<p>안녕하세요. 오랜만에 경매Q&A 초심자방에 글을 쓰게 되었습니다.</p><p> </p><p>이번에 올리는 글은 제가 오프라인 초심자방, 온라인 고급반 단톡방의 질의응답 내용을 정리한 내용 중 명동관련 정리한 내용을 공유합니다.</p><p> </p><p>작년 12월부터 올해 1월까지의 내용으로 낙찰자 여러분의 명도에 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)입찰가 산정 시 명도비 산정법이 있을까요?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>세라미스(김종훈) 님</b></p><p>명도비 기준: 강제집행비용 보다 낮은 금액</p><p> </p><p>20평대 아파트는 80 ~ 120</p><p>30평대 아파트는 120 ~ 200</p><p>40평대 아파트는 200 ~</p><p>으로 명도비 잡고 입찰가를 계산하시면 됩니다.</p><p> </p><p>명도비에 대해 명확한 기준이 있는 것은 아니기 때문에 물건마다 다를 수 있습니다.</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)월세미납?</span></p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">선순위 배당받는 임차인이 몇개월동안 월세 미납일 때 배당금은?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>송사무장(송희창) 님</b></p><p>주택임대차보호법에 임차한 물건이 경매로 진행될 경우 월세를 납부하지 않아도 된다는 조항은 없다.</p><p>따라서 임차인의 월세납부 의무는 있는 것이고, 원칙적으로는 소유권 이전이 되기 전까지는 전 소유자가 임차인에게 월세를 받을 권리가 다.</p><p>만약 배당절차에서 2,000만원 전부가 배당되었다면 전 소유자가 배당이의를 통해 200만원(10%)을 받아갈 수 있다.</p><p>위의 사항은 이론이다. 하지만 전 소유자가 나타나지 않고, 임차인이 월세를 납부하지 않는 경우도 있을 것이다. 이 경우에는 낙찰자가 전 소유자의 보증금을 인수할 때 200만원 차감된 상태로 인수한다고 주장하는 것이다.</p><p>임차인에게는 200만원 배당되지 않는다고 말해주는 것이 좋습니다.</p><p>소유자가 배당이의를 하지 않더라도 다른 후순위채권자가 배당이의를 제기하기도 합니다.</p><p>(아무도 이의제기 안해서 받으면 좋은 것이고요)</p><p> </p><p><b>세라미스(김종훈) 님</b></p><p>경매개시가 되면 세입자들은 보통 월세를 내지 않기 때문에 그 부분을 명도 시에 활용하는 것도 방법이다.</p><p>어처구니 없는 금액을 명도비로 요구하는 세입자들이 있는데 명도 시에 "몇 달 전부터 월세없이 공짜로 살지 않았느냐…" 그부분을 주지시켜 주면서 명도에 활용하는 것도 방법입니다.</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)300만원 미납관리비와 별도로 이사비 요구?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>세라미스(김종훈) 님</b></p><p>보통 명도하실 때 관리비 문제도 포함됩니다.</p><p>애초에 명도비에 대한 협상을 하실 때는 "관리비 처리 조건으로 얼마를 주겠다"라고 협상을 시작해야 합니다.</p><p>명도비도 받으면서 관리비도 처리를 안 한다고 하면 낙찰자 입장에서는 두 배의 비용이 들기 때문이죠</p><p>첫째, 현 시점에서는 점유자에게 300만원을 다 주지 말고 일부를 공용관리비를 내야한다고 협상을 하는 방법이 있습니다. 강제집행까지 가면 어쩌지? 라고 미리부터 우려하지 않으셔도 됩니다. 어차피 집행전에 계고를 하게되면 점유자에게도 압박이 가는 것이고 계고 이후에 협상을 다시 해도 됩니다.</p><p>관리소장들은 기본적으로 자기 자리에 조금이라도 문제의 소지가 있는 걸 싫어합니다. 내용증명을 먼저 보내시고 차후에 공영관리비에 대한 것도 협상하시는게 좋을 듯 합니다.</p><p>보통 가상의 회사를 만들어서 (투자회사 or 경매회사 든…) 직원소속으로 협상을 합니다.</p><p>제3자화법을 쓸 때 이름이 같아서 염려 -> 확인도 잘 안 하지만, 확인한다고 해도 "명의를 빌려준 것이다." 정도로 대응하면 됩니다.</p><p> </p><p><b>빨간쪼끼(김은정) 님</b></p><p>명도 시 "확실하게 제3자 마인드"를 갖는 것이 중요합니다.</p><p>"이사비는 의뢰인이 주는 것이기에 내가 결정권이 없다…"</p><p>"점유자 의견을 잘 피력해보겠다…"</p><p>"제가 의뢰인(낙찰자)에게 이사비 잘 이야기 해 볼테니 사장님도 저에게 협조해 주세요…"</p><p>"저희 회사는 강제집행할 수 있는 카드도 있다…"</p><p>이것을 잘 섞어서 잘 이야기 하는 것이 명도에서는 중요한 듯 합니다.</p><p>"낙찰자 대리인 OO팀장입니다."라고 말문을 열면 그 다음부터는 OO팀장님으로 부르더라...</p><p> </p><p>빨간쪼끼님은 투넘버를 사용해서 실제 전번은 노출안 시킨 답니다.</p><p> </p><p><b>쿵쿵나리(이선미) 님</b></p><p>계속해서 투자를 하실 거면 투넘버도 좋습니다.(번호앞에 77이 뜨니깐 경매나 부동산 관련 전화번호일 것이라는 걸 예상)</p><p>명도에서 가장 중요한 것은 기선제압입니다. 협박하라는 것이 아니라 '내가 너 보다 더 많이 알고 있으니까 까불지 마라' 정도…</p><p>어차피 상대도 이사비가 목적이므로 더 살라고 해도 안 삽니다.</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)빈집명도 또는 연락이 안 되는 소유자/임차인의 명도는?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>세라미스(김종훈) 님</b></p><p>매뉴얼 대로라면 인도명령을 받고 강제집행을 해야 합니다.</p><p>여기서 문제는 빈집이라면 인도명령 송달을 받을 당사자가 없기때문에 일반송달 특별송달 및 공시송달까지 시간이 오래 걸립니다.</p><p>실무에서는 빈집이라 생각되거나 확인이 되면 인도명령을 진행하면서 법원의 문건열람을 통해 점유자의 연락처를 확인하거나, 그 외 방법으로 연락을 취해서 결국은 협상을 통해서 명도하는 방법이 좋습니다.</p><p>빈 집이라고 강제개문하고 들어갈 경우에 약각ㄴ은 위험할 수 있기 때문에 초보자분들께 추천하고 싶지는 않습니다.</p><p> </p><p>실무에서 해당물건이 공실인것이 확실시 된다면 열쇠집 사장님과 성인 2명 입회하에 문을열고 바로 동영상 촬영을 시작하여 빈집이었다는 증빙을 해두어야 합니다.</p><p>사실적 지배가 없는 공실상태를 개문한 것임을 낙찰자가 입증하고 공실확인서도 같이 받아둬야 향후 문제의 소지를 줄일수 있습니다. 다만, 점유자가 침대또는 냉장고 등등의 물품 몇가지를 두고 이사를 나갔을경우 흔치는 않지만, 그것으로 문제를 걸수 있습니다.</p><p> </p><p>현재상태에서는 인도명령 신청하시고, 그동안은 점유자의 연락처를 알아봄과 동시에, 관리실이나 이웃집을 통해서 빈집이 확실하다는 물증또한 계속 수집해나가는 것이 좋겠습니다.</p><p>제 경우에는 침대와 책상만 놓고 이사간 점유자가 있었는데 강제개문하고 들어가서 열쇠를 바꿔버렸습니다. 근데 나중에 점유자로부터 주거침입으로 고소하겠다는 문자가 온적이 있었는데…</p><p> </p><p><b>쿵쿵나리 님</b></p><p> </p><p>제 경험으로는 여러가지를 하는데 완전 FM 적이지는 않습니다. 그런데 지금관리소도 이사간지1년 넘었다 하니 잔금납부하시고 관리소 직원부르고 열쇠업자 불러서 개문하시고 들어가서는 사진이나 동영상찍어놓으세요.</p><p>거의 이런경우 짐이 쓰레기인데 쓰레기인경우 고물상등 불러서 철거하시고요, 멀쩡하면 다시한번 점유자와 연락을 시도하세요. 여튼 아니다 싶으면 열쇠교체.</p><p>차후 점유자가 짐값달라할수있는데 그럼 아파트관리비 내면 주겠다하면 찍소리 못합니다.</p><p>몆가지로 생각하보시고 응용하시기 바랍니다</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)점유이전금지가처분신청… 기각되는 경우가 있나요?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>세라미스 님</b></p><p>최근 점유이전금지가처분을 잘 안해주는 경향이 있습니다.</p><p>그리고 신탁대출을 받은 상황에서 점유이전금지신청 시 기각되기도 합니다.</p><p>또한 판사가 판단하길 점유를 이전할 사유가 부족하다고 생각했을때에도 기각이 되기도 합니다.</p><p> </p><p><b>쿵쿵나리 님</b></p><p>강제집행을 한다는 것은 인도명령을 한다는 것이기 때문에 판사입장에서는 가처분에 대한 남발이라고 생각해서 기각이 잘 나옵니다.</p><p>쓰실때 약간 거짓말을하여 쓰시는것이... 가령</p><p>"수십번을 방문했으나 만나주지않고 과도한 이사비를 달라고 하는 등…"</p><p>"나름 노력을 했으나 불가피하게 신청을 한다"</p><p>는식의...</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)전입세대도 없고 임대차도 없으면 누굴 명도 해야 되는건?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>질문내용</b></p><p>근린상가에 전입세대열람 결과 주소에 세대주가 없고 세무소에 상가임대차 현황서에 등재자가 없고 사무실로 썼던 상가는 소유자면서 채무자 법인의.. 물건들이 있습니다.</p><p>법인주소랑 대표자 집주소 전화번호 다 연락해도 연락이 안됩니다.</p><p>갑자기 드는생각..전입세대도 없고 임대차도 없으면 누굴 명도 해야 되는건지 전 당연히 그 물건들 때문에 전 소유자를 찾고 있었는데 이게 맞는 건지도 모르겠네요</p><p> </p><p><b>송사무장 님</b></p><p>법원서류를 열람해보면 채무자가 송달받았던 주소가 있을 것입니다.</p><p>그리고 아무것도 안 나오면 소유자로 인도명령신청을 하고 절차대로 진행하시면 됩니다</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)공실 개문 후 어떻게 하는 것이 좋은가?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>질문내용</b></p><p>관리소 확인결과 몇달전에 관리비까지내고 이사나가셨다고 하고 서류 열람해보니 송달주소도 경매집이여서 공실이 확실한것같아서 까페 검색결과 여러 의견을 취합해서</p><p>관리소장님 입회 하에 증인 한명두고 열쇠아저씨 불러서 동영상 찍어가며 들어갔는데 쓰레기밖에 없었어요</p><p>그래도 인도명령신청해야할까요? 법무사에서는 하지말라하던데요</p><p> </p><p><b>세라미스 님</b></p><p>사실적 지배가 없는 공실상태를 개문한 것임을 낙찰자가 입증하고 공실 확인서(관리사무실)도 받아두어야 합니다.</p><p>현재 상태에서는 인도명령 신청하고, 점유자 연락처 알아보고, 관리실이나 이웃집을 통해 빈집이 확실하다는 물증 또한 수집해야 합니다</p><p> </p><p><b>쿵쿵나리 님</b></p><p>오랫동안 공실이었으면 안의 짐은 쓰레기인 경우가 많습니다.</p><p>고물상 불러서 차후 침 처리하시고요 유자가 짐 값 달라고 하면 관리비 내면 주겠다고하면 다른 찍소리 못합니다</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)연고지 없이 떠도는 파산상태 소유자 명도는?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>질문내용</b></p><p>점유자가 완전 파산상태라서 집에 있는 모든 집기들을 알아서 처리하라고 합니다. 상태는 모두 좋아 보이고, 렌탈도 있습니다. 이사비 200안줄거면알아서처리하라고 하는데, 그냥 인도명령 및 강제집행 진행하면 될까요? 지난번에 만나서 협의했는데, 완전 딴소리해서 좀 당황스럽네요. 이미 집 열쇠와 비밀번호까지 받은 상태이거든요</p><p>소유자가 연고가 없이 이리저리 떠돌고 있어서, 향후 비용청구도 어떻게 해야 되는지 궁금하구요</p><p> </p><p><b>세라미스님</b></p><p>인도명령은 절차대로 진행하시고, 이사비자체가 크진 않으니 강제집행까지 가실거 없습니다. 현재 금액에서 절차는 계속 진행하되 조금만 더 협의해 보시기 바랍니다.</p><p>이사비를 책정할 땐 항상 미납관리비 정산조건을 붙여야 합니다. 가령 점유자가 200을 요구하면 관리비포함한 금액으로 확실히 얘기해야 합니다.</p><p> </p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)인도명령결정 후 임차인의 즉시항고, 강제집행정지 나올까?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>질문내용</b></p><p>오피스텔 한호실에 소유자와 소유자가 방 한 칸을 전세로 준 임차인이 있습니다.</p><p>배당기일지나 두 명 모두에게 인도명령결정문이 나와있는 상태에서 임차인이 즉시항고를 한 상태이고 경매계에 오늘 물어보니 항소부로 어제 넘어갔다고 하네요</p><p>인도명령이 나와있는데도 강제집행을 정지하라는 판결이 나올 수 있는지 궁금합니다.</p><p> </p><p><b>송사무장 님</b></p><p>임차인 대항력이 없을 것 같은데요? 그렇다면 항고사건으로 넘어갔다고 하더라도 다툼이 오래가지 않을 것입니다. 그리고 임차인이 즉시항고 외에 '강제집행정지신청'을 하지 않았다면 집행정지의 효력이 없습니다.</p><p>우선 두 사람 모두 강제집행을 신청하십시오. 방 한칸 빼고 집행을 하더라도 협상이 수월할 것입니다. 그전에 협의되면 더욱 좋고요.</p><p> </p><p style="text-align: center;"><span style="color: #ee2323;" data-ke-size="size20">(온초)임차인 인도명령은 무조건 배당기일 이후 결정 나는가?</span></p><p>-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------</p><p><b>질문내용</b></p><p>임차인 인도명령은 무조건 배당기일 이후 결정 나는 건가요?</p><p> </p><p><b>송사무장 님</b></p><p>민사집행법에는 그러한 규정이 없지만 임차인의 편의를 위해서 배당기일 이후에 해주고 있습니다.</p><p>채무자도 배당기일 이후에 해주는 곳도 있고요(법원마다 다름).</p><p> </p><p> </p><p>효과적인 미납관리비 처리 방법 : <a href="http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4565" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/4565</a></p><p> </p><p>통신사별 투넘버(?)서비스들 특징 비교 : <a href="http://cafe.daum.net/happy-tech/R867/1802" target="_top" class="ke-link">http://cafe.daum.net/happy-tech/R867/1802</a></p><p> </p><p>감사합니다.</p>
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첫댓글 좋은 정리 감사합니다~!!^^
나중에 필요시 유용하게
읽어볼게요~
도움이 많이 됐습니다
초보자에요
이렇게 정리해서보니까 이해가 잘되네요
감사합니다~~
정리해주시니 도움이 되네요~
이해하기 쉽게 정리해주셔서 감사합니다 ~~
정리해수셔서 감사합니다.
정리해주셔서 감사드립니다
정리해주셔서 감사합니다
명도방법에 대해 정리가 잘되어 있어서 많은 도움이 되었습니다. 감사합니다.
감사합니다. 가독성이 좋고 사례별로 나와 있어서 지식 축적에 많은 도움이 되었습니다.
정리된 글, 잘 읽어 보았습니다. 이제 조금 명도를 어떻게 해야 할지 감이 옵니다.
정말 감사합니다.^^
여러 상황에 대해 정리해주셔서 많은 도움이 되네요. 감사드려요.
정리 대박. 북마크 해두었어요~ 특히 강사님들이 직접 노하우를 전수해주시니 더욱 유용합니다!!
감사합니다