토지를 감정하는 평가의 기준 ‘공시지가’

[대자연아파트주민]

토지를 감정하는 평가의 기준 ‘공시지가’

공시지가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 근거하여 국토 해양부 장관이 토지 이용 상황이나 주변 환경, 기타 자연적, 사회적 조건이 유사하다고 인정되는 토지 중에서 대표적인 표준지를 선정하고 적정 가격을 조사 및 평가해 결정하고 공시하는 지가를 말한다. 

매년 1월 1일 기준의 단위 면적당 가격을 평가하며, 현 시가의 70% 에서 80% 선을 반영한다. 공시지가는 크게 두 가지로 ‘표준지 공시지가’와 ‘개별공시지가’로 나뉘는데, 보통 ‘공시지가’는 ‘표준지 공시지가’를 의미한다. 

공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가, 지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정 평가하는 기준이 된다. 

전국의 2700만 필지의 토지 가운데 50만 필지를 골라 표준지 공시지가를 산정하는데, 이는 토지보상금 및 개별공시지가 산정 자료로 이용된다. 표준지 공시지가는 감정평가사에게 조사, 평가를 의뢰해 지주와 시, 군, 구의 의견을 듣고, 시, 군, 구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시한다. 

예외적인 경우에 국토교통부 장관이 따로 공시기준일을 정할 수 있다. 조사기준일의 변경은 1월 1일이 기준일 경우 전년도 10월에 조사에 착수하게 되어 결국 1년 전 토지 가격이 공시지가로 결정되는 문제점이 있기 때문이다. 

또 2000년 이후 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사한다. 

그렇다면 개별공시지가는? 

보통의 ‘공시지가’는 ‘표준지 공시지가’를 의미하지만 개별 공시지가는 시장, 군수, 구청장이 매년 1월 1일을 기준으로 조사한 개별토지의 특성과 건설교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 결정 및 공시한 표준지 공시지가의 토지특성을 비교한 것이다. 

또 그 특성 차이에 따른 가격 배율을 건설교통부 장관이 개발, 공급한 토지 가격 비준표에서 추출한 후 이를 표준지 공시지가에 곱해 개별 토지의 지가를 산정한 다음 적정성 여부를 감정평가업자로부터 검증받아, 토지소유자 등의 의견수렴과 부동산평가위원회 심의를 거쳐 시장, 군수, 구청장이 결정, 공시하는 개별토지의 매년 1월 1일 현재 단위 면적당 가격이다.

[대자연아파트주민]

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