4억원짜리 단독주택 반값에 낙찰받은 이야기 마지막.

[경매천사]

통쾌한 승리

사흘 정도 후 유치권자로 부터 전화가 왔다.

''좋습니다.....나머지 돈 내가 오입한 걸로 칠 테니 딱 잘라 50%만 주세요.....!''

선심 쓰듯 내뱉는 말이다. 유치권이 가짜라는 확신이 머릿 끝까지 팽배해졌다.

영세한 규모의 인테리어업자가 6500만원이라는 돈을 한순간에 포기하다니.....

진짜일리 없다.....!

진위를 파악한 이상 이제는 느긋하게 상대방의 안달을 기다릴 필요가 있었다..

''죄송합니다. 제가 지금 상담중이어서요. 다음에 통화하시지요.''

그나저나 오입한번에 6500만원이라..... .

그로부터 사흘 후 먼저 전화를 걸었다.

''죄송합니다. 그때는 중요한 상담중이어서...''

정중하게 사과하고 곧바로 본론으로 들어갔다.

''낙찰자가 유치권 문제 때문에 대출도 못 받고 손해가 막심하고..... 소송하면 이기지만 인간적으로 처리하고 싶고...이래저래 비용 든 걸로 치고 2000만원정도 드린답니다.....그냥 협상하시지요.''

곧바로 예의 그 욕설들이 쏟아져 나왔다.

''누굴 바보로 아느냐....어쩌고 ...내가 오입한 걸로 치고 그만큼 양보했는데....저쩌고...애들 풀어야겠네.....쓰~개나리 십장생....''

한참을 혼자 떠들다가 제풀에 지쳤는지 한마디 던진다.

''그럼 서로 조금씩 더 양보해서 3000만원에 합시다...그냥 오입 한번 더한 걸로 치지 뭐...''

그 양반 참, 오입 좋아하네.....^^;

오입 한번 한 값으로 또다시 3500만원이 떨어졌다.

3000만원이면 소송을 들어 갔을 때 판사님이 조정으로 권고할 금액수준이다.

일단 재판에 들어가면 법적인 쟁점을 떠나  판사님은 ''피고가 공사한 것이 사실이고 아니고 간에, 원고는 그 액수만큼 싸게 샀으니 인간적으로 조금만 떼 줍시다. 한 3000만원주고 끝내는 거 어때요?''라고 분명  말할 것이다.

물론 강제력 없는 조정 권고니까 받아들이지 않으면 그만이지만 일단 조정을 거부하면 돈 욕심이 극에 달한 사람으로 찍혀 괜시리 다음 절차부터 판사님 얼굴보기가 민망해진다.

불을 보듯 뻔한 과정을 알면서도 소송을 강행하기가 쉽지 않아 일단 선배의 의견을 들어 보기로 했다.

한 달이 채 안되어 유치권액수가 1억이 떨어졌다.

크게 욕심 없는 선배도 이쯤에서 합의보고 유치권 포기각서로 대출 받자고 한다.

소송하면 분명 한 푼도 지급하지 않을 수 있고 오히려 부당이득으로 매월 60-70만원의 월세를 받을 수 있지만 최소 5개월의 시간이 소요되는 만큼 기회비용을 고려하건대 현명한 판단인 듯 싶다.

선배의 의중을 알았으니 다시 유치권자에게 전화......

''의뢰인이 2500만원까지는 드린답니다. 그리고 식사 한번 거나하게 대접한다고 하니까 2500에 하시지요.''

말 떨어지기가 무섭게  ''3000주면 내가 거나하게 술 한번 사겠소. 원하면 좋은데서 오입도 한번 하고!'' 해버린다.

더 이상의 말장난은 무의미한 듯 싶었다.

''알겠습니다. 그 대신에 3000만원은 은행에서 대출받아 드려야 하니까 유치권 포기각서 먼저 써주세요. 그게 불안하시면 3000만원에 대해 제가 공증서지요.''

아직까지 변호사의 신용은 죽지 않은 듯하다.

''변호사님께서 보증까지 서신다면야 뭐....''

흔쾌히 승낙하며 덧붙인다.

''내가 00은행 00동 지점장을 아는데 이 건으로 대출 문의했더니 1억 5천정도 된다네요.

이율은 6,6%니까 생각 있으면 연락해요. 소개해 줄 테니까......''

후배 변호사는 대출알선수수료로 오입 한번 할 돈 달라고 할까봐 정중히 거절했다고 한다.

(다시 나로 돌아와)

낙찰 받은 지 3개월 만에 모든 법적인 문제가 풀렸고 현재 00상호저축은행에서 대출심사가 진행 중입니다..

이율보다는 원금의 회수가 우선이어서 좀 더 많은 금액을 대출해 주는 상호저축은행을 택했습니다.

이건 물건에 투하된 원금은 세금과 유치권 해결비용, 집주인 이사비 200만원 등을 포함하여 2억 5천만원이 조금 안됩니다.

투하된 원금은 대출과 할머니 전세 그리고 지하층 및 2층 월세 (보증금 3000만원에 월 45만원)로 1000여 만원을 초과하여 회수될 것이고 대출이자는 월세로 얼추 충당이 될듯합니다.

그리고....!

우연찮게 이 물건 낙찰 받은 일주일후 ''서울 전역을 1도심과 5부도심으로 나누어 균형발전을 유도하는데 북부권의 핵심육성거점지역으로 상계동일대가 지정되었다''는 기사가 발표되었고 상계동으로 들어가는 동부간선도로가 확장되어 이 일대 교통이 대폭 개선된다는 기사도 나왔습니다.

강남권에서 시발된 아파트값 폭등이 노원구에까지 이르렀고 이와 더불어 단독 주택 값도 많이 상승하였습니다.

현재 이건 상계동 주택의 시세는 4억 5천에서 4억 8천정도......

추가 상승의 여력은 없어 보여 4억 5천에 급매를 놓고 매수자를 기다리고 있습니다.

유치권 공략기, 그 후.....

상계동 다가구주택 낙찰 받아 3개월 만에 유치권자와 협상을 끝마쳤습니다.

아시다시피 유치권 신고금액은 1억 2천5백만원이었고 지연이자까지 포함하면 1억 4천만원을 훌쩍 넘는 금액이었습니다.

부담스러운 금액이었지만 적절한 협상을 통하여 청구액의 20%선인 3000만원에 유치권을 해결할 수 있었습니다.

물론 협상 아닌, 소송으로 갔더라도 당연히 승소할 수 있었고 당시 유치권자가 1층을 점유하며 사용하고 있었기 때문에 부당이득으로 월 임료 또한 청구할 수 있는 상황이었습니다.

월 임료는 당시 전세가가 8000만원이었으니까 이를 월세전환비율 100%로 환산하여 산정해 보면 매달 약 80만원 정도가 되겠네요.

그러나 당시 정황을 돌이켜 분석해 보면, 유치권자가 나름대로 유치권의 형식적인 요건을 두루 갖추어 놓고 있었기 때문에 소송이 장기화 될 수 있는 상황이었습니다.

소장 접수하여 상대방에게 송달될 때까지 1개월, 상대방으로 부터 답변서 올 때까지  1개월, 기일 잡힐 때까지 또 1개월......

첫기일은 분명 준비기일로 잡힐 것이고 위 준비 기일에서 판사님은 조정을 강력히 권고할 것으로 추정되어 다음기일은 정식 변론 기일이 아닌, 조정기일......!

이런 전차로 소송내적인 합의절차에 이르는 데만 최소 4개월이 소요됩니다.

이때, 유치권자와 원만히 협상이 이루어지면 좋겠지만 유치권자가 무리한 욕심을 부린다면 당연히 조정은 결렬될 것이고 그럼 다음 기일이 지정될 터인데 이때 조금이라도 시간을 절약하려면 다음기일에 증거조사를 모두 끝마쳐 변론이 종결되도록 하는 것이 좋겠지요.

유치권이 허위임을 입증하기에 딱 좋은 증인은 당연히 건물주가 되겠지만 이들이 사전에 공모하여 허위 유치권을 만들어 놓은 것이기 때문에 이때 신문사항은 거짓증언을 전제로 작성하여야 합니다.

즉, 거짓증언을 예상하고 신문을 해나가되 답변이 서로 모순되거나 상식에 어긋나게끔 유도하여 상대를 당황하게 만드는 것이지요.

법정에 출두하여 증인으로 진술할 때 일반인이라면 누구라도 긴장을 하게 되어 있고 그래서 증인이 아무리 철저하게 준비하고 나와도 작은 꼬투리 하나만 잡히면 결국은 무너지게 되어 있습니다.

말문이 막히거나 당황할 때 호통을 치며 집요하게 파고들면 결국은 사실대로 진술할 수밖에 없는 것이 법 앞에 선 일반인들의 나약한 심리입니다.

그렇다면 진실이 밝혀질 것이고 당일로 변론이 종결되어 2주정도 후에 판결이 선고될 것입니다.

결국 소송을 제기하면 이런 저런 절차를 모두 거치는 데  6개월 정도의 시간이 소요됩니다.

보통 유치권자를 상대로 한 명도소송의 경우 유치권자가 1심에서 패하면 항소를 하지 않는 경우가 대부분이지만 간혹 시간을 끌면서 협상에서 유리한 위치를 점할 목적으로 항소하는 경우도 있습니다.

그럼 또 최소 4개월을 허비해야 합니다. 또한 상대방 변호사를 잘 못 만나면 툭하면 기일연기신청에, 뻑하면 기일변경신청이라 2-3개월을 그냥 흘려보내는 경우도 있습니다.

이렇듯 소송은 장기전이라 금전적, 시간적 비용과 기회비용의 상실을 고려하지 않을 수 없었습니다.

그래서 처음부터 유치권자와 협상을 시도하였던 것이지요.

유치권이 허위인 경우는 근본적으로 낙찰자 측에서 협상의 우위를 점할 수밖에 없는 상황이기 때문에 형사고소와 민사소송 등 강력한 무기들을 순차적으로 내보이면서 압박하면 결국은 적은 비용으로 명도를 마칠 수 가 있는 것입니다.

아무튼 3000만원으로 명도를 마무리하였고 위 3천만원은 은행에서 대출을 받아 지급하였습니다.

대출당일 유치권자가 은행에  직접 나와 은행직원에게 유치권포기각서를 써 주었고 위 3000만원은 은행에서 유치권자의 통장으로 직접 이체하는 방법으로 혹 포기각서 써주고 돈을 못 받으면 어쩌나 불안해하던 유치권자를 안심시켜 주었습니다.

명도 후 약간의 비용을 들여 이건 주택 전체의 내부공사를 진행하였더니 그럴듯한 외관과 함께 새 집 같은 분위기가 느껴져 집 보러 오는 사람들이 대체로 만족합니다.  그리고 당시는 노원구의 전세수요가 한창 살아나고 있던 시점이라 다액의 대출을 떠안아야하는 부담에도 불구하고 4세대 모두 기대이상의 가격으로 월세를 놓을 수 있었습니다.

대출금 실수령액 1억9천만원, 월세 보증금 6500원, 월세수입은 140만원이고 대출이자로 월 110여만원이 나가고 있습니다.

원금이 전액 회수 되었을 뿐만 아니라  월세 수입이 월 이자를 상회하여 결국 돈 한 푼들이지 않고 매달 작지만  알찬 수익을 챙기고 있습니다.

현재 매매호가는 4억 5천만원에서 5억사이에 형성되고 있지만 실제 매수인이 제시하는 평균가는  4억 3천만원 정도입니다.

이 가격에라도 팔아 버리고 실현된 수익으로 더 나은 물건에 재투자하고 싶지만 인근 상계 3, 4동의 뉴타운사업이 본격적으로 진행되면 또  한번 가격이 상승할 것 같아 매도를 미루고 있습니다.

미루고 미뤄도 어차피 원금은 회수된 상태이니 손해 볼 게 없다는 여유가 최적기의 매도타이밍을 노릴 수 있는 힘이 되어 주고 있습니다.

이 물건의 진행경과를 여러분들께 다시 한번 전해 드리는 이유는 하자있는 물건의 틈새로서의 매력을 재차 강조하는 면도 분명 있지만 유치권 물건의 경우 소송으로 인한 추가비용 부담과 기회비용의 상실, 해결기간동안의 정신적 스트레스로 인하여 애초 의도했던 수익률이 달성되기가 만만치 않기 때문에 웬만하면 다양한 경험을 통하여 효율적 명도의 기술을 체화한 후 접근하시는 게 좋겠다는 조심스런 당부를 드리기 위해서 이기도 합니다.

꾸준한 공부와 신중한 접근, 그리고 용기 있는 해결! 

항상 준비된 마음으로 기다리신다면 분명 여러분들에게도 조만간 멋진 기회가 찾아 올 것입니다. 그때 놓치지 말고 꼬오옥 움켜쥐시길 바랍니다~~^^

[걱정이]

잘 읽었습니다...감사합니다..^^

[명빈.]

잘읽었어요.....^^

[d12178]

좋은글 잘 보았습니다.

[q마음만부자p]

정말 어려운 내용을 소설처럼 재미 있게 읽었습니다. 감사합니다.

[언능부자될껄]

글 쓰셔도 될거 같아요. 너무 재밌었어요. 감사합니다.

[행복한청지기]

글쓰시는 거 같은데요~ ㅎㅎ

[준석아빠야]

오입한번에 6500만원... 한참을 웃었소이다...

[mc]

판사의 예상 판결이 우숩군요...그만큼 싸게 샀으니 떼어주라는...시장도 아니고 ㅋㅋㅋ
유치권 성립조건인 점유가 경매결정일 이후라면(유치권 행사중이라는 사진) 그 자료만으로도 허위유치권 임을 주장할 수 있지 않나요? 채권의 변제기도 애매한 것 같구요..아직 경매를
처럼 공부하는 초짜라서 이것 저것 혼동이 됩니다. 현실적인 글 잘 읽었습니다. ^^ 저두 올해엔 공부 열심히 해서 이런 좋은 물건(?)하나 낙찰 받는게 목표입니다.
새해 복 많이 받으세요~

[하늘어린날^^]

재미있게 잘 읽었습니다^^ 또 올려주세요^^

[항상 서 있는남자]

아주 좋은 내용 잘읽었습니다...글두 아주 잼있게 쓰셨구요...담에 또 올려주시면 감사히 애독 하겠습니다...

[허리띠를 졸라매자]

경매 정말 만만한건 아니네여...............배짱도 있어야할것같구.............세상사는건 참 만만치 않네여............

[정은아빠]

좋은 글 잘 읽었습니다. 계속 글 올려 주세요. ^^

[새침데기지율맘]

정말 잘 읽었습니다... 어려운 경매를 한방으로 때려잡으셨네요~^^ 계속 글 올려주세용~~~^^

[만두귀신]

경매에 관심이 많은 사람으로서 정말 알찬 내용이었습니다. 이런 경매 이야기 자주 올려 주셧으면 감사하겠습니다.

[greentom]

경매배우려고 대학교 평생교귝원에도 다녀보곤 했지만,,,속으로 파고들면 들수록 어려운게 경매인것 같더군요,,,,배짱도 있어야하고,,,발품도 팔아야하고,,,권리분석!!!정말 중요하죠,,,애낳고 돌이 되가고 있는 머리 깨워서 돌리려니 정말 힘듭니다,,,,^^

[행복한청지기]

아자~~ ㅎㅎ

[방황쟁이]

잘 읽었습니다. 경매 공부하면서 유치권이 무섭다고 들었는데 이런 내막이 있는줄 몰랐습니다. 열심히 공부하겠습니다..

[행복한청지기]

감사합니다~

[어야니]

현재는 관망하고있습니다.님의 글을 읽으니 다음주에 법원한번 들러볼까합니다. 쉬는동안 법원분위기는 어떤지 감을 완전히 잃어버린건 아닌지....^^ 왠지모르게 활력제가 되네요.안그래도 뭔가 꺼리가 필요했는데 말입니다.

[행운60]

동부간선도로가 확장된다니, 더 없는 행운이시네요~ 잘 읽었습니다~ 재밌네요~

[혀니s맘]

정말 많이 배웠습니다. 감사합니다..

[순수남]

경매의 힘으로 반값에 구매한듯

[또새강자]

경매가 정말 땡기네요...잘 읽었습니다..

[la men]

그렇지만 경매는 아주 아주 신중을 기해야 한답니다...전 경매루 현재 지방에 소형평수의 아파트와 오피스텔 6개 가지고 있지만 경험으로 말씀드리지만 공부많이 해야할 분야입니다

[강한의지]

감사합니다^^

[희정엄마]

재미있게 잘 읽었습니다.

[씨애틀]

글 솜씨가 보통이 아니네요. 정말 재미있게 읽었습니다. 앞으로도 좋으일 많이있기를 바랍니다.