부천 옛도심권 ‘미니 신도시’ 변신 - 소사ㆍ원미지구 등 뉴타운 외 28곳 재정비

[김영준]

경기 부천시가 중동신도시ㆍ상동지구에 이은 뉴타운 조성과 주택 재개발에 힘입어 수도권을 대표하는 주요 업무 및 주거 중심지 중 한 곳으로 부상할 태세다.

현재 부천 옛 도심권 곳곳에서는 뉴타운 사업과 주택재개발정비 및 도시환경정비사업이 한창이다. 도시재정비촉진지구만 3곳이고, 3개 자치구에서 28구역에서 재개발ㆍ재건축 등이 추진 중이다.

부천 지역은 서울외곽순환도로와 경인고속도로, 경인국도 등이 지나는 교통 요지에 자리잡고 있는 데다 서울과도 가까워 주택 수요자들의 높은 관심을 끌 것으로 보인다.

수도권 서부 대표 주거 중심지로 부상

경기도는 올 3월 부천 소사ㆍ고강ㆍ원미지구를 도시재정비촉진지구로 지정했다. 경기 지역내 최초 뉴타운 추진 지역으로 선정된 것이다. 이들 지구 전체 면적만 소사ㆍ원미ㆍ오정구 일대 구도심지역 647만1707㎡(195만7691평)에 달한다.

이들 3개 지구는 낡은 주택이 몰려 있어 주거환경이 열악할 뿐만 아니라 도시기반시설이 부족해 계획적인 개발이 필요했던 곳이다.

재개발 등 정비사업도 활발하다. 현재 부천에서 추진 중이거나 계획이 잡힌 재건축ㆍ재개발 등 정비사업 면적만 178만8306㎡(54만962평)에 달한다. 이들 지역을 모두 합칠 경우 웬만한 택지개발지구 크기 만하다.

▲ 부천 도시재정비촉진지구 위치도

이들 지역은 녹지시설 등 체계적인 기반시설을 갖춘 주거ㆍ업무ㆍ문화 테마도시로 거듭 태어나게 된다. 이에 따라 부천이 수도권 서남부지역을 대표하는 주거 및 업무 복합도시로 도약할 수 있는 발판이 마련됐다는 게 현지 부동산중개업계 설명이다.

주택 수요자와 투자자에게 관심을 끄는 곳은 단연 소사ㆍ원미ㆍㆍ고강지구 등 부천 ‘뉴타운 3형제’다. 대규모로 개발되는 데다 입지 여건도 좋아서다.

하지만 이들 지역이 토지거래허가구역으로 묶인 데다 가격도 지난해 단기 급등해 실수요 측면에서 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

소사ㆍ원미ㆍ고강지구 등 ‘뉴타운 3형제’ 개발

부천시에서 재정비촉진지구로 선정된 곳은 3곳이다. 소사지구(2.6㎢ 소사본ㆍ괴안동 일대)와 고강지구(1.8㎢ 고강ㆍ원종동 일원), 원미지구(2.1㎢ 원미동 일원)다. 3곳 모두 노후한 주택이 밀집해 있고 도시기반시설이 부족해 업무와 주거 환경이 극도로 열악한 지역이다.

부천시는 이들 3곳을 환경친화적 생태도시, 주거ㆍ상업ㆍ공업시설이 잘 어우러진 자족형 도시, 복합업무단지를 갖춘 첨단도시로 개발할 계획이다. 원미구와 소사구에 비해 상대적으로 낙후된 고강지구는 주거ㆍ상업지구, 원미동 일대 원미지구와 소사지구는 도로와 공원, 녹지조성사업을 주로 추진하겠다는 게 부천시 방침이다.

이에 따라 뉴타운 개발 예정지 3곳의 용적률과 건폐율은 앞으로 크게 높아지고 건축물 높이 제한도 완화되는 등 사업성이 크게 개선될 것으로 예상된다.

부천시는 내년 중 재정비촉진사업계획을 수립한 뒤 2009년부터 지구별로 사업 추진과 공사를 시작, 2020년 완공할 예정이다. 이 사업의 도시기반시설비용(2조원)은 부천시가 지원하고, 나머지 건설비용은 민간자본으로 개발된다.

소사지구…성장 잠재력 ‘쑥쑥’

소사지구는 올해 초 시범 뉴타운개발 지구로 지정됐다. 사업지는 소사 3거리~서울시계간 256만7995㎡ 규모다. 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역이다.

하지만 입지여건은 뛰어난 곳이다. 소사역세권과 역곡역세권이면서 경인로 등과 접해 있는 등 개발 및 성장 잠재력이 큰 지역이라는 평가를 받고 있다. 원미지구와도 거의 붙어 있다.

경인전철과 동남우회도로가 남북을 가로지르는 소사지구는 2020년까지 주거ㆍ상업용지(57.7%)와 공공시설 및 도로(26.2%), 공원ㆍ녹지(16.1%) 등이 조성될 전망이다.

주택 수만 지금보다 3000가구 늘어난 3만6100가구가 들어설 예정이다. 총 사업비만 4조8235억원에 이른다.

원미지구는 원미구 원미ㆍ춘의ㆍ심곡ㆍ소사동 일대에서 조성된다. 지구 면적은 212만8327㎡다. 심곡ㆍ도당 생활권역으로 계남큰길과 홍천길 사이의 부천역 인접지역이다. 주거 및 준공업지역이 혼재하고 있다.

이곳은 주거ㆍ상업ㆍ준공업용지(53.2%), 공공시설(8.3%), 도로(20.8%), 공원ㆍ녹지(17.7%)로 개발의 기본 방향이 정해진 상태다. 부천시는 내년 9월까지 재정비촉진 계획을 수립하는 계획을 세워놓는 등 사업 추진을 속도를 내고 있다.

▲ 소사지구

부동산 거래시장은 ‘썰렁’

지역 주민들은 소사ㆍ원미지구가 재정비촉진사업을 통한 생활권 기반시설의 획기적인 확충으로 쾌적한 주거환경 조성과 고품질의 주택 공급, 활력 있는 새로운 도시로 거듭날 것으로 기대하고 있다. 하지만 부동산시장은 요즘 쥐 죽은 듯 조용하다.

시장의 무관심 속에 집값이 오르기는커녕 올 초보다 오히려 떨어진 곳도 적지 않다. 지난해 부동산시장을 뜨겁게 달궜던 것과는 전혀 딴판이다.

지난해 11월까지만 해도 이들 지역은 ‘뉴타운 개발’라는 호재로 부동산 가격이 급등했다. 소사지구의 경우 ㎡당 303만원을 밑돌던 33㎡대 빌라 지분이 한달 새 ㎡당 454~484만원까지 치솟기도 했다.

그랬던 이들 지역이 요즘은 거의 예외 없이 거래부진에 시달리고 있다. 가격도 약세다. 시장 침체 앞에서는 대규모 재개발이라는 강력한 호재도 별다른 힘을 쓰지 못하는 모습이다. 현재 대지지분 33㎡짜리 연립주택 시세는 ㎡당 303만~393만원으로 올 초보다 ㎡당 60만에서 많게는 100만원 가량 빠졌다.

거래 허가구역 지정으로 매수세 뚝

거래 두절의 가장 큰 원인 토지거래허가 구역 지정이다. 이들 지역은 지난해 11월 뉴타운 예정지로 선정된 이후 곧바로 ‘토지거래허가구역’으로 묶였다. 실거주 목적이 아니면 대지지분 20㎡ 이상의 집을 살 수 없고 건물 신축이나 용도변경도 허용되지 않는다. 시세차익을 노린 투기수요가 원천봉쇄된 셈이다.

소사구 괴안동 열린현대공인(032-345-8999) 김춘일 사장은 “뉴타운 지정 직전 ‘손바뀜’이 활발하게 이뤄진 뒤 거래가 거의 끊겼다”며 “토지거래허가구역으로 묶인 이후 꺾이기 시작한 시세가 아직도 회복되지 않고 있다”고 말했다.

수개월째 이어지고 있는 수도권 주택시장의 침체와 분양가 상한제 전면 확대 시행 등도 이들 지역 인기 하락에 영향을 미치고 있다.

원미구 원미동 로얄공인(032-614-0604) 오상원 사장은 “뉴타운 내 대부분 지역의 집값이 뉴타운 발표 당시에서 제자리 걸음하거나 많게는 20% 이상 떨어졌는 데도 매수세가 따라붙지 않는다”고 말했다.

▲ 원미지구

고도 제한받는 고강지구, ‘에코시티’로 개발

경인고속도로와 고강로를 끼고 있는 고강지구는 고도제한에 묶여 있다. 따라서 아파트 높이를 14층 이상 높일 수 없다. 이곳에는 주거상업용지(63%)ㆍ도로(19.4%)ㆍ공원녹지(16%)ㆍ공공시설(1.6%)이 들어설 예정이다.

1980년대 토지구획정리사업으로 조성된 고강지구는 대부분이 4층 이하의 저층 다가구 주택인 데다 낙후돼 있어 각종 생활불편 민원이 끊이질 않는 곳이다.

부천시는 고강지구를 친환경 생태도시 전략기법이 도입되는 ‘에코시티(ECO-CITY)’로 조성할 방침이다. 이곳이 최근 환경부로부터 에코시티 지역으로 지정받았기 때문이다.

부천시는 이에 따라 경인국도로 단절된 생태계를 회복하고 선사유적지공원, 옛 신월정수장 부지와 연계해 자연과 공생하는 네트워크를 구축하고 개별 주거지마다 다양한 녹지공간을 만들 예정이다.

고강지구내 도로에는 자전거 보관소와 대여소, 정비소, 자전거램프 등을 만들어 자전거 이용이 편리하도록 하고 학교복합시설 및 개별 주택단지별로 중수도 및 우수재처리시스템과 같은 수자원을 활용할 수 있는 친환경 인프라 도입을 의무화할 방침이다.

또 항공기 소음피해 지역 일대 및 경인국도 변에는 가로수 및 키 큰 나무를 심어 소음피해를 줄이고 노후 건축물 재건축시에도 녹지대를 의무적으로 꾸미도록 할 계획이다. 부천시 관계자는 “부천 고강지구가 에코시티로 지정됨에 따라 친환경적 도시 개발에 탄력이 붙을 것”이라며 “낙후된 도시가 새로운 신흥도시로 변모될 것 같다”고 말했다.

하지만 이곳 역시 부동산 거래 시장이 얼어붙었다. 매수세가 급격히 위축되면서 거래가 완전히 끊긴 상태이다. 오정구 원종동 114공인(032-671-61114) 고아영 사장은 “뉴타운 예정지 지정 이후 주택 매매가 거의 이루어지지 않고 있다”고 전했다. 이 지역내 지분 28㎡ 빌라의 경우 9200만~9500만원 선으로 ㎡당 340만원을 밑돌고 있다.

그나마 주거여건이 나은 준공 5년 안팎의 연립은 대지지분이 같은 노후연립에 비해 몸값이 조금 비싼 편이다. 실수요자들이 당장 돈을 더 들이더라도 살기 좋은 집을 찾기 때문이다.

현지 중개업소들에서는 앞으로 4~5년간 단독주택ㆍ빌라 등에 거주할 수 있는 실수요자라면 충분히 투자 이익을 기대할 만하다고 말한다.

오정구 여월동 럭키공인(032-679-3334) 민경혁 사장은 “지분이 다소 크더라도 실제 거주할 생각으로 최근 몇달 새 가격 조정을 받은 물건을 잡아놓으면 개발 이후 상당한 시세 차익을 얻을 수 있을 것”이라고 말했다. 실수요 목적으로 접근할 경우 투자가치는 충분하다는 얘기다.

▲ 고강지구

주목할 만한 도시정비사업 지역은 어디?

부천시에서 추진 중인 도시정비사업구역 중에서는 원미지구 옆에 위치한 심곡동과 약대동 일대 등이 유망 투자처로 손꼽힌다. 입지 여건도 좋고 규모도 크기 때문이다.

원미지구와 바로 붙어 있는 심곡동 일대에서는 민간 재개발 사업이 활발하다. 투자 입질도 소사지구 등 부천지역 내 재정비촉진지구보다 잦은 편이다. 일부 지역을 제외하곤 대부분 토지거래허가구역이 아니어서 연립주택 등을 사려는 수요가 꾸준한 편이다.

심곡동 H공인 관계자는 “입지 여건이 좋은 데다 인근 원미뉴타운 후광 효과도 노릴 수 있다는 생각으로 빌라 등을 사려는 사람들이 적지 않다”고 전했다.

연립 주택 등의 몸값도 올 들어 꽤 많이 올랐다. 지은 지 4~5년 된 심곡본동 일대 연립주택(대지지분 33㎡ 안팎)의 경우 현재 ㎡당(대지지분) 393만~454만원을 호가한다. 올 초만 하더라도 ㎡당 333만~363만원에 시세가 형성됐던 물건들이다.

대지 132~165㎡짜리 단독주택은 현재 ㎡당 212만242만원 선에 시세가 형성돼 있다. 올 초보다 ㎡당 60만원 가량 오른 것이다.

원미동 로얄공인 오상원 사장은 “소사ㆍ원미ㆍ고강뉴타운이 토지거래허가구역으로 묶여 거래가 쉽지 않자 대안으로 심곡동 일대 재개발 구역 물건을 찾는 투자자들이 많다”고 말했다.

부천지역에서 ‘도심 내 농촌지역’으로 ㆍ통하는 원미구 약대동 일대 재개발ㆍ재건축구역에도 수요자들의 관심이 높다. 부천시교육청 뒤편에 있는 이곳은 중동신도시 아파트단지와 맞붙어 있다.

부천시는 지난 2월 약대동 144일대 2만7116㎡ 규모의 약대1구역과 7만1312㎡ 크기의 약대2구역을 주택재개발 정비사업구역으로 지정했다. 약대1구역에는 임대아파트 108가구와 조합 및 분양아파트 514가구가 들어설 예정이다. 약대2구역엔 임대아파트 215가구와 조합 및 분양아파트 1013가구가 지어진다.

이들 지역에는 공장 터, 논밭이 많이 남아 있고, 100여 채의 단독주택이 몰려 있다. 일반분양은 이르면 내년 상반기 실시될 예정이다. 약대동 한 공인중개사는 “남쪽으로는 부천 중동신도시가 있는 데다 경인고속도로와 서울외곽순환고속도로 등 사통팔달의 교통 요충지로 발전 가능성이 크다는 기대감에서 매수세가 꾸준하지만 매물이 워낙 없어 거래가 쉽지 않다”고 전했다.

약대주공아파트 재건축사업도 속도를 내고 있다. 이 아파트 주택재건축정비사업조합은 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해 지난 8월 말 이전에 사업시행인가 신청을 한 상태다.

오는 11월 말까지 관리처분계획인가 신청을 하면 분양가 상한제를 적용받지 않는다. 조합 관계자는 “분양가 상한제를 해결하는 단계까지 상당히 촉박한 일정이지만 최대한 빠른 속도로 사업을 진행시켜 조합원들이 상한제에 따른 피해를 입지 않도록 하겠다”고 말했다. 약대주공단지는 재건축으로 통해 지하 2층, 지상 10∼25층 23개동 1634가구의 새 아파트로 태어날 전망이다.

자료원:중앙일보 2007. 10. 14