■ 부동산거래 붕괴 & 가격폭락시대

[초월하는 마음으로]

ㅡ 영상 참고 ㅡ
00:00 하이라이트
00:15 구매심리 자극/시장상황
06:42 눈물의 경매
09:23 대책과 평가
12:59 시장 정상화 과정
16:28 금리인하 쉽지않은 이유
22:00 금리인하 되면 시장해결 되나?
26:15 상업용 부동산 위기의 이유
29:15 향후 10년 후 부동산 시장은?

줄 거 리 ㅡ
대략 전체적으로 정리하자면, 처음부터 많이 남겨먹는 분양가를 책정 해 놓아서 인프라좋은 지역 신축은 비싼 곳이고, 투자,투기자들이 돈버는 곳은 정부주도+ 민간합작+ 양적 질적 우수한 인프라 = 저절로 실수요자가 모여드는 곳인데,

이런 특수 큰개발지 빼고는 그외는 거품이 계속 걷어 질 것이다. 그러나, 그런 곳이 창출될 소재지역은 서울, 수도권인데 기초매입 및 보상가는 아직 고거품에다, 건설경제성도 없다. 이젠 투자투기로 남기는 확신보장도 없고, 남기는 가격도 맞지 않다.

부동산 가격 흐름의 실상적 경기는 실수요자들이 행동하는 것을 보면 그곳이 맞는 곳일 것이다. 구입자금 대비, 대출고금리가 많이 오랫동안 빠져야 하며, 가뜬 거의 모두가 갚아야 할 빚을 지고 있는 상태라서 현금 여력도 없다. 수많은 경매물건이 계속 쌓이기만 하고 빠지지 않는 징조는 거품이 아직 많이 껴있다는 큰 증거이다.

심각한 인구절벽에다, 주 내수요층인 경제인구가 급속도로 줄고 있고, 물가는 비싸고, 돈가치는 없는데다 시중에는 빚은 많이 지니고 있고, 여유돈도 가뜬 없는 데다, 원화가치는 계속 하락하고, 당분간 금리인하는 아주 더디고, 삼중오중고가 되고 있다.

■ 부동산거래 붕괴와
가격 폭락시대

견고했던 부동산 오름새 심리도 이제 그만이다. 거래붕괴 가격폭락은 계속 될 것이라고 본다. 많이 낀 거품보다, 알맹의 본래 가치만큼 드러날 것이다.
그 이유는 수많은 사유로 걸맞아 떨어지고 있는 시대가 되고 있다. 여튼, 차고 넘치고 넉넉한자들이 더 벌자고 탐욕으로 설친 사람에게는 자업자득 일 것이다.

글쎄 이제는 손해를 지고 팔려고 내놔도 사는 사람이 드물다고 한다. 왜? 내가 왜 흔들고 쓰리고 피박까지 맞아야 하는가? 억울 하지만, 폭탄돌리기 종착점이 되는 심정 일 것이다. 그러나, 본전에라도 팔수있는 기회는 올 것이라고 철석같이 믿는자와 & 아직은 더 빠져야 되, 외치며 기다릴수 밖에 없는 사정을 가진 사는자와의 대결구도 이다. 누가 이길까?

주택, 자영업 할 것 없이 막차를 타고만 피해인들부터~ 휘말린 사람들까지 모두가 안타깝다. 투기꾼과 사깃꾼들과 탁상공론 정치&정부, 부추기는 언론매체와 똥지식 사회학자들 그리고 가진자들의 횡포도 부동산에서 더 이상 착취로 갑질을 반성하길 바라는 마음이다.

인구의 대다수 인 서민들의 희망은 첫째가 내집 구하기 인 것이다. 우리의 부동산 심리는 늦어도 15년 전후에 보통의 내집이 생기면 살 만 하겠다는 소망 인 것이다. 만에 아니라도, 서민들의 부동산 심리는 마치 기상예보 처럼, 내일은 흐리다는 것을 듣고싶지 않은 것이다. 실제 내일은 맑아도 야유회를 못간 것을 후회는 않되는 심정이다.

폭등가격 형성의 기초원인 부터 너무 넘어서서 왔었다.

예전엔 심지여 정부의 정책안 중에서 건설원가 공개안까지 실시 할 려다. 중지한 사례가 있다. 건설사는 장기간의 건설기간에서 예민한 자재비와 임금비, 불리한 정책변환으로 변동에서 손해비용이 큰 리스크가 있기 때문에 건설사는 극구 반대하던 요인이라는 억측 끼워맞춤이 통했다.

그래서 건설사의 상례는 분양가격을 높게 산정 해 놓고 시행한다. 민간시행, 민간시공, 민간분양으로 험난한 요건을 갖추기 보다. 미리 계획한 개발로 사용부지의 매입에서도 정부의 국토교통부 정책과 M&A하듯 해야 또한 리스크를 줄이는 건설특혜와 부지수용 및 수요자의 특례분양까지 건설실패가 거의 없다. 이런 과정에서 벌써 상당히 높은 남는 부동산장사가 되어 가격이 상승되어 있다.

정부의 적극적인 홍보와 언론의 가세와 또한 딱지와 바지명의 투기꾼과 중개업자까지 호재에 호응되는 바람을 겪고 소위 로또분양으로 입주 후 한달이면, 처음 분양가의 150%는 기본이 된다. 사실 실입주자도 함께 , 이미 모든 사람이 가격상승에 가담되어 있었던 것이다.

거품은 인근주위와 먼동네까지 또 퍼진다. 그런데, 더 큰 문제는 그 주위의 적어도 반경3km 까지의 그린벨트, 농지, 임야의 땅값까지 덩달아 오르는 것이다. 그런데 부동산이란게 한번 오르면 절대 내려오는 법이 없는 소유자만의 공식 철칙이 된다. 심지여 지방의 산골짜기 땅과 집까지 오르는 것이다. 언론매체의 뉴스에다, 요즘은 모바일에는 시시각각 특히, 어디에 올랐다는 소식은 호재꺼리다.

그리고 해마다, 모든 용도의 땅과 건축물의 공시지가와 건물 재산세도 올라간다. 그리고 잦은 매매가 전국에서 수없이 이루어 진다. 그래야 정부의 세수가 돈독해지기 때문이다. 약은 한방울 주고는, 병은 한되박 퍼붓는다. 이상하게 무주택자와 땅뙤기 한뼘도 없는자가 더많기 때문에, 그리고 투자자와 투기자는 법의 구멍파기에 숨어 거래를 해도 규모가 크기에 세수입의 정부 큰고객노릇을 하기 때문이다.

땅이던, 집이던, 동산이든 계속 거래건수마다 세금이 또 붙어 파는 사람에게는 가격을 올려서 팔수밖에 없기에 계속 오르는 또 하나의 큰 요인이 된다. 부동산 상승세가 필요충분한 지역은 드물어지는 시대가 도래되고 있다. 부동산 부자이던, 서민이든, 손해를 보는 시대이다. 모든 부류가 같이 거품속에서 계속 숨겨진 것들이 한계로 이제 벗겨져 살아 가야 하기 때문인 것이다.

그런데...., 지금은 여기에다 크나큰 내,외부적인 하락 요인이 한두가지가 아닌 것들이 생겨난 것이다.

□ 사회비용 부담은 갈수록 크고 많고, 수입의 수익도 낮아지는 본격적인 인구절벽의 시대로 접어 들었다. 사람이 급격히 줄고있다. 어느새 밑도 끝도 없었던 고생만 하다. 비생산 인구가 되어버린 노령층은 눈총을 이미, 받고 있는 사회이다 □ 길고 긴 3년 코로나 팬더믹의 비대면 비써비스 시대가 설상가상 덮었다. 대게 현상 유지는 고사하고 빚으로 오래 견딌다. 과잉임대료 부담에다 운영비용까지 빚만 늘어갔다 □ 오래전부터 제조업 정책경시로 가뜬 기초내수 체력이 적은데다, 자영업자 또한 너무 많아 왔다. 비효율 비경제성, 소비만 있는 비생산적인 써비스업종이 너무 넘치도록 많았는데 설상가상 지금은 또 동시 쓰나미 처럼 거의 모두 망했다. 보라~ 펜션, 풀빌라, 타운하우스 전원주택, 테마파크, 카페, 가든, 모텔, 호텔, 휴스텔, 사우나, 식당, 유흥업종등등 빚더미 경영자가 수두룩 하다. 아주 큰 규모들의 단지형, 지식산업센터, 지방관광지역, 테마파크, 스키장, 리조트, 놀이동산, 온천, 고적지, 캠핑시설동등등 동네 자체가 통공실, 심지여 지방에는 면사무소 파출소 마트 주유소까지 없어지고 건물만 남은채, 지방소멸화 유령화가 되고 있다. 오랫 동안 경영해오던 손익분기를 넘은 업종을 제외하고는 거의 모두 거기에 투자의 돈을 묻어놓고 빚쟁이로 전락한 것이다. □ 빠른 노령화에다, 젊은 층은 직업 호응이 소프트업무 써비스업에만 익숙히 훈련되어, 사용자와 근로자간 가성비 쇠퇴된 제조업은 임금이 빈약할 수 밖에 없어 기피한다. □ 그리고, 결혼적령기 마져 10년은 길어 진데다. 결혼기피와 자녀기피와 많아야 한명도 되지않는 데다, 결국 1인세대가 대세가 되어 있고, 베이비부머 세대는 부모를 모셔가며 그놈의 집한채 벌이에 인생을 갈아넣고, 교육비에 분쇄가 되고, 결혼비용에다 노후지병에다 영혼까지 탈탈 털린채 미천한 요양살이 아니면, 고시원 쪽방이나 무허가 판자집에서 골골 거리다 많은 인구수가 고독사가 흔해지고 있다. □ 오랜 미,중경제전쟁과 중,일의 횡포에다 러,우의 전쟁, 대만위협 불안, 동북아 불안까지 겹쳐 기초식량과 기초에너지 가격 파동을 설상가상 겪고 있다. 필수 기초생필품인 식량과 에너지 리스크는 서민에게는 아주 큰 타격이다. □ 부동산 건설 가격은 건축토목 자재비의 초고물가와 건설노동 기피의 고임금(건설사 기준의 고임금/ 근로자입장은 저임금), 해외 인력과 자재절약과 불량, 과속 불량시공으로 부실 시공등의 수요불안 □ 부동산 매매, 전세의 사깃꾼 천지 세상 □ 부동산 가격의 가치하락으로 인한, 수많은 전세상환금 변제부실 □ 그리고 가장 큰원중 하나인, 초고공 주택담보 대출금리, 그리고 누적된 악순환의 가계대출부실, 불량기업의 연체노임과 퇴직금까지 떼먹는 가짜파산, 그리고 무엇보다 더 큰영향의 정부부채, 공기업 부실부채, 정부투자 및 연구기관 세금남발부실, 국공채발행남발, 2금융권인 보험, 증권사대출, 3~4금융권인 저축은행, 대부업체, 외 개인간빚, 정치권 선거,복지 단기 포플리즘 지원자금 남발, 추추추경예산 지원남발, 지방지자제 년차예산 남발건설, 부실운영, 그동안 거품시기에는 재미 봐왔됬지만, 신용적 뭉칫돈 윈윈대출인 PF건설시공으로 인한 건설사와 은행의 부실등등, 설상가가.... 가가가가상 원인이 한두개가 아닌 것이다.

지금의 다가온 ㅡ
현실이 보인다.

지금은 유행어가 있다. 새집 구매하는 사람은 바보, 땅사서 새집 건축하는 사람은 바보멍청이란 말까지 돌고 있다. 과거의 헌집에 프리미엄이 너무 붙어 있다는 것을 최근 서민층으로 내려앉은 인구수와 기존의 서민층과 증가된 인구수는 상상을 초월하고 있기에 통신의 발달로 거울보듯 알아지는 시대이다.

예전에 비싼값이 된, 큰돈으로 매입 했는데, 그값보다 휠씬 적게 팔려고 내놔도 거들떠 보지도 않는 다는 것이다. 심지여 전체경기가 내려앉아, 빚없는 사람이 오히려 부자란 말이 오고갈 정도이다. 국가와 국민이 포플리즘 호응
국가와 국민이 과잉대출 호응, 도덕적 해이는 망국의 지름길이다. 오늘만 있고, 내일은 방임하고 누구도 책임이 없다.

애써 수년전 청약된 사람들 마져, 수천수억 계약금 마져 포기 할 정도로 분양경기가 내려앉고 있다. 예를 들면, 당시 정해진 10억분양가로 입주하고, 팔아봐야 아주 밑지면서도 거기다, 금리 인하도 보장없는 세월에 긴세월 동안 대출금 갚다가 더 마이너스가 되는 인생이 되기 때문이다.

사실 신축이나 완성아파트 주위 인프라적인 현실을 보라, 그 입지조건 좋다는 곳의 상가는 공실투성과 지방도시까지 심각해진 빈집이 얼마나 많은지 상상을 초월하고 있다. 동대문, 남대문시장등 상가, 대학상가, 심지여 강남의 청담동까지 현실이 그렇다. 전국적으로 대규모 상권지역, 대규모 고층 아파트 단지까지 공실이 너무 많다. 팔아줄 수요인구수가 없다. 수도권은 물론이요 서울까지 동공화나 진행중이다. 자금부실의 리스크가 너무 산재해 있기 때문이다. 이제는 초고층 대규모단지 시대가 아닌 것이다.

그런데 요즘 다이소갈때 마다 느끼는 것은 손님이 여기만 와글와글 하고 있을때 놀라고 있다. 그만큼 시중에 현금자금이 말라가고 있는 것이다. 꿈을 빨리 깨야한다. 또 가격이 오를꺼야?? 긍정이 건강에 좋다지만, 부동산에 잘못 가까이 하면, 큰지병에다 인생까지 고단함이 될 수 있슴을 상기해 본다. 필자는 애초부터 얻을 것도, 잃을 것도 없어 왔지만, 그러나 우리가 사는 사회 만큼은 서로가 평화롭고 아름다웠으면 한다.

ㅡth.K