경매로 밥 벌어먹기 힘든 이유

[조던]

경매로 밥 벌어먹기 힘든 이유

물론 실수요자가 아니라 경매로 생업을 이어간다는 뜻입니다.

요즘에 경매로 밥 벌어먹기 힘들어요 하는 전업투자자들이 많으신 것 같은데 이 글을 잘 보시기 바랍니다.

경매로 아파트를 사서 밥을 벌어먹는다는 것은 한마디로 나 밥 굶을래요 한다는 뜻과 같습니다.

현재 경매로 아파트를 사서 차익을 남기는 것은 하늘에 별따기입니다.

이건 벌써 아파트가 활황기에 접어든 2000년 초가 지나면서가 아닐까 생각됩니다.

많은 분들이 경매 대중화에 앞장 섰고 우리나라의 모든 국민들이 경매에 전문가가 되었습니다.

그러면서 아파트는 아줌마부대에 주 타겟이 되었습니다.

한마디로 경매로 아파트를 산다는 것은 나는 실수요자요 하는 뜻이죠.

그럼 아파트는 제껴놓고 주로 경매로 전업투자를 한다는 사람들은 어떤 것을 했을까요?

도로, 토지 등 많은 것을 했겠지만 아마도 다세대 빌라들을 싸게 사서 내부 인테리어를 하고 몇 십 채 정도 아니면 열 채 이상 아무런 개발 호재나 발표 없이 싸게 산 다음에 수리해서 시세차익을 보는 것이 대부분이 아닐까 생각됩니다.

그만큼 싸게 낙찰을 받을 수는 있었지만 그래도 그 시절에는 빌라는 차고 넘치는 시기였습니다.

그런데 왜 빌라들이 요즘 미친듯이 춤을 추며 올라갈까요?

사실 요즘에는 실수요자들이 빌라들을 사 제낀다입니다.

실수요자라는 말보다는 투자자 즉 소액 투자자들이 빌라들을 마구 사제낀다는 뜻입니다.

도정법 발효 후 서울을 비롯한 수도권 모두가 재개발의 열풍에 휩싸이면서 재개발 비스무리 하기만 해도 벌써 가격대는 평당 1000은 기본으로 올라버린다는 얘기죠.

그리고 경매로 낙찰되는 것들은 인천지역의 예를 들어본다면 2006년도 4월 이전까지만 해도 빌라 지상층 새 빌라가 아니면 50% 정도면 낙찰되곤 했었습니다.

그러나 지난달 경매낙찰가를 보니 70% 이하가 아예 없더군요.

그나마 인천 전체에서 살펴보니 몇 건이 30%대가 있었는데 권리분석을 해보니 선순위 세입자에게 돈을 물어줘야 하는 문제 있는 물건이었습니다.

그렇다면 경매 전업투자자는 2000년 이전에는 아파트로 먹고 살고 2000년 초반부터 작년까지는 빌라로 먹고 살았는데 작년 중순 이후부터 왜 빌라로 먹고 살지 못할까요?

그렇다면 빌라의 비하인드 스토리에 대해 자세히 알아봐야 할 것으로 보입니다.

빌라는 다세대 주택이며 다가구 주택으로 많이 지어서 분양하던 것을 90년대 들어서 본격적으로 다가구 주택을 구분등기해서 분양하던 것이 빌라입니다.

빌라는 두 번의 활황기가 있었는데 첫번째는 90년대 중반입니다.

그때는 아파트도 별로 없고 일단 주택자체가 모자라던 시점이라 빌라를 분양하면 잘되었다고 그러더군요.

빌라 아파트 이런 개념보다는 빌라도 새것이라면 없어서 못파는 시점이었습니다.

빌라를 지어서 파는 사람들이 호황기를 이 때라고 했다죠.

이때 빌라 지어서 팔다가 지금은 유명건설업체 사장을 하시는 분도 있다는 말을 들었습니다.

이때는 20가구 이상 지으면 주택법에 적용을 받는지라 19가구씩 쪼개서 구분하여 건축주를 구분해서 아파트의 수 십 동을 짓는 식으로 빌라를 짓기도 하였죠.

당연히 빌라의 호황기일 수 밖에 없습니다.

그리고 두 번째 호황기는 IMF를 겪고 나서 김대중 정부에 들어오면서 한번 더 겪게 되는데 이것은 첫 번째 호황기와는 달리 서민의 눈물이 점철된 호황기였습니다.

김대중 정부 들어오면서 경기부양정책을 쓰게 되는데 그 중에서도 빌라를 짓도록 나라에서 지원을 많이 해주게 됩니다.

그 중에서도 가장 눈에 띄는 정책은 빌라 건축 시 시중은행의 융자비율을 80-90%까지로 높여준 것이죠.

그렇다면 이것은 무엇을 뜻하는 것인가요?

빌라를 내 돈 10%-20%만 가지고 지을 수 있다는 뜻 아닌가요?

하지만 일부 악덕 빌라업자는 이것을 하늘이 주신 기회로 보았죠.

토지를 매입하고 업계약서(계약금액을 높여서 쓰는 행위)를 130% 이상으로 쓴다면 어떻게 될까요?

그럼 자신의 돈 땡전 한 푼 안들이고도 빌라를 공짜로 지을 수 있을 수 있다는 뜻이죠.

일단 여기까지만 생각해도 나쁜 놈인데 여기까지는 약과입니다.

자신의 명의로 건축주가 되는 것이 아니라 노숙자의 명의까지 도용하게 됩니다.

그러면 어떤 결과가 나올까요?

빌라를 지으면 그나마 다행이죠, 중간에 짓다가 안 지을 수도 있습니다.

하지만 은행에서도 바보는 아니니 일단 융자금을 건축이 진행되는 동안 나누어서 지급합니다.

그러나 분양이 되어야 원금과 이자를 다시 회수 할 수 있는데 이렇게 지은 빌라가 제대로 지었을리가 만무하고 분양이 되었을리가 만무하죠.

물론 빌라 업자는 돈만 챙기고 어차피 명의는 노숙자로 해놨으니 자신은 이익금은 이익금대로 챙기고 온갖 법적 책임은 노숙자가 져야 했고 물론 그 업자는 야반도주를 했어야 했죠.

그럼 다 지은 빌라를 공실로 놔둘 수 없으니 그곳에 임대차 보호법도 모르는 어리버리한 세입자가 그 집에 들어가게 됩니다.

 앞에 근저당이니 토지별도등기의 근저당이 어마무지하게 걸린 곳에서 아무 생각없이 사는 세입자가 사는 집이 경매로 나오게 된다는 스토리죠.

그래서 인천에서는 지상층 50% 정도가 감정가 대비 평균가였고 지하층은 20% 이하의 물건들도 많았다는 뜻입니다.

말이 10%지 감정가가 3000만원이라면 20%라면 600만원이죠.

그럼 500만원에 보증금으로 월세를 놓을 수도 있었고 전세 1000만원 놓으면 돈을 오히려 벌었습니다.

물론 반 지하로 돈을 번 사람도 있습니다.

1000채씩이나 낙찰을 받아서 말이죠.

이러한 것이 인천을 비롯한 경기도 일부 지방에서 많이 행해졌는데 그래서 인천에서 빌라들이 2000년대 초반부터 작년에 2006년 4월 도정법에 의한 재개발 구역이 발표되기 전까지 빌라들이 하루에도 수 백개씩 나왔던 것입니다.

가뜩이나 매수도 없는데 더구나 빌라를 누가 낙찰 받겠습니까?
 

이때까지 경매로 나온 빌라를 낙찰 받고 수리해서 팔면서 생업으로 삼았던 업자들은 도정법의 구역지정 이후 달라진 현실에 무너져야 했던 것입니다.

이러한 커다란 흐름을 모르면 왜 자신이 경매로 빌라 낙찰 받아 얼마전까지는 수익률을 내고 생활비도 벌면서 잘 살았는데 왜 지금은 못살까? 고민이 들 것입니다.

사실 지금은 빌라를 재개발 지분으로 봐야 할 것입니다.

그러려면 도시 및 주거환경 정비법에 대해 공부를 해야하고 도시기본계획이 뭔지 뉴타운이 뭔지 재촉지구가 뭔지에 대해 공부를 해야 앞으로 지역적으로 어떻게 되는지 그리고 앞으로 어떻게 투자를 해야 할지에 대해 보인다는 뜻이죠.

경기도가 50만 이하의 도시에 대해 의무적으로 도시기본계획을 세운다는 발표를 했다죠.

이것에 대한 속 뜻을 모르고 경매로 빌라를 잡아 수리를 해서 팔겠다고 생각을 했다면 아마도 당분간은 살기 힘들 것입니다.

경매가 2000년대 초반까지만 해도 전문가의 영역이었죠.

그러나 경매가 대중화된 시점에서 경매 전문가들도 공부를 해야 한다입니다.

시대의 조류에 자신이 편승해서 흐름을 타려면 공부하고 생각하고 투자해야 합니다.

http://blog.daum.net/dukejordan

[dobull]

어떤시기던지 공부는 필수 인듯 합니다...

[카메레오]

좋은 글 잘 봤습니다!

[치토스913]

도장찍고 배워가보겠습니다 감사합니다

[Mr앤더슨]

잘 봤습니다.

[까르페씨엠]

정주행하며 잘 보고 있습니다^^

[DongGang]

2007년 그 때 처음 경매를 배웠었는데 이미 그런 시점이었네요.

시간이 지나고 보면 저 같은 보통사람은 항상 끝물에 난생 처음 들어가는 게 되더라구요

[둥근네모]

좋은글 감사합니다.