고 하여 대항력은 상실하지 않는 것으로 판시하여 이에 관한 논란에 종지부를 찍었다.

[2설에 관련된 판례들]

대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 【건물명도등】
【판시사항】
[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부(소극)
[2] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】
[1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다.
[2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.

대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결 【배당이의】
【판시사항】
[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부(적극)
[2] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 경락 후 새로이 경료된 근저당권에 기한 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(소극)
【판결요지】
[1] 「주택임대차보호법」상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다.
[2] 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.

[사견]

1차경매에서 임차인의 배당요구(임대차계약해지의 의사표시)와 임대인에 대한 통지로 임대차관계는 원칙적으로 종료된다. 다만 주임법 제4조제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조제3항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. 여기서 문제는 "임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다"를 어떻게 해석할까 입니다. 임대차가 종료되었는데 임대차관계가 존속의제되고 경락인은 임대인의 지위를 승계한다고 하였으므로 혼동이 일어납니다. 생각컨대, 종전 임대차계약은 종료되었으나 동시이행항변에 의하여 경락인은 남은 보증금 잔액을 지불할 의무의 한도에서 임대인의 지위를 승계한다고 보는 것이 좋을 것 같습니다. 따라서, 만약 1차 경매의 낙찰자가 잔금납부후 임차인에게 남은 보증금 잔액을 지급한후 다시 전체 보증금을 입금하게 하면서 재계약을 맺았다면 의문의 여지가 없이 종전 임대차계약은 확정적으로 소멸하고 새로운 임대차계약이 시작되므로 그때부터 대항력이 발생이 됩니다. 그러나, 만약 1차 경매의 낙찰자가 잔금납부후 임차인에게 남은 보증금 잔액을 지급하지 않고(즉 종전임대차관계를 소멸시키지 않고) 추가 보증금을 입금하게 하면서 재계약을 맺었다면 이는 적어도 지급하지 않은 보증금 잔액에 대해서는 임대차관계가 소멸되지 않았으므로 대항력이 계속 유지되는 것으로 해석되지 않을까요? 물론 재계약의 해석에 따라 종전 보증금 잔액을 지불하는 것에 대신하여 새로운 계약의 보증금을 감하여 주었다(상계)고 주장될수도 있겠는데 애매합니다.

[rnwheo(오정희)]

낙찰이 되었다고 해서 소유권을 취득하는 것은 아니라고 생각합니다
낙찰자가 잔금을 납부하지 않고(소유권을 취득하지 않고) 종전 임차인과 계약을 체결하는 것은 무효가 아닐까요?
잔금납부전, 잔금납부후 계약은 의미가 없는 것 같은데.....
1차 경매에서 경락자는 임차인과 임대차 계약을 체결하든 안하든 임차인의 대항력 인수(주임법에 의한 임차인의 보증금 회수)
1차 경매의 경락자가 근저당을 설정했다면 설정해준 은행에서는 전입자가 있는지를 확인해서 담보가치를 판단해야 겠죠, 2차 경매에서 근저당 설정이 말소기준권리가 된다고 하더라도 대항력으로 잔금회수 까지 입주 가능 할 것 같은데........

[경매돌이(이문섭)]

댓글 감사합니다. 제글에서 잔금납부후는 잔금납부과 소유권이전 및 근저당 등기후라고 이해해 주세요.

[rnwheo(오정희)]

2002다 38361판결은 묵시적갱신으로 보고 갱신(소유권취득)즉시 대항력이 발생한다는 취지로 판결을 한 것으로 보입니다

[경매돌이(이문섭)]

상기 판례는 1차경매에서 대항력이 없는 임차인과 묵시적 계약을 한 경우로 보여요.

[rnwheo(오정희)]

이해가 부족해서 답글을 잘 못 올린것 같습니다
1차경매에서의 대항력이 없던 임차인과 경락자가 재계약을 했다면
경락자가 잔금 납부전에 임차인과 재계약한 것도 잔금이 납부되면 잔금납부와 동시에 소유자로서 계약이 성사되네요
따라서 임차인은 주민등록과 입주가 과거부터 되어있는 관계로 소유권취득 즉시 대항력이 발생되네요