시황분석 연착륙이냐, 경착륙이냐?... 경기 위기 갈림길에 선 부동산시장

[auctioneer]

작금은 연착륙과 경착륙의 중간단계

요즘 언론 매체에서 자주 등장하는 경제(부동산) 용어는 '연착륙', '경착륙'이다.

경착륙은 항공기가 급격히 고도를 낮추면서 활주로에 진입하거나 착륙하는 것을 말하고 연착륙은 비행기나 우주선이 기체에 무리가 가지 않도록 활주로에서 서서히 착륙하거나 진입하는 기법을 가리키는 우주.항공 용어이다.

경제 관련 맥락에서 사용할 때에 는 이러한 특질에 맞추어 비유하는데 용어를 사용한 것이다.

경기 하강 국면에서 실업률, 경기 침체 등의 부작용을 최소화시키는 것이 연착륙이고 생산 소비기 급감하는 것도 모자라 주가 폭락, 실업률과 같은 지표가 크게 악화되는 것을 경착륙이라고 한다.

작년에 집값이 폭락하자 정부는 경기를 연착륙시키기 위해 1ㆍ3 부동산 부동산대책을 발표했는데, 올 초 부터 낙폭이 컸던 아파트를 중심으로 반등이 있었다.

그러나 이 반등이 계속 이어져야 경기를 연착륙시켜 안정적인 경제 기조를 유지할 수 있는데 매수자들은 고금리, 고물가, 고환율 뿐만아니라 대외 경제 악화에 대한 우려로 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다.

지금 실물 경제 상황은 연착륙과 경착륙 중간단계라고 혹자는 말한다.

연착륙으로 가느냐 경착륙으로 가느냐에 따라 집값의 운명이 달려있다.

연착륙으로 가는 경우 낙폭이 심한 아파트는 폭락이 멈춰 몇년동안 안정 기조를 유지할 것이고 올해 제2의 IMF와 같은 경제위기를 맞으면 집값은 걷잡을 수 없을 정도로 폭락할 것이다.

이때가 경기의 경착륙에 해당되는데 셍각조차도 하기 싫은 실물경제 추락이다. 그러나 막상 부딪치면 어쩔 수 없다.

이명박정부에서 2008년 미국발 금융쇼크로 실물 경제가 침몰했으나 그해 말 이명박정부의 경기부양책으로 2009~2010년 부동산경기가 살아났다. 이 때가 경기연착륙에 해당된다.

2007년에 부동산경기가 정점을 친 후 그 다음해인 2008년이기 때문에 부동산경기가 급격히 식지 않았다고 봐야 한다. 2008년은 2010년대로 치면 이때가 2018년 부동산시장 환경과 유사한 측면이 있다.

2008년 미국발 금융위기 몇 년 뒤인 2011~2014년은 부동산 폭락기이다.

1997년 12월 IMF때가 경기경착륙 시대라고 할 수 있는데 1992~1994년 반도체경기 호황 이후 경기가 내리막길을 걷자 집값이 서서히 무너지기 시작하여 IMF 경제위기가 터지자 1998년에는 주가, 집값, 실물경제가 사정없이 무너졌다.

필자는 그때 IMF 상황을 목격했는데 금융가, 기업의 대규모 명에퇴직 그리고 주식시장 전광판엔 연이어 하한가를 때리고 분유를 사줄 돈이 없다던 젊은 애기 엄마의 간절한 호소 등등 IMF는 우리들에게 엄청난 고통을 안겨 주었다. I

MF 전후인 1995~1998년은 부동산 대폭락기였다. 부동산경기는 금방 회복되지는 않았지만 삼성전자 주가는 1999~2000년 대폭등했다.

부동산경기는 김대중ㅍ정부 초의 경기ㅍ부양책에 따라 2001~2002년 강남권 재건축사업이 활발하게 진행되었으며, 이후 집값 상승이 이어지자 2003~2007년 5년동안 집값이 대폭등했다. 이때 버블세븐지역(서초.강남.양천구 목동.분당.평촌.용인)이라는 부동산 신조어가 탄생했다.

이상 지난 정부의 연착륙, 경착륙 시대를 예로 들었다.

송파구 헬리오시티, 둔촌주공, 노도강, 지방 등 집값은 작년에 폭락했으나 강남 집값은 아직까지 하락폭이 심하지 않다.

그러나 강남권 집값도 입주 물량, 역전세난 등으로 집값이 폭락할 가능성이 크며 여기에다가 경제 위기를 맞으면 강남권 집값도 걷잡을 수 없을 상태로 갈 수 있다.

경기를 연착륙하여 실물 경제를 안정화시키는 것이 바람직하지만 우리는 지난 IMF 시절의 혹독한 경제 시련을 잊을 수가 없다.

그래서 매수자들은 집값이 내려도 선뜻 매수에 나서지 못하고 있다. 또 바닥 밑에 지하실이 있다는 게 우리들의 뇌리를 스쳐간다.

부동산 투자의 3요소는 경기 사이클, 정책, 개발이다. 그 중 경기사이클에 대한 비중이 가장 크다.

부동산 경기 사이클은 바닥권이 아니라 아직 대세 하락 진행 중인 듯 하다.

연착륙이야, 경착륙이냐?에 따라 달라지는 집값이므로 우리는 작금의 경기 사이클, 경제위기 우려를 예의주시하여 현명하게 집 매수에 나서야 겠다.

※ 글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.