공인중개업소에는 매수자의 발길이 끊겼고 매도자의 고민은 커지고 있다

[이제열]

공인중개업소에는 매수자의 발길이 끊겼고 매도자의 고민은 커지고 있다.

서울 아파트 시장엔 역대급 거래 절벽기가 펼쳐지고 있다. 공인중개업소에는 매수자의 발길이 끊겼고 매도자의 고민은 커지고 있다. 일선 중개업소에선 매도자에게 선뜻 시세를 제시하기 난감한 때라고 말했다. 주택을 저렴한 가격에 매도하라는 뜻이냐는 반응이 돌아오기 때문이다. 상황이 이렇다보니 정말 사정이 급한 급매물만 드문드문 거래가 성사되고 있다. 한달 전 급매 가격에 맞추어 호가가 내려오는 경우도 있다.

하락장인지 조정장인지를 두고는 대다수 부동산 전문가들은 당분간 거래절벽 속 약보합세가 이어질 것이라고 전망했다. 변수로 작용하는 기준금리가 더 오를 가능성이 크다는 점이 가장 큰 이유로 꼽힌다.

최근 서울 부동산 시장 분위기는 한 겨울이다. 일단 거래 자체가 드물다. 8일 서울부동산정보광장에 따르면, 지난 7월 서울 아파트 매매 거래량은 640건이다. 2006년 1월 통계 작성 이후 가장 적다. 올 초부터의 상황도 같다. 올 1~7월 서울 아파트 매매건수는 8,561건으로 지난해 같은 기간(30,513건)의 28.1%에 그쳤다.

거래가 뜸한 것은 주택을 매수하겠다는 이들의 심리가 꺾였기 때문이다. 한국부동산원에 따르면, 8월 26일 기준 서울 아파트 매매수급지수가 81.8을 기록하였다. 17주 연속 하락한 것으로 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 뜻이다.

주택을 살 여력이 되는 이들도 많지 않다. 최근 1년간 기준금리가 급속도로 올랐기 때문이다. 한국은행은 지난해 8월 15개월 만에 기준금리를 0.25%포인트(p) 상향한 것을 시작으로 올 8월까지 7차례 금리를 올렸다. 1년간 기준금리가 2.00%p 올랐다.

일반적으로 주택담보대출 금리가 4.5%를 넘으면 실수요자가 진입하기 어려워진다. 최근 부동산 시장은 대출이나 세금 규제 여파로 투자자가 아닌 실수요자가 주도하였는데 이들마저 시장에서 빠져나가고 있다. 기준금리 상승→부동산 참여자 감소→부동산 거래 감소→호가 하락으로 이어지는 장세가 펼쳐지고 있다.

주택가격 하락이 시작되었지만 구(區)별로 분위기는 조금씩 다르다. 강남 4구 중에서도 송파와 강동은 조정에 들어갔지만, 강남과 서초는 아직 호가가 떨어지지 않고 있다. 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84㎡(4층)는 지난 8월 31일 20억5,000만원에 매매되었다. 지난해 10월 같은 동 같은 면적 아파트가 27억원에 팔렸다는 점은 감안하면, 6억5,000만원이나 저렴하게 거래된 것이다. 서울 강동구 고덕동 고덕아르테온 전용면적 84㎡은 지난 8월 6일 14억8,000만원에 거래되었다. 지난 4월 동일면적 거래가인 19억8,000만원과 비교하면 3개월 만에 5억원이나 떨어졌다.

반면 서초구 반포동의 경우 급매물이 많지 않고, 하락 거래의 경우 고점 대비 10% 정도 저렴하게 체결되었다. 지난 8월 서울 서초구 반포동 반포래미안퍼스티지 전용면적 59.9㎡는 25억5,000만원에 거래되었다. 지난해 11월 매매가액(28억2,000만원)과 비교하면 약 10% 가량 떨어진 가격이다. 강남구 압구정동의 호가는 재건축 기대감 등에 힘입어 아직 눈에 띄게 떨어지지 않았다.

강남이나 서초는 원래부터 대출 규제와 무관하게 주택가격이 올랐기 때문에 아직 건재하지만 이 곳도 금리 상승에 따른 경기 경색을 빗겨나갈 순 없다. 강남불패가 아닌 강남덜패(상대적으로 주택가격이 덜 떨어진다는 뜻)란 말로 설명할 수 있다.

중저가 주택이 모여있는 노원이나 도봉 그이고 강북이나 맞벌이 부부들의 최우선 선택지로 꼽히는 마포, 용산 및 성동의 주택가격도 2021년 11월 이후로 약보합세 분위기를 벗어나지 못하고 있다. 급한 사람은 급매가로 주택을 내놓지만 찾는 사람이 없어 매매 소식도 뜸하다. 생애 첫 주택 구매자, 20~30대 영끌(대출을 최대한 내는 것) 투자자 등이 자취를 감춘 탓이다.

정부는 8월부터 생애 첫 주택 구매자에 대한 주택담보대출 규제(LTV)를 대폭 완화하였지만 8월 생애 첫 부동산 매수자 수는 24,132명(9월 3일 기준)으로 전월(25,818명) 대비 1,686명 감소하였다. 이는 2013년 1월(15,000명) 이후 9년 7개월 만의 최저치 이다. 

부동산 시장은 당분간은 시장 분위기가 바뀔 가능성이 크지 않다고 예상하고 있다. 15억원 초과 주택에 대한 대출 규제가 완화된다고 해도 시장에 큰 영향을 줄 것 같지 않다. 이렇게 높은 금리에 대출을 더 받아 집을 넓혀가느니 그냥 살자는 심리가 우세할 수 밖에 없다.

서울 25개구 모두 거래절벽이 한동안 이어지겠지만, 2023년 4월쯤부터는 상황이 바뀔 수 있다고 본다.

새 정부는 한시적 양도세 중과배제 혜택을 2023년 5월 9일까지로 제한하였다. 올해 종합부동산세 과세가 확정된 다주택자는 시기를 가늠하다 내년 초에는 매도에 나설 가능성이 있다. 2023년 4월쯤 실제로 매도 호가가 제법 많이 내리고 경기에 대한 우려가 다소 줄어든다면 실수요자들이 급매물부터 매수에 나서면서 시장 분위기가 바뀔 가능성이 있다. 매수 기회를 노리는 실수요자의 경우 국제정세와 금리변화를 계속 주의 깊게 보아야 한다.

우크라이나 전쟁과 미중 갈등 등 정치 이슈는 어느날 갑자기 해결될 수 있다. 어떤 양상으로 흘러갈지, 이에 따라 금리 변화가 어느 정도로 일어날지 족집게처럼 예측할 순 없지만, 부동산 시장에 영향을 주는 주요 변수인 만큼 계속 살펴보아야 한다. 금리가 얼마나 더 오를 지 불확실성이 큰 상황이라 미국의 인플레이션 지표를 눈여겨 보면서 금리 향방을 살펴 매수 여부를 결정해야 한다. 이런 때는 원하는 지역의 원하는 아파트가 무엇인지, 자신이 감내할 수 있는 수준이 어느 정도인지 고민하는 시간을 충분히 가져야 한다.

행복하세요.