[땅집고] 서울시내 한 빌라촌. /조선DB
[땅집고] 오세훈 서울시장이 26일 발표한 재개발 규제 완화 대책으로 기존 재개발 추진 지역에서는 선택의 폭이 넓어질 전망이다. 용적률 완화와 사업 기간 단축이 예상되는 ‘민간 재개발’ 방식뿐 아니라, 정부가 기존에 추진 중인 ‘공공 재개발’을 추진하기도 용이해졌기 때문이다. 전문가들은 이번 대책의 핵심으로 꼽히는 ‘주거정비지수제’ 폐지로 재개발 첫 단계인 구역지정 문턱을 넘어선 단지 상당수가 민간재개발보다 오히려 공공재개발을 택할 가능성이 높다고 본다.
■주거정비지수제 폐지…공공재개발 추진도 쉬워져
서울시는 재개발 구역 지정 요건으로 주거정비지수제를 폐지하고 노후도(건물 동수 3분의 2 이상·구역면적 1만㎡ 이상)를 충족하고 노후도·접도율 등 4가지 선택항목 중 1개 요건을 충족하면 구역 지정이 가능하도록 했다. 지금까지 노후도 평가시 ‘연면적 기준 60%’를 반드시 충족해야 했고, 이 때문에 구역 해제 후 신축빌라 등이 들어선 곳에서는 구역 지정이 사실상 불가능했다.
[땅집고] 재개발 정비구역 지정을 위한 법적 요건과 주거정비지수제. /서울시
서울시의 재개발 구역 지정 요건은 정부가 추진하는 공공재개발에도 그대로 적용된다. 즉, 그동안 공공재개발 후보지로 거론되던 곳들은 주거정비지수제 요건을 충족하는 곳에 한정돼 있었지만 앞으로는 추진 가능 구역 범위가 크게 늘어난다. 서울시가 재개발 구역 지정 요건을 완화하면서 공공재개발 추진 역시 훨씬 수월해진 셈이다.
■ “뉴타운 해제지는 공공재개발이 더 유리할 듯”
주거정비지수제에 따라 정비구역 지정요건을 채우지 못했던 사업지는 뉴타운 해제구역 중심으로170여곳에 달한다. 주거정비지수제 폐지로 정비구역 지정이 가능해진 구역들은 민간 재개발과 공공재개발 중 유리한 곳을 선택하게 될 전망이다. 그런데 사업기간과 추진 가능성면에서 민간 재개발보다 공공 재개발이 유리하다는 분석이 나온다.
① 민간 재개발 인허가 단축 효과 공공재개발과 유사
일단 이번 규제 완화 대책으로 민간 재개발 추진도 수월해진 것이 사실이다. 우선 서울시가 도입하기로 한 ‘공공기획’ 방식을 통해 정비구역 지정까지의 초기 사업 기간이 대폭 단축된다. ‘공공기획’은 재개발 초기 단계 중 사전타당성조사에서 정비계획수립 단계를 서울시가 주도해 기존 3년에서 1년 2개월로 단축하는 것이 핵심이다. 이에 따라 ‘최초 주민제안’부터 ‘정비구역 지정’이 완료될 때까지 기간이 기존 5년에서 2년으로 줄어든다.
[땅집고] 서울시 공공기획 재개발과 정부 공공재개발 비교. /서울시, 국토교통부
하지만 이 점은 정부가 추진하던 공공재개발과 별 차이가 없다. 정부는 공공재개발을 통해 올 3월쯤 공공재개발 후보지로 선정된 지역은 올해 또는 내년 상반기쯤, 길어야1년 6개월 이내에 ‘정비구역 지정’을 마무리할 수 있도록 할 계획이었다. 서울시 관계자는 “공공재개발 방식에서는 사전타당성 조사 주민동의 단계 등을 생략해 인허가 절차를 단축한다”며 “공공재개발이든, 공공기획이든 정비구역까지 인허가 기간을 최소화하는 취지는 동일하다”고 말했다.
정비구역 지정 이후에는 공공재개발과 공공기획 모두 민간 재개발처럼 사업시행인가, 관리처분인가 절차를 거쳐야 착공할 수 있다. 단, 공공재개발은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 등을 개정해 사업시행인가 전 필요한 건축심의, 교통환경영향평가 등의 절차를 통합해 심의하도록 했다. 국토교통부와 LH(한국토지주택공사) 등에 따르면 이를 통해 구역지정 이후 착공까지 기간이 기존 10년에서 약 5년으로 단축돼 주민 제안부터 착공까지 약 6년 안에 재개발 사업이 가능하다.