보증금 가압류, 압류 조치 임대아파트 세입자에게 계약갱신 거부는 부당

[민생연대(조인숙)]

보증금 가압류, 압류 조치 임대아파트 세입자에게 계약갱신 거부는 부당 권리찾기

2007/08/01 16:59

보증금 가압류, 압류 조치 임대아파트 세입자에게 계약갱신 거부는 부당

최근 민생지킴이단에 임대아파트 입주자들의 전화문의 중에 하나는 계약갱신에 관한 것이다.

특히 채권금융기관에서 입주자의 임대보증금에 대해 압류와 전부명령 또는 추심명령을 했을 경우 도시개발공사나 대한주택공사에서 임대차 계약갱신을 거부해 해당 입주자들이 해결방법을 문의하는 것이다.

많은 사람들이 어려운 경제 탓에 크고 작은 빚을 지고 살아가고 있다. 그러나 빚이 있다는 사실만으로 최소한의 삶을 누릴 권리마저 당연하게 빼앗을 수는 없다.

즉, 법에 의하지 않고 주택공사와 도시개발공사는 입주자의 주거권을 제한할 수 없다는 것이다.

법원의 판결도 입주자의 임대보증금에 가압류, 압류조치가 되었더라도 임대아파트의 소유주는 재계약을 거부할 수 없도록 하고 있다.

가압류:  소송전에 채무자에게 알리지 않고 한다. 

가압류는 채권자가 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 강제집행를 하기 위해 채무자의 재산을 일시 묶어두어 처분하지 못하도록 하는 제도입니다.  

대개 채무자를 압박하기 위한 방법으로 사용되며, 채권자는 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 미리 가압류를 해놓은 다음 승소판결을 받아 그 재산에 대해 강제집행을 합니다. 가압류는 부동산, 동산, 채권, 무체재산권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계 등에 할 수 있습니다.  

<가압류 집행-강제집행까지의 절차>  

①가압류신청 재판 (채무자 출석없이 심리)  

②결정  

③유체동산 있는 곳의 관할 법원 집행관 사무실에 가압류 집행신청  

④집행비용 예납  

⑤유체동산 가압류 집행(집행할 목적물이 있는 곳의 약도작성/집행관 안내하여 유체동산 가압류)  

⑥본압류로 이전: 본안소송?승소판결  

⑦강제집행  

2006년 5월  대법원은 ‘광주 신가 주공임대아파트 세입자들의 임대보증금에 대한 채권기관들의 가압류, 압류와 전부·추심명령을 이유로 대한주택공사(주공)가 일방적으로 세입자에게 강요한 갱신계약조건이 부당하다’는 취지로 세입자들의 임차권이 존속하고 있음을 재차 확인했다.

대법원은 2005년 12월 광주고등법원(2심)이 신가 주공임대아파트의 가압류 세입자에게 임차권의 존속을 인정한 판결에 대해 주공이 불복하고 상고한 사건을 기각했다.

가압류 세대에 대해 임차권 존속을 인정한 광주지방법원의 제1심 판결, 광주고법의 2심 판결에도 불구하고 대한주택공사는 보증금 가압류와 압류 결정을 받은 세입자들과의 계약갱신을 거부해왔다.

한편 법원(2심, 광주고법)이 가압류, 채권 압류 결정 외에 강제집행절차인 전부?추심명령을 받은 세입자에게도 임차권이 존재한다는 판결을 내리자, 주공은 그제야 채권 압류 등의 세입자에게 별도의 각서 작성을 전제로 계약갱신을 허용하는 등의 횡포를 지속해왔다(대한 주택공사 공문 : 임대공급처-180).

주공은 ‘각서 요구’라는 해프닝을 벌이면서 2심 판결마저 사실상 불복한 것이다. 결국 대법원은 ‘채권기관의 보증금 가압류는 물론 강제집행절차인 압류 및 전부?추심명령 같은 채권양도를 이유로 국민임대아파트 세입자들과의 임대차 계약갱신을 거부하는 것도 위법하다’는 광주고법의 판결에 대해 주공이 상고한 것을 기각한 것이다.

그동안 대한주택공사는 법원의 판결을 외면하면서 채권 압류 및 추심?전부명령 등을 받은 세입자들과의 계약갱신을 거부했다.

게다가 임대차 계약서 및 관련 법령에 근거가 없음에도 불구하고 주공은 보증금 가압류를 이유로 △임대차 계약 갱신 거절 △갱신 조건으로 채권 (가)압류 해지 요구 △추가로 임대보증금 납부 등을 강요해 일방적으로 세입자들을 거리로 내몰았다. 이를 이행하지 못한 세입자들에게는 불법 거주 배상금을 물어 추가 부담을 지웠다.

결국 대법원은 주공의 상고 기각을 통해 채권 압류가 표준임대차 계약서상의 임대차 갱신계약의 거절 사유에 해당되지 않음을 분명히 한 것이다. 광주고법이 판결한 대로 “주공은 임대차가 종료할 때가 아니라 임대건물을 명도 받을 때까지 임대보증금에서 임차인의 모든 채무를 공제하고 채권자에게 지급하므로 갱신계약을 허용하더라도 불이익이 없”기 때문이다.

그동안 대한주택공사는 대법원 확정판결 전까지 갱신계약을 허용하되, 확정판결에 따라 최종방침을 결정하겠다며 임차인의 각서 징구 후 갱신계약 체결을 세입자에게 강요했다.

더구나 주공은 채권 (가)압류를 빌미로 세입자에게 준 피해(손해배상 문제, 불법 거주 배상금의 반환, 추가 부담시킨 임대보증금의 반환 문제 등)에 대해 반성과 즉각적인 조치를 하지 않고 있다.

[참고자료]그동안 주공은 법에 근거없이 얼마나 많은 사람들을  퇴거조치 시켰을까?

2006년 프라임 경제신문은 주공의 불법적인 퇴거조치만행을 보도했다.

[프라임경제 2006-10-17 09:02]

허천의원 “3만8904세대에 융자금 이자 10여억 부당 전가도”

[프라임경제] 대한주택공사가 IMF이후 임대주택 세입자들의 보증금 가압류를 이유로 임대아파트 재계약을 거절하고 1039세대를 거리로 내쫓은 것으로 밝혀졌다. 특히 가압류로 인해 주공이 손해를 보는 일이 전혀 없는데도 세입자들을 내쫒은 것이어서 비난을 면키 어려워 보인다.


국회 건교위 소속 한나라당 허천(강원 춘천)의원이 17일 밝힌 대한주택공사 국정감사 자료에 따르면, 주택공사가 IMF이후 ‘보증금이 가압류 됐다’며 임대아파트 재계약을 거절하고 1039세대를 거리로 내쫓은 것으로 드러났다.


허 의원은 “IMF 이후 자금동원 능력이 없는 저소득층들이 빚의 늪에 빠져 있고, 채권자들은 저소득층들의 전 재산이나 마찬가지인 임대아파트 보증금에 가압류를 걸어놓았는데, 공기업인 주공이 재계약시까지 가압류를 풀지 않으면 재계약을 하지 않겠다며 이중·삼중의 부담을 강요하고 있다”고 질타했다.


현행 임대주택법에 의하면 주공은 보증금에 대한 채권가압류 등의 이유로는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없도록 되어 있다.


하지만 주공이 재계약시까지 가압류를 해제하지 못하면 퇴거를 강압하고, 계약만료일까지 나가지 않을 경우 월 임대료와 함께 임대료의 50%에 해당하는 불법거주배상금을 부과하고 있다고 한다. 특히 세입자들을 퇴거시키기 위해 제기하는 건물명도소송 비용까지도 물도록 하고 있다고 한다.


이와 관련해 지난 2004년 12월 주공으로부터 가압류를 이유로 재계약을 거절당한 광주 광산구 신가동 주공 임대아파트 세입자들이 주공을 상대로 소송을 제기했다. 법원은 1·2심에서 임대차계약 갱신 거절사유에 해당하지 않는다며 세입자의 손을 들어줬고, 지난 5월 대법원이 주공의 상고를 기각해 관행에 제동이 걸린 상황이다.


허천 의원은 “대법원 판결 이후 주공에서는 임대보증금이 채권가압류(압류 및 추심·전부 명령 등 포함)된 경우도 입주자의 주거안정을 위해 갱신계약을 허용하도록 하는 내부지침을 시달했다”며, “주공은 그동안 잘못된 관행으로 거리로 내쫓긴 세입자들에게 사과하고 보상대책을 강구해야 한다”고 지적했다.


또한 정부가 2004년 이후 서민들의 이자 부담을 줄이기 위해 국민주택기금 융자 이율을 인하했는데도 주택공사는 이를 무시하고 아파트 융자금 이자를 3만8904세대의 입주자들에게 부당하게 전가하는 등 건설교통부 훈령인 ‘국민주택기금 운용 및 관리규정’을 위반하고 있어 물의를 빚고 있다.


허 의원은 “주공은 23평형 이상 33평형 이하 분양아파트를 장기저리의 국민주택기금 융자금으로 건설하고 있고, 융자금은 준공 후 입주자 장기융자(20년)로 전환되어 분양이 용이하다. 그런데도 2004년 이후 입주한 서울신림·수원율전·용인동백·고양풍동·파주금촌·인천삼산·부산안락·창원반송 사업지구 3만8904세대의 입주자들에게 융자금 이자 10여억원을 부당하게 전가했다”며 이를 피해세대에게 반환해야 한다고 지적했다.

<전부명령과 추심명령의 비교:

구분	추심명령	전부명령
효과	추심신고 때까지 제3자의배당참가가 허용되어 평균적 배분원리에 따른 채권 만족	제3자의 배당참가가 허용되지 않고 피전부채권의 독점적 만족
집행대상	금전 이외의 유체물의 인도나 권리이전의 청구권도 가능하다.	금전채권에 대해서만 할 수 있다.
효력의 범위	압류채권을 집행채권보다 많이 신청할 수 있고 추심명령의 효력은 압류채권전부에 미친다.	집행채권 범위내에서만 신청과 전부명령의 효과가 발생
압류채권에 대해 선행 가압류, 압류, 배당요구가 있는 경우	추심명령 할 수 있다.	전부명령은 할 수 없다.
압류채권의 권리이전 여부	권리이전이 안되고 추심권만 이전한다	권리자체가 전부채권자에게 이전한다.
위험성 이전 여부	제3채무자가 무자력자이거나 추심이 곤란하면 추심을 포기할 수 있으며 집행채권자체도 전액회수할 때까지 소멸하지 않음	전부명령으로 채권자체가 이전되고 그 금액내에서 채무자의 채무도 소멸되므로 그 이후 위험은 전부채권자가 부담
배당요구 여부	채권자가 집행법원에 추가 양수신고를 할 때까지 타채권자는 배당요구할 수 있다.	전부명령이 제3채무자에게 송달된 후에는 배당요구를 하지 못한다.
채권자의 추심해태 책임 여부	채권자가 추심할 채권의 행사를 게을리 한때에는 이로 인한 채무자의 손해를 부담하여야 하고 일정한 경우에는 법원의 허가를 얻어 집행력있는 배당요구채권자가 직접 추심할 수있다.	전부채권자는 완전한 자기 채권이기 때문에 하등의 의무를 부담하지 않는다.
집행채권의 소멸시기	배당을 받거나 현시로 만족을 얻었을 때에 소멸	전부명령의확정을 정지조건으로 전부명령 송달시에 소급하여 소멸한다.
다른 집행채권의 소멸시기	추심할 가망이 적으며 추심권을 포기하고 다른 집행방법을 행사할 수 있다.	다른 집행방법을 취할 수 없다.
다른 집행방법의 변경여부	채권자가 채권을 추심한 때에는 그사유를 법원에 신고해야한다.	신고의무없다.
공탁의 의무	추심의 선고전에 다른 압류 , 가, 또는 배당요구가 있을 때에는 채권자는 추심한 금액을 지체없이 공탁하고 그 사유를 법원에 신고해야 한다.	공탁의무없다.

[팔레스사랑]

몰랏던 내용이 많네요~ㄳ