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<p style="text-align: left;">제가 광진구에 거주하고 있는데</p><p style="text-align: left;">광진구, 중랑구 7호선 라인은</p><p style="text-align: left;">젊은층 출퇴근 인구가 워낙 많아서</p><p style="text-align: left;">소형주택 임대수요가 많을 것 같았습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">자양동, 화양동은 이미 너무 비싸고</p><p style="text-align: left;">광진구 중곡동과 중랑구 면목동을 중심으로 매물조사를</p><p style="text-align: left;">지난 2개월 동안 주말마다 해왔습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">이 지역은 7호선과 동일로(영동대교)를 통해서 강남 접근성이 좋고</p><p style="text-align: left;">중랑천과 용마산, 아차산 등 자연환경이 좋았습니다.</p><p style="text-align: left;">초등학교도 아이들 걸어서 갈 만한 곳에 여기저기 많이 있었고</p><p style="text-align: left;">1~2억대 작지만 저렴한 물건들도 많았죠.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">보유자금에 맞춰 처음에는 투룸 빌라를 찾아다녔습니다.</p><p style="text-align: left;">요즘 단독주택 2채 헐고 빌라 분양이 여기저기 참 많죠.</p><p style="text-align: left;">최신식으로 지었다고는 하지만</p><p style="text-align: left;">분양가가 너무 비싸더군요.</p><p style="text-align: left;">게다가 3~4년 된 빌라가 1억 가까이 저렴한 가격차이를 보이고 있는 것으로 보아</p><p style="text-align: left;">분양을 받으면 바로 자산가치 하락이 예상되었습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">그래서 신축빌라는 제외하고</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">중고 빌라를 보러다니기 시작했는데</p><p style="text-align: left;">빌라라는게 보통 10가구 내외의 사람들이 공동으로 관리를 하면서 지내는 형태인데</p><p style="text-align: left;">아무래도 전적으로 관리를 담당하는 사람이 없다보니</p><p style="text-align: left;">노후화가 정말 빨리 진행되는 것을 확인할 수 있었습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">위에 적은 것처럼 3~4년 된 빌라는 신축빌라에 비해서</p><p style="text-align: left;">8천~1억 정도 저렴했습니다. (매도호가 보다는 국토부 실거래가를 바탕으로 가격조사를 했습니다.)</p><p style="text-align: left;">그만큼 관리상태가 좋지 못했죠.</p><p style="text-align: left;">이 중고빌라를 사서 임대를 놓게 된다면</p><p style="text-align: left;">최소 1~2천은 더 들여서 수리를 해야겠더군요.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">그래서 중고 빌라도 제외하게 되었습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">오피스텔도 알아봤으나</p><p style="text-align: left;">평균 세입자 교체주기가 10개월이라는 말에</p><p style="text-align: left;">직장인인 제가</p><p style="text-align: left;">그렇게 자주 세입자를 교체하면</p><p style="text-align: left;">여러모로 신경쓸 일도 많아지고</p><p style="text-align: left;">또 세입자 교체시기마다 한두달씩 공실이 나면</p><p style="text-align: left;">월세도 못받고</p><p style="text-align: left;">비싼 오피스텔 관리비도 제가 내야하고....</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">그래서 오피스텔도 제외하였습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">역시 한국사람들이 가장 보편적으로 거주하는 형태이고</p><p style="text-align: left;">관리사무소를 통해서 전적으로 관리를 담당하는 아파트를 찾아보게 되었습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">제가 매물을 검색한 기준은 아래와 같습니다.</p><p style="text-align: left;">7호선 지하철역 도보 10분 이내로 접근이 가능하고(버스 환승 X)</p><p style="text-align: left;">500세대 이상 대단지이며(관리비 저렴, 주변 상권형성)</p><p style="text-align: left;">초등학교와 어린이집을 끼고 있고(젊은 세대 유입 효과)</p><p style="text-align: left;">가까이 공원이 있는 곳을 찾았습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">대부분 위와 같은 조건의 아파트는</p><p style="text-align: left;">30평대 이상이어서 투자자금이 과다하게 소요되고</p><p style="text-align: left;">월세 수익율이 매우 낮았습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">그러다 찾게 된 아파트가 바로</p><p style="text-align: left;">용마한신아파트 15평형입니다.</p><p style="text-align: left;">남향 보1000~2000/65</p><p style="text-align: left;">동향 보1000~2000/50~60</p><p style="text-align: left;">월세시세가 형성되어있고</p><p style="text-align: left;">매물로 나오면 일주일 내외로 거래가 체결될 정도로 수요가 꾸준한 곳이었죠.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">저는 이번에</p><p style="text-align: left;">1000/65로 이미 세가 들어있는 </p><p style="text-align: left;">정남향을 구입하게 되었습니다.</p><p style="text-align: left;">수익률도 목표했던 것과 비슷하구요.</p><p style="text-align: left;">물론 아파트 가격이 내려갈 수도 있지만</p><p style="text-align: left;">빌라처럼 향후 가격하락이 제 눈 앞에 빤히 보이지는 않구요.</p><p style="text-align: left;">2억도 안하는 작은 집이</p><p style="text-align: left;">내리면 또 얼마나 내리겠습니까? </p><p style="text-align: left;">집값이 내려도 월세는 계속 나올꺼구요.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">여하튼</p><p style="text-align: left;">이번에 좋은 투자물건을 구했다고 생각하고 있습니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">참고로 해당 아파트 정보를 같이 올려드립니다.</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">서울시 중랑구 면목동 1077-1</p><p style="text-align: left;">총 세대수 565</p><p style="text-align: left;">준공 1990년 6월</p><p style="text-align: left;">평형구성</p><p style="text-align: left;">15평형(140세대)</p><p style="text-align: left;">18평(140세대)</p><p style="text-align: left;">25평(181세대)</p><p style="text-align: left;">31평형(104세대)</p><p style="text-align: left;"> </p><p style="text-align: left;">7호선 사가정역 도보 10분<div style="text-align: left;" class="autosourcing-stub-extra"><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2473DC395698A5FB08" class="txc-image" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="740" exif="{}" data-filename="DSC_3798.jpg" actualwidth="740" id="A_2473DC395698A5FB083966"/></p><p> </p><p style="text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/274DDF395698A5FD0D" class="txc-image" style="clear: none; float: none;" border="0" hspace="1" vspace="1" width="740" exif="{}" data-filename="DSC_3774.jpg" actualwidth="740" id="A_274DDF395698A5FD0D7D6D"/></p><p> </p></div><p style="text-align: left;"></p>
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부동산 교실
중랑구 면목동 1억원대 투룸 아파트 투자경험담
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첫댓글 고맙습니다. 한번 검색해 보아야 겠네요. 님 매입가도 알려 주심 감솨요~
매입가격은 매도인과 매수인 사이의 다양한 이해관계가 반영되어있으므로
제 판단으로는 국토부 실거래가 기록이나 네이버 부동산 매물을 직접 검색해서
시세를 판단하시는 게 더 나을 것 같습니다.
죄송합니다.
참고로 수익률은 4.5~5% 사이입니다.
요즘 은행 이자율에 비해 만족하고 있습니다.
감사합니다.
저도 궁금해요~^^
죄송합니다.
매입가격은 매도인과 매수인 사이의 다양한 이해관계가 반영되어있으므로
제 판단으로는 국토부 실거래가 기록이나 네이버 부동산 매물을 직접 검색해서
시세를 판단하시는 게 더 나을 것 같습니다.
아구 다른 지역 사는 사람들에게는 유용한 정보가 될수 있겠네요. 중곡동 군자역 인근은 최근 몇년간 집값이 너무 많이 올랐죠..ㅋㅋ 내가 봤을땐 거의 폭등 수준입니다. 쪼만한 빌라도 엄청 비싸죠. 그만큼 입지가 좋아진것도 있죠. 대공원, 중랑천, 아차산을 끼고 있고 더블 역세권에 강북치고는 입지가 좋은 편입니다. 월세가 목적이시니 지금 구입한 집도 나쁘진 않은것 같네요. 그런데 이왕 할거였으면 7호선 라인에 좀더 붙어있는곳이 어땠을까 싶습니다. 물론 훨씬 비싸지만...정말 정직하게 아파트가 근6년간 가격변동이 없네요. 잘 오르지도 않겠지만 떨어지지도 않겠네요. 꾸준한 수요는 있겠습니다. 좋은 자료입니다.
정말 이 지역 신축 분양빌라 가격은 억대로 올랐죠.
그래서 겁이 나더라구요. ㅎㅎ
7호선 라인에 더 붙어있는 곳은 용마산역 인근이 있는데
동네 자체는 사가정역 주변이 훨씬 깔끔하고 젊었습니다.
사가정역 인근의 아파트는 나홀로만 몇채있을 뿐이고...
추가 투자시에는 중랑역 인근도 더 살펴볼 예정입니다.
감사합니다.
정보감사합니다
댓글 달아주셔서 감사합니다.
다른 투자 후기도 준비해보겠습니다.
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삭제된 댓글 입니다.
네 맞습니다. 도보로 지하철을 이용할 수 있지만 초역세권은 아닙니다.
마을버스 2정거장입니다.
실투자금은 국토부 실거래가나 네이버 부동산 등록가격을 보시면 좋을것 같구요...
세금은 1.1%, 복비는 80만원 들었습니다.
수익률은 5% 약간 못미칩니다만
요즘 은행이자에 비하면 만족하고 있습니다.
감사합니다.
저도 실투자금 궁금해요. 염치없지만 부탁드려요.
반갑네요. 제가 고등학교때 살던 아파트였는데..투자개념으로 생각지도 못했던..
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