둔촌주공재건축 Fact check [74탄 - 둔촌주공 일반분양가 결정이 분위기 전환 시점]

[경호처장]

■ 둔촌주공 공사 현장 동영상 (2022년 11월 1일 현재)

■ 둔촌주공 재건축 상세 내용

■ 둔촌주공 향후 예상 일정

 ○ 공사 재개 : 2022년 10월 17일(월).

 ○ 분양가 심의 신청 : 2022년 10월 18일 심의 신청 (일반분양가 평당4,100만원)

 ○ 조합원 동·호수 추첨 : 2022년 12월 중순전 완료 (신청일로부터 2개월 소요).

 ○ 변경 관리처분 총회 : 2022년 12월 중.

 ○ 일반분양 : 2023년 1월중순～2월초. 

 ○ 입주 예정일 : 2024년 12월경.

1. 둔촌주공 예상 일반분양가

 ○ 사업비 증가액 : 약 1조1천3백8십5억원 → 조합원당 평균 1억8천만원.

 ○ 일반분양가 심의 신청 : 평당 4,100만원 심의 신청 → 일반분양가 3,900～4,000만원 결정 예상(?).

 ○ 일반분양가 상승분에 따른 사업비 증가액을 상쇄하면 실제 부담금은 언론보도와 달리 7～8천미만(?) 예상.

2. 둔촌주공 매매 동향

 ○ 둔촌주공 9월부터 10월말까지 급매 위주로 6건정도의 거래 모습을 보임.

    → 공사중단 영향으로 9월과 10월의 실거래가격은 급매 수준보다 1∼2억 낮은 급급매 위주로 거래.

 ○ 그러나 공사재개이후 11월에 들어서며 10월 거래가격보다 1억 상승한 거래 모습이 나타남.

   → 공사재개이후 신규 매물 출시량은 극히 감소한 가운데 전반적인 호가는 소폭 상승하여 횡보세.

 ○ 공사 재개 영향으로 매수 문의는 소폭 증가중이나 아직 매수심리는 10월 거래가격 수준을 찾고 있는 상황.

   → 전체 부동산 침체 영향으로 다른 지역을 매도후 갈아타기를 준비하는 매수자들의 발목을 잡는 상황.

 ○ 11월 9일경 조합원들의 기대치에 부합한 일반분양가로 확정이 된다면 시장 흐름은 긍정적 방향으로 유지 될 듯.

    → 둔촌주공의 부담금 리스크가 해소 되며 오히려 하락 없는 상승세 전환도 예상 됨.

 ○ 당분간 횡보세가 유력한 가운데 급매 중심으론 거래가 증가하며 연말 전후로 호가 상승 전환을 시도 할 듯.

3. 둔촌주공 매매시 고려사항

 ○ 둔촌주공 매매 대상 : 12월 3일 기준 3년이상 보유(상가 포함)의 조합원의 경우  모두 매매 가능.

 ○ 2023년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제로 다주택자 문의 증가 중.

 ○ 매수자 고려 사항

    - 기존 1주택 보유자가 둔촌주공을 매수하여 둔촌주공 입주후 2년내 기존주택 매도시 기존주택 비과세 혜택.

    - 취득세 : 무주택이든 다주택이든 관계없이 중과없이 4.6% 단일세율 적용.

    - 둔촌주공은 입주권 상태이기에 종부세 과세 대상 미포함.

    - 자금조달계획서는 제출하나 그 증빙 서류는 제출 의무 없음.

    - 조합원 입주권 매매 방법은 기존 아파트 매매 방법과 동일[계약금(10%)-중도금(30∼40%)-잔금(토지소유권이전)]. 

    - 대출 : 기존 매도자들이 받은 이주비(담보대출,유이자) 한도내에서 승계 방법이 유일하며 신규 대출은 불가.

    - 둔촌주공 매수 전략 : 재건축 정상화 일정에 따라 가격도 동반하여 반응이 나타날 것이기에 지금부터는 저가 매물 중심으론

      적극 매수 전략이 필요해 보임.

4. 결론 

 ○ 둔촌주공 10월 17일 공사 재개이후 정상화 속도가 탄력을 받으며 재건축 순항 중.

 ○ 11월과 12월은 일반분양가 결정 + 동·호수 추첨 + 조합원 부담금 확정 + 입주자모집공고 등 빅 이벤트 시기.

    → 불확실성과 리스크가 해소됨에 따라 가격은 상승 예상.

 ○ 대기매수자들의 경우 11월을 넘기기前 막바지 우량 저가 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 듯.

    → 15억이상 대출 규제해제와 11월중 예상되는 규제지역 해제는 부동산시장 훈풍의 시발점이 될 듯.

 ○ 장기적으론 12,032세대의 국내 최대 아파트로 향후 입주시 강동 · 송파권의 대표 주자로 다시금 가격은 상승 예상.

둔촌주공재건축 Fact check [74탄 - 둔촌주공 일반분양가 결정이 분위기 전환 시점]을 통해 둔촌주공 최근 매매 동향과 향후 일반분양가 결정이후 예상되는 추진 일정 및 둔촌주공 매매 동향에 대해 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 조합원 매물 전매 제한으로 인해 예외적 일부 조건을 갖춘 매물만 거래 가능함에 따라 실제 저가 매물은 매우 귀한 상황이니 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.