입주물량 터지면 역전세 더 심화 …'역월세난' 이어지나

[최승현(스마트헬스케어)]

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부동산 시장이 극심한 침체를 보이고 있는 가운데 계약 만료를 앞둔 전세 가격이 2년 전보다 떨어진 사례가 전국에서 속출하고 있다. 재계약을 하면서 집주인이 오히려 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 '역전세난'이 나타나고 있는 것이다.

문제는 수도권 입주물량이 앞으로 더욱 늘어날 것이라는 점이다. 그간 전셋값 하락은 금리인상에 따른 영향이 컸다. 여기에 입주폭탄까지 더해지면 역전세난은 더욱 심각해질 수 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다.

◆2014년 전세자금대출제도 시행…저금리 만나 '전셋값 상승→집값 상승'

20일 한국지방세연구원이 최근 발간한 보고서 '역전세난과 주택가격 변화의 시사점'에 따르면, 최근 발생한 역전세난의 근본적인 원인은 '금리인상'이다.

2014년부터 시행된 전세자금대출제도는 세입자가 낮은 금리로 더 나은 주택을 마련할 수 있는 수단이 됐다. 아울러 전세시장의 유동성을 늘리면서 전셋값을 끌어올렸다. 저금리 시기인 부동산가격 상승기에는 전세자금대출이 레버리지 효과를 극대화해 주택가격 상승도 견인했다.

연구원은 그러나 "고금리 시기에는 오히려 전세자금대출이 부동산가격 하락을 촉진, 역의 레버리지 효과로 집값 하락을 가속화하는 요인이 되고 있다"고 했다. 그러면서 "올해 하반기 주택시장에서 역전세난 발생은 입주물량 증가에 따른 영향이라기보다는 전세자금 대출금리 인상에 따른 효과"라고 분석했다.

◆이제는 입주폭탄까지…'역전세난 심화→집값 하락 가속화' 반전

문제는 금리인상에 이어 '입주폭탄'까지 덮친다는 점이다. 연구원은 "신규 주택 입주물량은 보통 연말에 몰려있는데, 2022년 연말부터 주택 공급이 크게 증가할 것으로 예상되고 있다"며 "특히 서울 지역의 경우 서대문구·영등포구 등에서 아파트 입주가 예정돼 있고, 이는 역전세난으로 인근지역의 주택가격 하락을 촉진할 수 있다"고 내다봤다.

지역별로 보면 경기, 인천, 대구, 충남 부산, 서울 순으로 입주 예정 물량이 많다. 특히 인천의 경우 전세가격 및 주택가격 하락이 더 크게 나타날 수 있다고 연구원은 덧붙였다.

매매·전셋값이 크게 떨어진 서울 일부 지역, 인천, 수원, 세종, 대구 등에서는 '역월세' 현상도 일부 나타나고 있다. 전셋값을 돌려주지 못하게 된 집주인이 보증금 차액을 임차인에게 월세로 지급하는 것이다. 역월세 현상은 2019년 서울 송파구 헬리오시티 입주장에서도 나타난 적이 있다.

예비임차인은 전세시세 확인하고 전세금반환보증보험 가입을

임차인 입장에서는 자칫하다간 보증금을 떼이거나, 이사를 제때 하지 못하는 상황이 올 수 있는 만큼 신중한 판단이 필요하다고 전문가들은 조언한다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "최근 전세 대출이자 부담 확대와 깡통전세 우려 등으로 월세를 선택하는 임차수요가 늘고 있어, 소규모 및 구축 단지뿐만 아니라 아파트 입주나 과거 갭투자가 많았던 지역에서는 2년 전보다 가격을 내린 전세매물이 늘어날 가능성이 높다"며 "임차인들은 가급적 최근 전세가격이 급격하게 내린 아파트의 입주는 피하고, 전세금반환보증보험에 가입하는 등 보증금 보호를 위한 조처를 할 필요가 있다"고 말했다.

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입주물량 터지면 역전세 더 심화 …'역월세난' 이어지나

개인적인 의견 : 최근에 있었던 강원도 레고랜드의 문제로 인해 부동산 PF시장의 현금흐름이 굳어진 경향과 함께 금리인상, 세계 3위 코인 거래소의 파산 등 다양한 좋지 못한 소식이 올해 상반기부터 지속적으로 이어지고 있습니다. 이에 안전자산이였던 주택 역시 가격이 낮아지고 있습니다. 코로나19 때, 여러 나라들의 양적완화로 인해 비정상적으로 올라간 주택 가격은 정상화 되는 것은 맞다고 생각은 합니다만 주택 가격이 너무 급격하게 떨어지게 되면 비정상적으로 형성된 가계부채를 더욱 가속화 되며, 이는 시장 전체에 다시 악영향을 줘서 현재도 심각한 상황 속에서 스태그플레이션을 또다시 가속화 하는 계기가 될까 심히 우려가 됩니다.

[현승용]

최근의 주택 부동산 경기의 급격한 하락은 그간의 불패성 부동산 경기 자체가 경제적인 기반하에 이루어진 것이 아닌 투기성 거품임을 반증하는 거란다.
십수년간 이어온 우리나라의 주택 부동산 경기의 투기성은 나라 전체의 경제 근간을 흔드는 매우 위험한 현상이었단다.
최근들어 더욱 심화되어가는 주택 부동산 가격의 비정상적인 급락과 꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기 자체는 나역시 우려스럽단다.