하자처리시 유의사항에 관한 고찰

하자처리시 유의사항에 관한 고찰 1. 서 론 다음은 현직 관리소장의 입장에서 하자처리를 하는 과정에서 유의하여야 할 사항에 대해 고찰하고자 합니다. 2. 본 론 (1) 하자점검전 유의사항 ① 설계도서 등의 확보 ◈ 시설물의안전관리에관한특별법 제17조에 의한 정해진 설계도서 등 관련서류를 확보해야 시설물과 대조하여 정확한 하자조사가 가능하다. ◈ 확보해야 할 도면의 종류 및 시기 등(시특법 시행규칙 별표 3) ㈀ 설계도서 등의 종류 : 준공도면, 준공내역서 및 시방서, 구조계산서, 기타 시공상 특기한 사항에 대한 보고서 ㈁ 시공사로부터 도면을 넘겨받는 시기 : 사용검사후 3개월 이내 ㈂ 도면의 보존기간 : 시설물 존속기간까지 ② 하자보수보증서의 보증채권자의 명의 변경 ◈ 시공사가 하자보수 의무를 이행하지 아니하는 경우를 대비하여 입주자대표회의 구성 즉시 하자보증서의 채권자 명의를 입주자대표회의로 변경해야 한다. (2) 시공사를 통한 하자처리시 유의사항 ① 하자보수에 대한 요구가 없으면 시공사 역시 하자보수 의지가 없게 된다. 따라서 모든 하자내역을 서면으로 시공사에 발송하여 적극적으로 하자보수를 요구해야 한다. ② 시공회사는 하자보수 의무이행 보다는 적당한 선에서 이를 종결지으려 한다. 또한 입주민이 요구한 하자에 대해서도 입주민의 요구를 수용하기보다는 시공사에 편리한 방법으로 하자종결에 관한 합의를 유도하려 한다. ③ 입주민 및 관리사무소는 건축물 시공에 대한 전문가가 아니므로 시공사의 주장에 이끌려 다니기 쉽고 때로는 하자보수를 하지 않겠다는 시공사의 협박과 소송을 해도 소용없다는 시공사의 회유에 대처하기가 곤란하므로 전문가의 자문을 받거나 하자조사 용역을 의뢰하여 처리할 수도 있다. ④ 3년차 하자보수를 시공사와 합의에 의하여 종결지으려 할 때는 합의사항에 대한 전과정을 입주민에게 아주 작은 부분이라도 오해의 여지가 없도록 투명하고 자세하게 공개하여야 하며 최종 합의안이 도출될 경우 입주자대표회의는 이 최종 합의안에 대하여 입주민 전체를 대상으로 동의서를 받아야 한다. 만약 이를 어길 경우 입주민 내부적으로 큰 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 반드시 이를 준수해야 한다. ⑤ 하자보수에 대한 합의시 시공사로부터 합의금을 지급받을 수 있으나 합의서 작성 이전에 이 합의금의 처리방법을 명확히 정하여 전체 입주민으로부터 동의를 받지 아니할 경우 큰 분쟁에 휘말려 민사소송은 물론 형사고발까지 불러온 사례가 종종 발생하므로 주의하여야 한다. ⑥ 하자보수에 대하여 소극적 자세로 시공사와 합의에 임할 경우 시공사의 성의있는 자세를 이끌어 내기가 쉽지 않다. 따라서 하자소송까지도 불사한다는 각오로 임하여야 하며, 실제로 하자소송을 위한 입주민 동의과정을 보고 다급해진 시공사가 합의를 요청해와 입주민에게 유리한 합의를 이끌어낸 경우 성사된 경우가 적지 않다. (3)하자보증회사를 통한 하자보수 처리시 유의사항 ① 하자에 대한 제1보증채무자는 건설회사이므로 하자발생시 건설회사에 우선적으로 하자보수를 요구하여야 한다. ② 제2보증채무자는 하자보증회사 (건설공제조합 또는 대한주택보증주식회사 등)이므로 건설회사가 부도 등으로 인하여 하자보수를 할 수 없거나 하자보수 의무를 이행하지 아니할 때는 하자보증회사에 하자보수를 요구해야 한다. ③ 하자보증회사에 하자보수를 요구할 때에는 보증기간 안에 하자가 발생하였다는 사실을 입증하여야 하기 때문에 반드시 보증기간 안에 시공사에 하자보수를 청구한 문서를 이를 입증해야 한다. ④ 하자보증회사에 하자보수를 요구할 때 재하자의 경우 재하자임을 분명하게 하여야 하며, 이는 건설회사에서 이미 하자보수를 완료하였다는 항변에 불리하게 작용할 수 있기 때문이다. ⑤ 하자보증회사는 미시공(관련법규 또는 설계도서 등에 정한 사항을 시공하지 아니하는 경우) 및 오시공(시공은 하였으나 설계도서 등에 정한 바대로 하지 아니하고 자재 또는 규격 등을 달리하여 시공하는 경우), 하자보증기간 이후 발생한 하자에 대하여는 책임을 지지 아니한다. ⑥ 5년차 및 10년차 하자(기둥, 내력벽, 보, 슬라브 등의 주요구조부의 하자)는 건물이 붕괴되거나 붕괴될 우려가 있다고 판정한 경우에만 하자보증회사가 보증금을 지급한다. ※ 단, 소송을 제기하는 경우 붕괴우려가 없어도 하자로 인정받을 수 있다. ⑦ 하자보증회사에서는 현금을 예치하고 있는 것이 아니고 단지 하자보증서를 교부하여 하자에 대한 신용보증만을 하고 있는 것이기에 발생한 하자를 건설회사에서 보수하지 아니하였다는 사실만으로 하자보증회사에서 보증금을 지급하는 것은 아니다. ⑧ 하자보증회사는 시공사가 하자보수를 할 수 없는 상태 (부도 및 화의 등등의 사유)이거나 하자보수 의지가 없다는 전제가 충족되어야 하자보증회사 기준(약관)과 자체실사 등을 통하여 하자보증사에서 하자라고 판단한 사항에 대하여만 하자보증금을 지급하거나 하자보수공사를 시행한다. (4) 소송을 통한 하자처리시 유의사항 ① 건설회사 또는 보증회사와 하자보수에 대한 합의가 이루어지지 아니할 경우 소송을 통하여 입주자의 의사를 관철할 수 있으며 소송에는 건설회사를 상대로 하는“손해배상청구소송”과 하자보증사를 상대로 하는 “하자보증금 청구소송”이 있다. ② 위의 소송 중 어느 하나를 선택하여 소장을 접수할 수도 있으나 시공사와 하자보증사 양쪽을 대상으로 소송을 제기할 수도 있다. ③ 소송에는 인지대 및 송달료, 감정비(하자소송의 청구금액을 판단하기 위하여 법원에서 지정한 감정인이 조사하는 비용), 검증비(재판부의 현장검증비용), 변호사 선임비용(300만원 정도만 재판비용으로 인정)이 소요되나 이는 승소비율에 따라 부담하는 비용이므로 종국에는 입주민의 비용부담이 그리 크지 않게 된다. ④ 하자소송은 변호사 및 하자조사 전문업체의 조력을 받을 경우 승소하는데 별 문제는 없으나(청구금액 보다 판결금액이 적어질 수 있다.) 건축 및 하자에 대한 전문지식이 없는 소송제기 또는 실제 하자보다 많은 과잉청구시에는 승소하더라도 그 승소금액이 기대치보다 상당히 적어질 가능성이 높게 된다. ⑤ 소송을 통하여 하자보수 문제를 해결하고자 할 경우 사전에 입주민에게 충분히 그 사실을 알려주고 입주민의 동의하에 진행하여야 한다. 3. 결 론 이상과 같이 하자처리에 관하여 실무적인 차원에서 느낀 바와 기타자료등을 참조하여 관리소장으로서 유의하여야 할 사항에 대하여 고찰하였습니다. 좀더 실무적인 내용에 가깝게 다가가기 위해 표현에 다소 무리가 있음을 이해해 주시고 위 내용중 하자점검전에 설계도서등을 확보하고 하자보수보증서의 명의변경을 반드시 하셔야 합니다. 그리고 시공사를 상대로 한 하자처리 유의사항중 ④번 3년차 하자보수를 시공사와 합의에 의하여 종결지으려 할 때는 투명하고 자세하게 공개하여야 하며 최종 합의안이 도출될 경우 입주자대표회의는 이 최종 합의안에 대하여 입주민 전체를 대상으로 동의서를 받아야 한다. 만약 이를 어길 경우 입주민 내부적으로 큰 분쟁에 휘말릴 수 있으므로 반드시 이를 준수하여야 할 것입니다.