질문 : 1가구 2주택 설립요건에 대해 알고 싶습니다. |
- 소득세법 시행령 제154조는 1세대 1주택이란 ''거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
(거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는
거소를 일시퇴거한 자를 포함)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의
보유기한이 3년 이상인 것을 말한다.
''고 하고 있습니다.
- 따라서, 상담인이 아파트를 분양받게 되면 1세대 2주택에 해당한다고 할 것입니다.
- 다만, 소득세법 시행령 제155조에서는 1 주택을 소유하고 있던 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써
2주택을 소유하게 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는
이를 1세대 1주택으로 보고 있으므로, 상담인이 아파트를 취득한 후 1년 이내에 어머니 소유의 아파트를 양도하면 그 경우에는
양도소득세가 부과되지 않습니다.
관리처분계획은 재개발사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 재개발사업으로 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획입니다.
또한 손실보상, 계약, 수용 등에 의한 취득·청산 또는 권리의 해지로 소멸시키거나 이행하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 계획으로 개념지을 수 있습니다.
또한 관리처분계획은 그 계획을 통하여 대지 또는 건축시설의 합리적 이용을 도모하게 하고 재해의 방지·위생의 향상·기타 주거조건을 개선토록 기여합니다. 따라서 다양한 권리유형과 다양한 가치 및 이해관계를 어떤 기준과 방법으로 조정하고 관리하며 분배하고 처분할 것인가 하는 문제는 사업추진의 효율성과 정책목표 달성여부에 직결되는 문제입니다.
법률적으로 관리처분계획은 재개발사업의 시행자가 사업시행인가 후 60일간의 분양신청기간이 경과한 때에 재개발사업으로 조성된 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가받도록 하고 있습니다.(법 제34조제1항).
상가임대차의 경우 주택임대차 보호법과 같은 특별한 보호법의 적용
이 없기 때문에 일반민법의 임대차 규정을 따라야 합니다.
1) 세입자가 재계약을 원치 않을때 세입자가 건물주에게 언제 통보를 해야하는
지 알
고싶구요.
만약 집주인이 재계약을 원치 않을때도 세입자에게 언제통보를 해야
하는
지 알고 싶습니다.
-- 기간약정이 있을 경우 기간내에 하면 됩니다.
언제 해야
한다고 규정된 것은 없으니, 관례상 2-3개월전에 통보함으로서 상대방이 준비
할수 있
는 여건을 마련해 주는 것이 필요하겠습니다.
2) 만약 그 기간(건물을 비워주겠다는 의사표시를 할수있는 기간)내에 건물주
나 세
입자가 아무런 얘기가 없을 경우,아니면 건물주가 만기가 다되어도 건물을 비
워달라
고 하지 않았을 경우 자동 재계약이 되는건지 알고 싶습니다.
-- 주택임대차와는 달리 계약 만료일이 지났다고 바로 재계약이 되는 것은 아
니고, 만료일 이후 상당한기간동안 임대인의 이의가 없는 상태에서 임차인도
계속 해
당 임차물을 사용,수익 한다면 재계약이 된다고 봅니다.
상당한 기간이 조금 애
매하
긴 해도 법조문에 그렇게 되어 있으니 상황에 따라 적용하시면 됩니다.
3) 통상적으로 상가임대계약은 1년인가요? 저희는 장기계약을 맺고 싶은데
건물주가 1년씩 재계약하자고합니다.
-- 상가 임대차의 최 단기간 규정은 없습니다.
통상 1년정도 하고 재계약시
최 장기는 10년이고 그 이외에는 양 당사자의 합의 사항 입니다.
3) 재계약시 보통 상가임차료가 오르는데 그 상한선은 몇% 인가요? (저희는 보
증금
3000만원에 월300씩 임차료를 내고 있습니다)
-- 상한선에 대한 규정은 없습니다.
이 역시 합의 사항입니다.
4) 상가에 들어가기전 근저당이 되어있었고 상가에 들어간후 또 근저당이 설정
되었는
데 이경우 만약 경매가 들어 온다면 보증금을 보호 받을수 있는지요?
-- 상가의 경우 달리 보호받을수 있는 조치가 없습니다.
임차권등기를 하셔
서 임차권등기일을 기준으로 순위경쟁을 하는 방법이외에는 없고, 이전 근저당
에는
대항할수 없습니다.
*상가건물의 임대차에 관하여 적용하되, 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다고 규정된 바,
여기서 사업자등록의 대상이 되는 건물이란 특별한 요건이 있는 것이 아니고 사업을 하고자 하는 사람은 사업의 크기나 규모에 관계없이 세무서에 사업자등록을 신청하여 사업자등록을 발급 받아야 하는데(세금징수, 사업장파악자료) 실질적으로 사업장으로 제공되고 있으면 그 물건이 무허가/유허가 또는 자기건물/타인건물에 구애받지 않으며 사업을 개시한 날로부터 20일안에 관할 세무서민원실에 건축물대장 또는 등기부등본(자기건물), 임대차계약서(타인건물) 등을 구비하여 신청서를 작성, 제출하면 사업자등록신청이있게 됩니다.
또한 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함하며
영업용으로 사용하는 경우란 일정한 장소에 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리적인 행위를 하는 용도에 제공된 것을 말합니다.
따라서 주택임대차보호법이 공부상 용도에 불구하고 사실상 주거용으로 사용되면 적용대상으로 하듯이 사실상 사업장으로서 영리행위를 위한 장소로 제공되고 있으면 적용대상이 됩니다.
-다만, 지역별로 구분하여 규정된 보증금을 초과하는 임대차는 적용대상이 아니며 결국, 법 취지에 의하면 지역별로 일정금액 이하인 보증금으로 영업용에 제공되는 건물에 입점한 영세상인의 임대차에 대해서 적용되는 것입니다.
-법적용대상 임대료; 보증금+월차임(월차임을 연 12%(월1%)로 자본환원하여 보증금으로 환산) 서울시 2억4천만원, 수도권과밀억제권역 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 기타지역 1억4천만원 이하의 환산보증금에 해당하는
영세상인의 임대차.
Q1.신축공사중인 아파트 인근 상가점포를 2곳을 분양 받은 직장인입니다. |
1. 상가분양을 본인의 명의로 하여 분양을 받은 후, 본인 명의가 아닌
부인의 명의로 사업자등록증을 신청하게 되면 실무상 세무공무원들이
사업자등록증을 발급해 주지 않고 있는 것이 통상적입니다.
사업자등록증 발급신청시, 사업장에 대한 임대차계약서나 분양계약서를
제출하여야 분양계약서상의 실질 소유주와 그 분양받은 상가를 임대하여
사업을 영위하는 사업자간의 명의가 상이하다는 것이 확인이 되기 때문입
니다.
부득이 부인명의로 사업자등록증을 발급받기 위해서는 건물명의를 부인
명의로 증여를 하여야 할 것으로 판단됩니다.
2. 상가 2곳을 부동산임대를 하시려면, 일단 2 곳을 별도로 사업자등록증을
발급받아야 합니다.
각 상가별로 임대료 수입을 기준으로 하여 간이과세자 또는 일반과세자의
결정이 있게 되고 또한 간이과세자의 경우라면 소액부징수(6개월의 임대료
수입이 1,200만원 미만인 경우 부가세를 징수하지 아니함)가 적용될 수 있
습니다.
최초 분양받을 때 부담했던 부가가치세를 환급받기 위해서는 반드시 일반
과세자로 사업자등록증을 발급받으셔야 합니다.
간이과세자의 경우에는 원칙적으로 부가가치세의 환급이 적용되지 아니하며
세금계산서의 발행교부 능력 역시 없기 때문입니다.
3. 부동산임대사업자의 경우에는 월세와 간주임대료의 합계액이 통상 수입금액이
되는 것이며, 종합소득세 신고시에는 일반 사업상 제경비 지출액(이자비용, 식
대 등)을 차감한 금액을 소득금액으로 합니다.
토지에 대한 양도차익을 계산할 때, 철거한 건물은 필요경비로 인정하나?
토지와 건물의 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하는 경우 양도가액에서 빼주는 필요경비는 취득당시의 기준시가와 지방세법상의 시가표준액의 10%를 합한 금액이 되는 것입니다.
그러나, 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정함에 있어 이용편의를 위하여 건물을 헐고 토지만을 양도하였을 경우에는 헐린 구 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 헐린 집에서 남게되는 자재 등의 처분가격을 차감한 금액은 필요경비에 포함됩니다.
기준면적 크게 줄여
이르면 8月 말부터 토지거래허가구역의 허가대상 기준 면적이 지금의 절반 또는 3분의 2수준으로 축소된다. 또 괸리지역 내에서 1만㎡ 미만의 기존 공장도 공장 터를 확장하면서 중ㆍ개축 규제를 완화하고 토지거래허가제를 강화하는 내용으로 국토계획 및 이용에 관한 법률 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 입법예고했다.
토지거래허가구역 내에서 허가제외대상 면적은 도시직역의 경우 주거지역은 180㎡ 이하에서 120㎡이하로, 상업지역은 200㎡ 이하에서 130㎡ 이하로 각각 축소된다.
부동산을 취득할 때 내야 하는 세금 | ||||||||||||||||||||
부동산을 취득하였을 때는 부동산 소재지 관할 시 ·군 ·구청에 다음의 세금을 신고 ·납부하셔야 합니다. | ||||||||||||||||||||
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○ 취 득 세 : |
부동산을 취득한 날로부터 3 0일 이내에 해당시 ·군 ·구청에 | ||||||||||||||||||
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○ 등 록 세 : |
취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 | ||||||||||||||||||
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○ 농 어 촌 |
취득세 납부시에는 취득세액의 10 %에 해당하는 | ||||||||||||||||||
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○ 교 육 세 : |
등록세 납부시에는 등록세액의 20 %에 해당하는 교육세를 | ||||||||||||||||||
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세금의 계산방법은 다음과 같습니다. | ||||||||||||||||||||
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○ 취득가액 : |
취득자가 신고한 가액으로 하되,신고를 하지 아니하거나 | ||||||||||||||||||
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○ 시가표준액: |
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- 토지: |
개별공시지가에 그 지방자치단체의 장이 결정 ·고시한 | ||||||||||||||||||
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[ 참고] 2001년도 과세표준액 적용비율 :100% | ||||||||||||||||||
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- 건물: |
당해 지방자치단체의 장이 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액 | ||||||||||||||||||
부동산을 상속 또는 증여받는 경우에는 상속세 또는 증여세가 별도로 부과됩니다. |
출처 : 매일경제 2004.7.3
앞으로는 투기지역 또는 과열지구내에서 집을 사기로 한 취득자는 매매계약을 맺은 즉시 주소지 시·군·구에 신고해야 과태료를 물지 않게 된다. 신고내용은 정부 전산망을 통해 국세청 및 등기소에 제공돼 실거래가로 세금을 부과하는 데 쓰인다.
지금은 집을 산 뒤 등기절차를 마치고 세법에 따라 등록·취득세를 내는 것으로 주택매매에 따른 법적 절차를 마무리해 왔다.
이러다 보니 중개업소가 개입된 이중계약서가 공공연히 작성돼 탈세에 활용되는 등 정확한 과세가 어려운 문제점이 발생했다.
앞으로는 각 지자체에서 거래가격과 인적사항 등의 신고내용을 검토한 뒤 취득·등록세 과세자료로 쓰고 관계기관에 양도소득세, 상속·증여세 과세자료로도 활용할 방침이다.
정부는 주택관련 법령 개정을 추진해 이를 반영하고 신고를 늦추거나 거짓으로 신고한 경우에는 과태료를 물리기로 했다.
김진표 부총리는 이와 관련, “신고제가 실시되면 투기지역 부동산 실거래의 과세 시점이 당초 예정됐던 내년 하반기에서 연내로 앞당겨지는 셈”이라고 말했다.
정부는 위헌시비를 피하기 위해 주택거래허가제 대신 이 ‘묘안’을 짜냈다고 밝혔으나 실제 도입되면 다른 방법으로 교묘히 법망을 피할 가능성도 배제할 수 없다.
투기혐의자에 대해서는 계좌추적도 허용키로 했다. 올 정기국회에서 소득세법 개정안에 금융실명거래법에 대한 특례규정을 신설해 금융자산을 일괄적으로 조회하는 수순을 밟기로 했다.
다주택 보유자에 대한 과세강화와 투기거래자 색출을 위해 각 가구별로 주택 보유현황을 담은 데이터베이스도 연내 구축된다.
재경부 정병태 국민생활국장은 “11월에 가격이 급등한 아파트의 기준시가를 재고시하는 등 가격 급등지역은 기준시가를 수시로 조정할 것”이라며 “국세청 조사인력이 투입돼 지난해 2월과 올 6월중 서울 강남 등 투기지역의 분양권전매자, 투기혐의자에 대한 세무조사에 들어가게 될 것”이라고 말했다.
조사 행위는 ▲자금주 모집후 아파트 매점·매석 ▲가족·친인척 명의를 이용한 아파트 분양권 매집 ▲분양권 전매 ▲금융기관의 탈법적인 부동산 취득자금 대출 행위 등이다.
그래도 집값이 잡히지 않으면 투기지역내에서 실거래가가 6억원이 넘는 고가주택에 대해서는 취득세와 등록세를 중과하는 방안도 검토된다. 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하고 있다. 고가주택의 초과 양도 차익을 양도세로 흡수하는 방안도 살피기로 했다. ‘시장동향을 본후’란 전제가 붙어 있어 실제 적용 여부는 불투명하다.
부동산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고
양도하는 경우를 미등기 양도라고 합니다.
세법상 이러한 부동산 미등기 양도에 대해서 다음과 같은 제재를 하고
있습니다.
1. 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 받지 못합니다.
2. 장기보유특별공제를 받지 못합니다.
3. 양도소득기본공제를 받지 못합니다.
4. 60%의 고세율을 적용받게 됩니다.
또한, 미등기 양도를 하는 경우 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 6월 1일부터
10년 이내에는 언제든지 양도소득세를 부과할 수 있게 됩니다.
따라서, 위 기간 내에 등기에 양도자 또는 취득자에 대하여 양도소득세
조사를 하거나 기타의 사유로 미등기 양도사실이 밝혀지면 무거운 세금을 부담
하게 되므로 미등기 전매는 하지 않는 것이 바람직할 것으로 보입니다.
아파트: 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양, 분양대금이 건축공정률 50%기준으로 2회이상 나누어 납부, 사후관리도 공동주택관리령 규정에 따라야 함-한마디로 분양보증으로 회사부도나도 불입원금 보장받을 수 있죠.
주상복합과 오피스텔의 공통점: 분양방식 대금납부가 시행자 재량, 분양보증 대상아님으로 부도나면 안정장치 없음.
주상복합과 아파트의 공통점: 주거용으로 분류되니 내부 욕조 설치가 가능하고 세입자가 임대차보호법에 의거 법의 보호를 받죠. 임대사업할 수 있고, 임대 사업자로 등록하면 세제감면해택도 있죠.
그러나 오피스텔은 주거겸용이니 욕조설치 할 수 없고, 확정일자 받아도 보증금 우선 변제가 안되고 여러채 사서 임대업해도 세제 감면 혜택이 거의 없죠. 그러니 투자목적 보다는 임대수익을 얻기 위한 목적이 강하죠
주거용요피스텔: 말그대로 주거를 목적으로 하는 경우라면 주택으로 간주될 수 있다는 것입니다. 국세청은 일단 주민등록상 전.출입이 되었거나 미성년 자녀와 함께 거주하거나 내부 구조와 전기.수도.가스료 내역과 오피스텔 소유자의 은행계좌.의료보험기록 등을 고려해서 주거용인지를 결정하게 될 것입니다. 주거와 업무를 섞어 사용하는 경우엔 주거부문이 50%를 초과할 경우 주택으로 간주된다는게 국세청의 기본 입장입니다. 다만, 최근에 분양된 주거용 오피스텔(일명 아파텔)은 주택으로 분류되겠지요. 따라서 이런 경우의 오피스텔은 주택으로 분류되고 1가구 2주택에 해당될 수 있으며 양도세 감면혜택이 없는 것으로 보아야 합니다.
다가구주택: 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지어진 주택을 말합니다. 단독주택으로 분류되니 구분소유나 분양 불가죠. 연면적은 660㎡이하 , 3층 이하 이어야 함(1층을 주차장으로 건축하면 4층까지) 2내지 19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있습니다.
연립주택:주택건설촉진법에 의하면 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층이하의 공동주택
소위 부동산에서 얻을 수 있는 수익은 크게 두가지로 나뉩니다.
임대수익과 시세차익이죠.
임대수익은 안정적으로 매달 수익이 발생하지만 투자한 금액에 비해 발생되는 수익이 좀 적을 수도 있는 단점이 있습니다. 요즘 은행에 1억원을 저축했다면 이율이 높은 곳을 기준으로 해도 년 7%의 수익정도만을 기대할수 있으므로 많은 분들이 부동산 임대사업쪽으로 눈을 돌리고 있는 실정입니다.
만약 1억원의 주택이나 아파트를 소유하시고 월세를 놓으실 경우 은행이자가 한달에 40만원에 채 미치지 못한 반면 아파트 월세는 그 이상인 경우가 거의 대부분입니다.(지역에 따라 차이가 나겠지만.......)
또한 지난 몇년간의 아파트 매매가 상승률로 짐작해 보건데 아파트 임대사업을 몇년동안 하시다가 당해 아파트를 매매하신 경우 시세차익으로도 솔찮은 재미를 보실 수 있었습니다.
시세차익만을 생각하고 부동산 투자를 하시려 하신다면 경매, 재건축 아파트, 아파트 분양권등이 가장 대표적인 투자 수단이었습니다. 자금의 여유가 있으시다면 개발 예정부지 인근의 땅을 매입하셨다가 파는 것도 괜찮은 방법이겠습니다.
하지만 위에서 열거한 것들 중 경매의 경우는 현재 진행된 경매의 낙찰가가 너무 높게 형성됨으로써 오히려 손해를 보실 수도 있고 재건축아파트나 분양권 등은 투기과열지구 지정등으로 인해 시장상황이 많이 위축된 형편입니다.
질문자께서 부동산에 투자하고 싶으시다면 개인적으로는 임대수익과 시세차익등도 생각할수 있는 아파트 임대사업을 추천하고 싶군요
현재 거주하고 계시는 지역이 어딘지는 알 수 없지만 대단지 아파트의 소형평수는 중소도시의 경우 1억원정도면 매입이 가능합니다. 자금이 모자란다면 제 1 금융권의 부동산 담보대출을 이용하시는 것도 괜찮을 듯 합니다. 하지만 아파트를 선택하시기에 앞서 근처 상황등을 고려해서 역세권인지, 수요가 풍부한지등을 미리 꼼꼼히 따져보셔야겠습니다.
프리미엄
주로 아파트나 빌라 등의 고급주택에 붙는 일종의 '웃돈'을 말합니다.
원래 분양가는 평당 1,000만원인데 그 물건의 수요가 늘어나 구매자가 많을 경우 분양가외에 일정액의 웃돈을 얹어주는 것을 '프리미엄'이라고 합니다.
이것이 부동산 투기의 주범이죠.
인기있는 아파트의 분양권을 받으면 보통 1,000만원~1,500만원의 프리미엄이 그 자리에서 붙는다는 설(?)도 있습니다.
강남의 경우에는 재건축대상 아파트에도 프리미엄이 높게 붙어있다는 뉴스도 있을 정도로 '프리미엄'은 부동산투자(혹은 투기)로 얻는 소득이라고도 할 수 있습니다.
나홀로 등기할 경우 필요한 절차는 등록세,취득세,수입인지,대법원 수입증지,채권구입액,검인계약서 검인방법 및 시가표준액 산출방법,검인방법등의 자료가 필요하며 인터넷상으로도 서비스를 실시하는곳도 증가하고 있습니다. 예를 들면 등기닷컴 사이트가 대표적이며 본인이 직접등기(이전 및 설정등기)할 경우 약80만원 이상 절약 될것으로 예상합니다.
그리고 다음은 부동산뱅크 (www.neonet.co.kr)사이트에 나와 있는 사례를 첨부하오니 참조하세요.
주공 임대아파트등기 이렇게했다!!
파주 금촌 주공임대아파트 임대기간 5년이끝나서 동생이 분양권사서 입주 하였고 등기는 제가직접하였는데 어려운건 없는데 힘든곳이 한군데 있어서 그과정을 지금부터 일기로 써서 알려드릴려고하니 도움이 되었으면합니다.
7월29일 등록세 취득세 고지서를 파주시청 세무과에서발부받았는데 고지서에 과세시가표준이 빠져있길래 다시계산해달라하여 받고 오후에 농협에다 납부했다.
8월26일 주택은행 금촌지점에 가서 국민주택기금1600만원 융자신청한게 있어서 자서하러 왔다고 하니까 담당자가 근저당설정비17만원을 입금해야 된다고하길래 근저당설정비 먼저받고 자서하는데가 어디있냐고하니까 담당자가 법무사직원과 통화하길래 바꿔달라고하여 설정비는나중에 낼테니 자서부터하겠다고하였다.
***7월29일날 취 등록세 내고서 8월26일날 은행에가서 자서했는데 그공백 이많이 생긴것은 주택공사에서 융자관계가 주택은행으로 넘어가지않았 기때문에 길어졌다***
8월28일 주택은행 금촌지점에가서 소유권이전 협조요청서를 해달라고 대부계 계장한테 말하니까 계장이 팀장한테가서 이야기했는데 팀장은 그런거 해준적이없다고 하면서 그런양식 있으면 가져와보라고 해서 예전에 우리 아파트 등기할려고 받아둔것 복사해놓은양식 갖다가 보여주니까 이건 담당자가임의로 해준거지 주택은행규정에는 못해주게 되어있다고 하면서 내부규정을 가져와서 보여주면서 안된다고 했다. 그래서 부동산을 취득해서 등기하는건 개인의권리인데 은행에서 개인의권리를 막아도되냐고하면서 지점장한테 직접만나서 이야기하겠다고 하고 지점장실로 들어갈려고 하니까 그분이 먼저 들어가서 한참있다가 나오더니 원래는 못해주게되었는데 해주겠다고 하면서 1600만원에대한 보증인2명 세우라고하였다 왜 보증인을 2명씩이나 세워야 되냐고하니까 IMF 이후로는 1명당1000만원 밖에 보증이안된다고 하고 보증인자격은 재산세내는 사람이나 직장인 이면 연봉1200만원이상 이면 해당된다고하였다.
8월30일 오후2시에 동생과 함께 주택은행(금촌)에가서 보증인양식 작성하고 왔다 ***대부분 보증서달라하면 꺼리는데 이보증은 빛보증이 아니고 은행앞으로 근저당설정이 등기부상에 기재될때까지만 보증서기 때문에 길어야 한달정도되고 크게문제될건 없다 ***
9월2일 주택은행 금촌지점에가서 융자금대환 확정명세서(전에는소유권이전 협조요청서 라고하였음)를받았음. 9월3일 대한주택공사 서울지사(강남구논현동)에가서 대환확정명세서 주고 연대보증서.각서쓰고 인감증명서1.재산세완납증명서1.제출하고 등기부등본은 없어서 금요일날 갖다 주기로함 (여기에 주는 서류는 연대보증인 것임) 0연대보증인자격은 재산세3만원이상내는사람이면 됨
9월9일 주택공사 서울지사에 가서 법인등기부초본.법인인감증명서.보존 등기 필증.위임장.받아왔음 다음에올때 아파트소유자 인감증명서.위임장. 인감도장.가져오라함. 9월9일 오후에 주택은행(금촌)에가서 위임장.근저당설정계약서.법인등기부 등본.법인인감증명.받아옴
9월9일 파주시청 세무과에서 근저당설정등기용 등록세 고지서받았음.
9월9일 파주등기소에 가서 국민주택채권계산해달라고 하고 근저당설정. 채권도 계산해달라 하였음. 9월11일 파주시청에가서 토지대장 개인지분 나온것으로 다시떼었고 부동산검인계 가서분양계약서에 검인해 달라고하니까 위임장받아오라고 함. 9월11일 주택은행가서 소유권이전등기 채권및 설정등기채권 사왔음. 9월11일 파주등기소에 가서 등기접수 서류검토해 달라고하니 계약서에 검인도장 다시받아오라하고 신청서는3부씩 해오라함.
9월12일 파주시청에 위임장갖고가서 분양계약서와분양권매매권리의무승계 계약서에검인도장받음 9월12일 금촌2동사무소에 소유자 주민등록초본1통 떼러감
9월13일 파주등기소에 소유권이전등기 서류와 근저당설정등기서류 접수함. 분양계약서3부. 위임장(주택공사에서받은것)3부.아파트분양권 매매계약서2부. 인감증명서1부.집합건물소유권보존등기신청서1부 소유권이전등기신청서3부.토지대장(대지권나온걸로)1부.개별공시
지가확인서1부.주민등록초본1부.법인등기부초본1부.법인인감증명 1부.건축물대장1부.등기권리자위임장(소유권이전용)1부.채권매입 필증.등록세.취득세영수증.
.
근저당설정등기신청서2부.근저당권설정계약서1부.은행법인등기부 등본1부.은행법인인감증명1부.위임장(주택은행에서받은것)2부. 등기권리자위임장(근저당설정용)1부.주민등록초본1.채권매입필증.
9월18일 등기권리증찾고 등기부등본떼어서 주택은행에갖다주었음************공정거래위원회 에서 임차인이 임대인에게 임대차등기 절차에 협력할것을 청구할수없도록 규정한것은 불공정약관 조항이라고 시정권고했습니다 ****************
****이렇게해서 법무사에서 계산한 차액을 비교하니 4800만원짜리
아파트 은행융자1600만원인데 21만원절약했슴다 분양가에 따라서 대출 설정금액에 따라서 더많은 비용절감 효과 있슴니다..****************
이속에 모든 과정과 절차가 들어 있으니 목적하신바대로 소기의 목적을 이루시기 바랍니다.
답변참고 >> 부동산뱅크(www.neonet.co.kr) 커뮤니티 사이트
아파트 분양시 우선 자기가 청약 1순위 인지 아닌지를 확인해야 합니다.
가장 간단한 방법은 청약통장 가입은행에 가셔서 물어보면 가장 간단
합니다. 참고로 국민은행 부동산 싸이트에서 청약 1순위 요건을 참고하세
요. 그리고 해당순위가 되면 청약접수일에 청약통장과 도장, 주민등록증
가지고 청약접수 은행에 가셔서 청약하시면 됩니다. 그리고 청약한 아파트
가 당첨되면 추가서류(주민등록등본, 인감증명)를 준비하시면 되고요.
* 청약 1순위
-순위 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 분
-청약부금에 가입하여 2년이 경과되고 매월 정해진 날에 저축한 납입인정
금액이 지역별 청약예금(전용면적 85㎡이하) 예치금액 이상인 분
-청약저축에 가입하여 1순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역
별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초 입주자 모집공고일 전일까지
해당 청약예금으로 전환한 분
* 2순위
- 청약예금에 가입하여 6개월이 경과한 분
- 청약부금에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 정해진 날에저축한
납입인정 금액이 지역별 청약예금(전용면적 85㎡이하) 예치금액
이상인 분
- 청약저축에 가입하여 2순위자격을 취득한 분으로서 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상인 분이 최초 입주자모집공고일 전일까지 해당 청약예금으로 전환한 분
*3순위
- 제1순위 및 제2순위에 해당되지 아니하는 분
어느 부동산가이드에서 분양권매입시 유의사항을 퍼왔습니다
1. 최소 5천만원 이상의 현금을 준비하고 있어야 한다
투기방지를 위해 수도권의 경우 아파트를 분양받은 후 2회이상 중도금을 낸 경우만 분양권을 팔 수 있기 때문에 여유있는 현금확보가 필요하다. (지방은 계약이후 언제든지 가능) 즉, 총 분양대금의 40 ~ 50%를 당장 동원할 수 있는 능력이 있어야 한다.
2. 입주가 6개월 정도 남은 아파트를 골라라
입주시기가 3∼4개월 앞으로 다가오면 가격이 가파르게 상승할 가능성이 크다. 입주시기가 1년이상 여유가 있으면 금융부담과 부도우려가 크다. IMF 특수상황으로 인하여 분양직후의 가격상승현상이 없어지면서 입주할 때까지 가격이 그대로 유지되어, 급매물이 쏟아지기 시작하는 입주 3개월전이 가장 바닥세이다.
3. 발전가능성이 있는 지역의 분양권을 골라라
서울2기 지하철 6,7,8호선이 개통되는 지역이나 향후 도로망이 개설되는 등 지역경제가 활성화할 지역의 분양권을 매입하는 것이 좋다. 수도권에서는 용인, 수지, 죽전, 구성, 김포, 사우, 장기, 중무, 고양, 탄현, 안양, 인덕원등을 눈여겨 보라.
4. 싼게 비지떡이다
매매가가 분양가보다 싸다고 좋은 것은 아니다. 지나치게 싼 분양권은 주변에 혐오시설이나 위험시설, 우범지역 등이 있어서 인기가 없기 때문은 아닌지 확인할 필요가 있다.
5. 인지도가 높은 아파트가 환금성이 높다
지명도 있는 업체는 부도염려가 적고 대단지일수록 생활편익시설을 고루 갖추고 있어 되팔 때 유리하다. 결국 재벌계 대기업의 브랜드 인지도가 높고 안전하다. 현대건설, 대우, 삼성물산, 동아건설, 대림산업, 현대산업개발, LG건설순으로 99년도 시공능력 평가를 받았음을 참조하자.
6. 단지규모가 500가구 이상은 되어야 한다.
단지규모가 작으면 관리비부담이 많고, 진입로가 좁으며 주차공간도 부족해 단지동합평가에서 낮게 평가된다. 또한 중산층이 선호하는 중대형 평형단지가 가격 상승 전망이 밝다.
구분 | 다세대주택(공동) | 다가구주택(단독) | 다중주택(단독) |
법상정의 | 연면적 660㎡이하 | 연면적 660㎡이하, 4층이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는등 2가구이상이 독립된 생활을 할수 있도록 건축된 주택 | 학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할수있는 구조의 주택 |
구분기준 | *각세대가 하나의 건축물 안에서 각 독립된 주거생활 영위 | *가구별로 별도의 방,부엌,화장실구비(출입구등 일부 공유가능)*구분소유 및 분양 불가 | *각 주거구획별로 독립공간 확보하되 주거생활일부를 공동영위 |
규모 | 200평(660㎡)이하 | 660㎡이하 3층 이하(1층은 주차장으로 건설시 4층이하) | 330㎡(100평)이하 |
주거 | 2-19세대 | 2-19가구 | 20구획이하 |
부대시설 | *세대별 방, 부엌, 화장실,현관 동시 확보 | *가구별로 방, 부엌, 화장실, 출입구 구비 | *층별 남녀구분 화장실 설치 |
참고 : 코리아 부동산
공동주택의 분양대상자는 각 시·도의 조례 및 시행규칙으로 정하고 있다. 아래의 내용은 서울시의 조례 및 시행규칙에서 정한 것으로, 대부분 이와 유사한 기준을 갖고 있어 인용합니다. 그러나 각목에서는 각 시·도(특히, 부산)에 따라 나름의 기준을 제시하고 있으므로, 필히 각 시·도의 조례를 살펴봐야 합니다.
( 공동주택의 분양대상자)
분양신청자 중 관리처분계획 기준일 현재 아래의사항 중 한 가지 이상에 해당하는 자이어야 합니다.
① 분양신청자가 소유하고 있는 종전가액 중 권리가액이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(지분대지가격을 포함한 공동주택가격을 말한다) 이상인 자.
이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국·공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함합니다.
② 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적(앞의 사항 중 하단에서 규정한 국·공유지 면적을 포함한다) 중 취득한 토지면적을 제외한 잔여소유 토지 면적이 90㎡ 이상인 자.
다만, 구역지정고시일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20㎡ 이상 토지(다만, 지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 경우는 제외한다)의 소유자는 사업시행고시일 후부터 공사완료공고일 기간 동안 분양신청자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 합니다.
이 경우 주택소유여부에 관하여 필요한 사항은 주택공급에관한규칙 제6조제 3항의 규정을 준용하며, 분양받을 권리를 양도받은 자의 경우에는 권리양수일(부동산 등기부상 접수일자)부터 공사완료공고일 기간 동안 양도받은 자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니하여야 합니다.
※ 앞에서 언급한 세대원이라 함은 세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함 합니다.
종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자.
다만, 그 주택이 다음에 해당하는 경우에는 공동주택의 분양대상자가 될 수 없습니다.
ⅰ) 하나의 대지(지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지)범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고시일(당해 토지 등에 대하여 주택재개발구역 및 그 면적을 최초로 결정고시한 날)후에 그 토지의 일부를 취득(수필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)한 경우
ⅱ) 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우
ⅲ) 신발생무허가 건축물의 경우
④ 다음 중 하나 이상에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 봅니다.
수인의 분양신청자가 하나의 세대(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다)인 경우
하나의 주택을 수인이 소유하고 있는 경우
수인의 명의로 등재된 토지 등의 소유자가 함께 분양신청한 경우
앞의 4.-③의 각 사항에 의하여 분양대상에서 제외된 자로서 구역지정고시일 이전의 권리유형 및 규모를 기준으로 함으로써 그 권리가 앞의 ①, ②,③ 중 하나인 분양대상에 합당하여 당해 토지 등의 소유자 수인이 함께 분양신청한 경우
⑤ 앞의 내용중 중 취득의 범위는 공동주택(그 지분의 토지를 포함한다)을 취득하는 경우와 구역지정고시일 이전에 이미 일부 취득된 소유권을 규모나 유형의 변동 없이 단순이전되는 경우를 제외하며, 토지 또는 건축물의 취득일은 부동산 등기부상의 접수일자를 기준으로 합니다.
저는 의정부 가능동에 사는 사람입니다. 저희 동네는 현재 이수건설에서 아파트를 신축하려고 합니다. 그러나 이것은 재개발이 아니라 이수건설에서 토지 소유주에게 토지를 매입해 하는 것으로 의정부시의 승인을 받은 상태입니다. 문제는 이곳이 토지 소유주와 건물 소유주가 다르다는 것입니다. 의정부시의 애기로는 재개발이 아니기때문에 조합원들의 동의 없이도 땅 소유에 의해 아파트 건축이 가능하다고 합니다. 저희집은 건물에 대한 등기만 가지고 있는 상태입니다. 이수건설에서는 토지소유에 명의이전이 끝난 상태로 이번달까지 집을 내줄것을 요구하고 있습니다. 만약 우리가 이번달까지 집을 나가지 않으면 땅구입시 사용했던 은행 돈에 대한 이자를 낼 것을 요구한다고 등기를 보내왔습니다. 한달에 1000만원 정도의 이자를 물어야 한다는 것입니다. 그리고 건물 등기에 상관없이 무조건 저희와 비슷한 주택을 1500만원을 주고 나가라고 하고 있습니다. 참고로 이곳은 박정희 대통령 시절 수재민을 위해 육영수 여사와 미군이 지어준 집입니다. 그렇다면 건물을 소유하고 있는 사람들은 아무 법적 효력이 없는 것인지, 건설회사 말처럼 그들이 제시한 날짜에 우리가 나가지 않는 다면 이자액을 우리가 정말 물어야 하는지, 제가 할 수 있는 법적 대응은 전형 없는지 알고 싶습니다. 1500만원 가지고는 아시다시피 전세도 마련하기 힘든 상황이라 저는 계속 이곳에 있고자 합니다. 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다. 건설회사의 횡포에 대응한 만한 방법은 없는지도 알고 싶습니다.
한가지 더 말씀드린다면 비슷한 상황에서 땅주인 상대로 건물소유자들이 낸 명도소송에서 건물소유자들이 졌다고 합니다.
지상권이 설정되어 있는것으로 보아야 할 것같은데요.
지상권은 견고한 건축물인경우 최단기간이 30년 입니다. 물론 지상권이 설정되어 있지 않을 경우에도 매수청구권은 있습니다.
건물의 등기를 할 경우 토기소유주의 동의가 있어야 하는데 등기가 되어 있다면 동의는 필한것으로 보아야 할것이라고 생각이 됩니다.
부동산매매시 새 소유자는 전소유자의 의무와 관리를 포괄 승계하므로 전 소유자가 한 동의는 새 소유주도 동의 한것으로 보아야 합니다.
재개발인 경우 조합원의 동의는 필요 요건입니다. 그러나 분양아파트 인경우는 필요 요건은 않입니다.
관활 관청에서 건축허가를 받았다고 해서 건축을 마음대로 건축하라고 하는 것은 아니고 단지 적법한 허가 신청을 허가하여 준것 뿐입니다.
관활 관청에서 허가를 이유로 건물을 인수를 할수는 없고요 서로 상의가 되지 않을 경우 법원으로 부터 판결을 받어야 할것입니다.
건물을 소유하고 있는 사람들은 아무 법적 효력이 없는 것인지,
-법적 효력은 있습니다. 다만 법적으로 상대가 나오면 법원에 가서 별론을 하면서 법적 대응을 하는 것이 좋을듯 합니다.
건설회사 말처럼 그들이 제시한 날짜에 우리가 나가지 않는 다면 이자액을 우리가 정말 물어야 하는지
-아니고요 이자는 법원에서 폐소 판결이 있지전에는 납부할 의무는 없습니다.
1500만원 가지고는 아시다시피 전세도 마련하기 힘든 상황이라 저는 계속 이곳에 있고자 합니다. 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다.
-매수청구를 하면서 금액으로만 할수 있는 것이 아니므로 이주비명목으로 무이자 융자와 분양권을 달라고 하여도 될것 같은데요
한가지 더 말씀드린다면 비슷한 상황에서 땅주인 상대로 건물소유자들이 낸 명도소송에서 건물소유자들이 졌다고 합니다.
-비슷한 상항이란 똑같다고 볼수는 없을 것입니다.비슷한 점도 있고 다른점도 있을 것입데 이경우는 제 생각입니다만 승소할 확률이 더 많을것 같네요.
판결도 같은 안건을 가지고 서로 반대의 판례가 있을수 있고 학설도 다수설과 소수설도 있을수 있으니 상대의 협박에 신경쓰지 말고 시간을 가지고 여러 가지를 알아보셨으면 합니다.
다음내용은 last49er 님이 비슷한 질문에 답한 경우인데 ( last49er 님 허락없이 무단복제하여 죄송합니다)
새로운 지주는 지금 현 건축주의 동의없이 임의로 자신의 토지위의 기존의 건축주를 변경할 수 없습니다. 즉 땅주인 마음데로 나가라 할 수 없다는 것입니다.
요지는 이렇습니다.
토지주와 건축주가 동일인이 아닌경우 건축을 할때는 건축주는 토지주에게 토지를 이용할 수있게끔 "대지사용승락" 이라는 것을 받습니다. 통상 대지사용승락서에 인감도장을 날인하고 인감증명을 첨부하여 관할관청에 제출을 합니다. 이경우 토지주는 대지사용승락하는 기간을 명시하고 별도 언급이 없는 경우 영구로 봅니다. 그렇기 때문에 지주가 부동산 매매들 통해 등기이전이 된다하여도 이 대지승락에 관한 내용은 다음지주에게 알려져야 합니다. 그리고 새로운 지주는 기존의 건축주에게 이러한 사항을 알리고 토지를 구입하여야합니다. 만약 새로운 토지주가 아무런 언지없이 나가라 한다면 기존의 건축주는 건축물에 대한 권리를 주장하시면 됩니다. 토지는 토지주의 것이고 건물은 건축주의 것이기 때문입니다. 각자 주인이 다른 부동산이라는 뜻입니다.
단....만약 건축물의 건축주가 이전의 토지주로 되어있고 이 토지주가 건축물까지 팔아버렸다면 문제는 다릅니다. 확인하시고 대처하시기 바랍니다.
물권편 지상권
제279조 (지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기
위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.
제280조 (존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그
기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.(강행규정)
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는
때에는 30년
2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.
제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아
니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.
②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의
건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.
제282조 (지상권의 양도, 임대) 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속
기간내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
제283조 (지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물
이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항
의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
제284조 (갱신과 존속기간) 당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신
한 날로부터 제280조의 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의
기간을 정할 수 있다.
제285조 (수거의무, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이
나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
②전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청
구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.
제286조 (지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로
인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.
제287조 (지상권소멸청구권) 지상권자가 2년이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권
설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
제288조 (지상권소멸청구와 저당권자에 대한 통지) 지상권이 저당권의 목적인 때 또는 그
토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적이 된 때에는 전조의 청구는 저당권자에게 통지한
후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다.
제289조 (강행규정) 제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리
한 것은 그 효력이 없다.
제289조의2 (구분지상권) ①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작
물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를
위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.
②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그
권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수
있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는
아니된다.
[본조신설 84·4·10]
제290조 (준용규정) ①제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 지상권자간 또는
지상권자와 인지소유자간에 이를 준용한다.
②제280조 내지 제289조 및 제1항의 규정은 제289조의2의 규정에 의한 구분지상권에 관하여
이를 준용한다. [신설 84·4·10]
종합토지세가 붙는 곳은 여러곳입니다.
그런데 님은 땅도 없는데 낸다고 하였으니, 토지쪽은 아닌것 같습니다.
질문자님의 주거가 자가인가요? 전세나 월세인가요?
아파트, 빌라, 연립등등 어느것이든지 자기 소유의 자가주택이라면은
각각에 배당된 일정한 토지가 있습니다.
예를 들자면은 20평형의 빌라에 사는데 자기소유의 빌라일경우 대개 6평에서 8평 정도
사이의 토지가 자기소유입니다.
그래서 이 토지에 대한 종합토지세가 나오게 됩니다.
법정지상권은
1)건물에 전세권을 설정하였다가 토지만 매매 증여 상속등으로 토지의 소유자와 건물의 소유자가 달졌을때 전세권자는 토지에 대해 지상권이 성립하며(민법 305조)
2)저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한경우에는 토지소유자는 건물의 소유자에 대하여 지상권을 설정 한 것으로 본다(민법 366조).
이렇게 두가지경우에서만 성립하는 것이 법정지상권이므로,단순히 다른사람의 땅에 집을 짓고 사는 것은 임대차입니다.죄송한 말이지만 법정지상권이 맞는지 다시 한번 확인해 보시기 바라며.
지상권의 존속기간은 견고한 건물인경우 30년이 최단기간이며,이 기간내에서는 건물을 신축하거나 개조도 가능하고,증여 매매 상속도 가능 합니다.
참고로 지상권은 지상권설정계약을 하고 등기 하므로서 성립하지만,법정지상권은 법률의 규정에 의해 성립하므로 등기를 하지 않아도 성립합니다.
지금 건물은 경매상태에 있고, 건물이 경매에 들어간 이후 건물주가 토지를 저당잡혀있습니다. 만약 제가 이건물을 낙찰받아 소유하게 되었는데, 건물주가 토지를 매도 하거나, 아니면 토지도 경매에 들어가 다른사람으로 명의가 변경되었을때, 이 건물에 대한 저의 소유권에 어떠한 변동이 일어나는지 알고 싶습니다. 즉, 토지소유자가 임의로 건물소유주 동의 없이 건물을 철거하거나, 폐쇄할 수 있는가 하는 것입니다. 상세한 답변 부탁드립니다.
네..토지 소유주와 건물 소유주가 다른경우 이군요..
1번째..우리나라는 등기 권리가 양분되어 있어 각각의 부동산을
..별개로 취급합니다..
2번째..위의 경우 다소법적용의 차이는 이겠지만 질문 내용으로보아
..지상권 성립요건인듯합니다..
3번째..지상권의 기간은 각객체마다의 차이는 있겠지만 님의경우
..30년으로 보아야 할것 같습니다..
4번째..건물에 대한 저의 소유권에 어떠한 변동이 일어나는지 알고 싶습니다
..건물소유권은 변동이 없습니다만 남의 토지위에 건물이므로
..지료을 내어야만 합니다..
5번째..토지소유자가 임의로 건물소유주 동의 없이 건물을 철거하거나, 폐쇄할
..수 있는가 하는 것입니까???..아뇨 그럴수는 없습니다..
6번째..결국은 님은 건물을 남의 토지위에 가지고있기때문에 약30년간
..용익을 할수 있는 권리을 갖고 반대로 토지사용료을 양자 합의하여
..지급 하여야 하며.합의가 안될때는 법원의 조정에 의한금액을
..지불 하여야만 합니다..지료을 2년이상 납부하지 않을시 님의 권리는
..사라지게 되는것임을 꼭 알아야 합니다..
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먼저 점유권이란 점유하는 사실자체만을 가지고 권리자로 인정해 주자는 뜻을 내포하고 있는데 이것은 등기가 필요없는 사실상태만을 말하는 것이고 토지의 소유자가 임차인에게 토지를 임대하여 주었을 경우 임대인(주인)은 간접점유자, 임차인은 직접점유자로 점유권을 행사할 수 있으며 제3자가 당해 토지에 위법행위를 하였을 경우나 할 경우, 방해제거청구권과 반환청구권 또는 방해예방청구권을 행사할 수 있는 것입니다.
유치권은 타인의 물건을 유치할 수 있는 권리로써 점유를 수반하는 것입니다.
예컨대 갑이 을에게 시계의 수리를 부탁하였고 을은 수리를 다 마쳤으나 갑의 수리비대금 채무불이행이 발생할 경우 을은 시계라는 물건에 유치권을 행사하여 대금채권을 회수할 때까지 점유를 할 수 있는 것입니다.
당연히 점유가 수반되는 권리이므로 등기가 필요치 않습니다.
지역권, 지상권, 전세권은 용익물권으로써 민법 물권법에 규정하고 있습니다.
용익물권이란 타인의 부동산을 사용수익할 수 있는 권리인데 제3자에게 대항하기 위해서는 등기를 하여야 합니다.
우리 민법은 부동산의 경우 공시의원칙 즉 등기를 하여야 대항력이 발생한다고 규정하지만 동산물권의 경우에는 점유라는 사실만으로 공시가 되므로 따로 등기할 필요가 없는 것이죠. 공시의 원칙과 함께 공신의 원칙은 부동산에서는 인정되지 않으며 부동산과는 달리 동산의 경우에는 선의취득이 인정이 되므로 점유만으로 공신의 원칙. 즉 진정한 권리자로 추정하는 것입니다.
특수지역권에는 용수지역권, 토지통행지역권이 있습니다. 대표적인 것들입니다.
지역권은 토지와 토지간의 이용을 위해 즉 수익을 받는 토지를 요역지라고 하고 수익을 주는 토지를 승역지라고 합니다.
요역지 소유자가 승역지(타인의 토지)를 이용할 경우 지역권을설정하고 그 취지를 등기하여야 대항력이 생기는데 승역지등기부에 지역권설정의 뜻과 요역지를 표시하므로하여 대항력을 갖춥니다.
이와는 달리 용수지역권과 토지통행지역권등은 상린관계라는 관습상에서 유래된 것으로써 상린관계의 취지상 등기하지 않아도 당사자간의 지료지급이 가능하므로 따로 등기가 필요없으며 생활에 필수적인 통행과 물의 사용을 규율하는 것이기 때문이기도 합니다.
독일민법과는 달리 우리민법은 인역권 즉 토지소유자와 다른 토지소유자간의 이익을 위한 토지간의 지역권(이를 인역권이라함)은 인정하지 않고 있습니다.
예를들어 토사를 췌취하기 위하여 타인의 토지에 지역권을 설정할 수는 있으나 도자기공이 도자기를 제조하기 위해 타인의 토지에 지역권을 설정할 수는 없으며 이러한 경우 인역권으로 취급이 되어 법적성질이 부정되는 것입니다.
1. 지역권은 승역지의 소유자가 등기의무자가 되고 요역지의 소유자가 등기권리자가되어 공동으로 신청한다. 지역권설정등기는 승역지를 관할 등기소에 신청하여야 하며,요역지의 표시는 소재,지번만을 기재한다.
2. 요역지의 지역권 등기
승역지와 요역지가 동일한 등기소의 관할인 때에는 승역지의 등기용지에 지역권설정등기를 한 등기관은 직권으로 요역지의 등기용지중 해당구 사항란(을구)에 지역권의 목적인 취지,승역지의 표시,지역권설정의 목적,범위를 직권으로 기재하여야 한다.(법제138조1항)
승역지와 요역지가 서로 다른 등기소의 관할인 때에는 승역지의 등기관은 지체없이 요역지 등기소에 승역지,요역지,지역권설정의 목적과 범위,신청서접수 년월일을 통지해야 하며, 이 통지를 받은 요역지등기소는 지체없이 요역지의 등기용지 중 해당구 사항란(을구)에 통지받은 사항을 기재하여야 한다.(법제138조2항.3항)
위와 같이 규정되어 있으므로 승역지를 관할 하는 등기소에만 신청해도 등기관이 요역지등기소에도 통지하여 기재하므로 권리변동이 있을 때 어느쪽의 등기부등본을 보더라도 지역권의 존재를 알 수 있습니다.
경매를 하는데 선순위권자
우선 가등기담보법을 살펴보면.
第13條 (優先辨濟請求權) 擔保假登記가 經了된 不動産에 대하여 競賣등이 開始된 경우에 擔保假登記權利者는 다른 債權者보다 自己債權의 優先辨濟를 받을 權利가 있다. 이 경우 그 順位에 관하여는 그 擔保假登記權利를 抵當權으로 보고, 그 擔保假登記가 經了된 때에 그 抵當權의 設定登記가 행하여진 것으로 본다.
가등기담보법을 보면(우리나라에서 가등기는 거의 담보가등기입니다) 경매나 청산절차와 관련해서는 이를 하나의 저당권으로 의제하여 처리하고 있습니다.
민사집행법을 보면.
제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다
얼마전에 지상권만 가진 노후 폐농가를 구입했습니다.
같은 동네에 사시는분께 산것이라 별생각없이 사기로 했고, 등기도 마쳤습니다.
이후 식당을 해볼까하여 2,000여만원을 들여서 개축을 하였는데, 급히 돈이 필요하게 되어 되팔려고 하다 이것 저것 알아보게 되었습니다.
지난 수년동안 폐가이던 그집의 지상권자가 한번 바뀌었었고, 땅주인도 몇년전에 경매로 경락받은것으로 되어있더라구요, 그전 지상권자도 땅주인이 누구인지도 모를뿐아니라, 지료를 한푼도 낸적이 없었구, 만난적도 없다고 하더라구요,
사정이 이렇다보니 이집을 사려는 사람은 간혹 있는데, 막상 내용을 듣고 나면 망설이다 말고....땅주인을 만나서 땅까지 같이 사게 해달라고 하기도 하고....
토지주인이 타지에 있지만 토지대장에 주소가 있어 찾아가 만나보려다가도, 혹시 땅주인이 터무니없는 땅매도 가격을 부른다던지, 지상권건물의 통보없는 개축을 트집잡아 지상권말소소송을 하지 않을까 두려워 어찌하지 못하고 있습니다. 물론 말소소송이 쉽지는 않겠지만 서로 골치아픈 일이라서....
또 한가지 걱정스런것이 지상권건물의 개축전에 등기부등본에 없는 무허가 증축평수가 약간 있었는데다, 제가 개축을 하면서 복도를 늘려서 실제평수가 등기상보다 배로 늘었다는 것입니다.
참고로 여러가지 지상권관련 내용을 찾아보지만 이런경우에 딱 맞는 쉬운 설명이 없어서 전문가분들의 답변을 구합니다.
많은 답변부탁드립니다.
지상권의 존속기간은 철콘조.연와조등 견고한 건물은 30년, 그외 건물은 15년으로 되어 있습니다.
존속기간이내인지, 먼저 살펴보시고요.
그동안 토지소유권자가 경매를 통해 바뀌었다면, 경매 당시 말소되지 않는 지상권이 존재함을 알고 경락되었을 것입니다.
따라서 지상권소멸의 우려성은 없을 것 같습니다.
지상권자는 당연히 토지에 대한 사용.수익권이 보장되어 있으니, 건물을 개축하는 것은 별 문제는 없을 것으로 보입니다.
지상권자는 설정계약에서 정한 목적의 범위내에서 타인의 토지를 사용할 권리가 있습니다. 따라서 지상권자는 토지에 치유가 어려운 손해를 일으키는 변경을 가할 수 없고, 소유자는 토지사용을 방해하지 말아야 할 소극적 인용의무를 부담하는 상린관계에 있습니다.
지상권자는 토지를 점유할 권리 및 지상권에 기한 물권적 청구권도 갖습니다.
하지만, 불법건축물로 인하여 토지소유자에게 피해가 미치도록 해서는 안 될 것입니다.
만약, 행정관청에서 어떠한 불법건축물에 대한 행정처분 (과태료부과, 철거명령등)이 있다면, 이에 적극 대응하셔야 할 것입니다.
형성권 形成權 [독] Gestaltungsrecht
이미 체결된 계약관계를 당사자 일방적 의사표시만으로 소멸하게 할 수 있는 해제권. 혼인외 출생자의 인지청구권 등과 같이 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 일정한 권리 또는 법률관계의 발생, 변경, 소멸을 가져오게 하는 권리를 말한다. 권리를 그 작용에서 분류했을 경우의 일종으로서 지배권, 청구권에 대하는 개념이다. 형성권 가운데는 채권자취소권이나 혼인취소청구권과 같이 소송의 형식을 밟지 않고서는 행사할 수 없는 것(재판상의 형성권)도 있지만, 일반형성권 예컨대, 취소권, 해제권, 상계권, 환매권과 같이 상대방에 대한 의사표시로써 권리 관계를 변동케 하는 효력을 발생하게 하는 것도 있다.
근저당권과 저당권은 많은 차이가 있습니다..
담보물권은 유치권,질권,저당권,전세권(용익물권과 담보물권의 성질을 모두 가짐)이 있는데..각각의 고유한 특징이 있지만...
공통된 특징으로
담보물권은 피담보채권에 부종성,수반성,불가분성,물상대위성이 있습니다...
특히 저당권은 피담보채권이 성립,존속해야 저당권도 성립,존속하고 피담보채권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하며 말소되지 아니한 저당권등기는 원인무효의 등기가 됩니다.이를 부종성이라 합니다.
부종성에서 저당권과 근저당권의 가장 큰 차이가 나타나는데..근저당권은 부종성이 완화된 저당권의 특수한 경우라고 생각하시면 됩니다.
저당권과 근저당권의 구체적인 차이는..
1.저당권은 피담보채권이 저당권설정계약 당시 확정되어 있어야 하지만 근저당권은 피담보채무의 최고액만 결정되어 있으면 됩니다..
즉,저당권은 이미 결정되어 있는 피담보채무액을 담보해주지만 근저당권은 피담보채무액의 최고액이 정해져 있을 뿐 확정 내지 결정된 피담보채무는 없습니다.따라서 최고액의 범위내에서 피담보채무액이 계속 증감변동,소멸,발생이 반복해서 행질 수 있습니다..이 최고액은 반드시 등기해야 합니다.
2.근저당권은 계속적 채권관계에서 많이 사용되는 담보물권입니다...
은행에서 부동산을 담보로 대출 받을때 근저당권을 설정하게 되면 최고액의 범위내에서 피담보채무액이 0이 되어도 후에 다시 채무가 발생하면 그때마다 저당권을 설정할 필요가 없기 때문에 많이 사용되는 담보물권입니다.
3.저당권은 하나의 채권을 담보하는 것이지만 근저당권은 여러개의 채권을(발생시기나 액수를 떠나) 담보하는 의미를 지니고 있습니다.
4.저당권은 확정되어 있는 채무액에 대하여 담보물이 모든 책임을 지지만 근저당권은 후에 채무액이 확정되면 당 담보물이 모든 책임을 지는 것이 아니라 최고액의 범위내에만 책임을 지게 됩니다..
5.근저당권에서 채무액이 후에 확정되면 일반 저당권으로 변환이 되어 버립니다.
6.저당권과 근저당권은 피담보채무액의 범위에 있어서 차이가 있습니다.
일반 저당권의 경우는 원금,이자,위약금,채무불이행으로 인한 손해배상채권(이행기를 초과한 날로 1년분),저당권 실행비용을 담보합니다.
하지만 근저당권의 경우 피담보채무의 범위는 저당권과 동일하지만 근저당권실행비용은 포함되지 않고 채무불이해으로 인한 손해배상청구도 1년분에 한하지 않고 최고액의 범위내에서 모두 담보됩니다...
기타 다른 차이도 있겠지만..이 6가지가 가장 큰차이라 생각하시면 됩니다...
십년째 살고 있었던 집에 주인이 바뀌었습니다
3500만원 전세에 확정일자를 받아서 살고 있었습니다.
이번 주인이 바뀌면서 돈을 더 올려달라고 해서 저희들은 저당권설정을 하려고합니다.
필요한 서류와 방법, 드는 비용을 알려주시구요..
주인이 어떤식으로 반응할지..또 설득방법좀 알려주세요.
기한이 다 되었습니다.
빠른답변드리면 감사하겠습니다.
전세권설정을 하시려나 보네요
일단 전세권설정계약서를 작성하셔야 합니다.
(양식은 인터넷으로 검색을 요망)
필요한 서류는
집주인(전세권설정자)
1. 인감도장
2. 인감증명서(6개월이내)
3. 주민등록초본(3개월이내) - 등기부등본상 주소가 변경되었을 것을 생각해서 필요함
4. 등기권리증
세입자(전세권자)
1. 도장
2. 주민등록초본
비용은 등록세 교육세 84,000원 수입증지 8,000원이 필요하고요
신청서를 작성하시고 위 서류를 첨부하여 집주인과 같이
등기소에 가셔서 신청하시면 됩니다.
그 대상면에서
질권은 동산질권, 권리질권 두가지가 있고 전자는 동산을 대상으로 하고, 후자는 권리를 대상으로 합니다.
저당권의 대상은 부동산에 관한 물권에 대하여 설정할 수 있고 부동산소유권에 대한 저당권, 전세권, 지상권 등에 대한 저당권이 있을 수 있습니다.
그 설정방법면에서
질권은 질물의 질권설정의 합의와 질물의 교부가 있어야 하고, 이를 채무자에게 점유하게 할 수 없습니다. (담보물건을 채무자가 계속 가지고 있게 하는 방법으로는 비전형담보로 양도담보 등이 있습니다.)
저당권은 부동산물권변동에 관한 성립요건주의에 따라서 물권적합의와 등기를 함으로써 저당권이 설정됩니다.
그 담보권실행측면에서
질권자는 채무의 이행기가 되도록 채무자가 이행하지 않을 경우에 원칙적으로 질물을 경매에 부쳐야 하고 자신이 그 질물을 가질 수는 없습니다.(이를 유질이라고 하며 이행기전 유질계약은 금지됩니다.) 다만 질물이 부패되거나 하는 등으로 보관이 곤란할 경우에 법원의 허가를 얻어서 이를 환가할 수 있고 그 환가한 돈을 보관하고 이후 이행기가 되어서도 채무자가 이행하지 않으면 양 당사자의 채권채무를 상계할 수 있습니다.
저당권의 실행방법은 물론 경매입니다.
질권은 채권자에게 물건을 맡기고 돈을 빌리고 그 돈을 기간내에 갚지 않으면 그 물건은 채권자소유가 되는 것이며,저당권은 물건을 맡기는 것은 같으나 바로 채권자가 소유권을 취득하는 것이 아니고 경매를 통해 채권을 회수하는 것이 차이의 핵심이며,현행민법은 부동산질권은 인정하지 않고 있으며 저당권의 대상은 부동산에 한하는 것이 원칙입니다.
우열관계는 질권이 우 하지만 부동산질권은 할 수가 없으므로 금액이 소액일 수 밖에 없습니다
담보가등기
돈을 빌려줄 때 저당권을 설정하는 대신 채무자의 부동산을 사는 것처럼 매매계약을 맺거나 채무자의 부동산으로 대물변제를 받겠다는 계약을 하고 차후에 빚을 갚지 않으면 그 부동산의 소유권을 이전받기로 하는 일종의 담보계약을 했을 때 해두는 가등기로 담보가등기 또는 가등기담보라고도 하는데 경매에서는 저당권과 똑같은 권리로 취급한다.
" 가등기담보 등에 관 한법률" 제12조 1항
『 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.』
※ 가등기
본등기를 하는데 필요한 형식적 요건이나 실질적 요건이 갖추어지지 않았을 경우 장차 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 말한다. 장차 본등기를 하면 그 대항력은 가등기를 한 시기까지 소급되므로 가등기 후 이루어진 제3자의 본등기보다 우선하게 된다.
저당권의 정의와 개념
저당권!! 이 용어는 일보의 용어에서 우래한 것이다. 채권자가 물건을 점유하지 아니하고 이를 채권과 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않는 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받을 권리.
질권과 같이 종정담보물권으로 금융을 얻을 수단으로 사용되는 것이나, 질권의 경우에는 채권자 가 목적물을 점유함으로 설정자가 이를 사용하지 못하며 저당권에서는 목적물을 설정자의 손에 남겨서 그 이용에 맡기고 만일의 경우에 비로소 그 효과를 발휘하는 점에서 질권과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 공장 등과 같이 설정자가 그것에서 수익을 하여 변제에 충당하는 것 같은 물건을 담보로 하는 경우에 특히 중요한 작용을 하게 된다.
다만, 이와같은 목적물이 설정자의 손에 계속 남아있는 점에서 제삼자에게 그석에 대하여 정당권이 설정되어 있다는 것을 알리는 방법으로 등기 또는 등록과 같은 일정한 공시방법이 마련되어 있다.
민법에서는 부동산이 주이며 그밖에 지상권과 전세권이 저당권이 저당권의 목적이 될 수 있으나, 동산은 저당권의 목적이 되지 않는다. 그러나 그 후 경제의 발전과 함께 그 범위는 점차로 확대되어 재단저당, 동산저당이라는 특수한 저당권의 분야가 형성되기 이르렀다.
저당권은 저당권자와 저당권설정자와의 사이의 설정계약에 의하여 성립하지만 등기를 하지 않으면 제삼자에 대하여 저당권의 존재를 주장할 수 없다. 등기를 하면 저당권설정자가 그후 목적부동산을 제삼자에게 양도하여도 저당권을 실행할 수 있다. 또 저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 지상권이나 임차권을 취득하여도 저당권에 대하여는 대항할 수 없다.
하나의 부동산에 둘 이상의 저당권을 설정함도 가능하다. 그런 경우에는 등기의 저후에 따라 순위가 정하여지고 후순위의 저당권은 선순위의 저당권자가 우선변제를 받은 수가 아니면 변제를 받을 수 없다.
저당권으로 담보된 채권의 액은 질권의 경우와 달라서 제한된다. 즉 원본과 이자는 등기되어 있으면 그대로 담보되나 채무부불이행으로 인한 손해배상은 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한한다.
채무자가 변제기에 변제를 하지 않는 때에는 목적물에서 우선적으로 변제를 받게 되는 것이 저당권의 존질적인 효력이다. 그 방법은 경매의 절차에 의한는 것이 원칙이나, 저당물을 직접 채권자의 소유로하거나 다른 매각방법을 약정한 경우에는 후자의 경에 정산으로 할 때는 별론으로 하더라도, 전자의 경우에 채권장 불리한 것으로 무효인 경에는 가등기담보등에 관한 법률에 의하여 처리된다.
1옛날 신문기사입니다..
많은 부실 채권들이 싸돌아 다니고 은행들이 돈이 급했을때 좀 거래가 됐던거
같은데 요즘은 보기 어려울거 같네요.
2001년도 경제신문 기사입니다.
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은행에 담보로 들어갔다가 빚을 갚지 못해 경매위기 등에 처한 부동산(부동산 담보 부실채권) 거래가 새로운 부동산투자상품으로 떠오르고 있다.
저당권 거래는 개인이나 외국계 투자회사,제2금융권이 갖고 있는 ‘부동산 담보 부실채권’을 사서 채권을 확보한 뒤,이를 경매에 넘겨 수익을 얻는 투자기법.경매 예정 부동산의 낙찰가를 현재의 가치로 할인해 사고 파는 것을 말한다.
채권자가 부동산 담보 부실채권을 회수하기 위해서는 그동안 경·공매를 통하는 것이 가장 빠른 길이었다.그러나 경·공매를 통한 채권회수는 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸리는 단점이 있다.
=어떻게 거래되나=
채권을 갖고 있는 기업이나 개인이 저당권을 내놓으면 투자자는 권리분석을 한 뒤 경매에 넘겼을 때의 예상 낙찰가를 따져보고 구입한다.대금을 내고 채권 양·수도계약을 하면 거래가 이뤄진다.
저당권을 산 사람은 채권을 회수하기 위해 해당 부동산을 경매로 넘긴다.경락이 확정돼 배당을 받으면 모든 투자가 끝난다. 거래되는 물건은 자산관리공사가 외국계 투자회사에 팔았던 물건이나개인이 갖고 있는 채권이 대부분이다.
상호신용금고 등의 채권도 거래된다.일반 금융기관이나 자산관리공사가 확보한 채권은 개인에게 직접 팔지 않는다.
=매도자,채권확보 빠르다=
저당권을 파는 쪽에서는 고질적인 부실채권을 빨리 처분할 수 있는 것이 가장 큰 매력.기업이나 개인이 채권회수를 위해 경매를 신청할 경우 보통 준비에만 2∼3개월이 걸린다.대개는 경매가 시작되어도 유찰이 거듭돼 채권회수가 늦어진다.
채권을 현금으로 돌려받기 까지는 적어도 8∼9개월을 기다려야 한다. 반면 저당권 거래는 경매라는 복잡한 절차를 거치지 않고 곧 바로 수요자에게 넘어간다. 경매를 통해 채권을 회수할 때 까지 걸리는 시간을 벌 수 있다.
경매를 통한 방법보다 거의 1년 앞당겨 채권을 회수할 수 있다.경매를 거쳐 회수할 수있는 채권보다 다소 수익률이 낮은 것처럼 보이지만 회수 기간이 그만큼 앞당겨져 금융비용을 줄일 수 있다.
=투자자,수익률 높다=
저당권 투자매력은 수익률이 높다는 것.채권을 빨리 회수할 목적으로 팔게 되므로 경매 낙찰가를 예상,할인가격으로 내놓기 때문이다.물건을 잘 고르면 연 20∼30%의 투자수익도 기대할 수 있다.
경기도 여주군 홍천면 문장리 문장 휴게소 투자 사례.투자자는 지난해 11월 경매 진행 중인 이 부동산의 채권을 2억1,000만원에 양도받은 뒤 경매를 통해 2억6,300만원을 건졌다. 이달말 쯤이면 경매가 종료된다.2억여원을 투자,4개월만에 4,000여만원을 번 셈이다.
=주의 사항 해당=
부동산의 경매 낙찰 예정가를 정확히 꿰뚫는 것이 투자포인트.경매 낙찰가가 낮아지면 투자수익이 줄어든다.유찰이 계속되면 최고 낙찰가가 그만큼 낮아지기 때문이다. 전문중개 회사를 통하면 적절한 가격 뿐아니라 권리관계를 정확히 파악할 수 있다.
가압류가 되어 있는 토지에 후순위로 저당권을 설정 할수 있는지요
1순위로 저당권이 설정 되어 있는 토지에 가압류가 되어 있는데 2순위로 저당권을 설정 할수 있느지요
그리고 설정이 가능 하다면 경매시 가압류자와 2순위 저당권자 와 의 관계에서 가압류자보다 2순위 저당권자가 우선 변제을 받을수 있는지요?
1. 저당권 설정 가능합니다.
2. 경매시 순위관계
동순위가 됩니다. 즉, 1순위 저당권자가 먼저 가져가고 난 나머지 금액에 대해 가압류자와 2순위 저당권자가 안분비례하여 가져가게 됩니다.
다음 판례를 참조하세요.
1.대법원 94마417 결정
【판결요지】
가. 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효이다.
나.‘가'항의 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.
2. 대법원 86다카2570
【판결요지】
부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효라 할 것이고 따라서 담보가등기권자는 그 보다 선순위의 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나 한편 가압류채권자도 우선변제 청구권을 가지는 것은 아니므로 가압류채권자 보다 후순위의 담보가등기권자라 하더라도 가등기담보등에관한법률 제16조 제1, 2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당받을 수있다.
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계약 당사자 확인
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내 집을 마련하기 위해서는 다양한 방법이 있습니다. 즉 신규로 분양 받는 방법, 분양권을 매입하는 방법, 미분양 아파트를 구입하는 방법, 매매를 통해 구입하는 방법, 경매에 참가 하는 방법, 재개발ㆍ재건축 등이 있습니다. 이들 방법 중 가장 일반적인 방법이라고 할 수 있는 아파트 분양에 대해 살펴 보겠습니다. 아파트를 분양 받기 위해서는 청약통장에 가입해야 합니다. 청약통장은 주택청약저축,주택 청약부금, 청약예금의 세가지가 있습니다. (전금융기관을 통하여 청약예금, 청약부금, 청약저축 중 1계좌만 가입할 수 있습니다.) 통장별로 받을 수 있는 아파트 평형 및 종류, 가입자격, 납입금액과 방법, 저축기간, 청약자격 발생시기, 가입시 구비서류를 잘 체크 해야 합니다. 각 상품의 중요사항은 다음과 같습니다. |
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국민주택 청약순위 |
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청약자격 |
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국민주택 청약자격 |
최초 입주자모집 공고일 현재 당해 주택건설지역(주택공급지역)에 거주하는 무주택 세대주로 입주시까지 무주택 세대주이어야 합니다. |
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국민주택 청약순위 |
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당첨자선정 방법 |
청약순위(1·2·3순위)에 따라 추첨의 방식으로 입주자를 선정하되 제1순위 및 제2순위 중 같은 순위 안에 경쟁이 있는 때에는 다음의 순차에 따라 선정하며, 수도권지역 공급주택의 경우 동일 순위 안에서는 당해 지역 거주자를 우선하여 선정합니다. |
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전용면적 40㎡이하 주택의 경우 | |||
① 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분 ② 3년 이상의 기간 무주택세대주로서 납입회수가 많은 분 ③ 납입회수가 많은 분 ④ 부양가족이 많은 분 ⑤ 당해 주택건설지역에 장기가 거주한 분 |
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전용면적 40㎡초과 주택의 경우 | |||
① 5년 이상의 기간 무주택세대주로서 매월 약정납입 일에 월 납입금을 60회 이상 납입한 분 중 저축총액이 많은 분 ② 3년이상의 기간 무주택세대주로서 저축총액이 많은 분 ③ 저축총액이 많은 분 ④ 납입회수가 많은 분 ⑤ 부양가족이 많은 분 ⑥ 당해 주택건설지역에 장기가 거주한 분 |
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아파트를 분양받을 수 있는 예금은? |
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중ㆍ대형 아파트 희망자는 '주택청약예금'에 가입한다 |
주택청약예금은 일정금액의 목돈을 정기예금처럼 예치하고, 일정 기간이 지나면 전용면적 25.7평 이상의 민영아파트도 분양 받을 수 있습니다. 주택 규모와 지역에 따라 청약금액이 다릅니다. 가입자격은 만 20세 이상 이면 누구나 가입할 수 있습니다. 저축기간은 1년 이상이며, 계약기간 만료시 매 1년 단위로 자동 재연장이 가능합니다. 주택청약예금에 가입한 후 2년이 지나면 청약자격 1순위가 주어집니다. 가입 후 2년이 지나면 예치금액을 변경하여 다른 평형으로 신청할 수 있으며, 변경 후 2년이 경과할 때마다 평형을 변경할 수 있습니다. 이 때 큰 평형으로 바꾸면 변경 후 1년이 지나야 해당 평형을 청약할 수 있으며 1년 이내에는 기존 가입평형의 청약이 가능합니다. |
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표1.지역별 예치금액에 따른 청약가능 면적 |
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소형 평수 민영아파트 희망자는 '주택청약부금'에 가입한다 |
전용면적 25.7평, 통상 30평형대 이하의 민영아파트를 분양 받으려면 주택청약부금에 가입해 두는 것이 좋습니다. 처음 사회생활을 하면서 내 집 마련을 계획하고 있다면 30평대 아파트부터 장만하는 게 좋습니다. 왜냐하면 대형아파트의 경우는 직장의 주택구입자금 대출 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 이 통장의 가입자격은 만 20세 이상의 개인으로 주택청약예금과 같습니다. 주택청약부금에 가입하여 2년이 지나고, 매월 약정 납입금을 24회 이상 납입하고, 그 납입 인정금액이 지역별 85㎡ (25.7평) 이하 청약예금 예치금액 이상인 가입자에게 1순위 청약자격이 주어집니다. 그리고 주택청약부금은 주택청약예금과 달리 아파트를 구입할 때 주택 구입자금 대출을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 이 통장은 계약기간이 보통 2년 ~ 3년으로 매달 납입금은 최저5만원에서 최고 50만원까지 자유롭게 결정할 수 있습니다. |
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표2.지역별 청약가능 불입금액 |
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주공, 시영아파트와 임대아파트 희망자는 '청약저축'에 가입한다 |
청약저축은 국민주택, 공공 임대아파트를 분양 받을 수 있는 상품입니다. 국민주택이란 국민주택 기금이 지원된 아파트로서 통상 민간 건설업체에서 공급하는 전용면적60㎡ (18.1평) 이하의 아파트와 국가ㆍ지방자치단체 또는 대한주택공사가 사업 주체가 되어 공급하는 전용면적85㎡ (25.7평) 이하의 주택을 말합니다. 공공 임대아파트는 임대기간 만료 후 최초 당첨자에게 우선 분양권이 있습니다. 임대아파트를 반납하면 청약권이 살아나 일반아파트를 분양 받을 수 있습니다. 이 통장의 가입자격은 주택건설 지역에 거주하는 집이 없는 무주택 세대주 이어야 하며 가구당 1계좌만 가입할 수 있다는 점에서 다른 청약통장과 다릅니다. 월 납입액은 2만~10만원 범위내에서 5천원 단위로 예금해야 합니다. 1순위 자격은 가입 후 2년 경과하고, 연체 없이 24회 이상 납입한 사람인 경우에 주어 집니다. |
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청약관련 통장 가입 후 평형 및 명의 변경이 가능한가요? |
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주택청약과 관련된 주택청약예금과 주택청약부금에 가입한 후에도 평형변경이 가능합니다. |
주택청약예금의 경우 가입후 2년 경과 하면 평형변경이 가능하며 변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 예치금액을 변경하여 다른 평형으로 신청 가능합니다. 주택청약부금의 경우 가입후 2년이 경과하고 납입인정금액이 지역별 85㎡이하 청약예금 예치금액 이상 납입하면 변경이 가능하며, 변경후 2년 경과시마다 회수에 제한없이 예치금액을 변경하며 다른 평형을 신청 가능합니다. |
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평형변경 후 청약자격은 아래와 같습니다. |
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※ 주택청약예금 예치금액(평형)변경시에는 현행 지역별 청약예금 예치금액을 적용하며, 1989년 3월 28일이전(예치금액 인상전)가입자도 현행 예치금액 기준으로 변경하셔야 합니다. |
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아래의 경우 주택청약부금·주택청약예금의 명의변경이 가능합니다 |
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어떤 아파트를 골라야 할까요? |
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재건축 아파트란 |
재건축 아파트란 기존의 아파트가 노후해서 유지비가 많이 들거나, 붕괴의 위험이 있는 것을 헐어 내고 새로 지은 아파트를 말합니다. 따라서 재건축 아파트 투자방법은 기존 아파트 중 노후하고 낡은 아파트를 사서 새로 지을 아파트를 확보하는 것입니다. 재건축아파트 투자의 최대 매력포인트는 뭐니뭐니해도 요지의 땅에 대형아파트를 장만할 수 있다는 점입니다. 서울에서 대형아파트를 분양 받기는 하늘의 별따기 만큼 어렵습니다. 그나마 재개발 아파트의 일반 분양분은 입지 위치가 별로 좋지 않습니다. 서울에서 괜찮은 주거 지역에 위치한 대형 아파트를 장만할 수 있는 유일한 방법은 바로 재건축 아파트 투자라고 해도 과언이 아닙니다 . 아파트가 재건축되면 여러 가지 좋은 점이 많습니다. 우선 노후 아파트가 새 아파트로 바뀌고 평수도 늘어나며, 저층아파트가 고층아파트로 변모하며 생활환경도 좋아집니다. |
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재건축 가능한 아파트 |
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안전사고의 우려가 있는 주택이 재건축 대상이 됩니다. | |||
안전사고의 우려가 있는 주택이란 건물이 훼손되거나 일부가 멸실 되어 무너지거나 기타 안전사고의 우려가 있는 주택을 말합니다. |
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준공 후 통상 20년이 지난 주택이 재건축 대상이 됩니다. | |||
건물이 준공된 지 20년이 지나 건물의 가격에 비하여 과다한 수선, 유지비나 관리비용이 소요되는 주택을 말합니다. |
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재건축 후 효용증가가 예상되는 주택이 재건축 대상입니다. | |||
부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 나쁜 경우로, 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택을 말합니다. |
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재해위험구역 내 주택이 재건축 대상입니다. | |||
건축법 제54조의 재해위험구역 내 주택으로서 재해를 막기 위하여 재건축이 필요한 주택을 말합니다. |
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재건축이 불가피하다고 인정되는 주택이 재건축 대상입니다. | |||
도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공으로 재건축이 불가피하다고 관할시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택을 말합니다 |
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적용대상은 주택이어야 합니다. |
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사실상의 용도를 기준 |
주택이냐 아니냐는 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등의 공부상 기재에 의하여 판단하는 것이 아니라 사실상의 용도를 기준으로 판단합니다. 따라서, 건축물관리대장상 용도가 공장으로 되어 있으나 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있던 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤을 경우에는 주택임대차보호법상의 주택으로 보아 보호를 받을 수 있습니다. 처음엔 점포용 건물을 임차하여 점포로 사용하였으나 영업이 잘 되지 않아 점포를 주거용으로 변경하여 살고 있는 경우에는 보호를 받을 수 없습니다. |
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주택의 일부가 점포인 경우 |
주택의 일부가 점포이고 일부는 주거용일 경우에 건물 중 주택과 점포의 구조와 그 넓이, 건물의 주된 용도 등을 참작하여 비주거용건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있는 것으로 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다. 즉, 내실이 딸린 다방을 임차하여 그곳에서 거주까지 하는 경우 건물의 주용도는 어디까지나 비주거용인 다방이고 내실은 부수적으로 사용하고 있는 것에 불과해 전체적으로 주거용이 아닌 것으로 판단되기 때문에 법의 보호를 받을 수 없습니다. |
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미등기주택인 경우 |
임차주택이 미등기인 경우라도 입주후 전입신고까지 마쳤다면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 확정일자까지 받아두면 앞으로 그 주택의 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매가 된다 하더라도 우선변제권이 있으며, 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있어 계약기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 계약기간이 끝난 이후라도 임차보증금을 반환받기 전까지는 주택반환을 거부할 수 있습니다. |
대항요건이란? |
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대항요건이란? |
주택임차인은 별도의 임차권등기를 하지 않더라도 임대차계약을 하고, 입주하여 주민등록전입신고까지 마치면 그 다음날부터 대항력을 취득하는데 위와 같은 "주택입주"와 "전입신고" 두가지를 대항요건이라 합니다. |
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대항력과 관련된 대법원 판례 |
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인정한 경우 | |||
- 임대차계약당사자의 지방근무등 개인적인 사정으로 동거가족만 전입신고를 한 경우, - 미성년자인 아들을 대신하여 아버지가 계약을 체결하고, 아들만 입주하여 전입신고를 한 경우, - 전입신고 담당공무원등의 실수로 임차주택소재지 지번이 다르게 등재된 경우, - 두 필지위에 신축된 다가구용 단독주택의 1실을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 주민등록상 필지만 기재되어 있는 경우 |
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인정하지 않은 경우 | |||
- 임차인의 착오로 전입신고를 잘못하여 임차주택의 소재지 지번이 잘못 등재된 경우, - 임차한 주택의 실제 동표시가 공부상 표시와 다른 경우, - 다세대주택(아파트는 아니나 아파트처럼 각 호실마다 구분등기를 할 수 있는 주택으로 다가구주택과는 구별을 요함)을 임차하여 전입신고까지 하였으나 주민등록상에 동호수표시가 되어 있지 않은 경우, - 처음 입주하여 전입신고를 하고 살다가 사정이 생겨 일시 이사를 갔다가 다시 와서 전입신고를 하였는데 그 중간에 그 주택에 근저당권이 설정된 경우 - 임차주택에 입주한 후 전입신고를 바로 하지 않고 있던 중 그 주택에 제3자의 근저당권이 설정된 직후 전입신고를 한 경우, - 가압류등기가 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 가압류채권자가 집주인을 상대로 소송을 제기, 승소판결을 받아 그 주택에 강제경매가 들어온 경우, - 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 후에 가등기에 기한 본등기나 처분금지가처분권자가 본안 소송에서 승소하여 이전등기를 마친 경우 |
대항력이란? |
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대항력이란? |
임차인이 주택을 임차하여 입주와 전입신고라는 두 가지 요건을 갖추면 집주인이 다른 사람에게 그 주택을 팔더라도 임차인은 새주인에게 임차권이 있음을 주장할 수 있는 효력을 "대항력"이라 합니다. |
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대항력의 내용 |
임차인이 대항요건을 갖추면 주택이 매매 등에 의하여 다른 사람에게 넘어가더라도 임차인은 남은 임대기간 동안 거주를 할 수 있고, 임대기간이 만료된 후에는 새주인이 보증금을 반환해주지 않는 이상 집을 비워줄 필요가 없습니다. 대항력은 "입주와 신고" 다음 날부터 생기므로 입주와 전입신고 당일 근저당권이 설정된 경우에는 그 근저당권에 기해 주택이 경매에 들어가 경락이 되면 대항력이 없습니다. 대항력은 위와 같이 임차주택의 소유권이 매매, 증여, 상속, 경매 또는 공매에 의하여 다른 사람에게 넘어가는 경우에 임차인이 입게 될 손해를 방지하고자 주택임대차보호법에 의하여 인정된 힘입니다. |
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임차권 양도시 대항력 |
대항력있는 임차인이 집주인의 동의를 얻어 자신의 임차권을 다른 사람에게 양도하였을 경우 새임차인은 전임차인의 퇴거일로부터 주민등록법상 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 입주하면 전임차인의 대항력을 그대로 이어받게 됩니다. 따라서 전임차인이 대항력을 갖춘 이후 설정된 근저당권에 기하여 그 주택이 경매가 되어 집주인이 바뀌더라도 새임차인은 전임차인의 대항력을 가지고 대항할 수 있습니다. |
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대항력없는 임차인의 보호 |
자신보다 먼저 근저당권이 설정된 주택을 임차했으나 그 주택이 근저당권에 기한 경매에 들어갔을 때 임차인으로서는 경락인에게 대항할 수가 없어 경락인이 집을 비워달라고 하면 비워주어야 합니다. 그러나, 확정일자를 받아 놓으면 위 경매절차에서 배당을 요구해 선순위 근저당권자보다는 후순위이지만 선순위권리자에게 배당하고 남은 금액이 있을 경우 다른 후순위근저당권자나 일반채권자보다는 선순위로 배당받을 수는 있으므로 사정에 의해 대항력이 없음을 알고 입주했다고 하더라도 확정일자는 반드시 받아놓아야 합니다. |
확정일자의 우선변제권 |
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확정일자란? |
임대차계약서상의 확정일자는 기재된 날 현재에 그러한 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것으로 주택소재지 관할 읍, 면, 동사무소나 법원, 등기소, 공증사무실에서 쉽게 저렴한 비용(공증사무실 1,000원, 동사무소 등은 600원)으로 받을 수 있으므로 임차인은 전입신고를 할 때에 계약서를 가지고 가서 구두로 신청하면 됩니다. |
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우선변제권이란? |
우선변제권은 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. < 여지가 적용될 경우에는 등의 증여 상속, 일반매매나 적용되고 때에 넘어갈 붙여져 공매에 경매나 주택이 우선변제권은> |
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우선변제권의 판단기준 |
임차인에게 다른 담보권자보다 우선변제권이 있느냐는 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단합니다. 그런데, 임차주택이 경매에 들어간 후라도 낙찰허가결정 선고일 전에 확정일자를 받은 경우에 바로 배당요구를 할 수가 있고, 선순위담보권자나 압류·가압류 채권자에게는 우선할 수 없지만 후순위권리자 및 일반 채권자보다는 우선해 경락대금에서 배당을 받을 수 있으므로 선순위근저당권자가 있는 주택 임차인이라도 반드시 확정일자는 받을 필요가 있습니다. |
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임차인의 선택권 |
주택을 임차하여 입주 및 전입신고까지 하고 확정일자를 받은 후 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매가 진행중인 경우 임차인은 그 경매절차에서 우선배당을 받아 보증금을 반환받거나(주택명도가 되지 않았을 경우 보증금 상당액은 공탁됨) 혹은 잔여 임대기간을 지낸 후 새주인에게 보증금을 반환받을 수도 있습니다. 위 두가지 방법은 임차인이 자유롭게 선택할 수 있습니다. |
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확정일자와 담보권이 같은 일자인 경우 | |||
임차인이 입주후 전입신고는 했으나 확정일자를 늦게 받는 바람에 마침 같은 날 근저당권설정등기가 된 경우에는 임차인과 그 근저당권자는 같은 순위여서 배당시 채권액에 비례하여 평등배당을 받게됩니다. 전입신고일과 저당권등기일이 같은 일자인 경우 대항력의 효력발생일은 입주와 전입 신고를 마친 다음날부터이므로 전입신고와 같은 날에 근저당권이 설정되었다면 그 임차인은 근저당권자에게 대항할 수 없고, 그 근저당권에 의해 임차주택이 경매되어 경락인이 주택을 비워 줄 것을 요구할 경우 비워주어야 합니다. 임차인이 여러 명인 경우 저당권자에 우선하는 임차인이 여러명인 경우 각 임차인간에는 대항요건 및 확정일자를 최종적으로 마친 시점을 기준으로 우선순위를 결정합니다. |
소액임차인의 보호 |
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의의 |
임차보증금이 일정액 이하인 주택임차의 경우 그 일정액 중 일부의 보증금에 대하여는 선순위 담보권자보다도 우선해 임차주택경락가액의 1/2범위내에서 우선배당을 받을 수 있습니다. 보호받을 수 있는 보증금액과 그 중 일부액은 대통령령인 <주택임대차보호법시행령>으로 규정하고 있습니다. |
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84.1.1 - 87.11.30 | |||
서울, 광역시 : 300만원 이하 기타지역 : 200만원 이하 |
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87.12.1 - 90.2.18 | |||
서울, 광역시 : 500만원 이하 기타지역 : 400만원 이하 |
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90.2.19. - 95.10.1 | |||
서울, 광역시 : 2,000만원 이하중 700만원 기타지역 : 1,500만원 이하중 500만원 |
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90.2.19. - 95.10.1 | |||
서울, 광역시 : 3,000만원 이하중 1,200만원 기타지역 : 2,000만원 이하중 800만원 |
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우선변제권이 인정되려면? |
소액임차인이라도 임대차보호법상의 우선변제를 받으려면 보증금이 소액이라는 요건외에 입주와 전입신고라는 두가지 요건을 그 주택에 대한 경매신청기입등기(등기부등본으로 확인 가능함)전까지부터 경락기일까지 계속 유지해야 합니다. |
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소액임차인이 여러명인 경우 |
한 채의 주택에 우선변제권 있는 소액임차인이 여러 명인 상태에서 그 주택에 대한 경매가 실행된 경우 그 임대차계약의 선후나 보증금액과 관계없이 경락가액의 1/2에 해당하는 금액을 그 여러 명이 평등하게 나누어 배당을 받게 됩니다. |
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배당요구 |
소액임차인이라도 경락기일까지 법원에 배당요구를 하지 않은 경우에는 우선변제를 받을 수 없습니다. 다만, 소액임차인이 경락기일까지 배당요구를 하지 않아 근저당권자가 소액임차인이 배당받을 금액까지 배당받았다면 소액임차인은 근저당권자에게 그 반환을 청구할 수 있습니다. 물론 소액임차인이 배당요구를 하지 않아 배당을 받지 못하였더라도 대항력을 갖추었다면 경락인으로부터 보증금을 반환받을때까지는 집을 비워주지 않아도 됩니다. |
전세를 구할때 유의사항 |
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계약전 주의할 사항 |
주택을 임차하고자 하는 사람은 먼저 주택의 지번을 확인하고 그 지번에 따른 등기부등본, 토지대장 등을 직접 발급받아 실물과 위 공부상의 위치가 맞는지, 공부상 소유자와 실제 세를 놓으려고 하는 사람이 맞는지를 반드시 확인해야 합니다. 단기간에 소유자가 많이 바뀌거나 근저당권 설정등 권리변동이 많은 부동산은 위험하므로 아무리 마음에 들어도 일단 의심하고 검토할 필요가 있으며, 담보물권이나 소송이 제기되어 있다는 예고등기 또는 가등기가 되어 있는 주택은 특별한 사정이 없으면 일단 피하는 것이 좋습니다.. |
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계약할 때 주의할 사항 |
임대차계약서는 반드시 작성해야 하고, 계약내용도 명확하게 기재해 문제소지가 없게 해야 합니다. 요즈음은 부동산중개소에 비치된 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우가 대부분이나 그 경우에도 그냥 시키는대로 도장만 찍을 것이 아니라 계약 내용을 꼼꼼히 읽어보고 의문나거나 이해되지 않는 부분이 있으면 반드시 확인해야 합니다. 부동산중개업자의 소개로 계약을 체결하는 경우에도 계약은 임차인이 집주인과 직접 만나 체결해야 하고 가능하면 입회인을 데려가는 것이 좋습니다. |
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대금지급 및 입주할 때 주의사항 |
통상 계약금의 경우 총보증금의 약 10%를 지급하는 것이 관례인데, 어느 일방의 요구에 의해 그 이상이나 이하로 지급하는 경우도 있으나, 부동산 중개업자의 소개에 의해 부동문자로 인쇄된 계약서를 이용하는 경우 거의 대부분 해약금조항이 있어 계약금을 지급한 이후 중도금 지급전에 해약을 원할 경우 임차인은 지급한 계약금을 포기해야 하고 임대인은 지급받은 계약금의 배액을 내놓아야 하므로 처음 계약시 지급한 계약금 액수에 따라 계약포기에 따른 손해금의 차이가 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 계약금이나 중도금, 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받아야 하며, 등기부는 대금을 지급할 때마다 발급받아 소유자변동이 있는 지 확인해야 합니다. 통상 임차인은 잔금을 지급함과 동시에 입주를 하므로 주택임대차보호법상 대항요건 중 하나인 입주는 문제가 없으나 개인적인 사정으로 미처 전입신고하기 전에, 집주인의 사정에 따라 근저당권이나 가등기 등이 경료되는 경우 보호받지 못할 상황이 발생할 수 있으므로 임차인은 될 수 있으면 입주당일 주민등록이전신고를 할 때 임대차계약서를 동사무소에 가지고 가서 "확정일자인"까지 받아 두는 것이 좋습니다. |
세금의 종류 |
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소득에 대한 세금 |
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소득세 | |||
개인이 1년 동안 벌어들인 소득에 대해 내는 세금이며, 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득이 있습니다. 또한 종합소득에는 이자소득, 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 일시재산소득, 연금소득, 기타소득이 있습니다. 소득세는 매년 5월 중에 소득자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부 하여야 합니다. |
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법인세 | |||
법인이 매 사업연도에 벌어들인 소득에 대해서 내는 세금으로서 12월말에 결산하는 법인의 경우 법인세를 다음 해 3월 중에 신고, 납부하여야 합니다. |
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재산을 취득함에 따라 내는 세금 |
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취득세 | |||
단독주택이나 아파트 등의 부동산을 취득할 때나 차량 또는 콘도 회원권 등을 취득할 때 과세표준액(취득가)의 2%를 취득세로 내야 합니다. |
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등록세 | |||
주택을 구입하면 등기소에 가서 소유권 이전 등기를 합니다. 이와 같이 재산을 취득하고 그 권리를 보존하기 위하여 재산권에 관한 등기나 등록을 할 때 등록세를 내야 합니다. 부동산을 등기할 때 등록세는 과세표준의 3%, 자동차를 사서 등록할 때는 5%가 적용되는 등 등기, 등록자산에 따라 등록세율이 다양합니다. |
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상속세 | |||
상속에 의해 재산을 취득하는 경우 상속세를 내야 합니다. 상속세는 과세표준에 따라 5단계로 세율이 나눠 적용되며, 상속개시일로부터 6개월 이내에 신고, 납부하여야 합니다. |
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증여세 | |||
무상으로 재산을 취득하는 경우를 증여라고 하며 증여재산을 받은 사람(수증자)는 증여일로부터 3개월 이내에 증여세를 납부하여야 합니다. |
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재산을 보유함에 따라 내는 세금 재산세 |
보유하고 있는 건축물에 대해 부과되는 세금으로 세율은 소유하고 있는 재산의 종류에 따라 다릅니다. 과세기준일은 매년 5월1일입니다. |
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종합토지세 | |||
보유중인 토지에 대해 부과되는 세금으로 토지의 유형에 따라 종합합산, 별도합산, 분리과세 대상 토지로 나누어 각각 별도의 과세표준과 세율을 적용하여 과세합니다 |
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재산을 처분할 때 발생하는 세금 |
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양도소득세 | |||
일정한 자산을 양도할 때 얻게 되는 양도 차익에 대해 내는 세금입니다. 양도차익이란 양도가액에서 필요경비를 차감하여 계산하는데, 부동산의 경우 양도가액은 부동산을 판 금액을, 필요경비란 부동산을 샀던 금액을 말합니다. |
주택을 구입할 때 내야 하는 세금은? |
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2억원 짜리 단독주택 구입 |
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구입가격 10억원의 고급아파트를 분양 받는 경우 (전용면적이 74평 초과) |
취득세의 세율은 일반적으로 과세표준의 2%이지만, 고급주택이나 별장 등 사치성 재산은 5배로 중과세하므로 취득세를 과세표준의 10% 내야 합니다. 고급주택의 범위는 ① 연건평이 100평을 초과하면서 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 것, ② 대지가 200평을 초과하는 것으로서 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 것, ③ 전용면적이 74평을 초과하는 아파트 등 공동주택 입니다. |
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취득세란 |
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취득세 과세대상 |
취득세의 과세대상으로는 토지, 건물, 구축물, 특수한 부대시설, 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설 이용권 등이 있습니다. |
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취득세 과세표준 |
취득세는 취득자가 신고한 실제 취득가액에 대해서 냅니다. 그러나 시가표준액의 제도가 있어 신고한 취득가액이 시가표준액 보다 적을 때에는 시가표준액을 기초로 취득세를 계산합니다. 시가표준액이란 토지나 건물에 대해서 국가에서 기준으로 제시하는 금액입니다 |
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취득세 세율 |
취득세는 과세표준에 세율을 곱하여 결정합니다. 취득세의 세율은 일반재산과 사치성재산으로 나누어 세율이 다르게 적용됩니다. 일반재산의 취득세 과세표준은 2%이며, 사치성재산은 5배로 중과세 하여 취득세를 10% 내어야 합니다. 중과세 되는 사치성 재산으로 별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택 등이 있습니다. 한편 취득세를 납부하게 되면 세액의 10%가 농어촌특별세로 부과됩니다. 단, 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해서는 농어촌특별세가 비과세 됩니다. |
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취득세 비과세대상 |
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상속으로 받은 부동산. 단, 1세대1주택과 농어촌 후계자가 상속 받은 농지에 대해서만 취득세는 감면, 등록세는 과세 |
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재개발 사업 등의 시행으로 토지구획정리사업법의 규정에 따라 종전의 토지 대신 다른 토지를 환지 받는 경우 |
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취득세 감면 |
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공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)을 분양 받는 경우 - 전용면적이 12평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적이 12평 초과 18평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 50% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 공동주택 : 취득세, 등록세 25% 감면 (단, 1998.5.22 ~ 1999.6.30 에 분양계약이 체결되고, 1998.5.22 ~ 2001.6.30 에 취득하는 공동주택에 한함) |
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임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축공동주택을 취득한 경우 - 전용면적 18평 이하 : 취득세, 등록세 100% 감면 |
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건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 - 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 : 취득세, 등록세 25% 감면 |
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예금담보대출 | |||
일반자금대출 중 정기예금, 상호부금 등 고객이 가입한 예금을 담보로 하는 대출입니다. 대출한도는 저축된 예금의 잔액의 일정한 비율을 넘지 않습니다. |
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취득세 납부기간 |
취득세는 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 부동산이 소재 하는 관할 시, 군, 구청에 자진 신고ㆍ납부하여야 합니다. 만약 30일 이후에 신고하는 경우 20%의 가산세가 부과되며, 취득 일로부터 2년 내에 자진신고를 하지 않고 매각한 경우 80%의 가산세를 내게 됩니다. |
주택을 취득하여 등기할때 채권매입은 어떻게 하나요? |
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주택을 취득하여 등기할 때 채권매입은 어떻게 하나요? |
소유권 보존 또는 이전 등기 |
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주거전용 건물 |
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주거전용 건축물 이외의 부동산 |
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상속ㆍ증여의 경우 |
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주택을 상속 받은 경우 취득세는 내야 하나요? |
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상속으로 1가구 1주택이 된 경우 |
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상속으로 1가구 1주택이 된 사람입니다. 건물의 시가표준액이 5천만원, 해당 토지의 공시자가가 3천만원입니다. 이 경우 총 세금은 얼마인가요? |
- 상속으로 1가구 1주택이 되어 취득세는 내지 않아도 되고, 상속으로 인한 소유권 이전 등록세율은 0.8% 이므로 총세금은 768,000원이 됩니다. |
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상속으로 1가구 2주택이 된 경우 |
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상속을 받아 1가구 2주택이 되었습니다. 상속 받은 재산은 건물의 시가표준액이 5천만원, 해당 토지의 공시자가가 3천만원입니다. 이 경우 총 세금은 얼마인가요? |
- 이 경우는 취득세를 감면 받을 수 없으므로 총세금은 2,528,000원이 됩니다 |
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등록세란 |
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등록세 과세대상 |
등기ㆍ등록시 등록세를 내야 하는 대상은 부동산, 선박, 자동차, 신탁재산, 저작권, 출판권, 특허권 등의 유형ㆍ무형의 자산입니다. 또한 법인의 설립등기시에도 등록세를 납부하여야 합니다. |
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등록세 납세의무자 |
취득세의 납세 의무자는 실제로 부동산을 취득한 사람이며, 등록세의 납세 의무자는 등기를 신청하는 사람입니다. 실제로 누가 소유하고 있는지 상관 없이 공부상에 나타나 있는 사람이 납부하는 것입니다. |
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등록세 과세표준 |
등록세는 취득자가 신고한 실제 취득가액에 대해서 냅니다. 그러나 시가표준액의 제도가 있어 신고한 취득가액이 시가표준액 보다 적을 때에는 시가표준액을 기초로 등록세를 계산합니다. 시가표준액이란 토지나 건물에 대해서 국가에서 기준으로 제시하는 금액입니다. |
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등록세 세율 |
등록세 세율은 등기ㆍ등록하는 자산에 따라 다릅니다. 부동산의 경우 과세표준의 3%를 등록세로 내며, 등록세를 낼 때 교육세가 등록세의 20%만큼 부과됩니다. 단, 자동차를 등록할 때 등록세는 5% 입니다.한편 주택의 경우 그 취득방법에 따라 등록세가 달라집니다. |
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등록세 감면 |
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공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)을 분양 받는 경우 - 전용면적이 12평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적이 12평 초과 18평 이하인 공동주택 : 취득세, 등록세 50% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 공동주택 : 취득세, 등록세 25% 감면 (단, 1998.5.22 ~ 1999.6.30 에 분양계약이 체결되고, 1998.5.22 ~ 2001.6.30 에 취득하는 공동주택에 한함) |
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임대주택사업자가 임대할 목적으로 신축공동주택을 취득한 경우 - 전용면적 18평 이하 : 취득세, 등록세 100% 감면 - 전용면적 18평 초과 25.7평 이하 : 취득세, 등록세 25% 감면 |
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건축주가 5세대 이상의 공동주택을 신축하는 경우 - 전용면적 18평 이하 주택에 대해 취득세, 등록세 100% 감면 |
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등록세 납부기간 |
부동산 소유권 이전 등기시 계약의 효력이 성립되는 날로부터 60일 이내에 등기신청을 해야 하며, 그렇지 않을 경우 과태료를 내야 합니다. 다음은 지연기간에 따라 물게 되는 가산세입니다. |
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주택을 보유할 때 내야 하는 세금은? |
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재산세/종합토지세 |
재산세는 매월 5월 1일 현재 주택 소유자로 등재되어 있는 자가 내며, 매년 6월 16일부터 6월 30일 사이에 납부하면 됩니다. 재산세를 낼 때 재산세의 20%를 교육세로 납부하여야 합니다. 종합토지세는 매년 6월 1일 현재 과세대상 토지를 사실상 소유하고 있는 사람이 납부하여야 하며, 토지소유자는 10월 16일부터 10월 31일까지 납세고지서상의 세액을 납부하면 됩니다. |
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도시계획세/공동시설세 |
재산세와 종합토지세를 낼 때 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세는 토지의 공시지가의 0.2%를 10월 16일 ~ 10월 31일에 종합토지세와 함께 납부하고, 건물의 시가표준액의 0.2%를 6월 16일 ~ 6월 30일에 재산세와 함께 납부하면 됩니다. 그리고 재산세를 낼 때 공동시설세도 납부하여야 합니다. |
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부동산임대소득세 |
주택을 다른 사람에게 빌려주고 임대료를 받을 경우 부동산 임대소득세가 발생합니다. 부동산 임대소득은 당해 소득자의 다른 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 종합과세됩니다. 그런데 2주택 보유자의 경우 1주택이라도 전용면적 25.7평 이하 (단독주택 건평 35평)인 경우 부동산 임대소득세가 비과세됩니다. 부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 생긴 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 종합소득 과세표준확정신고를 해야 하며, 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고해야 합니다. 한편 부동산임대소득은 금융소득과 마찬가지로 자산소득에 해당하므로 부부 합산 소득을 신고하여야 합니다. |
부동산 임대소득세란 |
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부동산 임대소득세 과세대상 |
부동산 임대소득세를 내어야 하는 경우는 상가를 임대할 경우에는 임대소득에 모두 포함되지만, 주택의 경우는 다릅니다. 주택은 1가구 2주택 이상 소유자부터 부동산임대소득을 내야 합니다. 즉 3주택 이상 보유자는 주택규모에 관계없이 임대소득세를 내고, 2주택 보유자는 단독주택은 건평이 35평, 아파트는 전용면적 25.7평 이상인 경우에 과세대상이 됩니다. 그러므로 2주택 보유자의 경우 1주택이라도 전용면적 25.7평 이하 (단독주택 건평 35평)인 경우 부동산 임대소득세가 비과세됩니다. |
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부동산 임대소득세 계산방법 |
부동산 임대소득은 총수입금액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 총수입금액은 임대의 조건에 따라 달라집니다. 부동산임대조건은 그 형태에 따라 부동산을 임대하고 그 대가를 받는 방법으로는 월세와 전세가 있습니다. 전세는 보통 전세보증금을 일시에 내고, 월세는 어느 정도의 보증금과 월세를 같이 내는 경우가 많습니다. 각각의 경우에 따라 총수입금액 산정방법이 달라집니다. 총수입금액을 산정할 때 월세로 받는 경우는 매달 받는 월 임대료의 1년치 합계액 (월임대료 × 12)이 임대료 수입금액이 됩니다. 그리고 전세금으로 받는 경우에는 1년 만기의 정기예금 이자액만큼을 임대에 대한 대가로 보아 이를 간주임대료라고 합니다. 즉 전세보증금만 받는 경우 '보증금 × 정기예금이자율' 이 총수입금액이 됩니다. 예를 들어 임대보증금으로 3천만원을 받고 월 임대료로 50만원을 받을 때 임대료 수입금액은 (만약 정기예금금리를 7%라고 하면) 1년치 임대료 600만원과 간주임대료 210만원을 합한 810만원이 됩니다. 임대소득금액을 산정할 때에는 장부를 기장하면 장부에 의해 소득금액을 계산하면 되나, 장부가 없는 경우 표준소득률에 의해 추계과세합니다. 표준소득률을 사용하는 이유 중의 하나는 표준소득률은 당해 사업에 관련된 비용을 일일이 계산할 수 없기 때문에 적용되는 경우가 많습니다. 표준소득률은 임대주택유형에 따라 다르며 고급주택은 60%, 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 일반주택은 45%, 장기임대 공동주택은 36.1%, 장기임대 다가구 주택은 30% 등 입니다. 예를 들면 앞서 임대료 수입금액이 810만원이고, 장기임대 다가구주택인 경우 임대소득금액은 243만원 (810만원 × 30%)이 됩니다. 이렇게 소득금액이 산출되면 여기에서 기본공제, 추가공제, 표준공제 등의 소득공제를 하여 과세표준을 구합니다. |
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부동산 임대소득세 납부절차 |
부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 생긴 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 종합소득 과세표준확정신고를 해야 하며, 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고해야 합니다. 한편 부동산임대소득은 금융소득과 마찬가지로 자산소득에 해당하므로 부부 합산 소득을 신고하여야 합니다. |
종합토지세란 |
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종합토지세의 과세대상 및 납세의무자 |
종합토지세의 과세대상은 전국 소재의 모든 토지가 해당됩니다. 종합토지세는 매년 6월 1일 현재 과세대상 토지를 사실상 소유하고 있는 사람이 납세의무자입니다. 토지의 소재지를 관할하는 시장이나 군수가 종합토지세 납부고지서를 10월 10일까지 발부하면 토지소유자는 10월 16일부터 10월 31일까지 납세고지서상의 세액을 납부하면 됩니다. |
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종합토지세 과세표준 |
종합토지세의 과세표준은 그 과세대상인 토지를 세 가지로 나누어 별도의 과세표준과 세율을 적용합니다. 토지의 분류기준은 다음과 같습니다. |
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종합토지세 세율 |
종합합산과세세율을 살펴 보면 다음과 같습니다. |
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재산세란 |
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재산세의 과세대상 및 납세의무자 |
재산세의 과세대상은 건축물, 중기, 선박, 항공기 등이며 이를 소유하고 있는 자가 재산세 납세의무자 입니다. 재산세는 매월 5월 1일 현재 재산세 과세대장에 건축물, 선박, 항공기 등의 소유자로 등재되어 있는 자가 내야 합니다. 재산세는 매년 6월 16일부터 6월 30일 사이에 납부하면 됩니다. |
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재산세 세율 |
주택의 경우 |
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재산세를 낼 때 같이 내는 세금 |
재산세의 20%를 교육세로 납부하여야 합니다. 재산세를 낼 때 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세란 도시계획사업에 필요한 비용을 충당하기 위하여 도시계획 구역안에 있는 토지와 건축에 대해 내는 세금입니다. 종합토지세를 내는 사람과 재산세를 내는 사람은 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세는 토지의 공시지가의 0.2%를 10월 16일 ~ 10월 31일에 종합토지세와 함께 납부하고, 건물의 시가표준액의 0.2%를 6월 16일 ~ 6월 30일에 재산세와 함께 납부하면 됩니다. 재산세를 낼 때 공동시설세도 납부하여야 합니다. 공동시설세란 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 등을 국가나 지방자치단체가 설치해주고 그 혜택을 받는 사람이 내는 세금입니다. 매년 6월 1일 현재 종합토지세를 내는 사람과 매년 5월 1일 현재 재산세를 내는 사람이 납부합니다 |
주택을 처분하는 경우 내야 하는 세금은? |
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양도소득세 |
주택을 처분하는 경우 가장 큰 부담은 양도소득세입니다. 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다. 양도소득세의 세율은 다음과 같습니다. |
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주민세 |
양도소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다. |
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인지세 |
계약서 작성시 계약서에 인지를 첨부하며, 인지세는 다음과 같습니다 |
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양도소득세란 |
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양도소득세 과세기준일 |
과세기준일이 되는 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금이 청산된 날을 양도시점으로 봅니다. 단, 잔금 청산일이 분명하지 않으면 계약서 상의 잔금지급 약정일을 양도일로 봅니다. 이 때 잔금지급 약정일이 확인되지 않거나 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지 1개월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다. 그리고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다. |
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양도소득세 계산방법 |
양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다. 여기서 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 금액입니다. 양도소득세를 산정하는 절차는 다음과 같습니다. ① 양도가액 - 필요경비 = 양도차익 ② 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액 ③ 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준 ④ 양도소득 과세표준 × 양도소득 세율 = 양도소득세 산출세액 |
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양도차익 | |||
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 필요경비는 과거 부동산을 샀을 때 취득대금과 취득세, 등록세 등 부대비용을 합한 금액이며, 양도가액은 부동산을 팔 때의 금액입니다. 그러므로 부동산 매매계약서상의 실제 매매대금을 기초로 양도가액과 필요경비를 계산하여야 하나, 신뢰성의 문제 때문에 양도차익은 실제 거래금액과 상관 없이 기준시가에 의해서 계산하게 됩니다. 양도가액은 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로 합니다. 필요경비는 아파트는 취득당시의 기준시가의 3%, 토지는 취득시 기준시가의 3%, 건물은 취득시 기준시가의 10% 등으로 하여 일괄적으로 공제합니다. 이를 필요경비의 개산공제라고 하는데 부동산을 취득하고 등기를 했다면 의무적으로 내어야 할 취득세, 등록세, 교육세, 농특세 등의 부대비용에 대한 개략적인 공제금액이라고 할 수 있습니다. 한편 미등기 자산은 개산공제에서 제외됩니다 |
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장기보유특별공제 | |||
장기보유특별공제는 부동산 투기억제에 실효를 보기 위해 3년 이상 장기보유 하였다가 파는 경우 양도차익의 일정액을 공제해 주는 제도입니다. 역시 미등기 자산에 대해서는 공제 혜택이 없습니다. |
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양도소득 기본공제 | |||
양도차익에 대해 일률적으로 연250만원을 공제해 주며, 역시 미등기자산은 제외됩니다. |
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양도소득세 세율 |
양도소득세는 종합소득세에 비해 최저 세율이 높게 책정되어 있습니다. 즉 종합소득세는 10% ~ 40% 까지 누진 과세되지만, 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다 |
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위의 표에서 보듯이 미등기 자산의 경우 65%, 2년 미만 보유한 등기자산의 경우 40%의 단일세율을 적용하고 있습니다. 그러므로 불가피한 사정이 있어 3년간의 보유가 어려우면 최소한 2년은 있다가 파는 것이 유리합니다. 왜냐하면 2년 이상 보유한 경우 20% ~ 40%의 초과 누진세율을 적용하지만 2년 미만인 경우 40%의 단일세율을 적용하기 때문에 양도소득세가 커지기 때문입니다. |
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양도소득세 납부기간 |
양도소득세를 납부하는 방법은 예정신고와 확정신고의 두 가지 방법이 있습니다. 예정신고란 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것입니다. 예정신고를 하여 세금을 미리 납부한 경우 산출세액의 10%를 공제 받을 수 있습니다. 확정신고란 예정신고를 하지 않은 경우 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 양도소득세를 납부하는 것을 말합니다. 확정신고를 하는 경우에는 세금감면 혜택이 없습니다. 한편 양도소득세 납부와는 별도로 부동산양도신고를 주소지 관할 세무서에 하면 세무서로부터 부동산양도신고확인서를 발급 받을 수 있으며, 이 안내서에 따라 예정신고 기간인 다음 다음 달 말일까지 납부하면 납부한 양도세액의 15%의 예정신고납부세액을 공제 받을 수 있습니다. |
양도소득세가 비과세 되는 경우는? |
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-1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득 - 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 - 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 - 농지의 교환으로 발생하는 소득 |
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1세대 1주택의 양도 |
양도소득세 비과세의 대표적인 경우인 1세대 1주택의 양도에 관하여 살펴보겠습니다. 여기서 1세대란 배우자를 포함하여 동일한 주소지에서 생계를 같이 하는 가족 단위를 말합니다. 그러므로 1주택을 계산할 때 부부가 주민등록상 각각 별도의 세대를 구성한 경우에도 각자가 주택을 소유하고 있으면 1세대 2주택으로 보는 것입니다. 1세대 1주택인 경우에는 다음의 경우에 한하여 양도소득세가 비과세 됩니다. 첫째, 1세대 1주택이더라도 반드시 3년 이상 주택을 보유하여야 합니다. 1세대 1주택을 3년간 보유하여야 한다는 것입니다. 거주하지는 않더라도 보유기간이 3년 이상으로서 양도자가 등기부등본 또는 토지, 건축물관리대장등본 등에 의하여 1세대1주택을 입증하는 경우에 양도소득세가 비과세 됩니다. 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 산정합니다. 둘째, 고급주택이 아니어야 합니다. 세법상의 고급주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다. 고급주택이라 함은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택은 전용면적 50평(165㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우, 단독주택은 대지 150평(495㎡ )이상이거나 건평이 80평(264㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우를 말합니다. 셋째, 주거목적의 주택에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 주거목적을 위한 주택의 경우에만 양도소득세 비과세가 적용되며, 주택으로 보지 않는 콘도미니엄, 별장, 오피스텔은 3년의 보유조건을 갖춘 경우에도 양도소득세를 물게 됩니다. 넷째, 1세대 1주택에 부속된 토지는 주택 바닥면적의 10배(도시계획구역 안의 경우는 5배) 이내에서만 비과세됩니다. |
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양도소득세가 비과세되는 1세대 2주택 |
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일시적인 1세대 2주택 1세대 2주택인 경우 원칙적으로 양도소득세가 과세되어야 하지만 다음의 경우 2주택의 보유가 일시적인 것으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다. 첫째, 1주택을 가진 세대가 이사를 가기 위해 그 주택을 팔기 전에 다른 주택을 사서 1세대 2주택이 된 경우 새 집을 산 날로부터 종전주택을 2년 이내에 팔면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 이 때 종전주택은 보유기간이 3년이 넘어야 합니다. 둘째, 혼인에 의해 2주택이 되는 경우에는 혼인신고일로부터 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세됩니다. 단, 양도일 현재 2주택 보유기간이 모두 3년이 넘어야 합니다. 셋째, 부모(직계존속)를 모시기 위해 세대를 합치는 경우 1세대 2주택이 된 경우 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세됩니다. 이 때 부모의 나이가 남자 60세, 여자 55세 이상이어야 하고, 양도일 현재 2주택의 보유기간이 각각 3년 이상이어야 합니다. |
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상속으로 인한 1세대 2주택 부모가 사망하여 주택을 상속 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속 받은 주택을 양도하면 보유기간에 상관없이 양도소득세가 비과세됩니다. 단, 종전 주택을 양도하면 보유기간이 3년 이상인 경우에만 양도소득세가 비과세 됩니다. |
자금출처조사란? |
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자금출처조사란? |
부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사를 자금출처조사라고 합니다. 자금출처조사를 하는 경우는 연령, 직업, 성별, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자신의 능력으로 부동산 등을 취득할 수 없는 사람이 부동산 등의 재산을 취득할 때 그 재산의 취득방법 및 소요된 자금의 출처를 확인합니다. 만약 자금의 출처가 확인되지 않으면 타인으로부터 증여 받은 것으로 추정 당하고, 증여세를 납부하여야 합니다. 부동산을 취득했다고 해서 항상 자금출처조사를 받지는 않습니다. 연령별로 취득금액이 기준금액에 미달하는 경우 또는 기준금액을 넘더라도 최근 3년 동안 소득 및 부동산 양도소득금액이 취득금액의 70% 이상인 경우에는 자금출처조사를 하지 않고 사후관리만 합니다. |
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자금출처조사 기준금액 |
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자금출처조사는 세무서에서 어떤 조사를 직접 나오는 것이 아니라 본인이 취득한 자금이 어디서 조달되었는지를 서면으로 입증하면 됩니다. 즉 세무서에서는 증여 혐의가 있을 경우 취득자금 소명자료 요구서를 보내고, 요구서를 받은 사람은 요구서에 기재된 취득자금의 출처와 증빙서류를 관할세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면 됩니다. 자금출처를 증빙하는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세 영수증 사본1부, 융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우는 전세계약서 등이 있습니다. 세무서에서는 소명자료를 검토하여 증여의 혐의가 있는 경우 직접 조사를 합니다. 이 경우 취득한 금액 전체를 입증할 필요는 없습니다. 취득자금으로 입증해야 할 금액은 '취득자금의 20%, 2억원'중의 적은 금액을 제외한 나머지 금액을 입증하면 됩니다. 예를 들어보면 15억원 짜리 주택을 취득한 경우 취득금액의 20%인 3억원과 2억원 중 적은 금액인 2억원을 제외한 13억원을 입증하여야 합니다. 만약 13억원 중 입증된 금액이 8억원이라면 15억원 중 입증된 8억원을 제외한 7억원에 대해 증여된 것으로 보아 증여세를 내야 합니다. |
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. 투기지역이란?
주택투기지역 | 지정일자 | |
서울 (14) |
강남구 | 2003/04/30 |
강동구, 송파구, 마포구 | 2003/05/29 | |
서초구, 영등포구, 광진구, 용산구 | 2003/06/14 | |
은평구, 금천구, 양천구, 중랑구, 동작구 | 2003/07/19 | |
서대문구 | 2004/03/19 | |
인천 (3) |
남동구, 서구 | 2003/06/14 |
부평구 | 2003/07/19 | |
경기 (22) |
광명시 | 2003/04/30 |
수원시, 안양시, 과천시, 안산시, 화성시 | 2003/05/29 | |
성남 수정ㆍ중원구, 부천시, 군포시, 구리시, 김포시, 파주시 | 2003/06/14 | |
고양 일산구, 용인시 | 2003/07/19 | |
오산시 | 2003/08/18 | |
성남 분당구, 고양 덕양구, 평택시, 하남시, 안성시 | 2003/10/20 | |
의왕시 | 2004/05/29 | |
충청 (9) |
대전 서ㆍ유성구, 충남 천안시 | 2003/02/27 |
충북 청주시 | 2003/06/14 | |
충남 아산시 | 2003/08/18 | |
대전 대덕구ㆍ동구, 충남 공주시 | 2003/10/20 | |
충북 청원군 | 2004/02/26 | |
기타 (8) |
경남 창원시 | 2003/06/14 |
부산 북ㆍ해운대구, 강원 춘천시 | 2003/07/19 | |
대구 서구ㆍ수성구ㆍ중구, 경남 양산시 | 2003/10/20 |
토지투기지역 | 지정일자 | |
서울 (8) |
강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 강서구, 양천구, 구로구 | 2004/02/26 |
경기 (15) |
김포시 | 2003/08/18 |
고양시 덕양구, 성남시 수정구ㆍ중원구ㆍ분당구, 남양주시, 평택시, 하남시, 화성시 | 2004/02/26 | |
오산시, 광명시, 광주시, 의왕시, 여주군, 이천시 | 2004/05/29 | |
충청 (8) |
충남 천안시 | 2003/05/29 |
대전 서ㆍ유성구 | 2003/08/18 | |
충북 청원군, 충남 공주시ㆍ아산시ㆍ계룡시ㆍ연기군 |
1. 도입목적
주택거래신고지역 | 지정일자 | |
서울 (4) |
강남구, 강동구, 송파구 | 2004/03/30 |
용산구 | 2004/05/25 | |
경기 (2) |
성남시 분당구 | 2004/03/30 |
과천시 | 2004/05/25 |
1. 투기과열지구란?
투기과열지구 지정지역 | 지정일자 | |
서울시 | 전지역 | 2002/09/06 |
부산시 | 해운대구 : 전지역 | 2003/10/02 |
수영구 : 전지역 | 2003/10/02 | |
전지역 | 2003/11/18 | |
대구시 | 수성구 : 전지역 | 2003/10/02 |
전지역 | 2003/11/18 | |
인천시 | 부평구 : 삼산1지구 | 2002/09/06 |
연수구 : 송도신도시(2공구) | 2002/12/06 | |
전지역 <제외지역 : 강화군 교동면, 삼산면, 서도면, 옹진군 대청면, 백령면, 연평면,북도면, 자월면, 덕적면, 영흥면> | 2003/06/07 | |
광주시 | 전지역 | 2003/11/18 |
대전시 | 유성구 : 노은2지구 | 2003/02/05 |
유성구 : 전지역 | 2003/04/29 | |
서구 : 전지역 | 2003/04/29 | |
전지역 | 2003/06/07 | |
울산시 | 전지역 | 2003/11/18 |
경기도 | 고양시 : 대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구 | 2002/09/06 |
남양주시 : 호평동, 평내동, 와부읍 | 2002/09/06 | |
화성시 : 태안읍, 봉담지구, 동탄지구 | 2002/09/06 | |
용인시 : 동백지구 | 2002/11/18 | |
전지역 <제외지역 : 가평군, 양평군, 여주군, 연천군 미산면, 중면, 장남면, 백학면, 왕징면, 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리, 서신면 제부리> |
2003/06/07 |
1. 토지거래허가구역이란?
지정 | 지역 | 면적 | 기간 | 사유 |
건교부 | 수도권 및 광역권(부산 · 대구 · 광주 · 대전 · 울산 · 마창진권) 개발제한구역 |
4,294.0㎢ | 2003/12/01~2005/11/30(2년) | 개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지 |
건교부 | 성남시 및 용인시 판교지역의 택지개발 예정지구 14동 2리 |
38.9㎢ | 2003/12/01~2007/11/30(4년) | 판교 신도시건설 |
건교부 | 아산시 및 천안시의 아산신도시 개발 예정지역 4동 11리 |
62.5㎢ | 2002/04/08~2005/04/07(3년) | 아산신도시 개발예정 지역 및 영향권 |
건교부 | 아산시 및 천안시의 아산신도시 배후 지역 등 18동 2읍 13리 |
242.3㎢ | 2002/10/02~2005/04/07(3년) | 아산신도시 배후지역 및 천안신시가지의 투기방지 |
건교부 | 서울시 강북 뉴타운 개발지역 성북 · 성동 · 동대문 · 종로 · 중구의 11개동 |
15.6㎢ | 2002/11/20~2007/11/19(5년) | 서울 강북 길음 · 왕십리 뉴타운지역 |
건교부 | 수도권(서울·인천·경기)의 녹지지역 및 비도시지역 ※ 가평 · 이천 · 여주 · 양평 · 옹진 · 연천은 지정제외, 동두천은 녹지지역만 지정 |
4,797.9㎢ | 2002/11/20~2004/11/30(2년) | 수도권의 지가급등 및 투기방지와 토지시장 안정 추진 |
건교부 | 대전 · 청주 · 청원 · 옥천 · 보은 · 천안 · 공주 · 아산 · 논산 · 금산 · 연기 등 충청권 6시5군의 녹지 지역 및 비도시 지역 |
5,204.6㎢ | 2003/02/17~2008/02/16(5년) | 신행정수도 건설에 따른 토지시장 안정 추진 |
건교부 | 김포시전역 · 파주시 9읍면동 · 고양시 9동 · 인천시 검단동 |
25.0㎢ | 2003/05/20~2008/05/19(5년) | 수도권 김포 · 파주지구 신도시 건설지역 |
건교부 | 인천 연수구 · 중구 · 서구 일부 | 7.2㎢ | 2003/12/01~2008/11/30(5년) | 인천 경제자유구역지정(8/5) 지역 |
건교부 | 부산시 강서구 17개동 및 경남 진해시 15개동 일부 |
80.3㎢ | 2003/12/01~2008/11/30(5년) | 부산 · 진해 경제자유구역지정(10/24) 지역 |
건교부 | 수원시 이의동 등 4개동, 용인시 상현동 등 5개동, 기흥 · 구성읍 | 15.9㎢ | 2003/12/01~2008/11/30(5년) | 도시기본계획변경으로 시가화예정지역 지정 |
건교부 | 충북 진천군 · 음성군 녹지 · 비도시지역 | 917.9㎢ | 2004/06~2008/06(4년) | 신행정수도 후보지 인접지역 투기방지 |
서울 | 종로구 · 용산구 · 동대문구 · 중랑구 · 강북구 · 서대문구 등 12개구 |
8.3㎢ | 2003/11/26~2008/11/25(5년) | 제2차 뉴타운(11/19) 지정 |
서울 | 동대문구 · 성북구 · 강북구 · 서대문구 · 구로구의 14개동 |
1.9㎢ | 2003/12/30~2008/12/28(5년) | 서울시의 균형개발촉진지구 지정 |
울산 | 울산시 언양읍 · 삼남읍 · 두서면 · 두동면 · 삼동면 일원 |
129.2㎢ | 2003/11/19~2008/11/18(5년) | 경부고속철도 울산역 신설지역 |
경기 | 고양시 대화동 · 장항동 · 법곳동 | 6.2㎢ | 2002/04/22~2007/04/21(5년) | 관광문화숙박단지 및 국제전시장 건립 |
전남 | 무안군 일로읍 · 삼향면의 남악 신도시 건설지역 |
68.0㎢ | 1999/04/03~2004/04/02(5년) | 남악신도시 건설 및 전남도청 이전추진 |
전남 | 고흥군 봉내면 예내리 | 14.0㎢ | 2001/02/04~2004/02/03(3년) | 우주센타 건설지역 |
전남 | 신안군 압해면 11개리 | 52.0㎢ | 2003/10/27~2008/10/26(5년) | 신도시 건설예정지역 |
전남 | 담양군 금성면 금성리 · 원율리 | 9.0㎢ | 2003/10/25~2006/10/24(3년) | 종합레저타운 건설 추진지역 |
전남 | 여수시 화양면 장수리 · 이목리 · 서촌리 · 화동리 · 안포리 |
40.3㎢ | 2003/12/11~2008/12/10(5년) | 여수 종합리조트단지 조성 |
전남 | 순천시 해룡명 신대리 · 상삼리 · 남가리 · 성산리 · 선월리 | 15.9㎢ | 2004/04/01~2007/03/31(3년) | 광양 경제자유구역 배후단지 조성 |
경북 | 김천시 봉산면 · 대항면 · 농소면 일원 | 77.8㎢ | 2003/11/17~2005/11/16(2년) | 경부고속철도 김천역 신설지역 |
경남 | 사천시 용현면 덕곡리 | 2.7㎢ | 2004/01/01~2007/12/31(4년) |
부동산 상식 - 부동산 임대차보호법 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
전세계약은 원칙적으로 전세권 등기를 요하나 임대인의 우월적 지위를 이용하여 전세권 등기를 하지 못하게 할 것이다. 이런 전세권 없는 전세계약은 물권적 효력이 없어 현실적으로 민법상 호보를 받을 수 잆는 실정입니다. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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임차인의 권리 행사 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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중개 수수료 요율표 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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등기의 필요성
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등기부 확인 | |
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등기부등본 보는 법
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부동산 상식 - 내용증명 보내는 방법 |
따라서 내용증명은 본안소송 제기에 앞서 의무의 이행을 촉구하거나 증거력을 확보하기 위한 수단등으로 개인상호간에 주로 이용 되고 있습니다.
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부동산 거래 사고 유형 및 원인 | ||||||||||||||||||||||||||||
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첫댓글 에고~~ 왜 이리 알아야 하는 것이 많은지~~이 많은 정보중에 해당되는 것이라도 있었으면~~~ㅎㅎㅎㅎ
호오.. 감사~~ 법률, 시행령 바뀌는 것을 몸과 머리가 좇아 가질 못합니다.
나같은 돌띵이는 우야믄 좋노~ ~ 어데 다 해놓고 날 기다리는덴 음쓸까?
유용한정보감사합니다...^^
감사합니다
한참 공부해얄것같아 스크랩합니다
공부 한참 해야할것 같습니다..스크랩 좀 해갑니다..
좋은 자료 감사합니다...
엄청나네요^^*그러나 공부좀해봐야겠읍니다^^*감사합니다