답변자도 얼마전까지 백수였습니다. 해결책을 마련해 드리고 싶지만, 아직 한참이나 모자라기에, 그러나 조금이나마 도움이 되지 않을까 하는 실날같은 희망으로 글을 남겨 드립니다. 제 견해는 민법의 일반적인 원리에 입각하였기 때문에 특별법적인 성격의 문제에는 다소 오류가 생길 여지가 매우 큽니다.
한편으로, 이 문제는 법적으로 해결시 논리가 매우 복잡한 문제입니다. 대략적으로 이중매매의 문제가 아닐까 생각하지만,
함부로 말씀드릴 성질의 문제가 아니므로(특히나 투여된금액이 매우 크므로.) 부디 재개발/재건축에 통달한 변호사 사무실에 문의를 꼭 해보시기를 당부드립니다.
질의자는 백수입니다.
-절대 백수라는 생각을 못했습니다. 나름대로 엄청나게 알아보신듯 합니다.
2000. 10.경에 조합과 시공사는 공사도급계약을 체결하였고,
2004. 6. 11.경 질의자는 시공사로부터 이 사건 건물 중 상가 1층 일부를 분양
- 채권계약
2005.초경 질의자는 조합 및 시공사 명의가 없는 분양계약서는 무효가 된다는 것을 알게 되었습니다.
-무효가 가능한지가 의문입니다. 통상 건물을 건축한 자에게 소유권이 귀속됩니다. 이러한 법리로 시공사의 유치권이 인정됩니다. 내부적으론(조합과시공사) 무효를 주장할 수 있으나, 제3자(분양자)의 관계에서도 무효가 될지는 의문입니다.
2005. 8.경 질의자가 이 사건 토지를 낙찰받은 이후 조합은 조합원이 한명도 없게 됨에 따라 해산사유가 발생
- 법인의 해산은 청산사무종결시이므로, 해산사유가 발생했다 하여 당연히 해산되는 것은 아니고, 당해 이사가 청산인의 지위를 계속합니다. 여기서 문제는 정관상에 조합원의 승계문제를 정확히 할 필요가 있을듯 합니다. 통상 조합은 일정한 시기까지 매매/경매/증여등에 의해 조합원의 지위를 승계할 수 있는 경우가 많기 때문에, 경매시점이 이에 해당된다면, 해산되는 것은 아니고, 또한 해산 사유가 발생했다하여 당연 해산되는것도 아니고, 청산중인 법인의 지위또한 현재로선 매우 불명확합니다.
2005. 8.경 이 사건 건물은 건축허가상은 지하 4층 내지 지상 14층 주상복합아파트이나 지상 11층까지의 골조공사만 타설된 상태에서 공사비를 지급하지 아니하여 공사는 중단된 상태 (질의자가 이 사건 토지를 취득할 시점)
-조합과시공사계약해제사유발생, 건축계약서 등은 일반적인 계약서와 달리 세부적인 내용이 비교적 상세히 적혀 있으므로, 그 내용의 확인이 필요하지만, 이 건에서는 공사중단상태는 크게 중요하다 생각되지 않습니다.
2005. 11. 15.경 시공사는 조합으로부터 시공비에 갈음하여 상가 및 아파트를 분양받았습니다.
-이미 분양된 상가/아파트를 제외하고 받았다는 것인지, 아니면 시공사가 이미 분양한 부분까지 분양받았다는 것인지가 중요합니다.
2005. 11. 15.경 조합은 청산절차 없이 시공사에게 이 사건 건물 중 상가 및 아파트를 공사비에 갈음하여 분양
청산조합은 청산목적범위 내에서만 권리를 가지거나 의무를 부담합니다. 그렇다면 조합의 위와 같은 법률행위는
청산목적의 범위를 벗어난 행위인지요?
-정관의규정을 확인, 없으면 민법상 비법인사단의 규정적용
2006. 12. 5.경 시공사는 조합으로부터 분양받은 상가 및 아파트를 근거로 일부 수분양자들과 함께 이 사건 건물 전체
각호에 대하여 가처분 집행
-장래 소유권이 시공사및 수분양자들에게 있음이 문서상의 입증에 의해 확인됨.(채무자 진술이 없었다는 전제)
2006. 12. 15.경 해산사유가 발생한 조합은 청산절차를 거치지 아니하고 시공사를 포함한 가처분권자들을 포함하여 시공사의
이사, 대표이사의 처 및 생질 등에게 이 사건 건물 전체 각호에 대하여 매매예약을 등기원인으로 한 가등기를 경료
-각 호수별로 가등기가 되어있는지, 아니면 이사/대표이사/처/생질/가처분권자들의 지분으로 되어있는지?
2007. 2.경 질의자는 가등기권자 전부를 상대로 한 사해행위취소소송
-근거는??
시공사가 이 사건 건물에 집행한 가처분을 근거로 시공사를 대위하여 조합을 상대로 채권자대위소송을 제기
-시공사가 시공사를 대위하였다는 것이 무슨 이야기인지, 대위소송의내용
2007. 8.경 질의자가 제기한 채권자대위소송은 1심에서 승소를 하였고, 현재 2심 계속 중
질의자가 가등기권자를 상대로 제기한 사해행위취소소송에서 피고들은 준비서면에서 피고들은 시공사의
채권자이며, 피고들이 시공사에게 일정 금원을 각각 대여할 당시에 시공사는 가등기가 된 해당호수에 대하여
가등기를 경료 해주기로 약정을 하였고, 시공비에 갈음하여 대물변제하기로 한 조합은 피고들에게 매매예약을
등기원인으로 한 가등기를 경료 해주었으며, 이 사건 가등기에 대하여 피고들 중 거의 대부분은 담보가등기라고
주장하고 있으며, 일부는 소유권이전등기청구권보전가등기라고 주장
또한 사해행위취소소송과 관련하여 피고들은 이 사건 건물의 감정평가액이 100억이므로 충분한 자력이 있다고
주장하고 있으며, 질의자는 조합의 무자력을 입증하기가 곤란한 상태
이 사건 건물에 대한 가등기권자들은 시공사의 채권자들로, 대부분 대여금채권자 및 일부 하도급업자로 구성되
어 있으며, 채권발생시기는 대부분의 대여금 채권자는 시공사가 조합으로부터 시공비에 갈음하여 이 사건
건물 중 상가 및 아파트를 분양받은 시점인 2005. 11. 15.경 이후이며, 일부 하도급자는 2005. 11. 15.경 이전
사해행위취소소송과 관련하여 질의자는 조합 무자력 입증곤란 때문에 1심에서 패소할 것 같습니다.
그래서 질의자는 조합에 대한 해산사유가 발생하였으나 조합이 청산절차를 거치지 아니하고 위와 같은 시공사에
대한 분양계약행위나 조합이 가등기권자들에게 매매예약을 등기원인으로 한 가등기 경료행위에 대하여 무자력
을 입증하는 것이 아니라 청산절차없이 행한 조합의 행위에 대하여 강행규정위반을 이유로 무효를 주장하면서
별소로서 가등기말소등기청구의 소를 제기할려고 합니다.
시공사를 제외한 질의자를 포함한 조합의 채권자는 다수이며, 채권액의 합계는 약 30억원 입니다.
가등기를 말소시키지 못하면 위 금원은 그냥 날라갑니다.
해산사유가 발생한 조합이 청산절차없이 특정채권자인 시공사만을 위하여 위와 같은 법률행위를 한 경우
조합의 채권자인 질의자는 강행법규위반을 이유로 무효를 주장하면서 가등기말소청구의 소를 제기할 수 있을까요
- 아직 법적인 지식도 부족하고, 내용의 의미도 정확히 와닿지 않아(이글보고 난독증이 아닐까 걱정했습니다.ㅠㅠ) 표면적인 내용을 가지고서 일반론적으로 적어 봤습니다.
- 가처분이 인정된 것을 보면 일단 장래 소유권은 가처분채권자측에 있다고 법원이 판단한것 같습니다.물론 판사마다 조금씩 다르고, 상대방의 주장에 따라 달라질 순 있어도 서류상의 신청이 받아들여졌다면 큰 변동은 없을것 같습니다.
이런경우 가처분이 부당하게 말소 되었다면, 사해행위취소가등기말소보다는 가처분 회복의 방법이 조금더 수월하지 않았을까 하는 생각을 해봤습니다. 사해행위취소는 요건도 엄격하고, 입증도 곤란한 부분이 많다고 들어와서 위 처럼 생각해 봤습니다.
- 이와는 별도로 이중매매의 문제가 된다면 사해행위취소와는 별도의 권리관계가 발생하게 됩니다. 사해행위취소는 채무자측의 사해의사에 의한 행위로서 등기상의 권리 말소이고, 이중매매의 문제는 매매계약당사자(매도인, 제1매수인,제2매수인)의 문제로 귀결됩니다. 물권문제는 종래는 소유권이 누구에게 가 있고, 누가 구제되어야 할 것인가에 대해서 판단해야 하는데, 조합과시공사의 협의가 유효한지, 법인의청산, 가등기의 유효성등에 따라 소유권귀속관계의 변수가 매우 많아(기타 더있을듯 합니다.) 현재 소유권이 누구에게 있는지 조차 명확하지 않습니다.
= 결론을 말씀드리자면, 정말 죄송스럽게도 정답을 말씀드리지 못하겠습니다. 다만, 대부분의 판사마다 판단기준이 다르고, 판례 또한 변경되기 때문에 확답을 주지는 못할거라는 건 자신있게 말씀드릴 수 있습니다. 100% 확신한다는 사무실이 있다면 그곳은 절대 피하시길 바랍니다.
다시금 말씀 드리지만, 결코 녹록한 사안이 아닌것 같습니다. 필히 재건축/재개발을 전문으로 취급하는 변호사 사무실을 찾아 가 현재 진행상황을 말하지 마시고(보통 개인이 진행시킨 사건에 대해서는 수임을 받지 않습니다.) 문신님과 다른 방법으로 풀어갈 수 있는 사무실이 있다면 그곳에 의뢰한 후 진행상황을 보아 사해행위 문제를 의논해 보시는게 좋을 듯 합니다.
부디 좋은방향으로 해결되시길 바라며, 무리되지 않는다면 훗날 좋은 결과가 나왔을때 후기한번 부탁드리겠습니다.(__)